7月25日龍湖集團(tuán)成本管理與控制（講義）

1、龍湖集團(tuán)成本管理與控制龍湖集團(tuán)成本管理與控制 龍湖總經(jīng)濟(jì)師：周世艾龍湖總經(jīng)濟(jì)師：周世艾 2011年7月25日 成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用 龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的管理 內(nèi)容內(nèi)容 龍湖項目成本的控制龍湖項目成本的控制 成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用 龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制 內(nèi)容內(nèi)容 龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制 龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的招投投標(biāo)管理 龍湖的合同管理龍湖的合同管理 n成本的概念成本的概念 成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投 入，

2、它用貨幣單位來衡量入，它用貨幣單位來衡量 成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成 本的成本本的成本 成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營 活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本 產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量 1 2 3 4 5 成本的主要內(nèi)容有：成本的主要內(nèi)容有： 產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量 時間的成本時間的成本 生產(chǎn)的速度、進(jìn)度生產(chǎn)的速度、進(jìn)度 人力的成本人力的成本 人力的成本人力的成本 管理人員多少

3、和水平管理人員多少和水平 資金的成本資金的成本 資金的利息資金的利息 管理的成本管理的成本 管理的程度、精細(xì)度管理的程度、精細(xì)度 6 售后的成本售后的成本 n售后成本有：售后成本有： 產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題 客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變 銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾 開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題 n成本管理成本管理 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價值提升價值 成本管理的基本內(nèi)容成本

4、管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本合理確定成本與有效控制成本 成本管理是通過管理活動，保證達(dá)到組織既定成本成本管理是通過管理活動，保證達(dá)到組織既定成本 目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既 定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動 成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中 注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以 保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo) 組織的各機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來成本才能

5、得到控制組織的各機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制（全員成（全員成 本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理職權(quán)和時間影響受到管理職權(quán)和時間影響 建筑產(chǎn)品的特殊性：建筑產(chǎn)品的特殊性： 固定性固定性 體積龐大體積龐大 多樣性多樣性 生產(chǎn)期長生產(chǎn)期長 建筑產(chǎn)品造價的特點：建筑產(chǎn)品造價的特點： 單件性：單件性： 相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣 分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗 多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合 同價、結(jié)算價同價、結(jié)算價、決算價、決算價 房地產(chǎn)成本管理

6、的行業(yè)特征房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 -單件性、復(fù)雜性與多次性單件性、復(fù)雜性與多次性 影響成本的因素影響成本的因素 經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo) /盈利指標(biāo)盈利指標(biāo) 自身管理能力自身管理能力 項目策劃項目策劃 銷售定位銷售定位 合作合作 資源資源 成本成本 項目設(shè)計項目設(shè)計 /部品定位部品定位 資金資金 來源來源 項目開發(fā)節(jié)奏項目開發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場施工現(xiàn)場施工 政策與市場環(huán)境政策與市場環(huán)境 成本管理的宗旨與目標(biāo)成本管理的宗旨與目標(biāo) 宗旨：宗旨： 價值工程價值工程 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力， 并形成行業(yè)成本優(yōu)勢并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。 目標(biāo)：目標(biāo)： 建立目標(biāo)成

7、本管理為導(dǎo)向的建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系成本管理體系 成本管理思路成本管理思路 新項目可研新項目可研 準(zhǔn)確測算準(zhǔn)確測算 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 步步跟蹤步步跟蹤 合約規(guī)劃合約規(guī)劃 與招標(biāo)與招標(biāo) 事前定價事前定價 施工管理施工管理 動態(tài)反饋動態(tài)反饋 合同結(jié)算合同結(jié)算 及時結(jié)算及時結(jié)算 數(shù)據(jù)分析與儲存數(shù)據(jù)分析與儲存 工作的重心工作的重心 準(zhǔn)確測算準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算饋、及時結(jié)算 成本管理的基本方法成本管理的基本方法目標(biāo)管理目標(biāo)管理 1、目標(biāo)管理的內(nèi)容目標(biāo)的確定與控制兩目標(biāo)的確定與控制兩方面方面 2、目標(biāo)確定的依據(jù) 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、經(jīng)驗

8、數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、 產(chǎn)品把握產(chǎn)品把握 3、實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化信息化 4、目標(biāo)管理的過程 pdca 循環(huán)循環(huán) 成本動態(tài)控制過程成本動態(tài)控制過程pdca循環(huán)循環(huán) n n n 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本有什么作用目標(biāo)成本有什么作用 龍湖的目標(biāo)成本的由來龍湖的目標(biāo)成本的由來 目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本的作用 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本： 是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要 實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。 目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本的作用 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 利

9、潤利潤=售價售價-成本成本 目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本的作用 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本： 為開發(fā)決策提供依據(jù)為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資提前鎖定投資 合理確定銷售價格合理確定銷售價格 加強(qiáng)成本的計劃性加強(qiáng)成本的計劃性 預(yù)測投資效益預(yù)測投資效益 -乙方預(yù)算員、甲方造價工程師（估價師）的職乙方預(yù)算員、甲方造價工程師（估價師）的職 能有哪些不同能有哪些不同 -怎樣在事前知道需要投入多少怎樣在事前知道需要投入多少 目標(biāo)成本測算的條件目標(biāo)成本測算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價的匹配關(guān)系整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價

10、的匹配關(guān)系 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本測算的方法目標(biāo)成本測算的方法 正向測算：正向測算： 測算依據(jù)測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況） 測算方式測算方式 （估算、概算、預(yù)算）（估算、概算、預(yù)算） 團(tuán)隊工作團(tuán)隊工作 反向倒逼：反向倒逼： 確定銷售價格水平；確定銷售價格水平； 確定利潤要求；確定利潤要求； 反推計算成本水平反推計算成本水平 目標(biāo)成本管理內(nèi)容目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo)成本或計劃成本編制目標(biāo)成本或計劃成本 分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正 對目標(biāo)

11、成本或計劃成本與實際成本進(jìn)行比較，對項對目標(biāo)成本或計劃成本與實際成本進(jìn)行比較，對項 目標(biāo)成本進(jìn)行后評估目標(biāo)成本進(jìn)行后評估 動態(tài)成本：動態(tài)成本： 是項目各個時期實施過程中體現(xiàn)的實際成本與預(yù)期是項目各個時期實施過程中體現(xiàn)的實際成本與預(yù)期 成本的控制結(jié)果成本的控制結(jié)果 目標(biāo)成本管理原則目標(biāo)成本管理原則 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn) 品目標(biāo)品目標(biāo) 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù); “ “算了再做算了再做” ” 而不是而不是“做了再算做了再算” 成本管理未來的發(fā)展方向成本管理未來的發(fā)展方

12、向 重心前移重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 成本的概念和目標(biāo)成本的作用成本的概念和目標(biāo)成本的作用 龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的管理 內(nèi)容內(nèi)容 龍湖項目成本的控制龍湖項目成本的控制 龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的招投投標(biāo)管理 龍湖的合同管理龍湖的合同管理 龍湖項目的成本管理龍湖項目的成本管理 成本管理的管理體系成本管理的管理體系 成本管理體系成本管理體系 制度制度流程流程方法方法工具工具 （指引、作業(yè)指導(dǎo)書）（指引、作業(yè)指導(dǎo)書） 成本管理的管理體系成本管理的管理體系 成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度 招標(biāo)管理辦法招標(biāo)管理辦法 合同管理辦法合同管理辦法 材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法

13、材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法 預(yù)結(jié)算編制審核辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法 設(shè)計變更、簽證管理辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法工程款支付管理辦法 成本成本 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 模塊模塊 制度文件制度文件 目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本管理規(guī)定 責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本管理規(guī)定 動態(tài)成本管理細(xì)則動態(tài)成本管理細(xì)則 成本績效考核制度成本績效考核制度 。 流程文件流程文件 目標(biāo)成本編制與審批流程目標(biāo)成本編制與審批流程 責(zé)任成本分解與審批流程責(zé)任成本分解與審批流程 動態(tài)成本信息報送流程動態(tài)成本信息報送流程 合同計量與結(jié)算流程合同計量與結(jié)算流程 。 作業(yè)指引作業(yè)指引 項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目策劃階段成本規(guī)劃指引

14、設(shè)計階段成本控制指引設(shè)計階段成本控制指引 招標(biāo)采購階段成本控制指引招標(biāo)采購階段成本控制指引 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引 合同商務(wù)條款管理指引合同商務(wù)條款管理指引 記錄表單記錄表單 項目目標(biāo)成本套表模板項目目標(biāo)成本套表模板 動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本報送套表 責(zé)任成本分解套表責(zé)任成本分解套表 責(zé)任成本月度評估表責(zé)任成本月度評估表 成本月度分析報告模板成本月度分析報告模板 動態(tài)成本信息歸集指引動態(tài)成本信息歸集指引 造價咨詢單位管理指引造價咨詢單位管理指引 成本預(yù)警通知書成本預(yù)警通知書 目標(biāo)成本調(diào)整申報表目標(biāo)成本調(diào)整申報表 管理管理 成本模塊：成本模塊： 制度流程與管理工具制度流程與管理工具

15、 變更簽證管理指引變更簽證管理指引 預(yù)、結(jié)算編制管理指引預(yù)、結(jié)算編制管理指引 成本數(shù)據(jù)庫編制指引成本數(shù)據(jù)庫編制指引 專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引 成本部工作管理與考核指引成本部工作管理與考核指引 。 成本數(shù)據(jù)庫模型成本數(shù)據(jù)庫模型 項目成本指標(biāo)測算表項目成本指標(biāo)測算表 市場成本調(diào)研表市場成本調(diào)研表 項目成本項目成本-盈利動態(tài)測算表盈利動態(tài)測算表 項目主要規(guī)劃指標(biāo)項目主要規(guī)劃指標(biāo) 項目產(chǎn)品建筑項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表 項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表 設(shè)計變更單設(shè)計變更單/簽證單簽證單 成本管理部分制度流程體系成本管理部分制度流程體系

16、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表 計量支付表單計量支付表單 工程進(jìn)度工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳材料供應(yīng)計量與付款臺帳 工程結(jié)算審批表工程結(jié)算審批表 項目總包工程清算審批表項目總包工程清算審批表 結(jié)算協(xié)議表結(jié)算協(xié)議表 。 項目主要成本費項項目主要成本費項 成本費項成本費項 成本費項成本費項 主要費項科目：主要費項科目： 一一、土地費用、土地費用 二、前期費用二、前期費用 三、建筑安裝成本三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體） 四、開發(fā)間接費四、開發(fā)間接費 五、營銷費用五、營銷費用 六、公司管理費六、公司管理費 七、財務(wù)費用七、財務(wù)費用 成本費項成本費項 成

17、本費項表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 成本費項成本費項 序號序號一級成本費項一級成本費項二級成本費項二級成本費項 土地成本土地成本 三級成本費項三級成本費項 土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋貎r款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?責(zé)任部門責(zé)任部門 發(fā)展部發(fā)展部 勘察、設(shè)計費勘察、設(shè)計費研發(fā)部研發(fā)部 前期費用前期費用 配套設(shè)施費用配套設(shè)施費用 基礎(chǔ)設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施費用 報建費報建費 三通一平費等三通一平費等 學(xué)校、幼兒園、會所等學(xué)校、幼兒園、會所等 水、電、氣配套、道路水、電、氣配套、道路 小區(qū)強(qiáng)弱小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程電、總平工程 研發(fā)部、工程部研發(fā)部、工程部 工程部工程部 造價采購部造價采購部 工程部工程

18、部 造價采購部造價采購部 10 開發(fā)成本開發(fā)成本 期間費用期間費用 園林景觀工程費用園林景觀工程費用 主體建安成本主體建安成本 工程相關(guān)費用工程相關(guān)費用 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 管理費用管理費用 軟硬景、水電、小品等軟硬景、水電、小品等 建筑、安裝、裝飾工程建筑、安裝、裝飾工程 審計費審計費 造價咨詢費造價咨詢費 監(jiān)理費、定額外檢測費監(jiān)理費、定額外檢測費 物業(yè)前期介入費、維修基金物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷設(shè)施建造費營銷設(shè)施建造費 其他銷售費用其他銷售費用 貸款利息等貸款利息等 員工工資、福利等員工工資、福利等 造價采購部造價采購部 造價采購部造價采購部 計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部 造

19、價采購部造價采購部 工程部工程部 營銷部營銷部 造價采購部造價采購部 營銷部營銷部 計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部 行政人力部行政人力部 成本費項成本費項 項目全成本的縱向分解項目全成本的縱向分解 成本 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 直直 接接 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 銷銷 售售 費費 用用 開開 發(fā)發(fā) 間間 接接 費費 稅稅 金金 土土 地地 成成 本本 勘勘 察察 設(shè)設(shè) 計計 費費 前前 期期 工工 程程 費費 配配 套套 設(shè)設(shè) 施施 費費 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施施 費費 建建 安安 工工 程程 費費 工工 程程 相相 關(guān)關(guān) 費費 后后 續(xù)續(xù) 成成 本本 管管 理理 費費 用用 財財 務(wù)務(wù) 費費 用用 建設(shè)

20、期返工費建設(shè)期返工費 優(yōu)化設(shè)計費用優(yōu)化設(shè)計費用 相相 關(guān)關(guān) 責(zé)責(zé) 任任 部部 門門 發(fā)發(fā) 展展 部部 研研 發(fā)發(fā) 設(shè)設(shè) 計計 部部 造造 價價 采采 購購 部部 工工 程程 部部 營營 銷銷 部部 物物 業(yè)業(yè) 公公 司司 財財 務(wù)務(wù) 部部 成本費項成本費項 建設(shè)部建設(shè)部2000年年9月月18日發(fā)布日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng) 濟(jì)評價方法濟(jì)評價方法 第四章第第四章第24條明確條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開 發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費 用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

21、用、建筑安用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安 裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接 費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期 稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！?龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本管理 l l l 項目成本管理項目成本管理 項目的成本管理范圍項目的成本管理范圍 以項目為管理對象以項目為管理對象 項目的完全直接成本測算分解項目的完全直接成本測算分解 間接成本測算分?jǐn)傞g接成本測算分?jǐn)?項目制成本管理組織形式項目制成本管理組織形式 公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理

22、 公司運營總監(jiān)公司運營總監(jiān) 項目負(fù)責(zé)人項目負(fù)責(zé)人 設(shè)計研發(fā)部設(shè)計研發(fā)部 工程管理部工程管理部 成本管理部成本管理部 營銷部營銷部 計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部 項目研發(fā)經(jīng)理項目研發(fā)經(jīng)理 項目工程經(jīng)理項目工程經(jīng)理 項目成本經(jīng)理項目成本經(jīng)理 項目營銷經(jīng)理項目營銷經(jīng)理 項目財務(wù)經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理 研發(fā)專員研發(fā)專員 專業(yè)工程師專業(yè)工程師 成本專員成本專員 營銷顧問營銷顧問 財務(wù)專員財務(wù)專員 n n n n n 項目部成本責(zé)任項目部成本責(zé)任 n項目部職能項目部職能 產(chǎn)品研發(fā)定位產(chǎn)品研發(fā)定位 施工組織和管控施工組織和管控 成本測算和控制成本測算和控制 營銷策劃和銷售營銷策劃和銷售 客戶管理品質(zhì)保證客戶管理品質(zhì)保證

23、項目部成本責(zé)任項目部成本責(zé)任 職能崗位職能崗位成本管理職能成本管理職能 設(shè)計研發(fā)設(shè)計研發(fā) 1、設(shè)計費管理、設(shè)計費管理 4、設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計任務(wù)書 2、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位 3、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 5、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制 成本管理成本管理 工程管理工程管理 2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價、材料設(shè)備采購及認(rèn)價 4、工程招標(biāo)、合同、造、工程招標(biāo)、合同、造 價管理價管理 5、資金計劃匯總、資金計劃匯總 1、在成

24、本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷營銷 計劃財務(wù)計劃財務(wù) 1、市場定位、市場定位 2、體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)、體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) （包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控 1、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3、銷售費用、銷售費用 3、總體資金計劃的管控、總體資金計劃的管控 目標(biāo)成本管理三大工具目標(biāo)成本管理三大工具 1、目標(biāo)成本測算與分解 2、投資分析模型 3、歷史成本數(shù)據(jù)庫 項目目標(biāo)成本測算和分解項目目標(biāo)成本測算和分解 u u 目標(biāo)

25、成本管理體系目標(biāo)成本管理體系 目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前 市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根 據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先 制定并力爭控制的產(chǎn)品成本制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn) 品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指 導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng) 濟(jì)和管理等措施的努力，需要實

26、現(xiàn)的產(chǎn)品成本濟(jì)和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本 的控制線的控制線 45 ( ( ( ( ( ( ) ) ( ( ) ) ( ( ) ) ) ) ) ) 目標(biāo)成本管理的階段目標(biāo)成本管理的階段 土土 地地項項方方初初工工 投投 資資 論論 證證 階階 目目 啟啟 動動 階階 段段 案案 設(shè)設(shè) 計計 階階 段段 步步 設(shè)設(shè) 計計 階階 段段 程程 實實 施施 階階 段段 竣竣 工工 階階 段段 段段 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 土土 地地 版版 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 啟啟 動動 版版 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 方方 案案 版版 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 執(zhí)執(zhí) 行行 版版 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 調(diào)調(diào)

27、 整整 版版 項項 目目 竣竣 工工 成成 本本 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 n n n 目標(biāo)成本編制程序目標(biāo)成本編制程序 設(shè)計部制定項目預(yù)案提出項目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。設(shè)計部制定項目預(yù)案提出項目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位；營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位； 成本部編制成本部編制項目項目*階段目標(biāo)成本階段目標(biāo)成本。 目標(biāo)成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求目標(biāo)成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求 合理。合理。 目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。 目標(biāo)成本編制程序目標(biāo)成本編制程序 1、項目定位、項目定位 2、確定

28、設(shè)計方案、確定設(shè)計方案 3、項目基本數(shù)據(jù)收集 4、市場調(diào)查 5、成本數(shù)據(jù)收集、成本數(shù)據(jù)收集 6、編制目標(biāo)成本、編制目標(biāo)成本 7、目標(biāo)成本論證、目標(biāo)成本論證 8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)、目標(biāo)成本批準(zhǔn) 48 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 責(zé)任部門責(zé)任部門 工作成果工作成果 發(fā)展部發(fā)展部 地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理 提供土地信息提供土地信息 提供周邊配套提供周邊配套 主持、確定主持、確定 項目定位項目定位 項目預(yù)案項目預(yù)案 研發(fā)部研發(fā)部 目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算 造價采購部造價采購部 滿足滿足 拿地拿地 成本成本 審定審定 存檔存檔 要求要求 通過通過 未通過未通過 土地投資論證階段成本測算土地

29、投資論證階段成本測算 項目規(guī)劃指標(biāo) 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本測算方法：成本測算方法： 成本經(jīng)驗值估算法成本經(jīng)驗值估算法 此階段提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度要求不高，可用表格組合此階段提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度要求不高，可用表格組合 來完成來完成 參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本 測算測算 可可 研研 階階 段段 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本科目成本科目 前期費用前期費用 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境工程環(huán)境工程 一般地下室一般地下室 人防地下室人防地下室 會所會所 配套設(shè)施配套設(shè)施 教育用房教育用房 底商底商

30、管理用房管理用房 成本取值范圍成本取值范圍 90-115 （土地面積）（土地面積） 160-205 （土地面積）（土地面積） 160-235 （土地面積）（土地面積） 205-225 （土地面積）（土地面積） 225-250 （土地面積）（土地面積） 250-400 （土地面積）（土地面積） 160-200 （土地面積）（土地面積） 135-180 （土地面積）（土地面積） 100-140 （土地面積）（土地面積） 2100-2300元元/地下室面積地下室面積 2300-2500元元/地下室面積地下室面積 3500-5000元元/會所面積會所面積 1500-1800元元/教育用房面積教育用房面

31、積 1500-1800元元/商業(yè)用房面積商業(yè)用房面積 1500元元/管理用房面積管理用房面積 適用標(biāo)準(zhǔn)適用標(biāo)準(zhǔn) 普通樓盤普通樓盤 高檔樓盤高檔樓盤 別墅樓盤別墅樓盤 容積率容積率0.5-1.0 容積率容積率1.4左右左右 容積率容積率2.0以上以上 容積率容積率0.5-1.0 容積率容積率1.4左右左右 容積率容積率2.0以上以上 備注備注 含精裝含精裝 檔次高者檔次高者 取大值取大值 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 成本科目成本科目 別墅項目別墅項目 取值范圍取值范圍 2200-2400 2000-2200 1800-2000 適用標(biāo)準(zhǔn)適用標(biāo)準(zhǔn) 雙拼雙拼 聯(lián)排聯(lián)排 疊拼疊拼

32、 備注備注 毛坯毛坯 可可 研研 階階 段段 多層多層 小高層小高層 高層高層 1500-1600 1600-1800 1600-1800 1800-2000 2000-2200 2200-2400 普通普通 高檔高檔 普通普通 高檔高檔 普通普通 高檔高檔 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 項目目標(biāo)成本測算（土地版）項目目標(biāo)成本測算（土地版）只是土地投資只是土地投資 論證資料的一部分；論證資料的一部分； 審定的審定的項目目標(biāo)成本測算（土地版）項目目標(biāo)成本測算（土地版）將作為將作為 項目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。項目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。 把把項目目標(biāo)成本測算（土地版）

33、項目目標(biāo)成本測算（土地版）與項目其他與項目其他 預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型進(jìn)行指進(jìn)行指 標(biāo)分析標(biāo)分析 土地投資論證階段成本測算土地投資論證階段成本測算 案例土地投資測算 成本測算費項表比較成本測算費項表比較 成本費項比較表 n討論：討論： 你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順 序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同 n結(jié)論：結(jié)論： 各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相 同同 項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型項目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析

34、模型 模型是什么模型是什么 模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間 的邏輯運算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項的邏輯運算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項 目的優(yōu)劣目的優(yōu)劣 可以通過模型進(jìn)行項目的實時跟蹤，從而了解項可以通過模型進(jìn)行項目的實時跟蹤，從而了解項 目收益的動態(tài)變化情況。目收益的動態(tài)變化情況。 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型內(nèi)容包括模型內(nèi)容包括 項目基礎(chǔ)資料項目基礎(chǔ)資料 工程分期工程分期 成本測算成本測算 建設(shè)進(jìn)度計劃建設(shè)進(jìn)度計劃 付款計劃付款計劃 銷售及回款銷售及回款 資金來源運用資金來源運用 指標(biāo)計算指標(biāo)計算 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投

35、資經(jīng)濟(jì)分析模型 編制模型的意義編制模型的意義 為土地投資決策提供依據(jù)；為土地投資決策提供依據(jù)； 通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作 過程中的風(fēng)險；過程中的風(fēng)險； 通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤， 從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)；從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)； 將公司所有項目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司將公司所有項目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司 層面的現(xiàn)金流情況。層面的現(xiàn)金流情況。 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型的基本結(jié)構(gòu)模型的基本結(jié)構(gòu) 影響模型評價指標(biāo)的主要因素影響模型評價指

36、標(biāo)的主要因素 項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實項目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實 現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個 模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測 算、項目進(jìn)度及付款計劃、銷售及回款計劃、資算、項目進(jìn)度及付款計劃、銷售及回款計劃、資 金來源及運用表和現(xiàn)金流量表。金來源及運用表和現(xiàn)金流量表。 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型中基本指標(biāo)模型中基本指標(biāo) 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值 指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他 設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)

37、金流量現(xiàn)值之和。凈設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈 現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好?，F(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率 是指項目投資實際可望達(dá)到的報酬率，也是使是指項目投資實際可望達(dá)到的報酬率，也是使 投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益 率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越 好。好。 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 現(xiàn)金成本收益率現(xiàn)金成本收益率 指投入指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該 指標(biāo)不是衡量項目收益高

38、低的指標(biāo)，而是衡量項指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項 目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。 權(quán)益資本乘數(shù)權(quán)益資本乘數(shù) 指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指 標(biāo)反應(yīng)的是標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元元的自有資金的投入可以駕馭多少元 的總投資，該指標(biāo)越大越好。的總投資，該指標(biāo)越大越好。 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 項目指標(biāo)的衡量體系項目指標(biāo)的衡量體系 評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目的評價項目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項目的 內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；

39、項目的權(quán)益 資本乘數(shù)。資本乘數(shù)。 從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣：從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣： 項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度；項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度； 項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度；項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度； 項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角 度。度。 n n n n 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型在項目運作各階段的作用模型在項目運作各階段的作用 投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項目運作各階段所起的作用投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項目運作各階段所起的作用 不同不同 項目拿地階段項目拿地階段決策支持，風(fēng)

40、險控制決策支持，風(fēng)險控制 項目研發(fā)階段項目研發(fā)階段經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計優(yōu)化經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計優(yōu)化 項目建設(shè)階段項目建設(shè)階段成本控制，銷售控制成本控制，銷售控制 項目竣工階段項目竣工階段對比分析，指導(dǎo)新項目對比分析，指導(dǎo)新項目 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 投資經(jīng)濟(jì)分析模型 （示意版） n 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 運用投資分析模型對運營狀況的分析運用投資分析模型對運營狀況的分析 投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型 投資分析模型影響 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 項項 目目 團(tuán)團(tuán) 隊隊 價價 確確 格格 定定 、 產(chǎn)產(chǎn) 銷銷 品品 售售 定定

41、 進(jìn)進(jìn) 位位 度度 和和 銷銷 售售 研研 發(fā)發(fā) 部部 （ 整整 場場 根根 產(chǎn)產(chǎn) 或或 定定 據(jù)據(jù) 品品 重重 位位 規(guī)規(guī) 業(yè)業(yè) 新新 進(jìn)進(jìn) 劃劃 態(tài)態(tài) 考考 行行 條條 、 慮慮 預(yù)預(yù) 件件 標(biāo)標(biāo) 方方 案案 準(zhǔn)準(zhǔn) 案案 的的 和和 ） 調(diào)調(diào) 市市 造造 價價 采采 購購 部部 項項 目目 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 測測 算算 計計 劃劃 財財 務(wù)務(wù) 部部 財財 度度 根根 務(wù)務(wù) 、 據(jù)據(jù) 指指 成成 售售 標(biāo)標(biāo) 本本 價價 計計 測測 、 算算 算算 銷銷 、 售售 進(jìn)進(jìn) 進(jìn)進(jìn) 行行 項目啟動階段成本測算項目啟動階段成本測算 拿地以后項目團(tuán)隊對擬建項目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)拿地以后項目團(tuán)隊對擬建

42、項目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè) 定項目定位，明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)定項目定位，明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo) 準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品 牌、市政接口以及施工安排、工程進(jìn)度，材料供牌、市政接口以及施工安排、工程進(jìn)度，材料供 應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等 項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或 超過土地版的收益指標(biāo)；超過土地版的收益指標(biāo)； 項目啟動階段的成功標(biāo)志項目啟動階段的成功標(biāo)志 項目啟動會項目啟動會 項目啟動會項目啟動會 目的目的 對項目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見和決策未來

43、，設(shè)定項目對項目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定項目 的決策點、控制點。識別項目風(fēng)險點，提出預(yù)案。的決策點、控制點。識別項目風(fēng)險點，提出預(yù)案。 明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出 承諾。承諾。 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 項目啟動會項目啟動會 主要內(nèi)容（成果）主要內(nèi)容（成果） 1.項目定位項目定位 項目建造標(biāo)準(zhǔn)項目建造標(biāo)準(zhǔn) 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 項目一二級計劃項目一二級計劃（項目分期、材料供應(yīng)方式范圍項目分期、材料供應(yīng)方式范圍） 項目目標(biāo)成本（啟動）項目目標(biāo)成本（啟動）（項目合同規(guī)劃

44、項目合同規(guī)劃） 投資分析模型（啟動）投資分析模型（啟動） 方案設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書 景觀方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書 精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案（如有）（如有） 項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析 項目啟動會項目啟動會 項目啟動會 規(guī)規(guī) 感感 解解 設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解 工工 程程 部部 對對 初初 設(shè)設(shè) 提提 提提 比比 步步 設(shè)設(shè) 供供 供供 施施 置置 施施 現(xiàn)現(xiàn) 工工 方方 工工 場場 方方 案案 用用 布布 案案 水水 置置 及及 電電 方方 土土 以以 案案 石石 及

45、及 方方 甲甲 平平 方方 衡衡 臨臨 研研 發(fā)發(fā) 部部 基基 提提 提提 礎(chǔ)礎(chǔ) 供供 供供 方方 產(chǎn)產(chǎn) 方方 案案 品品 案案 對對 建建 、 比比 造造 初初 標(biāo)標(biāo) 步步 準(zhǔn)準(zhǔn) 設(shè)設(shè) 計計 圖圖 造造 價價 采采 購購 部部 編編 進(jìn)進(jìn) 目目 制制 行行 標(biāo)標(biāo) 合合 成成 成成 約約 本本 本本 劃劃 敏敏 分分 性性 分分 析析 計計 劃劃 財財 務(wù)務(wù) 部部 財財 務(wù)務(wù) 指指 標(biāo)標(biāo) 計計 算算 n n n 設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解 設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段 方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重方案設(shè)計、初步設(shè)

46、計階段是設(shè)計階段成本控制的重 點點 初步設(shè)計階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目初步設(shè)計階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目 標(biāo)成本標(biāo)成本 設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解 設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解 n案例：案例： 方案設(shè)計階段成本測算分解方案設(shè)計階段成本測算分解 案例方案階段成本 測算 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 方式之一，按合同計劃分解方式之一，按合同計劃分解 方式之二，按項目實體分解方式之二，按項目實體分解 方式之三，按考核責(zé)任分解方式之三，按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 方式之一：按合同計劃分解：方式之一

47、：按合同計劃分解： 分解依據(jù)：分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計劃甲方的發(fā)包與采購計劃 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo) l l 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 項目合約規(guī)劃項目合約規(guī)劃 目的目的 將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同 隨項目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合隨項目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合 同造價同造價 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 項目合約規(guī)劃 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 方式之二：按工程實體分解方式之二：按工程實體分解 分解依據(jù)：分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）項目建設(shè)

48、內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明） 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件 的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細(xì)到分棟的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細(xì)到分棟 分層分構(gòu)件；分層分構(gòu)件； 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 目標(biāo)成本分解表 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 方式之三：按考核責(zé)任分解方式之三：按考核責(zé)任分解 分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦 法法 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成 本管理指標(biāo)本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求以及輔助管理的

49、工作要求 1 2 3 4 5 6 7 8 9 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 序號序號一級成本費項一級成本費項二級成本費項二級成本費項 土地成本土地成本 三級成本費項三級成本費項 土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋貎r款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?責(zé)任部門責(zé)任部門 發(fā)展部發(fā)展部 勘察、設(shè)計費勘察、設(shè)計費研發(fā)部研發(fā)部 前期費用前期費用 配套設(shè)施費用配套設(shè)施費用 基礎(chǔ)設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施費用 報建費報建費 三通一平費等三通一平費等 學(xué)校、幼兒園、會所等學(xué)校、幼兒園、會所等 水、電、氣配套、道路水、電、氣配套、道路 小區(qū)強(qiáng)弱小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程電、總平工程 研發(fā)部、工程部研發(fā)部、工程部 工程部工程部 造價采購部造價采購部

50、 工程部工程部 造價采購部造價采購部 10 開發(fā)成本開發(fā)成本 期間費用期間費用 園林景觀工程費用園林景觀工程費用 主體建安成本主體建安成本 工程相關(guān)費用工程相關(guān)費用 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 管理費用管理費用 軟硬景、水電、小品等軟硬景、水電、小品等 建筑、安裝、裝飾工程建筑、安裝、裝飾工程 審計費審計費 造價咨詢費造價咨詢費 監(jiān)理費、定額外檢測費監(jiān)理費、定額外檢測費 物業(yè)前期介入費、維修基金物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷設(shè)施建造費營銷設(shè)施建造費 其他銷售費用其他銷售費用 貸款利息等貸款利息等 員工工資、福利等員工工資、福利等 造價采購部造價采購部 造價采購部造價采購部 計劃財務(wù)部計

51、劃財務(wù)部 造價采購部造價采購部 工程部工程部 營銷部營銷部 造價采購部造價采購部 營銷部營銷部 計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部 行政人力部行政人力部 目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本的分解 目標(biāo)成本責(zé)任分解 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 工工 程程 部部 的的 場場 現(xiàn)現(xiàn) 管管 控控 場場 控控 制制 簽簽 、 、 證證 編編 工工 、 制制 程程 技技 進(jìn)進(jìn) 質(zhì)質(zhì) 術(shù)術(shù) 度度 量量 核核 計計 和和 定定 劃劃 進(jìn)進(jìn) 的的 度度 現(xiàn)現(xiàn) 研研 發(fā)發(fā) 部部 專專 設(shè)設(shè) 提提 項項 計計 供供 工工 變變 施施 程程 更更 工工 的的 的的 圖圖 優(yōu)優(yōu) 控控 化化 制制 、 造造 價價 采采 購購 部部

52、顧顧 動動 專專 簽簽 、 態(tài)態(tài) 項項 證證 成成 成成 工工 變變 本本 本本 程程 更更 調(diào)調(diào) 的的 的的 的的 整整 跟跟 成成 費費 蹤蹤 本本 用用 和和 分分 審審 回回 析析 核核 、 、 計計 劃劃 財財 務(wù)務(wù) 部部 資資 財財 金金 務(wù)務(wù) 計計 指指 劃劃 標(biāo)標(biāo) 審審 的的 核核 動動 態(tài)態(tài) 跟跟 進(jìn)進(jìn) 互動互動 n n n 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計 劃進(jìn)行拆分。劃進(jìn)行拆分。 施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工 程、基礎(chǔ)設(shè)施工

53、程、環(huán)境景觀工程；并結(jié)合預(yù)算程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；并結(jié)合預(yù)算 造價對目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。造價對目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。 合同變更合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽 商）所產(chǎn)生的合同金額變化商）所產(chǎn)生的合同金額變化 n n 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理 成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定 了成本控制是一個動態(tài)過程了成本控制是一個動態(tài)過程 動態(tài)成本管理的目的意義動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實現(xiàn)保證目標(biāo)成本實現(xiàn) 提供成本

54、決策依據(jù)提供成本決策依據(jù) 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 動態(tài)成本的組成動態(tài)成本的組成 動態(tài)成本動態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待發(fā)生成本待發(fā)生成本 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 動態(tài)成本動態(tài)成本 已發(fā)生成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本 合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本未簽約合同估價未簽約合同估價待發(fā)生費用待發(fā)生費用 已結(jié)算合同成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本 合同金額合同金額 結(jié)算調(diào)整結(jié)算調(diào)整(含含 簽證變更簽證變更) 合同金額合同金額 預(yù)估結(jié)算調(diào)整預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含含 預(yù)估簽

55、證變更預(yù)估簽證變更) n n 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 月度成本回顧月度成本回顧 對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對未發(fā)生合對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對未發(fā)生合 同進(jìn)行清理、預(yù)估同進(jìn)行清理、預(yù)估 對已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整，對未發(fā)生費對已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整，對未發(fā)生費 用進(jìn)行清理、預(yù)估用進(jìn)行清理、預(yù)估 工程實施階段成本管理工程實施階段成本管理 動態(tài)成本月報內(nèi)容動態(tài)成本月報內(nèi)容 成本動態(tài)重大事項及預(yù)警成本動態(tài)重大事項及預(yù)警 成本管理異常事項披露成本管理異常事項披露 重大招標(biāo)進(jìn)展重大招標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）補(bǔ)充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）

56、 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及 其它異常情況均需說明）其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算成本研究及其它測算 - - - - 月動態(tài)成本狀況表月動態(tài)成本狀況表 序序 號號 項目名稱項目名稱 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 (萬元萬元) 本月預(yù)本月預(yù) 測金額測金額 20090630動態(tài)監(jiān)控動態(tài)監(jiān)控 與目標(biāo)與目標(biāo) 與上月與上月 成本相比成本相比 相比相比 已發(fā)生已發(fā)生 合同額合同額 變化變化 說明說明 一一土地成本土地成本16,009.0016,009.0015,200.00 二二前期工程費前期工程費1,541.001,54

57、1.000.591,200.00 三三 3.1 3.2 3.3 四四 五五 六六 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 總包工程總包工程 總包洽商變更及索賠總包洽商變更及索賠 分包工程分包工程 小市政配套費用小市政配套費用 維保費用維保費用 一五項合計一五項合計 36,420.00 27,216.00 -1,194.00 10,398.00 6,508.00 0.09 61,337.00 35,533.00 26,956.00 -1,691.00 10,267.00 6,508.00 0.08 60,432.00 -887.00 -259.00 -496.00 -130.00 - -17.00 -90

58、4.00 -2.05 -2.05 - -0.041 -2.12 26,956.00 26,956.00 7,527.00 43,357.00 版版 工工 標(biāo)標(biāo) 工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本管理 工工 程程 部部 對對 對對 審審 供供 合合 核核 應(yīng)應(yīng) 同同 工工 商商 相相 程程 進(jìn)進(jìn) 關(guān)關(guān) 竣竣 行行 條條 工工 相相 款款 資資 關(guān)關(guān) 進(jìn)進(jìn) 料料 履履 行行 約約 評評 評評 估估 估估 研研 發(fā)發(fā) 部部 設(shè)設(shè) 計計 總總 結(jié)結(jié) 造造 價價 采采 購購 部部 本本 （ 與與 （ 編編 含含 供供 執(zhí)執(zhí) 制制 材材 應(yīng)應(yīng) 行行 竣竣 料料 商商 ） 成成 供供 進(jìn)進(jìn) 比比 本本 應(yīng)

59、應(yīng) 行行 較較 并并 結(jié)結(jié) 竣竣 與與 算算 工工 目目 ） 結(jié)結(jié) 算算 計計 劃劃 財財 務(wù)務(wù) 部部 核核 財財 算算 務(wù)務(wù) 最最 決決 終終 算算 的的 財財 務(wù)務(wù) 指指 標(biāo)標(biāo) n n 工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本管理 工程竣工階段成本的主要依據(jù)是合同工程預(yù)結(jié)算工程竣工階段成本的主要依據(jù)是合同工程預(yù)結(jié)算 工程竣工決算是項目管理的最終體現(xiàn)工程竣工決算是項目管理的最終體現(xiàn) 工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本管理 工程結(jié)算編制的依據(jù)工程結(jié)算編制的依據(jù) : 以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更 核定單、現(xiàn)行施工及驗收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)

60、的核定單、現(xiàn)行施工及驗收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)的 工程（通用或標(biāo)準(zhǔn)）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認(rèn)工程（通用或標(biāo)準(zhǔn)）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認(rèn) 價通知書和施工合同、價通知書和施工合同、施工圖預(yù)算編制要求施工圖預(yù)算編制要求等等 為編制依據(jù)。為編制依據(jù)。 工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本管理 工程預(yù)結(jié)算編制審核的前提工程預(yù)結(jié)算編制審核的前提 按設(shè)計圖紙和施工合同約定的工程范圍的全部工作按設(shè)計圖紙和施工合同約定的工程范圍的全部工作 內(nèi)容完成。內(nèi)容完成。 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。 經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位檢查，并分別簽經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位檢查，并分