物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——范寶芬(第6、7、8章)08

1、第六章第六章 租賃管理租賃管理 考試大綱考試大綱 n考試目的考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)租賃的形式、租賃管理本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)租賃的形式、租賃管理 與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管 理等的知識(shí)水平和實(shí)際應(yīng)用能力。理等的知識(shí)水平和實(shí)際應(yīng)用能力。 掌握掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法 熟悉熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃 方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。 了解：了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，

2、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理 中的應(yīng)用。 本章考試知識(shí)要點(diǎn)：本章考試知識(shí)要點(diǎn)： n1.房屋租賃的特征 n2.物業(yè)租賃的分類方 式 n3.物業(yè)租賃管理模式 的類型 n4.租賃管理的工作內(nèi) 容 n5.租賃方案與策略主要 涉及的工作內(nèi)容 n6.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水 平的確定 n7.房屋租賃合同的基本 條款 n8.實(shí)施客戶關(guān)系管理的 目的與內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃概述 一、物業(yè)租賃的概念及特征一、物業(yè)租賃的概念及特征 （一）物業(yè)租賃的概念（一）物業(yè)租賃的概念 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房 屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租 人將其擁有所有權(quán)的房屋，出

3、租給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行為。 出租實(shí)際上是出售一定期限（月或年）的 物業(yè)使用權(quán)。 （二）房屋租賃的特點(diǎn)（二）房屋租賃的特點(diǎn)（掌握）（掌握） 房屋租賃房屋租賃不轉(zhuǎn)移不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；房屋所有權(quán)； 房屋租賃的標(biāo)的是作為房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物特定物的房屋；的房屋； 房屋租賃關(guān)系是一種房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；關(guān)系； 房屋租賃關(guān)系房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止； 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 雙務(wù)、有償、書面、登記雙務(wù)、有償、書面、登記 二、物業(yè)租賃的分類（熟悉）二、物業(yè)租賃的分類

4、（熟悉） 按房屋所有權(quán)的性按房屋所有權(quán)的性 質(zhì)，房屋租賃分為：質(zhì)，房屋租賃分為： n公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱 公房租賃）公房租賃） n私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱 私房租賃）。私房租賃）。 按房屋租賃期限約定按房屋租賃期限約定 模式的不同，可分為：模式的不同，可分為： n定期租賃定期租賃 n自動(dòng)延期租賃自動(dòng)延期租賃周期周期 性租賃，一方提出終止，性租賃，一方提出終止， 否則續(xù)約否則續(xù)約 n意愿租賃意愿租賃延期依據(jù)延期依據(jù) 雙方意愿雙方意愿 二、物業(yè)租賃的分類（熟悉）二、物業(yè)租賃的分類（熟悉） 按照出租人所收取按照出租人所收取 的租金中是否包含上述的租金中是否包含上述

5、 費(fèi)用支出，通常將物業(yè)費(fèi)用支出，通常將物業(yè) 租金分為租金分為 n毛租 n凈租 n百分比租金 還可以按照房屋的使還可以按照房屋的使 用用途，用用途，將房屋租賃分 為 n居住用房租賃 n非居住用房租賃 n三、物業(yè)租賃管理模式（了解）三、物業(yè)租賃管理模式（了解） 物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托 內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管 理模式。常見(jiàn)的有：理模式。常見(jiàn)的有： n包租轉(zhuǎn)租模式 n出租代理模式 n委托管理模式 不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在 物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不

6、同。物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。 n四、房屋租賃的行政管理（了解）四、房屋租賃的行政管理（了解） （一）程序 為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理， 建設(shè)部1995年頒發(fā)了城市房屋租賃管理辦法（建 設(shè)部令第42號(hào)）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備 案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā) 房屋租賃證。 房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)椋?n申請(qǐng)申請(qǐng) n審查審查 n頒證頒證 n（二）房屋租賃的條件房屋租賃的條件 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房 屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。 但有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所 有權(quán)證的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān) 依法裁定、決定

7、查封 或者以其他形式限制 房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有 人同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 屬于違章建筑的； 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人 同意的； 不符合公安、環(huán)保、 衛(wèi)生等主管部門有關(guān) 規(guī)定的。 n（三）房屋租賃中的違法行為及處罰房屋租賃中的違法行為及處罰 租賃管理辦法規(guī)定，有下列行為之一的， 由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給 予行政處罰： （1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證 書，并可以處以罰款； （2）不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé) 令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款； （3）未征得出租人同意和未辦理登記備案， 擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非 法所得，并可以處以

8、罰款。 n一、租賃管理的概念與內(nèi)容一、租賃管理的概念與內(nèi)容 n二、租賃方案與策略二、租賃方案與策略 n三、租戶選擇三、租戶選擇 n四、租金確定與調(diào)整四、租金確定與調(diào)整 n五、租約談判與簽約管理五、租約談判與簽約管理 n六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷 第二節(jié)第二節(jié) 租賃管理與租賃方案（熟悉）租賃管理與租賃方案（熟悉） 第二節(jié)第二節(jié) 租賃管理與租賃方案租賃管理與租賃方案 n一、一、 租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理的概念與內(nèi)容 租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出 租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括： 三個(gè)階段 n租約簽訂前租約簽訂前 n租約執(zhí)行過(guò)程中租約執(zhí)行過(guò)程中

9、n租約期滿時(shí)租約期滿時(shí) 二、租賃方案與策略二、租賃方案與策略 租賃方案是對(duì)租賃過(guò)程中主要事項(xiàng)的安排，租賃 策略是為提升物業(yè)破引力而制定的一些特殊手段，兩 者是貫穿在一起的，在這里并不進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。 租賃方案與策略主要涉及到： n確定可出租面積和租賃方式確定可出租面積和租賃方式；（熟悉）；（熟悉） n編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算；編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算； n定位目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)檔次、區(qū)域商業(yè)特征物業(yè)檔次、區(qū)域商業(yè)特征 n確定租金方案；確定租金方案； n明確吸引租戶的策略明確吸引租戶的策略宣傳手段和租約條款優(yōu)惠宣傳手段和租約條款優(yōu)惠 從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)

10、營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)稅費(fèi) 和業(yè)主希望的和業(yè)主希望的投資回報(bào)率投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租 金水平的高低主要取決于金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。 三、三、 租戶選擇（租戶選擇（1111、1212章講解）章講解） 四、四、 租金的確定與調(diào)整（掌握）租金的確定與調(diào)整（掌握） 房屋租金房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用 權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 房屋租金： n凈租金凈租金 n毛租金毛租金 （二）（二） 基礎(chǔ)租金與附加租金基礎(chǔ)租金與附加租金 基礎(chǔ)租金：租約中的最低租金基礎(chǔ)租金：租約中的最低租金 附加租

11、金：超額租金（特別的攤位）附加租金：超額租金（特別的攤位） 百分比租金（十一章講解練習(xí)）百分比租金（十一章講解練習(xí)） （三）（三） 租金的調(diào)整租金的調(diào)整 長(zhǎng)期租約（長(zhǎng)期租約（3 35 5年）：按約定定期調(diào)整年）：按約定定期調(diào)整 六、租賃管理的市場(chǎng)營(yíng)銷（了解）六、租賃管理的市場(chǎng)營(yíng)銷（了解） 市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常從四個(gè)方面來(lái)宣傳其所 推廣的物業(yè)： （1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)； （2）物業(yè)本身的素質(zhì)； （3）良好的聲譽(yù)； （4）經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 n一、房屋租賃合同的概念和法律特征一、房屋租賃合同的概念和法律特征 n（一）房屋租賃合同的概念（一）房屋租賃合同的概念 n（二）房屋租賃合同的法律特征（二）房屋租賃合同的法律特征

12、 n二、房屋租賃合同的基本條款二、房屋租賃合同的基本條款 第三節(jié)第三節(jié) 房屋租賃合同房屋租賃合同 第三節(jié)第三節(jié) 房屋租賃合同房屋租賃合同 一、一、 房屋租賃合同的概念與法律特征房屋租賃合同的概念與法律特征 n（一）房屋租賃合同的概念房屋租賃合同的概念 房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的， 用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房 屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。 n（二）（二） 房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同的法律特征（未提及、（未提及、 也當(dāng)注意）也當(dāng)注意） 房屋租賃合同是雙務(wù)合同；房屋租賃合同是雙務(wù)合同； 房屋租賃合同是有償合同；房屋租賃合同是有償合同； 房屋租賃合同是諾成合同；房

13、屋租賃合同是諾成合同； 房屋租賃合同是要式合同；房屋租賃合同是要式合同； 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同。房屋租賃合同是繼續(xù)性合同。 三、租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的條款（熟悉）三、租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的條款（熟悉） 當(dāng)事人姓名或者名稱及當(dāng)事人姓名或者名稱及 住所；住所； 房屋的坐落、面積、裝房屋的坐落、面積、裝 修及設(shè)施狀況；修及設(shè)施狀況； 租賃用途；租賃用途； 租賃期限；租賃期限； 租金及交付方式；租金及交付方式； 房屋修繕責(zé)任；房屋修繕責(zé)任； 轉(zhuǎn)租的約定；轉(zhuǎn)租的約定； 變更和解除合同的條件；變更和解除合同的條件； 租賃雙方的權(quán)利義務(wù)；租賃雙方的權(quán)利義務(wù)； 當(dāng)事人約定的其他條款：當(dāng)事人約定的其他條款： 稅收與

14、保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)、稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)、 改造的規(guī)定、保證金改造的規(guī)定、保證金 注意：租賃期限、租賃用途、租金及交付租賃期限、租賃用途、租金及交付 方式、房屋的修繕責(zé)任方式、房屋的修繕責(zé)任的具體內(nèi)容 n租賃房屋的修繕責(zé)任租賃房屋的修繕責(zé)任 出租住宅用房的自然損壞或合同約定出租住宅用房的自然損壞或合同約定 由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不 及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn) 損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方 當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及 其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房

15、屋的使 用安全。 房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力 修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出 的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。 租賃合同的終止租賃合同的終止 合法租賃合同的終止一般有兩種情況： n自然終止，自然終止， n人為終止人為終止 人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因 素而使租賃合同終止。一般包括無(wú)效合同的終無(wú)效合同的終 止止和由于租賃雙方在租賃過(guò)程中的人為因素而人為因素而 使合同終止。使合同終止。 n一、客戶關(guān)系管理論簡(jiǎn)介一、客戶關(guān)系管理論簡(jiǎn)介 n（一）客戶關(guān)系管理（crm）的含義 n（二）crm出現(xiàn)的原因和必然性 n（三）crm對(duì)企業(yè)的作用 n（四）crm

16、的本質(zhì) n二、租賃管理中的租戶關(guān)系管理二、租賃管理中的租戶關(guān)系管理 n（一）租賃管理中實(shí)施crm是市場(chǎng)化要求 n（二）租賃管理中實(shí)施crm涉及到的工作 第四節(jié)第四節(jié) 租戶關(guān)系管理租戶關(guān)系管理 第七章第七章 成本管理成本管理 考試大綱考試大綱 考試目的考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理成本及其分類，成本本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理成本及其分類，成本 估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識(shí)的熟悉程度，以及估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識(shí)的熟悉程度，以及 從事物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作的能力和知識(shí)水平。從事物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作的能力和知識(shí)水平。 掌握掌

17、握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。 熟悉熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成 本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。 了解了解：成本控制原則、程序與組織體系。成本控制原則、程序與組織體系。 n本章考試知識(shí)要點(diǎn)：本章考試知識(shí)要點(diǎn)： 1. 物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成 2. 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式 3. 物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容 4. 成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別 5. 零基預(yù)算的基本要求 6. 物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則 7. 成

18、本日常管理的工作內(nèi)容 一、物業(yè)管理中的成本一、物業(yè)管理中的成本 n（一）成本的含義 n（二）物業(yè)管理成本的含義 n（三）劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限 二、物業(yè)管理成本的分類二、物業(yè)管理成本的分類 n（一）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類 n（二）按照經(jīng)濟(jì)用途分類 n（三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 n（四）按照計(jì)算依據(jù)不同劃分 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類物業(yè)管理中的成本及其分類 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類物業(yè)管理中的成本及其分類 一、一、 成本的含義（掌握）成本的含義（掌握） n物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)

19、產(chǎn)權(quán)人、使用人提供為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供 維修、管理和服務(wù)維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。 n成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必 須付出或已經(jīng)須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)付出的代價(jià)。 （二）（二） 物業(yè)管理成本的構(gòu)成（掌握）物業(yè)管理成本的構(gòu)成（掌握） 物業(yè)管理成本由營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用或經(jīng) 營(yíng)管理費(fèi)用兩個(gè)部分構(gòu)成。 營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā) 生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接 材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè) 在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管 理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一

20、會(huì)計(jì)期間 耗用的費(fèi)用。 （二）（二） 物業(yè)管理成本的構(gòu)成（掌握）物業(yè)管理成本的構(gòu)成（掌握） 物業(yè)管理成本物業(yè)管理成本 營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本期間費(fèi)用期間費(fèi)用 直接人工費(fèi)直接人工費(fèi) 直接材料費(fèi)直接材料費(fèi) 間接費(fèi)用間接費(fèi)用 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用兩者不得混淆、互相 擠占。 成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間 費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。 凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定（或標(biāo)準(zhǔn)）分 別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。 二、二、 物業(yè)管理成本的分類（掌握）物業(yè)管理成本的分類（掌握） n1 1、按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 分類分類（p185p185

21、） n2 2、按照經(jīng)濟(jì)用、按照經(jīng)濟(jì)用 途分類：途分類： （p186p186） n3 3、按照與業(yè)務(wù)、按照與業(yè)務(wù) 量的關(guān)系劃分量的關(guān)系劃分： n固定成本固定成本 n變動(dòng)成本變動(dòng)成本 n半固定或半變動(dòng)成本半固定或半變動(dòng)成本 二、二、 物業(yè)管理成本的分類（掌握）物業(yè)管理成本的分類（掌握） 4 4、按照計(jì)算依按照計(jì)算依 據(jù)不同劃分：據(jù)不同劃分： n目標(biāo)成本目標(biāo)成本 n定額成本定額成本 n計(jì)劃成本計(jì)劃成本 n實(shí)際成本實(shí)際成本 5 5、按照與決策的按照與決策的 關(guān)系劃分：關(guān)系劃分： n邊際成本邊際成本 n差異成本成本：增量成本差異成本成本：增量成本 n機(jī)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本 n估計(jì)成本估計(jì)成本 n沉沒(méi)成本沉沒(méi)成

22、本 n可緩成本可緩成本 n可免成本可免成本 n附加值成本附加值成本 一、成本估算的目的一、成本估算的目的 二、主要成本項(xiàng)目的估算方法二、主要成本項(xiàng)目的估算方法 n（一）人工費(fèi)的估算（一）人工費(fèi)的估算 n（二）辦公費(fèi)的估算（二）辦公費(fèi)的估算 n（三）公共維修費(fèi)的估算（三）公共維修費(fèi)的估算 n（四）秩序維護(hù)費(fèi)的估算（四）秩序維護(hù)費(fèi)的估算 n（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)的估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)的估算 n（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算 n（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的估算 n（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算 n（九）專項(xiàng)維修資金（九）專項(xiàng)維修資金 三、成本估算結(jié)果匯總?cè)?、成本估算結(jié)果匯總

23、 第二節(jié)第二節(jié) 成本估算方法成本估算方法 第二節(jié)第二節(jié) 成本估算方法（掌握）成本估算方法（掌握） 一、一、成本估算的目的成本估算的目的 n方法（掌握）方法（掌握） 包干制與酬金制（掌握）包干制與酬金制（掌握） 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方 式，有包干制和酬金制兩種形式。 實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè) 管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固 定總價(jià)合同。 實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的 物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物 業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程 采購(gòu)中的成本加酬金合同（固定酬金或百分

24、比 酬金）。 二、二、 主要成本項(xiàng)目的估算方法（掌握）主要成本項(xiàng)目的估算方法（掌握） （一）人工費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，（一）人工費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用， 包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提 取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。 （二）（二） 辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常工作辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常工作 所需要的有關(guān)費(fèi)用。所需要的有關(guān)費(fèi)用。 （三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和 維護(hù)費(fèi)在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例，維護(hù)費(fèi)在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比

25、例， 而且其中的具體項(xiàng)目也比較多。而且其中的具體項(xiàng)目也比較多。 二、二、 主要成本項(xiàng)目的估算方法（掌握）主要成本項(xiàng)目的估算方法（掌握） （四）保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的（四）保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的 費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以 及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。 （五）清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公 共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。 （六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng) 護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂

26、、樓道等公共部位的支出護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出 等。等。 （七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)擁有（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)擁有 的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。 （八）（八） 保險(xiǎn)費(fèi)是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn) 和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。 （九）專項(xiàng)維修資金支出，是在新建物業(yè)包修（九）專項(xiàng)維修資金支出，是在新建物業(yè)包修 期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共

27、設(shè)施和共用期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設(shè)施和共用 設(shè)備的完好和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而對(duì)其進(jìn)行定期檢查、維設(shè)備的完好和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而對(duì)其進(jìn)行定期檢查、維 修和更新、改造所需的費(fèi)用開(kāi)支。修和更新、改造所需的費(fèi)用開(kāi)支。 上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。上述各?xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小?一、成本預(yù)算的意義與要求一、成本預(yù)算的意義與要求 n（一）成本預(yù)算的概念與意義（一）成本預(yù)算的概念與意義 n（二）成本預(yù)算的基本要求（二）成本預(yù)算的基本要求 二、成本預(yù)算的編制方法二、成本預(yù)算的編制方法 n（一）固定預(yù)算（一）固定預(yù)算 n（二）彈性預(yù)算（二）彈性預(yù)算

28、 n（三）零基預(yù)算（三）零基預(yù)算 n（四）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算（四）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算 三、成本預(yù)算的編制程序三、成本預(yù)算的編制程序 n（一）成本預(yù)算的編制方式（一）成本預(yù)算的編制方式 n（二）成本預(yù)算的編制程序（二）成本預(yù)算的編制程序 n（三）不同成本的預(yù)算編制（三）不同成本的預(yù)算編制 第三節(jié)第三節(jié) 成本預(yù)算成本預(yù)算 第三節(jié)、成本預(yù)算第三節(jié)、成本預(yù)算 一、成本預(yù)算的意義與要求一、成本預(yù)算的意義與要求 （一）成本預(yù)算的概念（一）成本預(yù)算的概念（熟悉）（熟悉） 成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù) 測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，以貨幣形式

29、事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行 物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活 動(dòng)。 n（二）（二） 成本預(yù)算的基本要求（熟悉）成本預(yù)算的基本要求（熟悉） 成本預(yù)算的編制過(guò)程，是對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng) 成本的安排過(guò)程。 為了保證成本預(yù)算的有效性，編制成本預(yù)算時(shí)，必 須遵循以下基本要求基本要求： 成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)； 成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)；成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)； 成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證； 成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益； 成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地成本

30、預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地 n（一）固定預(yù)算（一）固定預(yù)算 n（二）彈性預(yù)算（二）彈性預(yù)算 n（三）零基預(yù)算（三）零基預(yù)算 n（四）滾動(dòng)預(yù)算（四）滾動(dòng)預(yù)算 n（五）概率預(yù)算（五）概率預(yù)算 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） n（一）（一） 固定預(yù)算固定預(yù)算 固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，是指以過(guò)去的，是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用實(shí)際費(fèi)用 支出為基礎(chǔ)支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可 能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或 減少一定的百分比確定出的預(yù)

31、算。減少一定的百分比確定出的預(yù)算。 固定預(yù)算的固定預(yù)算的假設(shè)前提假設(shè)前提是：是： n（1 1）現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)必需的；）現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)必需的； n（2 2）原有的各項(xiàng)開(kāi)支都是合理的；）原有的各項(xiàng)開(kāi)支都是合理的； n（3 3）增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。）增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） n（二）彈性預(yù)算（二）彈性預(yù)算 彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的 基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量業(yè)務(wù)量、成本成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依 據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，分別分別確定 相應(yīng)反映預(yù)算

32、期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制 能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。 編制彈性成本（費(fèi)用）預(yù)算的主要方法一般有列列 表法表法和公式法公式法兩種。 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） n（三）（三） 零基預(yù)算零基預(yù)算 零基預(yù)算是指零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。的預(yù)算。 零基預(yù)算的基本理論是：在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開(kāi)支 項(xiàng)目，不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，而是以 所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可從實(shí)際需要與可 能出發(fā)能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合 理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。

33、零基預(yù)算的不足主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對(duì)較相對(duì)較大， 各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)缺乏客觀依據(jù)等。 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） n（四）滾動(dòng)預(yù)算（四）滾動(dòng)預(yù)算 滾動(dòng)預(yù)算（連續(xù)預(yù)算）滾動(dòng)預(yù)算（連續(xù)預(yù)算）是指在按年分月編制預(yù) 算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過(guò)去，連續(xù)補(bǔ)充編制另 一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過(guò)程。 滾動(dòng)預(yù)算包括逐月滾動(dòng)逐月滾動(dòng)、逐季滾動(dòng)逐季滾動(dòng)和和混合滾動(dòng)混合滾動(dòng)三 種方式。 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） n（五）概率預(yù)算（五）概率預(yù)算 概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理概率論原理，對(duì)成本預(yù)算編 制中

34、所涉及的諸多變量（如價(jià)格、業(yè)務(wù)量等）在一定 范圍內(nèi)的變動(dòng)作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能 把未來(lái)預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為 符合實(shí)際。 滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的計(jì)算方法預(yù)算可以幫助物 業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在 某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。 預(yù)算形式有：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)預(yù)算形式有：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng) 期預(yù)算。期預(yù)算。 三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）三、成本預(yù)算的編制方法（熟悉） 不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和 程序各不相同。程序各不相同。 n收集和整理有關(guān)資料 n對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè) n根據(jù)

35、企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制預(yù)算 四、成本預(yù)算的編制程序（熟悉）四、成本預(yù)算的編制程序（熟悉） 一、成本控制的含義與分類一、成本控制的含義與分類 n（一）成本控制的含義（一）成本控制的含義 n（二）成本控制的分類（二）成本控制的分類 二、成本控制的原則與程序二、成本控制的原則與程序 n（一）成本控制的原則（一）成本控制的原則 n（二）成本控制的程序（二）成本控制的程序 三、成本控制的組織體系三、成本控制的組織體系 n（一）成本控制責(zé)任中心的建立（一）成本控制責(zé)任中心的建立 n（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng) 四、成本的日常管理四、成本的日常管理 n（一）利用物業(yè)管理周期

36、理論進(jìn)行成本控制（一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 n（二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制（二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制 n（三）建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度（三）建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度 第四節(jié)第四節(jié) 成本控制成本控制 第四節(jié)第四節(jié) 成本控制成本控制 一、一、 成本控制的含義成本控制的含義 狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服 務(wù)的過(guò)程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)?要發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限 制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異， 并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范 圍之內(nèi)。 廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包 括對(duì)成本的分析

37、與考核，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為降低以后 的物業(yè)管理成本提供參考。 物業(yè)管理成本控制具有三層含義：物業(yè)管理成本控制具有三層含義： 對(duì)目標(biāo)成本本身的控制 對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督 在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成 本的降低指明方向。 （二）成本控制的分類（二）成本控制的分類 按成本控制的時(shí)按成本控制的時(shí) 間不同，可分為：間不同，可分為： n事先控制事先控制 n事中控制事中控制 n事后控制。事后控制。 按控制的機(jī)制分按控制的機(jī)制分 類，可分為：類，可分為： n前饋性控制前饋性控制 n防護(hù)性控制防護(hù)性控制 n反饋性控制反饋性控制 二、成本控制的原則與程序（了解、要點(diǎn)）二、成本控制的原則與程序

38、（了解、要點(diǎn)） （一）成本控制的原則（一）成本控制的原則 有效的成本控制都應(yīng)遵循的原則：有效的成本控制都應(yīng)遵循的原則： n全面控制原則全面控制原則 n講求經(jīng)濟(jì)效益原則講求經(jīng)濟(jì)效益原則 n責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則 n例外管理原則。例外管理原則。 n（二）成本控制的程序（熟悉）（二）成本控制的程序（熟悉） 在物業(yè)管理企業(yè)，成本的控制一般由五個(gè) 步驟組成： 確定控制標(biāo)準(zhǔn)； 執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)； 分析相關(guān)差異； 糾正成本偏差； 進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。 三、成本控制的組織體系（了解）三、成本控制的組織體系（了解） 為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益 的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)需實(shí)行分級(jí)分口管理

39、經(jīng) 濟(jì)責(zé)任制濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立 以責(zé)任中心為基本控制單元責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。 四、成本的日常管理（熟悉）四、成本的日常管理（熟悉） （一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 （二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制 （三）建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度 第八章第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理管理合同與風(fēng)險(xiǎn)管理管理 n考試目的考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè) 管理中主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù)管理中主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù) 合同、招標(biāo)與投標(biāo)階段的合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理合同、招標(biāo)與投標(biāo)階段的合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理 與物業(yè)保險(xiǎn)等知

40、識(shí)的熟悉程度，以及合同與風(fēng)與物業(yè)保險(xiǎn)等知識(shí)的熟悉程度，以及合同與風(fēng) 險(xiǎn)管理的能力和知識(shí)水平。險(xiǎn)管理的能力和知識(shí)水平。 考試大綱考試大綱 掌握掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容 和合同要點(diǎn)。和合同要點(diǎn)。 熟悉熟悉：物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同類型，：物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同類型， 物物 業(yè)管理所涉及的保險(xiǎn)種類與投保方法。業(yè)管理所涉及的保險(xiǎn)種類與投保方法。 了解了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與 合同管理，風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理。合同管理，風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理。 考試大綱考試大綱 n本章考試知識(shí)要點(diǎn)：本章考試知識(shí)要點(diǎn)： 1. 1. 物

41、業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同的主要類型物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同的主要類型 2. 2. 前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi) 容與區(qū)別容與區(qū)別 3. 3. 物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn) 種種 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型物業(yè)管理中的主要合同類型 n一、一、 合同的概念合同的概念 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、合同又稱契約，是指平等主體的自然人、 法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán) 利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 n二、二、 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型（熟悉）物業(yè)

42、管理活動(dòng)中主要的合同類型（熟悉） 物業(yè)管理活動(dòng)中存在著大量的主體，根據(jù)合 同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為 以下幾種類型： 物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同； 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同； 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同； 物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管 理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。 一、物業(yè)服務(wù)合同類型（掌握）一、物業(yè)服務(wù)合同類型（掌握） n（一）前期物業(yè)服務(wù)合同（一）前期物業(yè)服務(wù)合同 n（二）物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征（掌握）二、物業(yè)服務(wù)合同的特

43、征（掌握） 三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（掌握）三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（掌握） 四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（掌握）四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（掌握） n（一）（一）“宜細(xì)不易粗宜細(xì)不易粗”的原則的原則 n（二）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾（二）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾 n（三）實(shí)事求是留有余地（三）實(shí)事求是留有余地 n（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同（掌握）（掌握） n一、物業(yè)服務(wù)合同類型（掌握）一、物業(yè)服務(wù)合同類型（掌握） n（一）（一） 前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，在業(yè) 主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)

44、管理企業(yè)之前，建設(shè)單 位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期 物業(yè)服務(wù)合同。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同 n前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（掌握）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（掌握） 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位建設(shè)單位和物業(yè)管 理企業(yè)簽訂； 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性過(guò)渡性； 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同要式合同 n（二）（二） 物業(yè)服務(wù)合同（掌握）物業(yè)服務(wù)合同（掌握） 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì) 簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。 n二、二、 物業(yè)服務(wù)合同的特征（掌握）物業(yè)服務(wù)合同的特征（掌握） n三、三、 物業(yè)服務(wù)合同的主要

45、內(nèi)容（掌握）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（掌握） n四、四、 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（掌握）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（掌握） n一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述 n（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義 n（二）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 n（三）物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn) n二、物業(yè)管理招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo) n（一）物業(yè)管理招標(biāo)的方式 n（二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序 n（三）招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定 第三節(jié)第三節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 n三、物業(yè)管理投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo) n（一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序 n（二）投標(biāo)書的編制 n四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)

46、n（一）決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素 n（二）投標(biāo)過(guò)程中的六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)（了解？）（了解？） n（三）不同階段的主要工作安排（了解）（三）不同階段的主要工作安排（了解） p227表表8-2 三、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（了解）三、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（了解） n1. 1. 物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵 物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)所有人通過(guò)制定 符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社 會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。 物業(yè)管理投標(biāo)，是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓 業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫 標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書， 參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物 業(yè)管理權(quán)的

47、過(guò)程。 n2. 2. 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（了解）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（了解） 物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)行“公開(kāi)、公平、公正、公開(kāi)、公平、公正、 合理合理”的原則 n3. 3. 物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn) n4. 4. 物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式 物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議議 標(biāo)標(biāo)三種方式。 n5. 5. 物業(yè)管理招投標(biāo)一般程序物業(yè)管理招投標(biāo)一般程序 n一、風(fēng)險(xiǎn)理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論（了解）（了解） n（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義和特征 n（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型 n（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本 n二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論（了解）（了解） n（一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 n（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 第四節(jié)第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)管理理論 第四節(jié)第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)管理理論 一、風(fēng)險(xiǎn)理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論 n1. 1. 風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)的定義（了解）（了解） 所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，是指發(fā)生某種不利事件或 損失的各種可能性