【商業(yè)地產(chǎn)PPT】山東九州平原項(xiàng)目運(yùn)作模式及招商思路35PPT

1、山東九州置業(yè) 平原項(xiàng)目運(yùn)作另一方面，確保銷售速度， 加速資金回流。 定價(jià)策略定價(jià)策略 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)銷售均價(jià) 安信商業(yè) 廣場(chǎng) 15000元（預(yù)計(jì)） 豐鼎國(guó)際 9800元 祥騰國(guó)際 廣場(chǎng) 15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)） 單價(jià)對(duì)比表單價(jià)對(duì)比表 作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為： 12000-1300012000-13000元元/m/m2 2 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱租金價(jià)格租金價(jià)格 寶鋼商務(wù)大廈 5元 新寶山大廈 2.5元 寶楊路鋼材交 易中心 9元 寶輕商務(wù)樓 1.7元 租金對(duì)比表租金對(duì)比表 結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能

2、的配備，我們的目標(biāo)租金為： 4 4元元/m/m2 2 為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)，為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)， 同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于15500/15500/，我司在參考，我司在參考 本項(xiàng)目以往的價(jià)格策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推本項(xiàng)目以往的價(jià)格策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推 售策略為售策略為“整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售 貨量貨量”，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。 銷售攻略銷售攻略 v 6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的貨量，供前期積累客戶進(jìn)

3、行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)的貨量，供前期積累客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí) 對(duì)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐基對(duì)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐基 礎(chǔ)，均價(jià)為礎(chǔ)，均價(jià)為1200012000元元/ /； v 6 6月月1818日公開發(fā)售時(shí)，加推日公開發(fā)售時(shí)，加推20%20%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1350013500元元/ /； v 當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)80%80%時(shí)，加推時(shí)，加推15%15%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1450014500元元/ / v 9 9月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)90%90%時(shí)，加推時(shí)，加推25

4、%25%的新貨量，均價(jià)上升的新貨量，均價(jià)上升 1650016500元元/ / v 當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)90%90%時(shí)（預(yù)計(jì)時(shí)（預(yù)計(jì)1111月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表 結(jié)算月），加推剩余結(jié)算月），加推剩余25%25%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升10%10%，達(dá)到，達(dá)到1800018000元元/ / 預(yù)熱期預(yù)熱期 時(shí)間時(shí)間5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日 推廣配合推廣配合1、媒體炒作、媒體炒作板塊炒作板塊炒作寶山新寶山新cbd的崛起的崛起 發(fā)展商品牌炒作發(fā)展商品牌炒作綜合實(shí)力雄厚綜合實(shí)力雄厚 項(xiàng)目炒作項(xiàng)目炒作打造打造“鋼鐵行業(yè)鋼鐵行業(yè)cbd

5、” 要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度 銷售策略銷售策略 組織前期已積累客戶召開組織前期已積累客戶召開“寶蓮城寶蓮城”項(xiàng)目推介會(huì)；項(xiàng)目推介會(huì)； 組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開“寶蓮寶蓮 城城”項(xiàng)目推介會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買；項(xiàng)目推介會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買； 供貨單位供貨單位打開打開5 5號(hào)樓的號(hào)樓的1-101-10層，及層，及9 9號(hào)樓的號(hào)樓的11-1311-13層層 2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大 的鋼鐵交易中心的

6、消息的鋼鐵交易中心的消息 吸引下游企業(yè)的關(guān)注吸引下游企業(yè)的關(guān)注 3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)做展銷會(huì)做展銷會(huì) 尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)，尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)， 而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地 展示配合展示配合 1、樣板房、樣板房 建議裝修方案必須充分配合項(xiàng)目定位，針對(duì)終端使用客戶的針對(duì)終端使用客戶的 特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出項(xiàng)目的個(gè)性及注意文 化品味的營(yíng)造。此外，建議邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)2 2套示范單位，套示范單位， 加強(qiáng)展示

7、效果加強(qiáng)展示效果。 2、銷售中心、銷售中心 目前的銷售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍目前的銷售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍 的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不 利于項(xiàng)目展示；利于項(xiàng)目展示； 建議在銷售中心設(shè)建議在銷售中心設(shè)高格調(diào)咖啡屋高格調(diào)咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大 廳，并以高規(guī)格服務(wù)免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫廳，并以高規(guī)格服務(wù)免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫 馨、高貴的氛圍；馨、高貴的氛圍； 同時(shí)將樣板房安排在同時(shí)將樣板房安排在

8、9 9號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看 房專線車，讓客戶感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量；房專線車，讓客戶感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量； 3、銷售路線、銷售路線 從售樓部出發(fā)從售樓部出發(fā)環(huán)城路（沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地環(huán)城路（沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地 中另辟）中另辟）集中綠化廣場(chǎng)集中綠化廣場(chǎng)9 9號(hào)樓樣板房號(hào)樓樣板房 沿路以沿路以vivi指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣 4、銷售服務(wù)、銷售服務(wù)國(guó)賓式服務(wù)國(guó)賓式服務(wù) 國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)體現(xiàn)：體現(xiàn)： 1)客戶所到之處都受到微笑禮遇 2)客戶剛在銷售大廳坐下，便有服務(wù)生

9、遞上咖啡以及點(diǎn)心 3)客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產(chǎn)服 務(wù)：項(xiàng)目咨詢、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、 風(fēng)水指導(dǎo) 目的：目的： a、 服務(wù)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)才能體現(xiàn)服務(wù)式 辦公的理念； b、 為客戶提供針對(duì)性、一對(duì)一服務(wù)； c、 服務(wù)是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù) 展示配合展示配合 5、完全工作手冊(cè)、完全工作手冊(cè) 做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的“ 食、行食、行”所展開，描繪一幅所展開，描繪一幅“寶蓮城未來工作美景寶蓮城未來工作美景”，通過該服，通過該服 務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目物業(yè)

10、管理的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi)務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi) 容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很 有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷售推廣。有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷售推廣。 展示配合展示配合 配套配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)； 8#樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為9#樓）樓） 3、4#樓外立面完成樓外立面完成 工程配合工程配合 引爆引爆- -保溫期保溫期 時(shí)間時(shí)間6 6月月1818日日-8

11、-8月月3131日日 引爆開盤引爆開盤 策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng)策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng) 前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛， 營(yíng)造營(yíng)造“熱銷熱銷”態(tài)勢(shì)。態(tài)勢(shì)。 策略二：全球同步發(fā)售策略二：全球同步發(fā)售 目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用“有外資購(gòu)買有外資購(gòu)買”的現(xiàn)象來映襯項(xiàng)目的現(xiàn)象來映襯項(xiàng)目 發(fā)展前景及檔次感，增強(qiáng)項(xiàng)目發(fā)展前景及檔次感，增強(qiáng)項(xiàng)目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制 造銷售上的熱銷態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。造銷售上的熱銷態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。 操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)

12、行洽談推廣，操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣， 并同時(shí)對(duì)外宣稱本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一并同時(shí)對(duì)外宣稱本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一 個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 供貨單位供貨單位引爆：打開引爆：打開5 5號(hào)樓號(hào)樓11-2211-22，8 8號(hào)樓的號(hào)樓的1-61-6層，層， 保溫：打開保溫：打開8 8號(hào)樓的號(hào)樓的7-207-20 促銷方式促銷方式v捆綁車位捆綁車位 由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆 綁車位的促

13、銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即綁車位的促銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即“凡購(gòu)房面積達(dá)到凡購(gòu)房面積達(dá)到 150150以上均可獲贈(zèng)以上均可獲贈(zèng)4040年的車位使用權(quán)年的車位使用權(quán)”，而為了避免車位的損，而為了避免車位的損 失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。 樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開放；樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開放； 非對(duì)外開放區(qū)域的圍蔽工程完工；非對(duì)外開放區(qū)域的圍蔽工程完工； 4 4幢建筑外立面脫落至幢建筑外立面脫落至1212層以上層以上 工程配合工程配合 v優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 適時(shí)推出針對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另適時(shí)推出針

14、對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另 類促銷類促銷 推廣配合推廣配合1、開盤熱銷氣氛烘托、開盤熱銷氣氛烘托 在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登項(xiàng)目熱銷情況在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登項(xiàng)目熱銷情況 2、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目炒作上、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目炒作上 進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)述求，通過媒體建立項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目主張進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)述求，通過媒體建立項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目主張 3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語(yǔ)權(quán)、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語(yǔ)權(quán) 免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場(chǎng)信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱，免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場(chǎng)信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱， 建立寶蓮城電子網(wǎng)站（可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站建立寶蓮城電子

15、網(wǎng)站（可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站 公司合作），并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企公司合作），并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企 業(yè)做生意的機(jī)會(huì)；業(yè)做生意的機(jī)會(huì)； 持續(xù)期持續(xù)期 時(shí)間時(shí)間9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日 續(xù)推房源續(xù)推房源 在經(jīng)過夏季的休整之后，開始為黃金周蓄勢(shì)在經(jīng)過夏季的休整之后，開始為黃金周蓄勢(shì) 供貨單位供貨單位打開打開6 6號(hào)樓所有單位號(hào)樓所有單位 推廣配合推廣配合 持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng) 4 4幢幢2222層外立面基本完成層外立面基本完成 7#7#樓主體封頂樓主體封頂 1

16、1、2#2#樓外立面全部完成樓外立面全部完成 工程配合工程配合 形成南塊的高級(jí)配套，建立項(xiàng)目作為鋼鐵形成南塊的高級(jí)配套，建立項(xiàng)目作為鋼鐵cbd的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，的行業(yè)優(yōu)勢(shì)， 吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)吸引大客戶進(jìn)場(chǎng) 持續(xù)保溫期持續(xù)保溫期 時(shí)間時(shí)間1111月月1 1日日- - 精品房源精品房源 開盤開盤 在前期銷售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個(gè)項(xiàng)目在前期銷售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個(gè)項(xiàng)目 的銷售推向高潮，也是本項(xiàng)目銷售目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵的銷售推向高潮，也是本項(xiàng)目銷售目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 供貨單位供貨單位打開打開9 9號(hào)樓所有單位和所有剩余房源號(hào)樓所有單位和所有剩余房源 推廣配合推廣配合1、新

17、高端產(chǎn)品推介、新高端產(chǎn)品推介 通過產(chǎn)品力的更新推出最高價(jià)房源通過產(chǎn)品力的更新推出最高價(jià)房源 2、工程進(jìn)度、工程進(jìn)度 持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng) 年底前年底前4 4幢幢2222層全部竣工，可實(shí)景展示層全部竣工，可實(shí)景展示工程配合工程配合 4月月5月月6月月7月月8月月9月月 形象推廣準(zhǔn)備期 首次正式推盤 普通單元推盤 形象推廣準(zhǔn)備期： 整體形象推廣 “鋼鐵cbd”概念宣傳 主題推介會(huì) 前期客戶積累 首次推盤 “鋼鐵cbd”概念深化 投資客的積累 以租代售的銷售形式 普通單元推盤 尋求大客戶的拓展 5.18開開 門營(yíng)業(yè)門營(yíng)業(yè) 6.18媒媒

18、體公開體公開 4.28項(xiàng)目項(xiàng)目 推介會(huì)推介會(huì) 13500/ m 14500/m 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 12000/ m 10月月11月月12月月1月月2月月3月月 持 續(xù) 銷 售 期 精 品 房 源 熱 推 期 尾 盤 銷 售 期 持續(xù)銷售期： 5、6、8號(hào)樓的持續(xù)銷售 各種專業(yè)論壇的召集 支柱產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入 引爆新一輪的銷售熱潮 保留房源熱推 以9號(hào)樓為主體的推盤 針對(duì)大客戶的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷 專業(yè)領(lǐng)域的sp活動(dòng) 尾盤銷售期 推出低價(jià)的抗性房源 推出高價(jià)的保留房源 首批入住客戶的大型 sp活動(dòng) 16500/m16500/m 17500/m 15500/m 合富輝煌房地產(chǎn)（上海） 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 銷售

19、階段目標(biāo)銷售量計(jì)劃完成銷售金額完成資金回籠計(jì)劃累積完成額 預(yù)熱期10000（預(yù)定） 引爆-保溫 期 180002.34億元1.2億元1.2億元 持續(xù)期120001.74億元2.4億元3.6億元 持續(xù) 保溫期 160002.64億元2億元5.6億元 尾期100001.7億元3億元8.6億元 資金回籠計(jì)劃資金回籠計(jì)劃 end 營(yíng)銷策劃案 要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！ 寶蓮城應(yīng)該怎樣做？寶蓮城應(yīng)該怎樣做？ 首先，讓我們回顧一下過往的首先，讓我們回顧一下過往的 輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌, ,看看其魅力看看其魅力 所在所在 解讀寶蓮城解讀寶蓮城 上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司成

20、立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及 房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行 業(yè)，跨領(lǐng)域發(fā)展的投資集團(tuán)。 寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）以“締造傳世精品”為經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身的品牌，資金、 技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的 項(xiàng)目總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬(wàn)m2。通過多年的發(fā)展， 寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）已建立了權(quán)責(zé)明晰、規(guī)范完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài) 互補(bǔ)和互動(dòng)。 寶蓮之路寶蓮之路 1、寶蓮花園酒店2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂服務(wù)， 2、石材加工主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供石材。 3、園林基地專用于珍貴林木的

21、種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán) 境再造的需要。 4、物業(yè)管理以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國(guó)際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng) 驗(yàn)，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)服務(wù)， 創(chuàng)造出更加舒適安全的生活空間。 5、教育投資主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。 寶蓮之路寶蓮之路 寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？ 項(xiàng)目概況 l 項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)， 海江路南側(cè) l 總占地面積：土地面積10.9萬(wàn)平方米 l 總建筑面積：23萬(wàn)平方米 l 容積率：1.6 l 綠化率：40 l 項(xiàng)目規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率 l

22、項(xiàng)目建筑規(guī)劃： 1幢28層辦公樓、 4幢22層辦公樓、 2幢7層辦公樓、 2幢5層 辦公樓商業(yè)廣場(chǎng) : : 一種不具備可持一種不具備可持 續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如 何引領(lǐng)未來寶山何引領(lǐng)未來寶山 市場(chǎng)？市場(chǎng)？ 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖 項(xiàng)目所處板塊 寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中 心的范圍內(nèi)； 南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山 工業(yè)園區(qū)所包圍； 安信商業(yè)廣場(chǎng)和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞 寶老鎮(zhèn)東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的 地位，而新開發(fā)的西城區(qū)則是日后的居 住區(qū) 從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商 務(wù)核心區(qū)域的板塊。 寶山鎮(zhèn)辦公市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)起步階段，除在建的安信

23、商業(yè)廣場(chǎng)外， 沒有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)； 由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支柱，但 同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以 及其他一些服務(wù)型企業(yè)， 多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主； 已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30，市場(chǎng) 售價(jià)都在萬(wàn)元以內(nèi)，市場(chǎng)租金集中在2-2.5元/天；其中寶鋼商 務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù) 相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，達(dá)到5元/天； 微觀市場(chǎng)：微觀市場(chǎng)： 寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀 項(xiàng)目名稱

24、 巴黎時(shí)光（淞 南商城） 安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 寶鋼商務(wù)大 廈 新寶山大廈寶輕商務(wù)樓 寶楊路鋼材 交易中心 地址淞南路459號(hào) 牡丹江路1211 號(hào) 淞濱路135號(hào) 盤古路388弄1號(hào)， 近牡丹江路口 友誼路、牡 丹江路口 友誼路199號(hào) （友誼路、牡丹 江路口） 密山路、牡丹 江路口 寶楊路、牡 丹江路口 開發(fā)商 上海江豪置業(yè) 有限公司 安信置地湘騰房地產(chǎn) 上海祥騰房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 隸屬于寶鋼隸屬于寶鋼 聯(lián)系電話 66148141/661 47279 665922035684865756690220 基 本 資 料 建筑面積 11540，可 售8999 約5萬(wàn)3000左右25

25、199 辦公2500 左右 4800左右，層 面積600左右 總約480， 單套20 層面積300 左右，總 1200左右 建筑類型 1棟6層，層高 3.8m，復(fù)式小 戶形公寓 1棟18層，1棟 19層 1棟18層，3 7層為辦公， 818層為住 宅 4棟，810層，1 2層商業(yè)用房， 其余是辦公用房 1棟8層，筒 子樓形式 1棟8層，有一層 地下室 1棟3層建筑， 是住宅小區(qū)的 沿街樓 1棟4層建筑， 老式筒子樓 總套數(shù)179套未分割105套左右 5.5米，可自由分 割 120套左右30套左右24套60套左右 車位量無(wú) 機(jī)動(dòng)車806個(gè)， 自行車1580個(gè) 無(wú) 有地下車庫(kù)，車 位量不定 較多，

26、且對(duì) 外 門口廣場(chǎng)免費(fèi)停 車，約30個(gè) 無(wú) 院內(nèi)有可免 費(fèi)停車 得房率61%75% 物業(yè)管理 公司 高力國(guó)際三湘物業(yè) 交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底 現(xiàn)房，94年 建成 2006年底 建于20世紀(jì) 80年代 建于2001年左 建于上個(gè)世紀(jì) 80年代 建于上個(gè)世 紀(jì)80年代 面 積 分 析 主力面積58.31 未分割 4650左右2099.7520 面積范圍469227100單套501402010099.75150201520 各類面積 套數(shù) 層面積1400 左右，單套面 積未分割 4645套， 2725套 50左右約100套， 100左右的32套， 140左右的32套 20約120套100左右2

27、5套 單套面積20， 每層有8間左 右 積1520， 每層約15間 項(xiàng)目名稱 巴黎時(shí)光（淞 南商城） 安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓 寶楊路 鋼材交 易中心 價(jià)格 分析 價(jià)格范圍 報(bào)價(jià)8500（含 裝修） 未開盤，銷售價(jià) 格不詳 9800- 12000 均價(jià)15000， 實(shí)行一房一 價(jià) 租賃3000元/20 /月，5元/ 天 2.5元/天 1000/20/ 月 5萬(wàn)/15 /年 主力價(jià)位 6500（除裝修 費(fèi)） 9800 9900 成交均價(jià) 6126（除裝修 費(fèi)） 9800 9900 物業(yè)管理 費(fèi) 3.5元/ /月2.5美金/月 3.5元/ /月 3元/ /月 為

28、基價(jià) 無(wú)無(wú)無(wú)無(wú) 付款方式 及其優(yōu)惠 情況 首付35未定 一次性付 款97折， 首付50% 銷售情況 銷售44套，均 為2005年10月 至12月份售出， 銷售率25% 無(wú) 剩余30 40套 未開盤出租率100% 目前只剩7樓一間， 面積99.75 出租率100% 出租率 100% 辦公配置 電梯 2部永大日立牌 電梯 進(jìn)口三菱 1部上海 三菱電梯 共9部電梯無(wú) 2部gfc電梯，速 度較慢 無(wú)無(wú) 空調(diào)中央空調(diào) 送海爾壁 掛式空調(diào) 三菱中央空 調(diào) 層高 3.8米，挑高復(fù) 式 標(biāo)準(zhǔn)層3.8米和 3.85米 2.9米5.5米 備注 800元/，可 根據(jù)辦公或居 住的要求提供 相應(yīng)的家具 樓宇社設(shè)備控系

29、 統(tǒng)；公共廣播系 統(tǒng)；多媒體顯示 系統(tǒng)；規(guī)劃有超 市、休閑餐飲、 影劇院、游樂廳 等 多數(shù)為鋼鐵相關(guān) 的中小型公司或 生產(chǎn)型公司辦事 處，面對(duì)友誼路 的底層為鋼鐵交 易中心 12層為蘇寧電 器所租賃，38 層為辦公樓，鋼 鐵、物流、貿(mào)易、 保險(xiǎn)等相關(guān)中小 企業(yè)入住于內(nèi) 底層有飯店、 桌球房等商 業(yè)，入駐企 業(yè)有金屬、 貿(mào)易等相關(guān) 的 此外，位于漠河路、同濟(jì)路口的商會(huì)都市工業(yè)園，總占地面積44畝， 以辦公樓為主，目前項(xiàng)目還在土地平整階段，無(wú)動(dòng)工跡象， 寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場(chǎng)所，尤其在友誼路兩 邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段， 周邊配套成熟，租金1元

30、/平方米/天左右，相對(duì)于辦公樓便宜很多，所 以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡迎。 價(jià)格 品質(zhì) 安信商業(yè)廣場(chǎng) 寶蓮城 豐鼎國(guó)際 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 淞南商城 寶鋼商務(wù)大廈 新寶山大廈 寶輕商務(wù)樓 寶楊路鋼材交易中心 boston競(jìng)爭(zhēng)矩陣主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 通過營(yíng)銷包裝建立虛 擬高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，凝 聚客源 次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 通過產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引 該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶 通過boston競(jìng)爭(zhēng)矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公 樓市場(chǎng)發(fā)展處于一種畸形競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格并不 是由項(xiàng)目的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資 源鋼鐵交易中心，寶鋼商務(wù)大廈和寶楊路鋼材交易中 心 兩個(gè)辦公物業(yè)的租金價(jià)格能高出周遍項(xiàng)目一倍左右與這 一

31、特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營(yíng)銷策略中需要針 對(duì)這一現(xiàn)象制定對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略。 寶蓮城的核心客戶群是誰(shuí) 核心客戶群 重點(diǎn)客戶群 普遍性客戶群 偶得客戶群 終端客戶分析 核心客戶特征核心客戶特征 借助寶鋼強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)而生存發(fā)展的企業(yè) 具一定規(guī)模的相關(guān)企業(yè)的分理處或辦事處 企業(yè)規(guī)模一般不大 核心客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)核心客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 環(huán)境 由于市場(chǎng)的高速發(fā)展，提升了客戶對(duì)辦公物業(yè) 功能的高標(biāo)準(zhǔn)要求 產(chǎn)品 能夠大大提升公司形象 價(jià)格 相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多 購(gòu)買客戶分析購(gòu)買客戶分析 客戶身份具有雙重性客戶身份具有雙重性 作為企業(yè)主而言，寶山當(dāng)?shù)氐囊試@寶鋼而發(fā)展的鋼鐵貿(mào)易、 物流企業(yè)多

32、是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180左右 總價(jià)都在百萬(wàn)元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動(dòng)資金， 對(duì)這些企業(yè)而言流動(dòng)資金壓力巨大，購(gòu)買可能性不大； 做為個(gè)體而言，這些企業(yè)主個(gè)人擁有巨大的個(gè)人財(cái)富，通過購(gòu) 置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，平衡經(jīng) 營(yíng)成本，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時(shí)又可增加個(gè)人的財(cái)富， 因此購(gòu)買可能性較大。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀 大型商業(yè)廣場(chǎng) 、未來區(qū)域商消費(fèi)娛樂中心 安信商業(yè)廣場(chǎng)占地約57000平方米，總建筑面積超過4萬(wàn)平方 米。建有大型綜合大賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓，眾多各類專賣 店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等

33、 諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位近000個(gè)。 安信置地（中國(guó)）有限公司成立于1994年，是安信集團(tuán)的全資附屬 企業(yè)。目前在建項(xiàng)目如安信湖畔天地坊、安信生活廣場(chǎng)、安信商業(yè)廣場(chǎng)等有相當(dāng)比 重的商業(yè)體量。 區(qū)域地標(biāo)性的大型商業(yè)中心。集購(gòu)物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、 康體、娛樂、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域服務(wù)為一體的商業(yè)生活廣場(chǎng)。 財(cái)大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，租賃是最快結(jié)集 商家入駐經(jīng)營(yíng)的方式，過慮掉了投資客， 安信對(duì)于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，體現(xiàn)了要做強(qiáng)商業(yè) 品牌的開發(fā)理念。 項(xiàng)目特色和經(jīng)營(yíng)方式：資金雄厚商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富精品運(yùn)作模式 安信商業(yè)廣場(chǎng)與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和發(fā)展條件上存在一定的

34、差異：安 信商業(yè)廣場(chǎng)更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè) 核心，是對(duì)寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級(jí)，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；而寶蓮城由于項(xiàng)目體量以及區(qū)位條件上都更適合發(fā)展成未來 寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來實(shí)現(xiàn)cbd化。 因此，安信并不是我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是 寶蓮城完成首輪市場(chǎng)吸納后，在中高端客戶爭(zhēng)奪上必然與之形成互為競(jìng)爭(zhēng)！ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀 社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合項(xiàng)目 占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦 公樓，其中兩幢與本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類似，為公寓式辦公，戶型面積100、 147兩種

35、，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，層高5.5米，可自行 分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào) 層數(shù)81096 面積分布 層面積450左 右，100左右 的14套，140 左右的14套 層面積450左 右，100左右 的18套，140 左右的18套 層面積500， 暫未分割 層面積1000 左右，單套面 積50，每層 20套 電梯2部2部2部3部 結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無(wú) 中央空調(diào) 框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào) 得房率75%左右70左右 預(yù)售價(jià)格及物業(yè)管理： 樓號(hào) 2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào) 均價(jià)15000左右 售價(jià)14000左右 整層出售， 1600

36、0左右 16000左右 物業(yè)管理費(fèi)基價(jià)3.0元/月 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)總規(guī)模為寶蓮城標(biāo)的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，規(guī)劃了類似本項(xiàng)目的公寓式辦公和空間尺度更標(biāo)準(zhǔn)化的辦公產(chǎn)品， 在產(chǎn)品力上優(yōu)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的現(xiàn)有物業(yè)。 此外，5.5米層高可自由分割，也增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)削弱了其15000 元/的單價(jià)抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前 其主要前期客戶仍以寶山當(dāng)?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的區(qū)域客戶，且其所 報(bào)出的市場(chǎng)價(jià)格建立了新的市場(chǎng)頂線，這對(duì)于本項(xiàng)目而言也是有利的，暫時(shí)探 明了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格承受

37、上限位置 寶蓮城與安信有著不同的寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性、不同的、不同的項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位， 決定了我們有決定了我們有不同的目標(biāo)客戶群不同的目標(biāo)客戶群，我們并不沖突、不制約，我們并不沖突、不制約， 各自歸位，各施各法，各顯神通！各自歸位，各施各法，各顯神通！ 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn) 品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在項(xiàng)目概念和規(guī)模上與我們品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在項(xiàng)目概念和規(guī)模上與我們 有著顯著差異。有著顯著差異。其目標(biāo)客戶與本項(xiàng)目有重疊其目標(biāo)客戶與本項(xiàng)目有重疊，我們要在營(yíng)，我們要在營(yíng) 銷包裝上建立與其不同的形象和價(jià)

38、值區(qū)隔，銷包裝上建立與其不同的形象和價(jià)值區(qū)隔，搶奪客源搶奪客源！ 營(yíng)銷策略：營(yíng)銷策略： v 借安信商業(yè)廣場(chǎng)已建立的城市核心之勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目處于未來借安信商業(yè)廣場(chǎng)已建立的城市核心之勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目處于未來 的的cbd，邊緣化其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；，邊緣化其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級(jí)， 從而建立其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法擁有的地段優(yōu)勢(shì)，在地段上將其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手隔離在 高端市場(chǎng)之外； v 建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 利用我們與寶山當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的關(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部 門或核

39、心企業(yè)，規(guī)劃實(shí)體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會(huì)等高級(jí)商 務(wù)配套，申請(qǐng)針對(duì)鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵 交易信息平臺(tái)，開辟針對(duì)目標(biāo)客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行 業(yè)資源聚集點(diǎn)的形象，打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無(wú) 法跟進(jìn)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。 營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷執(zhí)行 第一階段 第二階段 第三階段 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 安信商業(yè)廣場(chǎng) 安信商業(yè)廣場(chǎng) 其他潛在項(xiàng)目 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 強(qiáng)化cbd，從地域上 建立隔離屏障，同時(shí) 建立鋼鐵行業(yè)聚集點(diǎn) 的初期形象 建立行業(yè)形象，與安 信的綜合性cbd產(chǎn)生 形象區(qū)隔，精準(zhǔn)定位 目標(biāo)客戶 在前期成功銷售的基 礎(chǔ)上，建立更高端的 市

40、場(chǎng)形象，通過項(xiàng)目 整體優(yōu)勢(shì)建立排他性 市場(chǎng)，進(jìn)而控制當(dāng)?shù)?市場(chǎng) 營(yíng)銷目的 新鋼鐵cbd，強(qiáng)化 cbd概念，同時(shí)樹立 行業(yè)形象，聚集行業(yè) 客戶資源 提升鋼鐵cbd概念， 強(qiáng)化鋼鐵行業(yè)，建立 新的行業(yè)通路，深層 挖掘客戶資源 再次提升項(xiàng)目概念， 利用項(xiàng)目工程形象的 進(jìn)度，建立高端的鋼 鐵新世界，在行業(yè)客 源的基礎(chǔ)上擴(kuò)大高端 關(guān)聯(lián)行業(yè)客源 推廣重點(diǎn) 引入寶鋼重點(diǎn)部門或核心 企業(yè)； 建立鋼鐵交易中心，聚合 地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實(shí)體交易中心 建立紙質(zhì)、電子等虛體行 業(yè)信息交流平臺(tái)，提供企 業(yè)做生意的機(jī)會(huì)； 針對(duì)鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu) 惠政策； 利用項(xiàng)目北塊開發(fā)機(jī)會(huì)， 增加酒店、展示、商業(yè)等 高級(jí)配套，完善項(xiàng)目鋼鐵 新

41、世界的結(jié)構(gòu)功能； 完善鋼鐵企業(yè)運(yùn)行過程中 的法律、融資、商務(wù)咨詢 等高級(jí)服務(wù)支持 實(shí)現(xiàn)手段 接下來， 就看看請(qǐng)我們的實(shí)操方案 定價(jià)策略定價(jià)策略 指導(dǎo)思想 依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展； 寶山的區(qū)域優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步發(fā)揮出來，房地產(chǎn)的增值潛力較 大， 未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍保持“穩(wěn)中有升”的走勢(shì)； 因?yàn)闆]有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案原故，致使本項(xiàng)目的定價(jià)缺乏參考、對(duì) 比的依據(jù)。這給我們帶來了困惑，同時(shí)也帶來了希望！ 定價(jià)原則 區(qū)域內(nèi)暫時(shí)處于地標(biāo)性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀 缺性，故應(yīng)以為定價(jià)原則。 第一期產(chǎn)品的價(jià)格和銷售形勢(shì)是制定后續(xù)銷售策略的 重要參照依據(jù)，帶有市場(chǎng)試探性質(zhì)，建議執(zhí)行安全價(jià)格策 略，一方

42、面,反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求;另一方面，確保銷售速度， 加速資金回流。 定價(jià)策略定價(jià)策略 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)銷售均價(jià) 安信商業(yè) 廣場(chǎng) 15000元（預(yù)計(jì)） 豐鼎國(guó)際 9800元 祥騰國(guó)際 廣場(chǎng) 15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)） 單價(jià)對(duì)比表單價(jià)對(duì)比表 作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為： 12000-1300012000-13000元元/m/m2 2 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱租金價(jià)格租金價(jià)格 寶鋼商務(wù)大廈 5元 新寶山大廈 2.5元 寶楊路鋼材交 易中心 9元 寶輕商務(wù)樓 1.7元 租金對(duì)比表租金對(duì)比表 結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能的配

43、備，我們的目標(biāo)租金為： 4 4元元/m/m2 2 為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)，為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)， 同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于15500/15500/，我司在參考，我司在參考 本項(xiàng)目以往的價(jià)格策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推本項(xiàng)目以往的價(jià)格策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推 售策略為售策略為“整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售 貨量貨量”，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。 銷售攻略銷售攻略 v 6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的貨量，供前期積累客戶進(jìn)行內(nèi)

44、部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)的貨量，供前期積累客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí) 對(duì)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐基對(duì)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐基 礎(chǔ)，均價(jià)為礎(chǔ)，均價(jià)為1200012000元元/ /； v 6 6月月1818日公開發(fā)售時(shí)，加推日公開發(fā)售時(shí)，加推20%20%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1350013500元元/ /； v 當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)80%80%時(shí)，加推時(shí)，加推15%15%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1450014500元元/ / v 9 9月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)90%90%時(shí)，加推時(shí)，加推25%2

45、5%的新貨量，均價(jià)上升的新貨量，均價(jià)上升 1650016500元元/ / v 當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)90%90%時(shí)（預(yù)計(jì)時(shí)（預(yù)計(jì)1111月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表 結(jié)算月），加推剩余結(jié)算月），加推剩余25%25%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升10%10%，達(dá)到，達(dá)到1800018000元元/ / 預(yù)熱期預(yù)熱期 時(shí)間時(shí)間5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日 推廣配合推廣配合1、媒體炒作、媒體炒作板塊炒作板塊炒作寶山新寶山新cbd的崛起的崛起 發(fā)展商品牌炒作發(fā)展商品牌炒作綜合實(shí)力雄厚綜合實(shí)力雄厚 項(xiàng)目炒作項(xiàng)目炒作打造打造“鋼鐵行業(yè)鋼鐵行業(yè)cbd”

46、要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度 銷售策略銷售策略 組織前期已積累客戶召開組織前期已積累客戶召開“寶蓮城寶蓮城”項(xiàng)目推介會(huì)；項(xiàng)目推介會(huì)； 組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開“寶蓮寶蓮 城城”項(xiàng)目推介會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買；項(xiàng)目推介會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買； 供貨單位供貨單位打開打開5 5號(hào)樓的號(hào)樓的1-101-10層，及層，及9 9號(hào)樓的號(hào)樓的11-1311-13層層 2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大 的鋼鐵交易中心的消息

47、的鋼鐵交易中心的消息 吸引下游企業(yè)的關(guān)注吸引下游企業(yè)的關(guān)注 3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)做展銷會(huì)做展銷會(huì) 尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)，尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)， 而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地 展示配合展示配合 1、樣板房、樣板房 建議裝修方案必須充分配合項(xiàng)目定位，針對(duì)終端使用客戶的針對(duì)終端使用客戶的 特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出項(xiàng)目的個(gè)性及注意文 化品味的營(yíng)造。此外，建議邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)2 2套示范單位，套示范單位， 加強(qiáng)展示效果

48、加強(qiáng)展示效果。 2、銷售中心、銷售中心 目前的銷售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍目前的銷售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍 的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不 利于項(xiàng)目展示；利于項(xiàng)目展示； 建議在銷售中心設(shè)建議在銷售中心設(shè)高格調(diào)咖啡屋高格調(diào)咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大 廳，并以高規(guī)格服務(wù)免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫廳，并以高規(guī)格服務(wù)免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫 馨、高貴的氛圍；馨、高貴的氛圍； 同時(shí)將樣板房安排在同時(shí)將樣板房安排在9

49、9號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看 房專線車，讓客戶感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量；房專線車，讓客戶感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量； 3、銷售路線、銷售路線 從售樓部出發(fā)從售樓部出發(fā)環(huán)城路（沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地環(huán)城路（沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地 中另辟）中另辟）集中綠化廣場(chǎng)集中綠化廣場(chǎng)9 9號(hào)樓樣板房號(hào)樓樣板房 沿路以沿路以vivi指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣 4、銷售服務(wù)、銷售服務(wù)國(guó)賓式服務(wù)國(guó)賓式服務(wù) 國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)體現(xiàn)：體現(xiàn)： 1)客戶所到之處都受到微笑禮遇 2)客戶剛在銷售大廳坐下，便有服務(wù)生遞上

50、咖啡以及點(diǎn)心 3)客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產(chǎn)服 務(wù)：項(xiàng)目咨詢、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、 風(fēng)水指導(dǎo) 目的：目的： a、 服務(wù)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)才能體現(xiàn)服務(wù)式 辦公的理念； b、 為客戶提供針對(duì)性、一對(duì)一服務(wù)； c、 服務(wù)是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù) 展示配合展示配合 5、完全工作手冊(cè)、完全工作手冊(cè) 做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的“ 食、行食、行”所展開，描繪一幅所展開，描繪一幅“寶蓮城未來工作美景寶蓮城未來工作美景”，通過該服，通過該服 務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目物業(yè)管理

51、的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi)務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi) 容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很 有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷售推廣。有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷售推廣。 展示配合展示配合 配套配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)； 8#樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為9#樓）樓） 3、4#樓外立面完成樓外立面完成 工程配合工程配合 引爆引爆- -保溫期保溫期 時(shí)間時(shí)間6 6月月1818日日-8-8

52、月月3131日日 引爆開盤引爆開盤 策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng)策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng) 前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛， 營(yíng)造營(yíng)造“熱銷熱銷”態(tài)勢(shì)。態(tài)勢(shì)。 策略二：全球同步發(fā)售策略二：全球同步發(fā)售 目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用“有外資購(gòu)買有外資購(gòu)買”的現(xiàn)象來映襯項(xiàng)目的現(xiàn)象來映襯項(xiàng)目 發(fā)展前景及檔次感，增強(qiáng)項(xiàng)目發(fā)展前景及檔次感，增強(qiáng)項(xiàng)目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制 造銷售上的熱銷態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。造銷售上的熱銷態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。 操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽

53、談推廣，操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣， 并同時(shí)對(duì)外宣稱本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一并同時(shí)對(duì)外宣稱本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一 個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 供貨單位供貨單位引爆：打開引爆：打開5 5號(hào)樓號(hào)樓11-2211-22，8 8號(hào)樓的號(hào)樓的1-61-6層，層， 保溫：打開保溫：打開8 8號(hào)樓的號(hào)樓的7-207-20 促銷方式促銷方式v捆綁車位捆綁車位 由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆 綁車位的促銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即綁車位的促銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即“凡購(gòu)房面積達(dá)到凡購(gòu)房面積達(dá)到 150150以上均可獲贈(zèng)以上均可獲贈(zèng)4040年的車位使用權(quán)年的車位使用權(quán)”，而為了避免車位的損，而為了避免車位的損 失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。 樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開放；樣板房、中心園林全面