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1、 P2 行業(yè)行業(yè) 1 美元貶值與中國房價(jià)美元貶值與中國房價(jià) P3 關(guān)鍵假設(shè)及主要結(jié)論 w 假設(shè):我們預(yù)期未來一至兩年內(nèi),美元將 呈 現(xiàn)明顯的貶值趨勢 w 結(jié)論:美元貶值改變?nèi)蛸Y金流動和投資 者 預(yù)期,中國房價(jià)可能因此在未來 12個(gè) 月內(nèi)重演2005-2007年 曾經(jīng)出現(xiàn)的狀況 P4 為什么美元將要貶值? w 我們宏觀及策略研究部門認(rèn)為,美國政府 采取的“定量放松”的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì) 的后果將導(dǎo)致新一輪的流動性泛濫,而美 國經(jīng)濟(jì)一兩年內(nèi)還看不到重新增長的動力 ,因此美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“滯賬”的可能性在 加大。 w 如果上述觀點(diǎn)成立,將會出現(xiàn)全球投資者 集中拋售美元和美元資產(chǎn)的情況,從而加 大了美元貶
2、值的速度和幅度。 P5 美元將趨勢性下跌 圖:美元指數(shù)圖:美元指數(shù) 資料來源:Bloomberg、光大證券研究所 P6 美元貶值如何影響中國房價(jià)? 資料來源:光大證券研究所 圖:美元貶值對中國資產(chǎn)價(jià)格的影響途徑圖:美元貶值對中國資產(chǎn)價(jià)格的影響途徑 P7 與05-07年的情況有類似之處 P8 貨幣供應(yīng)領(lǐng)先于資產(chǎn)價(jià)格 圖:廣義貨幣供應(yīng)圖:廣義貨幣供應(yīng)M2的同比增速的同比增速 資料來源:光大證券研究所 P9 臺灣地區(qū)早期的例子 圖:臺灣地區(qū)的圖:臺灣地區(qū)的M2同比增速與房價(jià)漲幅同比增速與房價(jià)漲幅 資料來源:光大證券研究所 P10 2005-07年間的資產(chǎn)價(jià)格膨脹 圖:中國廣義貨幣供應(yīng)圖:中國廣義貨幣
3、供應(yīng) 資料來源:Bloomberg、光大證券研究所 P11 中國家庭的流動資產(chǎn)繼續(xù)增長 圖:中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計(jì)圖:中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計(jì) 資料來源:Bloomberg、光大證券研究所 P12 利率維持在低位 圖:住房按揭貸款利率圖:住房按揭貸款利率 資料來源:光大證券研究所 P13 負(fù)擔(dān)能力因利率下降而改善 圖:利率與月供支出比的變化圖:利率與月供支出比的變化 資料來源:光大證券研究所 P14 10-10年,全國房價(jià)潛力漲幅10% 表:全國平均的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表:全國平均的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源:光大證券研究所 P15 上海房價(jià)潛力漲幅15% 表:上海平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表:
4、上海平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源:光大證券研究所 P16 北京房價(jià)潛力漲幅15% 表:北京平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表:北京平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源:光大證券研究所 P17 深圳房價(jià)潛力漲幅10% 表:深圳平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表:深圳平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源:光大證券研究所 P18 廣州房價(jià)潛力漲幅10% 表:廣州平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表:廣州平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源:光大證券研究所 P19 怎樣衡量房屋的庫存? 現(xiàn)房現(xiàn)房 新房市場庫銷比、存量市場的空置率 在建項(xiàng)在建項(xiàng) 目目 在建項(xiàng)目相對于銷售量的倍數(shù) 土地儲土地儲 備備 土地儲備相對于銷售量的倍數(shù) P20 供應(yīng)層面的影響因素 w
5、 現(xiàn)房消化周期持續(xù)下降 w 土地供應(yīng):一線城市稀缺,二三線城市充 足 w 開發(fā)商:資金壓力緩解,預(yù)期轉(zhuǎn)為樂觀 P21 短期庫存迅速下降 圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時(shí)間圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時(shí)間 注:消化時(shí)間=可售面積/三個(gè)月移動平均月銷量,單位為月 資料來源:各城市房地產(chǎn)交易中心、光大證券研究所 P22 房地產(chǎn)投資大幅跳水 圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P23 新開工增速持續(xù)低迷 圖、商品房新開工面積同比增速圖、商品房新開工面積同比增速 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P24 在建規(guī)模增幅下降 圖、全國商品
6、住宅累計(jì)在建面積同比增長率圖、全國商品住宅累計(jì)在建面積同比增長率 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P25 短期下滑勢頭有所遏制 圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P26 土地儲備負(fù)增長 圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)同比增速圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)同比增速 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P27 土地儲備處于凈消耗狀態(tài) 圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)數(shù)的比值圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)數(shù)的比值 資料來源:CEIC、光大證券研究所 P28 結(jié)論 w 無論需求還是供應(yīng)層面的影響因素,都趨 于正面 w 我
7、們預(yù)期,未來兩年全國房價(jià)每年上漲 10% w “核心城市”+“核心地段”。我們看好土地 供應(yīng)能力較弱的核心城市,包括上海、北 京、杭州等。同時(shí),看好供應(yīng)短缺的核心 地段和稀缺資源項(xiàng)目。 P29 公司公司 2 總體影響和公司比較總體影響和公司比較 P30 房價(jià)上漲對開發(fā)商的影響 w 對10、10年盈利預(yù)測的影響 w 對重估價(jià)值(NAV)的影響 P31 業(yè)績彈性與適用增值稅率有關(guān) 資料來源:光大證券研究所 表、房價(jià)漲幅對凈利潤的影表、房價(jià)漲幅對凈利潤的影 響響 P32 萬科的業(yè)績彈性約為3倍 表、房價(jià)變化對萬科業(yè)績的表、房價(jià)變化對萬科業(yè)績的 影響影響 資料來源:光大證券研究所 P33 價(jià)值彈性同樣
8、與適用增值稅率有關(guān) 資料來源:光大證券研究所資料來源:光大證券研究所 表、房價(jià)漲幅對表、房價(jià)漲幅對NAV的影響(動的影響(動 態(tài)算法)態(tài)算法) P34 萬科的價(jià)值彈性約為1.5倍 表、房價(jià)變化對萬科重估凈資產(chǎn)的影響表、房價(jià)變化對萬科重估凈資產(chǎn)的影響 (凈態(tài)估算)(凈態(tài)估算) 資料來源:光大證券研究所 P35 公司之間的比較 w “倉位”輕重:可售資源相對公司規(guī)模的多 少 w 資產(chǎn)配置:城市布局、項(xiàng)目類型及所處地 段 w 投資開發(fā)能力 P36 土地儲備及盈利能力 圖:主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力圖:主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力 資料來源:光大證券研究所 P37 區(qū)域布局的比較
9、 圖:主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布圖:主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布 P38 個(gè)股推薦 w “倉位”:招商、保利、蘇寧環(huán)球、棲霞建 設(shè) w 資產(chǎn)配置: 上海:中華企業(yè) 北京:首開、北京城建、億城股份等 深圳:深振業(yè)、深長城等 杭州:濱江集團(tuán) w 推薦組合:保利、招商、中企、濱江、新 湖 w 短期推薦:億城股份、福星股份 P39 投資策略投資策略 3 行情在猶豫中發(fā)展行情在猶豫中發(fā)展 P40 可能影響地產(chǎn)股走勢的因素 w 催化劑 政策 樓市走向 w 估值水平 NAV的折價(jià)率 相對市場的PE、PB P41 催化劑來自于政策與樓市表現(xiàn) 圖:房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)圖:房地產(chǎn)板
10、塊及萬科每月的相對表現(xiàn) 資料來源:WIND、光大證券研究所 P42 預(yù)測市盈率略高于平均值 圖:圖:A股四大住宅開發(fā)商的預(yù)測市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的預(yù)測市盈率變化 資料來源:WIND、光大證券研究所 P43 相對市盈率接近上軌 圖:圖:A股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化 資料來源:WIND、光大證券研究所 P44 重點(diǎn)公司盈利預(yù)測及估值 P45 附錄附錄 4 區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析 P46 上海 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:上海新建住宅日均成交量變化圖:上海新建住宅日均成交量變化 P47 上海 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證
11、券研究所 圖:上海新建住宅可售面積及消化時(shí)間圖:上海新建住宅可售面積及消化時(shí)間 P48 杭州 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:杭州圖:杭州新建房日均成交量變化新建房日均成交量變化 P49 杭州 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:杭州圖:杭州新建商品房可售面積及消化時(shí)間新建商品房可售面積及消化時(shí)間 P50 南京 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:南京新建商品住宅日均成交量變化圖:南京新建商品住宅日均成交量變化 P51 南京 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:南京圖:南京新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P52
12、北京 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:北京新建住宅日均成交量變化圖:北京新建住宅日均成交量變化 P53 北京 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:北京圖:北京新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P54 天津 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:天津新建商品住宅日均成交量變化圖:天津新建商品住宅日均成交量變化 P55 深圳 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:深圳新建商品住宅日均成交量變化圖:深圳新建商品住宅日均成交量變化 P56 深圳 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:深圳圖:深圳新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P57 廣州 資料來源:各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖:廣州新房每月成交量及變化圖:廣州新房每月成交量及變化 P58 武漢 資料來源:各地房
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