房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

1、 P2 行業(yè)行業(yè) 1 美元貶值與中國房價(jià)美元貶值與中國房價(jià) P3 關(guān)鍵假設(shè)及主要結(jié)論 w 假設(shè)：我們預(yù)期未來一至兩年內(nèi)，美元將 呈 現(xiàn)明顯的貶值趨勢 w 結(jié)論：美元貶值改變?nèi)蛸Y金流動和投資 者 預(yù)期，中國房價(jià)可能因此在未來 12個(gè) 月內(nèi)重演2005-2007年 曾經(jīng)出現(xiàn)的狀況 P4 為什么美元將要貶值？ w 我們宏觀及策略研究部門認(rèn)為，美國政府 采取的“定量放松”的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì) 的后果將導(dǎo)致新一輪的流動性泛濫，而美 國經(jīng)濟(jì)一兩年內(nèi)還看不到重新增長的動力 ，因此美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“滯賬”的可能性在 加大。 w 如果上述觀點(diǎn)成立，將會出現(xiàn)全球投資者 集中拋售美元和美元資產(chǎn)的情況，從而加 大了美元貶

2、值的速度和幅度。 P5 美元將趨勢性下跌 圖：美元指數(shù)圖：美元指數(shù) 資料來源：Bloomberg、光大證券研究所 P6 美元貶值如何影響中國房價(jià)？ 資料來源：光大證券研究所 圖：美元貶值對中國資產(chǎn)價(jià)格的影響途徑圖：美元貶值對中國資產(chǎn)價(jià)格的影響途徑 P7 與05-07年的情況有類似之處 P8 貨幣供應(yīng)領(lǐng)先于資產(chǎn)價(jià)格 圖：廣義貨幣供應(yīng)圖：廣義貨幣供應(yīng)M2的同比增速的同比增速 資料來源：光大證券研究所 P9 臺灣地區(qū)早期的例子 圖：臺灣地區(qū)的圖：臺灣地區(qū)的M2同比增速與房價(jià)漲幅同比增速與房價(jià)漲幅 資料來源：光大證券研究所 P10 2005-07年間的資產(chǎn)價(jià)格膨脹 圖：中國廣義貨幣供應(yīng)圖：中國廣義貨幣

3、供應(yīng) 資料來源：Bloomberg、光大證券研究所 P11 中國家庭的流動資產(chǎn)繼續(xù)增長 圖：中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計(jì)圖：中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計(jì) 資料來源：Bloomberg、光大證券研究所 P12 利率維持在低位 圖：住房按揭貸款利率圖：住房按揭貸款利率 資料來源：光大證券研究所 P13 負(fù)擔(dān)能力因利率下降而改善 圖：利率與月供支出比的變化圖：利率與月供支出比的變化 資料來源：光大證券研究所 P14 10-10年，全國房價(jià)潛力漲幅10% 表：全國平均的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表：全國平均的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源：光大證券研究所 P15 上海房價(jià)潛力漲幅15% 表：上海平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表：

4、上海平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源：光大證券研究所 P16 北京房價(jià)潛力漲幅15% 表：北京平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表：北京平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源：光大證券研究所 P17 深圳房價(jià)潛力漲幅10% 表：深圳平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表：深圳平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源：光大證券研究所 P18 廣州房價(jià)潛力漲幅10% 表：廣州平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化表：廣州平均房價(jià)負(fù)擔(dān)能力變化 資料來源：光大證券研究所 P19 怎樣衡量房屋的庫存？ 現(xiàn)房現(xiàn)房 新房市場庫銷比、存量市場的空置率 在建項(xiàng)在建項(xiàng) 目目 在建項(xiàng)目相對于銷售量的倍數(shù) 土地儲土地儲 備備 土地儲備相對于銷售量的倍數(shù) P20 供應(yīng)層面的影響因素 w

5、 現(xiàn)房消化周期持續(xù)下降 w 土地供應(yīng)：一線城市稀缺，二三線城市充 足 w 開發(fā)商：資金壓力緩解，預(yù)期轉(zhuǎn)為樂觀 P21 短期庫存迅速下降 圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時(shí)間圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時(shí)間 注：消化時(shí)間=可售面積/三個(gè)月移動平均月銷量，單位為月 資料來源：各城市房地產(chǎn)交易中心、光大證券研究所 P22 房地產(chǎn)投資大幅跳水 圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P23 新開工增速持續(xù)低迷 圖、商品房新開工面積同比增速圖、商品房新開工面積同比增速 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P24 在建規(guī)模增幅下降 圖、全國商品

6、住宅累計(jì)在建面積同比增長率圖、全國商品住宅累計(jì)在建面積同比增長率 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P25 短期下滑勢頭有所遏制 圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P26 土地儲備負(fù)增長 圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)同比增速圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)同比增速 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P27 土地儲備處于凈消耗狀態(tài) 圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)數(shù)的比值圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計(jì)數(shù)的比值 資料來源：CEIC、光大證券研究所 P28 結(jié)論 w 無論需求還是供應(yīng)層面的影響因素，都趨 于正面 w 我

7、們預(yù)期，未來兩年全國房價(jià)每年上漲 10% w “核心城市”+“核心地段”。我們看好土地 供應(yīng)能力較弱的核心城市，包括上海、北 京、杭州等。同時(shí)，看好供應(yīng)短缺的核心 地段和稀缺資源項(xiàng)目。 P29 公司公司 2 總體影響和公司比較總體影響和公司比較 P30 房價(jià)上漲對開發(fā)商的影響 w 對10、10年盈利預(yù)測的影響 w 對重估價(jià)值（NAV）的影響 P31 業(yè)績彈性與適用增值稅率有關(guān) 資料來源：光大證券研究所 表、房價(jià)漲幅對凈利潤的影表、房價(jià)漲幅對凈利潤的影 響響 P32 萬科的業(yè)績彈性約為3倍 表、房價(jià)變化對萬科業(yè)績的表、房價(jià)變化對萬科業(yè)績的 影響影響 資料來源：光大證券研究所 P33 價(jià)值彈性同樣

8、與適用增值稅率有關(guān) 資料來源：光大證券研究所資料來源：光大證券研究所 表、房價(jià)漲幅對表、房價(jià)漲幅對NAV的影響（動的影響（動 態(tài)算法）態(tài)算法） P34 萬科的價(jià)值彈性約為1.5倍 表、房價(jià)變化對萬科重估凈資產(chǎn)的影響表、房價(jià)變化對萬科重估凈資產(chǎn)的影響 （凈態(tài)估算）（凈態(tài)估算） 資料來源：光大證券研究所 P35 公司之間的比較 w “倉位”輕重：可售資源相對公司規(guī)模的多 少 w 資產(chǎn)配置：城市布局、項(xiàng)目類型及所處地 段 w 投資開發(fā)能力 P36 土地儲備及盈利能力 圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力 資料來源：光大證券研究所 P37 區(qū)域布局的比較

9、 圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布 P38 個(gè)股推薦 w “倉位”：招商、保利、蘇寧環(huán)球、棲霞建 設(shè) w 資產(chǎn)配置： 上海：中華企業(yè) 北京：首開、北京城建、億城股份等 深圳：深振業(yè)、深長城等 杭州：濱江集團(tuán) w 推薦組合：保利、招商、中企、濱江、新 湖 w 短期推薦：億城股份、福星股份 P39 投資策略投資策略 3 行情在猶豫中發(fā)展行情在猶豫中發(fā)展 P40 可能影響地產(chǎn)股走勢的因素 w 催化劑 政策 樓市走向 w 估值水平 NAV的折價(jià)率 相對市場的PE、PB P41 催化劑來自于政策與樓市表現(xiàn) 圖：房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)圖：房地產(chǎn)板

10、塊及萬科每月的相對表現(xiàn) 資料來源：WIND、光大證券研究所 P42 預(yù)測市盈率略高于平均值 圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的預(yù)測市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的預(yù)測市盈率變化 資料來源：WIND、光大證券研究所 P43 相對市盈率接近上軌 圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化 資料來源：WIND、光大證券研究所 P44 重點(diǎn)公司盈利預(yù)測及估值 P45 附錄附錄 4 區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析 P46 上海 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：上海新建住宅日均成交量變化圖：上海新建住宅日均成交量變化 P47 上海 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證

11、券研究所 圖：上海新建住宅可售面積及消化時(shí)間圖：上海新建住宅可售面積及消化時(shí)間 P48 杭州 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：杭州圖：杭州新建房日均成交量變化新建房日均成交量變化 P49 杭州 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：杭州圖：杭州新建商品房可售面積及消化時(shí)間新建商品房可售面積及消化時(shí)間 P50 南京 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：南京新建商品住宅日均成交量變化圖：南京新建商品住宅日均成交量變化 P51 南京 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：南京圖：南京新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P52

12、北京 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：北京新建住宅日均成交量變化圖：北京新建住宅日均成交量變化 P53 北京 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：北京圖：北京新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P54 天津 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：天津新建商品住宅日均成交量變化圖：天津新建商品住宅日均成交量變化 P55 深圳 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化 P56 深圳 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：深圳圖：深圳新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間新建商品住宅可售面積及消化時(shí)間 P57 廣州 資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所 圖：廣州新房每月成交量及變化圖：廣州新房每月成交量及變化 P58 武漢 資料來源：各地房