南通如皋市如港新城市場(chǎng)分析報(bào)告

1、南通如皋市如港新城 市場(chǎng)分析報(bào)告 2010年 10月 第一部分區(qū)域介紹 如港新城地處長江北岸如皋港區(qū)內(nèi)，位于如皋市南部、南通市西部，三者呈三角鼎足之 勢(shì)。如皋港區(qū)舊稱長江鎮(zhèn)，屬于如皋市，是如皋三大規(guī)劃新區(qū)之一，國家一類開放口岸、國 家級(jí)船舶制造基地。 本項(xiàng)目位于如皋港區(qū)。 圖1-1 區(qū)位圖 皋港區(qū) n 、一 t r.k- J卜 * X V ，”譏舌蔬 -.貝七 A皆隹 血 JV （$葦:空； j岀 V： -申 、如港新城簡(jiǎn)介 緊靠江蘇省長江北岸線，緊鄰江北沿江公路。 2005年形成新城規(guī)劃方案，定位為如皋港區(qū)的居住功能區(qū)。 新城現(xiàn)狀建設(shè)用地為萬平方米，近期建設(shè)用地為1550萬平方米，遠(yuǎn)期建設(shè)用

2、地為 1920萬平方米。 新城現(xiàn)狀人口為萬人，近期人口為11萬，遠(yuǎn)期人口為16萬。 、如皋港區(qū)簡(jiǎn)介 南與張家港市隔江相望；北有寧通高速公路穿境而過；東距沿海開放城市南通僅 30公里；西和如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）相毗鄰。 2007年鎮(zhèn)區(qū)合并后，全轄區(qū)共有村（居）委會(huì)19個(gè)，村民小組425個(gè)，總戶數(shù)20593 戶，戶籍總?cè)丝谌f人，外來就業(yè)人口萬人。合計(jì)總?cè)丝?00045人。 地區(qū)生產(chǎn)總值由2003年的億元增長到2009年的85億元，人均生產(chǎn)總值5575遠(yuǎn)增 長到2009年的77272元。 2009年長江鎮(zhèn)（如皋港區(qū)）GDP總產(chǎn)值85億元，增長46%占全市的25%其中第 一產(chǎn)業(yè)億元，第二產(chǎn)業(yè)億元，第三

3、產(chǎn)業(yè)億元。三產(chǎn)比例11： 76 : 13。 如皋港區(qū)現(xiàn)狀人口為 13萬人，近期人口為18萬，遠(yuǎn)期人口為30萬。 重點(diǎn)打造如港新城區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代物流園、生態(tài)養(yǎng)生園“一區(qū)三園” 形成以船舶修造、石油化工、特鋼為龍頭，以精細(xì)化工、機(jī)電加工為配套，以物流 倉儲(chǔ)、高新技術(shù)、生態(tài)旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為依托的開發(fā)格局。 圖1-2 如皋港區(qū) 能分區(qū) 1% tez* -式 L I：世SM陽Q ft i X 辰*產(chǎn)ASM 1 n |亡 仙隔 期IpG | 如鼻雅沼江弄戲0休黑癲I It竝 酰會(huì)1111 GMni.niMitiic 規(guī)劃功 二、如皋、 南通簡(jiǎn)介 （一）如皋市 如皋位于江蘇省東部， 長江下游北岸。是南

4、通市代管的縣級(jí)市， 東距上海 西距南京200公里。 總面積1492平方千米?？?cè)丝诩s 150萬人。 是中國花木盆景之都，也是世界著名的長壽養(yǎng)生福地。 擁有如皋港一類開放口岸，國家級(jí)船舶制造基地，江蘇省重點(diǎn)物流基地， 投資興業(yè)的熱土。 轄20鎮(zhèn)城區(qū)：如城鎮(zhèn)、長江鎮(zhèn)（副縣級(jí)）等以及一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2008年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 280億元，年均遞增 %人均地區(qū)生產(chǎn)總值 年均遞增%完成財(cái)政總收入億元，年均遞增 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額達(dá) 150公里, 是長三角 （柴灣鎮(zhèn)）。 21060 元， 326億元，年均遞 ilr -h*ftirwr 增% 全市三次產(chǎn)業(yè)比例 2008年數(shù)據(jù)位：；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)

5、總數(shù)達(dá)141家，居南通 第一，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值億元、應(yīng)稅銷售億元，增幅均列南通第一。 2008年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到16000元，是2002年的倍，年均增長 %農(nóng)民人 均純收入達(dá)7006元，是1981年的倍，年均增長分別為12%口 14% 圖1-3港區(qū)與如皋市區(qū)位關(guān)系圖 （二）南通市 位于江蘇省東部，東抵黃海，南望長江， ”據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，隔江與中國 經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依， 被譽(yù)為“北上?！?。南通是中國首批對(duì)外開放的 14個(gè)沿 海城市之一，被稱為中國近代第一城” 。 面積8001平方千米，人口 789萬人（2008 年）。 是人居環(huán)境最佳的城市之一，是我國著名的“教育之鄉(xiāng)”、“建

6、筑之鄉(xiāng)”、“體育之鄉(xiāng)” 和“長壽之鄉(xiāng)”。 轄3個(gè)市轄區(qū)以及南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、2個(gè)縣，代管3個(gè)縣級(jí)市，即崇川區(qū)、港 閘區(qū)、通州區(qū)、海門市、海安縣、啟東市、如皋市、如東縣。 知名產(chǎn)業(yè)有建筑、紡織、石化、港口、造船、新能源。 2009年地區(qū)生產(chǎn)總值 2873億元，比上年增長 %居中國大陸城市第 28位，經(jīng)濟(jì)總量排名全國地級(jí)市第 8位。 第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%第二產(chǎn)業(yè)增加值億元， 增長%第三產(chǎn)業(yè)增加值億元, 增長% 5889美元。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值40231元，按當(dāng)年平均匯率折算達(dá)到 三次產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為：。 財(cái)政收入占GDP勺比重為%比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。 四、港區(qū)環(huán)境 港區(qū)新城住宅開發(fā)、政務(wù)辦

7、公和教育學(xué)園氣氛濃重，但目前入住居民相對(duì)較少。 如皋港區(qū)的教育學(xué)院，目前已建成港城實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制完全學(xué)校）以及規(guī)劃中的 熔盛中等專業(yè)學(xué)校（技工學(xué)校港城校區(qū)），具有良好的教育文化氛圍。 沿華江大道分布著如皋港區(qū)海關(guān)、邊檢、海事、國檢、公安、工商、地稅、質(zhì)監(jiān)； 如皋港區(qū)政務(wù)行政中心；如皋港區(qū)新城公園；等等，具有優(yōu)越的城市天際景觀線。 如皋港區(qū)重點(diǎn)招商引資建設(shè)的圣名國際廣場(chǎng)，規(guī)劃有 度標(biāo)志性建筑物一一江北圣名國際大廈，將是港區(qū)制高的天際景觀。 118米高28層的如皋第一高 其他目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍日益濃厚，未來將形成港區(qū)新城高尚住宅片區(qū), 居住環(huán)境優(yōu)美，居住景觀連片。 五、交通出行 1、道

8、路 港區(qū)新城道路建設(shè)基本完善，完成“五橫五縱”城市道路框架。從宗地可便捷地接駁 連接如皋市與港區(qū)的疏港公路和連接南通市與港區(qū)的沿江公路。 （1）與南通市中心的聯(lián)系：距離港閘區(qū)14公里，中心城區(qū) 22公路，車程15-30分鐘 可通過經(jīng)一路一一疏港公路一一沿江公路直接通往港閘區(qū)中心。 沿江公路，紅線寬 60米，三板式，雙向六車道。 （2）與如皋市中心的聯(lián)系：距離如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）5公里，中心城區(qū)29公里，車程 25-35分鐘 可通過經(jīng)一路一一疏港公路一一如港公路直接通往如皋市中心。 如港公路，紅線寬 24米，雙向四車道。 2、公交出行 港區(qū)新城入住居民較少，因此目前公交線路較少、不方便，但隨開

9、發(fā)區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)量和 入住居民的增加，預(yù)計(jì)公交將很快得到改善，屆時(shí)無需設(shè)小區(qū)巴士。 1路、2路、3路, 目前，如港新城內(nèi)有 3條公交線路，分別為南通市飛鶴公交集團(tuán)的 連通如港新城與二案、長青沙（熔盛重工）。 1路：臨時(shí)汽車站-行政中心-港城醫(yī)院-管委會(huì)-春江花苑-二案車站-二案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)-二案 提水站-中心沙村-月湖橋-康鑫藥業(yè)-德峰華工-寶眾寶達(dá)-誠暉石化-化工園區(qū)辦公室-焯晟 石化-凱凱電器-德源高科-華泰船務(wù)。 2路：臨時(shí)汽車站-名人假日酒店-二案大橋-二案提水站-二案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)-二案車站-春江 花苑-管委會(huì)-港城醫(yī)院-熔盛花園-實(shí)驗(yàn)學(xué)校-技工學(xué)院-濱江花苑-通寶船廠-環(huán)島路口 -長新 街-信

10、鳳科技-金鑫德-熔盛重工-皋張汽渡。 長青沙一一如皋、二案一一南通的公交大巴。 六、相關(guān)配套 （1 ）生活配套 港區(qū)新城目前尚不具備基本生活配套，僅分布著諸如汽車站、銀行、醫(yī)院等大尺度配 套，其他類似諸如集貿(mào)市場(chǎng)、超市、藥店生活基本配套暫無。 重要配套有： 醫(yī)院：如皋港區(qū)人民醫(yī)院。 汽車站：如皋港區(qū)汽車客運(yùn)站。 中小學(xué)：如皋港區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、如皋港區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、熔盛中等專業(yè)學(xué)校（技工學(xué)校港城校區(qū))。 超市：項(xiàng)目西側(cè)圣名國際廣場(chǎng)，規(guī)劃進(jìn)駐大型商超易初蓮花，消息未知否可。 賓館酒店：汽車站處開業(yè)一快捷酒店。 (2 )市政配套 項(xiàng)目地處如港新城核心區(qū)，目前已經(jīng)開發(fā)成熟，市政管線可滿足開發(fā)要求。 華江大道

11、、經(jīng)一路、經(jīng)二路已有給水、雨水和污水管。 經(jīng)一路和經(jīng)二路均有 1個(gè)供宗地使用的配電箱。 華江大道，經(jīng)一路、經(jīng)二路有線電視、電信、網(wǎng)通和鐵通線路。 圖2-3港區(qū)新城相關(guān)配套示意圖 丄r-弋！ 第二部分市場(chǎng)分析 、南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述.嚴(yán) 蘆產(chǎn) yd 萬 9改革和 起來的，總經(jīng) 過程1。?詁嚴(yán) 體 I民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立和 了一個(gè)從無到有、從小到大的發(fā)展 (-)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 -:_1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小型化、主體多 1、房地產(chǎn)開發(fā) 趨勢(shì)明顯 到2009年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)427家，從資質(zhì)等級(jí)看企業(yè)呈小型化，三級(jí) 以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為4家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 56家，

12、三級(jí)資質(zhì)的 企業(yè)190家，四級(jí)資質(zhì)及以下的企業(yè)177家。 圖表4-1南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分析 南通市房Jfe產(chǎn)71發(fā)企業(yè)賈質(zhì)分析 177 190 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 從登記注冊(cè)類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。內(nèi)資企業(yè)為385家，其 中：國有企業(yè)為18家，集體企業(yè)為20家，有限責(zé)任公司為 207家，股份有限公司為 140 家；外資企業(yè)為42家，其中：港澳臺(tái)商投資企業(yè)29家，外商投資企業(yè)13家。 圖表4-2 南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分析 總體而言，南通的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前實(shí)力還比較小，絕大部分開發(fā)企業(yè)只有三四級(jí)的 資質(zhì)。同時(shí)開發(fā)企業(yè)性質(zhì)比較多元，大部分為本土的有限公司式的企業(yè)。

13、 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2009年底，市區(qū)為 全市的%如皋為45家，占全市的%海安為31家，占全市的%如東為19家, 通州為33家，占全市的%海門為58家，占全市的%啟東為43家，占全市的 圖表4-3 南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分布分析 198家，占 占全市的% % 南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分布分析 6% （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀 1、投資總量擴(kuò)張，增速波動(dòng)較大 作為一個(gè)新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢(shì)，已成為南通全社會(huì)投資的重要組 成部分?！笆晃濉逼陂g，是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴(kuò)張，完成投資 連創(chuàng)新高（圖表4-4 ）。房地產(chǎn)

14、開發(fā)投資由 2005年的億元，發(fā)展到 2009年的億元，五年間 累計(jì)完成投資億元，年均增長% 圖表4-4南通市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 2、商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U(kuò)張 在房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的同時(shí)，商品房施工、竣工規(guī)模也快速擴(kuò)張?！?一五” 期間，南通累計(jì)施工房屋面積萬平方米，其中施工住宅面積萬平方米。 “十一五”期間，南通累計(jì)竣工房屋面積萬平方米，增長 %其中竣工住宅萬平方米, 比“十五”期間增長% 十一五朗何南通市房地產(chǎn)開岌投資5晰 250 - 200 - 150 - 100 -ao.05 50 0 劄仃斤年 107.93 ZEE年 172- C8 2100. T9 137.43 加笛年 I

15、ts氐 憒棗前f億荒J -曽圧率g 圖表4-5南通市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積分析 3、房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢(shì)明顯 “十一五”期間南通累計(jì)施 工一層及以上高層建筑萬平方米，占房屋施工面積的 其中2009年施工一層及以上高 層建筑萬平方米，占房屋施工面積的 比2008年提高個(gè)百分點(diǎn)。 2009年市區(qū)施工-一層 r 一五期問南通市J房地產(chǎn)開發(fā)施工面積分析 250D 2DOD 150D IOOD 500 D 函購4 了 527. 11 2005 年 1417,36 11G. 海點(diǎn) 華冠 .玉 %- i閏 曠、 鳶3既聲華府名邸 * 、 ” 港區(qū)機(jī)關(guān) f 將，.，才丿 議港樂園蘆耄匕痔疹電 城遲/ 曲圣

16、名國3?*東屏臥V 鑫濟(jì)1苑 港區(qū)學(xué)校 4 .-ji 恒盛莊園亠 wE3 ” A隹w豔 Jj 宅 F 圖4-8如港新城住宅開發(fā)建設(shè)示意衛(wèi)星圖 開發(fā)現(xiàn)狀：如港新城位于如皋港區(qū)疏港公路與沿江公路東北側(cè)，是如皋港區(qū)“一區(qū)三園” 之中的居住功能分區(qū)，是為如皋港區(qū)發(fā)展配套的住宅生活辦公集中區(qū)域。目前新城內(nèi)部 行政、教育、醫(yī)療、住宅開發(fā)共同發(fā)展 （區(qū)內(nèi)公里的新城兩橫兩縱骨干道路全面建成通 車；“四橫四縱”開發(fā)框架已經(jīng)形成，市政設(shè)施建設(shè)基本到位：江蘇省沿江如皋人才市 場(chǎng)、人力資源市場(chǎng)正式掛牌運(yùn)行，聯(lián)檢大樓、邊防、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、公安大樓、二級(jí) 公共汽車站、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、港城人民醫(yī)院、港城實(shí)驗(yàn)學(xué)校全面落成，投

17、入運(yùn)行，行政 中心、金融中心一條街、中央商務(wù)區(qū)正在加快建設(shè)，100萬平方米商業(yè)地產(chǎn)全面啟動(dòng)， 150萬平方米農(nóng)民集中居住小區(qū)全面建成）。其中住宅開發(fā)時(shí)間較短，約3年，共完成 20個(gè)以上。 開發(fā)住宅面積約450萬平方米（其中回遷安置建成面積約 310萬平方米；商品房開發(fā)建 成面積約140萬平方米）。是目前如皋市甚至可以說是南通市樓盤最為集中的一個(gè)新城 片區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前新城在建待建商品房樓盤數(shù)量約在 發(fā)展前景：如港新城規(guī)劃面積平方公里，到2015年區(qū)內(nèi)人口達(dá)20萬。區(qū)域內(nèi)相關(guān)地產(chǎn) 大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高， 區(qū)域樓盤 需求量和售價(jià)上升趨勢(shì)顯著，將繼續(xù)成

18、為如皋市、南通市乃至長三角下一個(gè)投資居住的 熱點(diǎn)區(qū)域。 （二）樓盤狀況 供應(yīng)量：根據(jù)周邊估計(jì)未來住宅剩余供應(yīng)總量在500萬平方米以上（不含回遷安置用 房）。 需求量：商品房在過去3年年均需求量約5萬平方米（錦繡家園為新城標(biāo)準(zhǔn)意義上的商 品房住宅小區(qū)首個(gè)），預(yù)計(jì)隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來23年將有較大增幅。 樓盤均價(jià)：均價(jià)2800元/ rf,其中多層2700元/ rf,高層、小高層3000元/ rf,別 墅 4700 元 / rf 8000 元 / rf。 主力戶型面積：多層90-130 rf;高層、小高層 100-150 rf;別墅：200-400譏 主力總價(jià)：多層24-36萬元/套；高

19、層、小高層30-45萬元/套；別墅100-300萬元/套。 建筑形態(tài)：多層（20%）;高層、小高層（70%別墅（10%）為主，目前新城項(xiàng)目以小 高層為主，搭配多層和高層，個(gè)別項(xiàng)目有別墅。 樓盤規(guī)模:早期項(xiàng)目占地普遍不大， 建筑體量也較小，后期介入開發(fā)的地塊無論從占地 面積和建筑面積均呈規(guī)模化發(fā)展趨勢(shì)，建筑面積超 10萬平方米以上，最大的恒盛莊園 建筑面積達(dá)450萬平方米，將分為多個(gè)組團(tuán)分期開發(fā)。 （三）客戶狀況 主力客群：中等收入從商人員、大型企業(yè)專業(yè)及技術(shù)人員、公務(wù)員、外地投資客戶。 輔助客群：本地村鎮(zhèn)進(jìn)城居民。 （四）開發(fā)商狀況 本地開發(fā)商為主：目前如港新城近 90%的樓盤由南通及如皋當(dāng)?shù)?/p>

20、發(fā)展商開發(fā)。 外來開發(fā)商為輔：其中包括香港上市企業(yè)恒盛地產(chǎn)。 A相關(guān)樓盤信息如下表所示: 表4-1如港新城主要樓盤基礎(chǔ)信息 樓盤名稱 開發(fā)商 占地面積 （rf） 建筑面積 （rf） 建筑形態(tài) （棟） 均價(jià) （元/ rf） 總戶數(shù) 主力戶型 銷售狀況 江風(fēng)海韻 同升房產(chǎn) 21384 53705 多層、小高層 2800 300 65-104 去化90% 海上明珠 海明房產(chǎn) 35000 65000 小高層 3000 225 90-140 去化34% 興港商城 華宏置業(yè) 28000 56000 小高層、酒店 式公寓 3200 206 50-100-150 去化72% 錦繡家園 中春置業(yè) 17352 3

21、2532 多層、小高層 2700 225 85 - 130 銷售完畢 豪天花苑 寶源房產(chǎn) 60000 120000 多層、小高層 3100 710 95 - 181 去化90% 雅博苑 華屺投資 30445 16587 別墅（聯(lián)排、 獨(dú)立） 4700 51 300 - 365 目前封盤 水清華庭 寶虹房產(chǎn) 12116 23816 多層 2600 187 95-120 銷售完畢 未來海岸 襄榮房產(chǎn) 185000 370000 多層、小高層 3000 2620 92 - 160 一期去化95% 海港新城 綠佳置業(yè) 33333 87583 小高層 3200 668 95 - 136 去化67% 恒盛

22、莊園 恒盛地產(chǎn) 6521739 450萬，一期 300000 多層、別墅 多層3000 別墅 6000-8000 一期 150 90 - 129 200-400 去化15% 圣明國際 圣名開發(fā) 300150 35萬，三期住 宅 100000 小高層 2800 金水苑 江蘇宏景 220000 500000 小高層 森松花園 180000 小高層 華府名邸 華源置業(yè) 200000 多層、別墅 華燦項(xiàng)目 華燦置業(yè) 79683 181340 小高層、高層 1186 90-136 由于如皋港區(qū)實(shí)行的“萬頃良田”計(jì)劃和新城建設(shè)規(guī)劃，因此，先行建設(shè)了大規(guī)模大體 量的回遷安置小區(qū)建設(shè)，其中包括了在江蘇省乃至全

23、國范圍內(nèi)都排的上名的超大規(guī)模安置小 區(qū)一一春江花苑（近 120萬平方米，近 8000戶居民）。 B相關(guān)回遷安置小區(qū)信息如下表所示: 表4-2如港新城主要回遷安置小區(qū)基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 用地面積 建筑面積 （萬就） 總幢數(shù) 總戶數(shù) 畝 萬平方米 已建成 在建/未建 春江花苑一期 15 460 春江花苑二期 321750 春江花苑三期 40 1030 春江花苑四期 99 2540 春江花苑五期 47 1190 春江花苑六期 60 1900 紅星北區(qū)一期 45 1350 紅星北區(qū)二期 61 134 4210 紅星南區(qū)A區(qū) 31 680 紅星南區(qū)B區(qū) 27 790 紅星南區(qū)C區(qū) 30 800 紅星南區(qū)

24、D區(qū) 321 880 長青沙一期 9 216 長青沙二期 12 168 長青沙三期 16 280 長青沙四期 35 540 220 長青沙五期 54 1010 長青沙小區(qū)北擴(kuò) 36 1060 東屏花苑 34 988 平南花苑 27 872 金鑫家苑 8 438 合計(jì) 254 7612 14760 22372 三、如港新城商業(yè)市場(chǎng)分析 （一）新城發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 人流量非常的少，商 目前由于如港新城住宅尚未全部完成開發(fā)，且交房率、入住率低， 業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，有待培育。 500萬平方 如港新城現(xiàn)已開發(fā)住宅建筑面積約100余萬平方米，后續(xù)待開發(fā)建筑面積約 米。 （二）新城商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展 如港新城的現(xiàn)狀

25、商業(yè)主要為沿街線型商業(yè)，主要為沿緯三路成熟的沿街店鋪、經(jīng)一路商 業(yè)開發(fā)、經(jīng)三路商業(yè)開發(fā)，以及若干專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，發(fā)展現(xiàn)狀一般。 h吃 雅博園玉g 二雅博園氓理紅星 J花 11 補(bǔ)n 老鎮(zhèn)區(qū)、 -7 : g M 華府名邸 江P 花苑戈 BE 港區(qū)學(xué)校匚 -* 丿嚴(yán) 尹. 場(chǎng)L. ，匯金 苑. 松花 但在建和規(guī)劃建設(shè)商業(yè)總面積較大，主要項(xiàng)目為匯金廣場(chǎng)、東方華冠、金港樂園等等, 集中在如港新城的北部，距離本項(xiàng)目約1-3公里。 （1）匯金廣場(chǎng) 匯金廣場(chǎng)位于經(jīng)三路和緯三路的交接處雅博大酒店旁，一期項(xiàng)目位置在金山路（經(jīng)三路） 的東側(cè)，沿金山路一直往南發(fā)展，“金山街”為如港政府重點(diǎn)規(guī)劃的中心商業(yè)步行街道，

26、銜 接了老城區(qū)和新城區(qū)，是未來港區(qū)最繁華的商業(yè)核心圈。 其中一期占地面積約 7000 rf左右，為全沿街商鋪。 二期金山大廈及沿街商鋪，位于一期的南側(cè)，是一座集休閑，娛樂，文化，住宅于一體 的綜合性樓盤。 目前，匯金廣場(chǎng)已經(jīng)對(duì)外公開，三層統(tǒng)售均價(jià)6200元/平方米，二層統(tǒng)售均價(jià)8000元/ 平方米。 （2）經(jīng)一路沿線 經(jīng)一路沿線的商業(yè)開發(fā)，是如港新城開發(fā)比較繁榮的商業(yè)街， 主要形式為沿街商鋪， 線下來聚集著興港商城、 水清華庭、未來海岸、東方華冠、金港樂園乃至華燦項(xiàng)目的沿街商 業(yè)?？傮w體量約占達(dá)到如港新城商業(yè)開發(fā)的65%以上。 9000 目前，各項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格為：興港商城（58006000元

27、/平方米）、水清華庭（ 、金 元/平方米）、未來海岸（63007400元/平方米）、東方華冠（46005400元/平方米）港樂園(50006000元/平方米)。 (3)圣明國際廣場(chǎng) 位于如皋港區(qū)疏港路西側(cè)，與本項(xiàng)目咫尺之近。 圣明國際廣場(chǎng)總占地面積 450畝，總建 筑面積35萬平方米，旨在打造成南通如皋最大、最好、最全的一站式購物中心之一。 其中一期建筑面積萬平方米。其中商鋪對(duì)外已經(jīng)售罄，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪，發(fā)現(xiàn)人氣并非 十分旺盛。定于2011年1月1日正式營業(yè)。商業(yè)分布主要包括綜合建材城、精品裝飾城、 五金機(jī)電城、小商品批發(fā)城、江鮮美食城和精品步行街等6大專業(yè)區(qū)。 118米、共28層的如皋標(biāo)志性

28、建筑，主要經(jīng)營四星級(jí)酒店和高檔 9萬平方米，有酒店式公寓和商鋪共同組成。 8月28日開盤，商鋪均價(jià) 6700元/平米。 同時(shí)還規(guī)劃建設(shè)總高 寫字樓。 項(xiàng)目二期建筑面積共 目前，項(xiàng)目二期已于 (4)其他商業(yè) 其他的商業(yè)開發(fā)，基本上都屬于零星散狀開發(fā)，為住宅的生活配套進(jìn)行開發(fā)的商業(yè)鋪面。 如海上明珠沿長江路開發(fā)的臨街店面，目前對(duì)外銷售價(jià)格在 46005200元/平方米。豪 天花苑沿緯三路開發(fā)的臨街店面，并計(jì)劃招商一個(gè) 格在7500元/平方米。 5000平方米的商超，目前其對(duì)外銷售價(jià) 如港新城屬于為如皋港區(qū)配套的生活居住區(qū), 目前新城區(qū)住宅交房率、入住率都不是很高, 其商業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)前景將非常的廣闊

29、，但 正處于商業(yè)市場(chǎng)培育的前期。 (三)新城商業(yè)發(fā)展前景分析 3萬多平方米，規(guī)劃在建商業(yè)面積近20萬 24萬平 受新城區(qū)居住人數(shù)的限制，現(xiàn)狀商業(yè)水平僅 平方米，通過對(duì)新城區(qū)規(guī)劃住宅開發(fā)總面積的分析，新城區(qū)期商業(yè)需求總量僅 方米，近2年需求量約10萬平方米，本項(xiàng)目可建的3萬平方米商業(yè)存在一定操作風(fēng)險(xiǎn)。 如港新城規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積較大，樓盤分布較廣，行政單位、公共基礎(chǔ)單位、學(xué)校、周 邊企業(yè)也較多，并且未來長江鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)一定會(huì)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，包括轉(zhuǎn)移居住和商業(yè)。 并 且從當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)來看， 基本上以線型沿街商業(yè)受歡迎程度較高；不排除未來大規(guī)模集 聚商業(yè)形式的出現(xiàn)。 客觀市場(chǎng)需要 因此新城區(qū)特別是沿線主要規(guī)

30、劃的生活性道路以及住宅小區(qū)集中的片區(qū), 配置一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施。 第三部分開發(fā)商分析 根據(jù)了解統(tǒng)計(jì)分析，在如港新城進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕大部分為南通市本地開發(fā)商， 基本上屬于一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)開發(fā)商模式，品牌建設(shè)與產(chǎn)品塑造概念淡薄。 唯一需要提出來的是在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)一一恒盛地產(chǎn)，由于熔盛重工的原因， 在如 港新城經(jīng)四路東側(cè)圈地近萬余畝。但是其老板張志熔乃如皋本地人。 表5-1如港新城主要開發(fā)商信息統(tǒng)計(jì) 序號(hào) 樓盤名稱 發(fā)展商 企業(yè)性質(zhì) 備注 1 江風(fēng)海韻 南通同升房產(chǎn)開發(fā)有限公司 私營企業(yè) 曾開發(fā)凌翔花苑 2 海上明珠 如皋市海上明珠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營有限公司 私營企業(yè) 三級(jí)開發(fā)資質(zhì) 3 興港商

31、城 南通華宏置業(yè)有限公司 私營企業(yè) 為本項(xiàng)目而成立的 公司 4 錦繡家園 南通中春置業(yè)有限公司 私營企業(yè) 福建老板 5 豪天花苑 如皋市寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 私營企業(yè) 注冊(cè)資本金100萬 人民幣 6 雅博苑 南通華屺投資有限公司 私營企業(yè) 與匯金廣場(chǎng)同一開 發(fā)商 7 水清華庭 南通寶虹房地產(chǎn)開發(fā)有限供公 司 私營企業(yè) 三級(jí)開發(fā)資質(zhì) 8 未來海岸 南通襄榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 私營企業(yè) 由廈門海岸建設(shè)投 資開發(fā)，外來開發(fā) 商之一 9 海港新城 江蘇綠佳置業(yè)有限公司 私營企業(yè) 二級(jí)開發(fā)資質(zhì) 10 恒盛莊園 富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公 司 私營企業(yè) 由恒盛地產(chǎn)出資成 立的一家大型房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

32、 11 圣明國際廣場(chǎng) 如皋市圣名企業(yè)管理有限公司 私營企業(yè) 由江蘇昊天投資有 限公司投資開發(fā) 12 金水苑 江蘇宏景集團(tuán)有限公司 國有改制企業(yè) 原南通市下原建筑 安裝工程有限公 司，一級(jí)資質(zhì) 13 華府名邸 南通華源置業(yè)有限公司 私營企業(yè) 隸屬于華泰集團(tuán)旗 下的一家房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè) 14 金港樂園 南通綠地置業(yè)有限公司 私營企業(yè) 為本項(xiàng)目而成立的 公司 從上表，可以很明顯的看出，諸多都是為項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目開發(fā)公司。以下為三個(gè)典型 開發(fā)企業(yè)： 1富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公司一一地產(chǎn)大鱷的圈地大規(guī)模投資開發(fā)。 富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公司是由恒盛地產(chǎn)出資成立的一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 公司位于

33、南通市區(qū)。 （即恒盛莊園）項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá) 目前公司在如皋港區(qū)投資建設(shè)的“熔盛花園” 6000 畝，總建筑面積達(dá) 450 萬平方米，一期總建筑面積約 35 萬平方米，以自然環(huán)境為建筑 的基礎(chǔ) ，是集多層、花園洋房、別墅、商業(yè)為一體的大型住宅項(xiàng)目。 在南通市區(qū)投資開發(fā)的有“熔盛大廈”項(xiàng)目， 總建筑面積為 28 萬平方米， 建筑高度 239 米，是集酒店、辦公樓和國際會(huì)計(jì)中心為一體的南通市新地標(biāo)建筑。 而恒盛地產(chǎn)控股有限公司是一家以專注高端房地產(chǎn)開發(fā)為主的全國性大型集團(tuán)企業(yè)。 司項(xiàng)目遍布上海、北京、天津、沈陽、哈爾濱、合肥、無錫、蘇州、南通、南京等全國各大 城市。目前，恒盛地產(chǎn)全國共有 24個(gè)項(xiàng)目正處于不同的發(fā)展階段，其中上海地區(qū) 8 個(gè)。目 前，恒盛地產(chǎn)在全國多個(gè)主要城巿的黃金地段，擁有近 1700 萬平方米高度多元化的土地儲(chǔ) 備，其中上海占 %，北京與天津占 %。 恒盛地產(chǎn)控股主要作品： 漕河涇項(xiàng)目 （上海） 、中漕新村 （上海） 、湖畔豪庭 （上海）、寶山 高境（上海）、尚海灣 （上海） 、皇家花園 （上海） 、陽光巴黎 （上海 ）、陽光威尼斯 （上海）、恒 盛莊園 （南通