湖南桃源縣紡織廠地塊前期產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告89p

1、 報(bào)告思路總綱報(bào)告思路總綱 第第1 1問：我們要達(dá)成什么？問：我們要達(dá)成什么？ 第第2 2問：我們要做什么產(chǎn)品？問：我們要做什么產(chǎn)品？ 第第3 3問：我們?yōu)槭裁催@樣做？問：我們?yōu)槭裁催@樣做？ 第第1 1問問 我們要達(dá)成什么？我們要達(dá)成什么？ 品牌戰(zhàn)略與項(xiàng)目愿景品牌戰(zhàn)略與項(xiàng)目愿景 長沙長沙萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場 常德常德水星樓水星樓 澧縣澧縣德隆商業(yè)樂園德隆商業(yè)樂園 長沙有萬達(dá)公館長沙有萬達(dá)公館 常德有水星樓常德有水星樓 澧縣有德隆商業(yè)樂園澧縣有德隆商業(yè)樂園 這些順應(yīng)城市發(fā)展而興起的商住綜合體，成為這些順應(yīng)城市發(fā)展而興起的商住綜合體，成為 了城市的形象名片。了城市的形象名片。 桃源的城市名片在哪里？桃

2、源的城市名片在哪里？ 項(xiàng)目目標(biāo)及愿景 戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 市場營銷 標(biāo)桿項(xiàng)目：商業(yè)標(biāo)桿，人居樣板，客戶滿意，口碑第一 價(jià)格領(lǐng)跑：領(lǐng)跑區(qū)域項(xiàng)目商業(yè)和住宅的價(jià)格水平 一炮而紅：打造代表桃源城市形象的名片 價(jià)值最大：實(shí)現(xiàn)利潤最大 項(xiàng)目品牌將項(xiàng)目打造成桃源首個(gè)特色商住綜合體 開發(fā)商品牌 建立在桃源縣知名開發(fā)商形象 第第2 2問問 我們要做什么產(chǎn)品？我們要做什么產(chǎn)品？ 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃 1、定位的基礎(chǔ)地塊swot分析 緊臨城市主干道漳江南路，兩面臨路，交通 方便； 項(xiàng)目位于縣城相對中心區(qū)，周邊配套完善； 臨近沅水，距離沿江風(fēng)光帶不遠(yuǎn)。 地塊不規(guī)整，尤其是靠近主干道入口狹 小，不利于項(xiàng)目

3、入口形象打造。 區(qū)域整體形象檔次不高，對塑造高品質(zhì) 樓盤帶來挑戰(zhàn) 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，占據(jù)項(xiàng)目較大的規(guī)劃比例， 整體營銷有一定挑戰(zhàn)； 高層建筑成本較高，價(jià)格偏高，桃源本地人對 高價(jià)格的接受度存在不確定。 桃源縣房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，產(chǎn)品塑造有較大的提升 空間； 項(xiàng)目具備打造提升區(qū)域形象的機(jī)會和能力； 桃源人置業(yè)觀念的改變，越來越重視項(xiàng)目的品質(zhì)。 s s w wt t o o swot分析結(jié)論： 桃源縣商業(yè)發(fā)展仍以傳統(tǒng)底商為主，特色商業(yè)稀缺，具備極大的市 場空間； 縣級城市地塊價(jià)值最大化的首選途徑，本項(xiàng)目位于城區(qū)中心，地段 優(yōu)勢明顯，具備打造商業(yè)物業(yè)條件，建議將項(xiàng)目以商業(yè)為主打，規(guī) 劃特色商業(yè)形態(tài)，

4、住宅為輔； 尚誠多年的縣級城市操作經(jīng)驗(yàn)（郴州興隆步行街、澧縣德隆商業(yè)樂 園等）證明：商業(yè)為主打的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益驚人！ 2、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向 解 決 之 道 樹立城市形象標(biāo)桿塑造標(biāo)志性商住綜合項(xiàng)目區(qū)位策略 差異化產(chǎn)品營造特色商居氛圍區(qū)域策略 以商業(yè)特色為項(xiàng)目主打形象，住宅為輔項(xiàng)目策略 整體形象定位整體形象定位 城 市 央 區(qū)城 市 央 區(qū) / / 首 席 情 景 式首 席 情 景 式 / / 商 住 綜 合 體商 住 綜 合 體 點(diǎn)明地段優(yōu)勢點(diǎn)明地段優(yōu)勢城市新物業(yè)形態(tài)城市新物業(yè)形態(tài)規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢 效果示意圖效果示意圖 釋義釋義 城市央?yún)^(qū)說明項(xiàng)目地段優(yōu)勢，位于縣城中心位置。 首席情景式項(xiàng)目

5、內(nèi)部規(guī)劃了情景式商業(yè)街和主題商 業(yè)街，成為本項(xiàng)目規(guī)劃一大亮點(diǎn)。 商住綜合體突出項(xiàng)目引領(lǐng)桃源物業(yè)新形態(tài)。 整體形象定位整體形象定位 效果示意圖效果示意圖 標(biāo)桿項(xiàng)目 價(jià)值演繹 建筑 品味 園林 特色 戶型 創(chuàng)新 品質(zhì) 配套 繽紛 生活 空間 規(guī)劃 總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議 空間規(guī)劃 總體規(guī)劃建議一（主推方案）總體規(guī)劃建議一（主推方案） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總體規(guī)劃建議一（主推方案）總體規(guī)劃建議一（主推方案） 1 1、情景式街區(qū)商業(yè)：、情景式街區(qū)商業(yè)： 通過情景式商業(yè)街的打造，營造體驗(yàn)式的消費(fèi)氛圍，能吸引人流、帶 旺地塊，最大化發(fā)揮地塊的價(jià)值。 2、打造區(qū)域主題街區(qū)： 通過打造主題商業(yè)街，規(guī)避單邊街人氣不足

6、的弊端，吸引人流，帶旺 塊，打造意向不到的商業(yè)氛圍。 3、商業(yè)價(jià)值最大化： 將商業(yè)街延伸至城市干道，引人流入街，最大化利用地塊，使項(xiàng)目商 業(yè)多形態(tài)呈現(xiàn)，以達(dá)到價(jià)值最大化。 總體規(guī)劃建議一總體規(guī)劃建議一 五大規(guī)劃亮點(diǎn)五大規(guī)劃亮點(diǎn) 4 4、架空層車庫：、架空層車庫： 將首層架空，規(guī)劃為地上車位，業(yè)主既可以做車庫，又可以做雜物間 或者社區(qū)門面。 5 5、特色景觀住宅：、特色景觀住宅： 在縣城核心地段，規(guī)劃n+1特色戶型產(chǎn)品，與中心水景園林相結(jié)合， 實(shí)現(xiàn)地塊宜居宜商雙重價(jià)值最大化。 總體規(guī)劃建議一總體規(guī)劃建議一 五大規(guī)劃亮點(diǎn)五大規(guī)劃亮點(diǎn) 空間規(guī)劃 總體規(guī)劃建議二總體規(guī)劃建議二 總體規(guī)劃建議二總體規(guī)劃建

7、議二 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn) 1 1、沿街板樓、沿街板樓+ +點(diǎn)式高層：點(diǎn)式高層： 理由：板樓南北通透、戶型方正，宜居性佳；點(diǎn)式高層，多面臨景， 享受景觀均好性。 2 2、雙庭院景觀：、雙庭院景觀： 理由：打造入口庭院和中央庭院雙園林社區(qū)，成為項(xiàng)目規(guī)劃一大特 色，提升居住價(jià)值。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)形象定位 特色規(guī)劃建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 商業(yè)目標(biāo)客戶 桃 源 首 席 情 景 式 主 題 型 街 區(qū)桃 源 首 席 情 景 式 主 題 型 街 區(qū) 桃源首席：具備城市輻射能力，吸引城市乃至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 群，成為城市商業(yè)的標(biāo)桿 情景式：寓購于樂，體驗(yàn)型消費(fèi)，成為區(qū)域內(nèi)購物景點(diǎn) 主題型街區(qū)：不采用大板塊集中商業(yè)

8、，而是產(chǎn)權(quán)清晰的 小鋪面，賦予其特色主題，形成清晰定位 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)形象定位 讓桃源人全景式體驗(yàn)舒適、愜意、時(shí)尚的購物感受！ 打造極具體驗(yàn)式、情景式商業(yè)消費(fèi)點(diǎn)，寓購于樂， 不僅僅是逛街購物天地，帶給客戶的是全新的消費(fèi) 體驗(yàn)，讓客戶享受此處不一樣的購物享受，即是一 條街，也是一道風(fēng)景，使客戶流連忘返。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 情景式商業(yè)街區(qū) 特色規(guī)劃建議 效果示意圖效果示意圖 效果示意圖效果示意圖 通過賦予商業(yè)街特色的主題，引進(jìn)獨(dú)特的業(yè)態(tài)，吸引特定 人流，帶旺塊，規(guī)避單邊街人氣不足的弊端，打造意向不 到的商業(yè)氛圍。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 主題式商業(yè)街區(qū)：特色餐飲一條街主題式商業(yè)街區(qū)：特色餐飲一條街

9、 特色規(guī)劃建議 特色餐飲一條街特色餐飲一條街 桃源新商業(yè)街區(qū)規(guī)劃形態(tài)：特色餐飲一條街 桃源新商業(yè)街區(qū)規(guī)劃形態(tài)：特色餐飲一條街 商業(yè)上面兩層立體化交通網(wǎng)絡(luò)，通過架空走廊及連廊的 形式，將各區(qū)商業(yè)連成一體，使二層商業(yè)鋪鋪臨街，營 造室外逛街的購物氛圍，沒有人流交通死角及景觀死 角，極大提升二層商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 立體化商業(yè)交通網(wǎng)絡(luò) 特色規(guī)劃建議 通過設(shè)計(jì)特色入口小廣場，弱化入口狹窄的地塊弊端，營造 引人入勝的消費(fèi)氛圍，引導(dǎo)人流進(jìn)入情景式商業(yè)街，成為區(qū) 域亮點(diǎn)，使項(xiàng)目留給客戶留下深刻的印記。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 特色入口小廣場特色入口小廣場 特色規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 景觀小廣場景觀小廣

10、場 特色規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 寬走廊設(shè)計(jì)寬走廊設(shè)計(jì) 特色規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 業(yè)態(tài)定位 引進(jìn)一線城市中產(chǎn)階級和小資階級廣受歡迎的生活方式，業(yè)態(tài)以享受型 和體驗(yàn)型為主，讓項(xiàng)目成為吃喝玩樂一站式的目的性消費(fèi)場所。 業(yè)態(tài)意向內(nèi)容 滿足區(qū)域生活娛樂休閑購物需求，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體。 本項(xiàng)目為縣城核心商業(yè)新區(qū)，引入具有巨大人氣帶動的商業(yè)對項(xiàng)目價(jià)值 的提升至關(guān)重要。 42 業(yè)態(tài)一：休閑類 項(xiàng)目高端形象，客戶層 次不低，加之地塊規(guī)劃 情景式商業(yè)街區(qū)，將休 閑類業(yè)態(tài)導(dǎo)入本項(xiàng)目成 為可能。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 咖啡廳咖啡廳 健身房健身房 spa館館 業(yè)態(tài)二：潮流、品

11、牌服飾類 服裝店作為一種較常規(guī)的配套商 業(yè)，操作靈活，門檻不高，在本 項(xiàng)目周邊人氣趨旺時(shí)，這種類型 的店面將會增多。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 業(yè)態(tài)三：精品類 精品店與服裝、鞋帽等 進(jìn)行匹配，可適當(dāng)引入 此類業(yè)態(tài)。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 業(yè)態(tài)四：電子通訊類 科技產(chǎn)品日益興盛的今天，電子 產(chǎn)品是時(shí)尚、潮流街區(qū)不可缺少 的業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)五：特色餐飲類 區(qū)域內(nèi)原住居民、周邊 小區(qū)住戶往來人口，餐 飲類業(yè)態(tài)有市場空間。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議 桃源本地私營業(yè)主：手頭有一定的閑置資金，投資意識強(qiáng)， 已成為本地投資商業(yè)的主力軍；購鋪目的：投資、自營購鋪目的：投

12、資、自營 縣城公務(wù)員人群：工作穩(wěn)定，收入高；購鋪目的：投資購鋪目的：投資 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客戶：因地緣較近的關(guān)系，看好本項(xiàng)目投資潛 力。購鋪目的：投資購鋪目的：投資 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)目標(biāo)客戶 主要目標(biāo)客戶主要目標(biāo)客戶 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃 建筑風(fēng)格建議 園林規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品附加值 建筑風(fēng)格建議一：現(xiàn)代簡約風(fēng)格（主推） 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，簡潔挺拔的建筑外型，塑造地標(biāo)性建筑！ 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃 建筑風(fēng)格建議二：新古典主義風(fēng)格（輔推） 新古典主義建筑風(fēng)格，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典 雅與時(shí)尚現(xiàn)代，且歷久彌新！ 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃 東 南 亞 風(fēng) 情 園 林 東南亞園林強(qiáng)

13、調(diào)簡譜、舒適的度假風(fēng)情，大 到空間打造，小到細(xì)節(jié)裝飾，突出“自然、 生態(tài)、健康、休閑” 特色。 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃園林規(guī)劃建議 東南亞風(fēng)情主題園林東南亞風(fēng)情主題園林 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃園林規(guī)劃建議 戶型創(chuàng)新，增加賣點(diǎn)，引領(lǐng)市場 把握潮流戶型，填補(bǔ)市場空白。 戶型設(shè)計(jì)以3室2廳為主；兩室兩廳、四室兩廳為輔。 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，通過入戶花園、儲藏室、花池等形式贈送面積，使1房變2房， 2房變3房，3房變4房，讓消費(fèi)者得到實(shí)惠，促進(jìn)銷售進(jìn)度。 面對中央景觀的戶型做到景觀極限化，通過大景觀陽臺等方式最大限度采景。 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 戶型總配比表（方案一） 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 樓號樓號戶戶

14、 型型 面面 積積 套套 數(shù)數(shù) 面積小計(jì)面積小計(jì) 套數(shù)百分套數(shù)百分 比比 面積百分比面積百分比備注備注 1# 2# 三房兩廳一衛(wèi)（2+1） 90.4312811575.0422.22%17.56%入戶花園 四房兩廳兩衛(wèi)(3+1) 129.3525633113.644.44%50.25%入戶花園 小計(jì)38444688.6466.67%67.81% 3# 兩房兩廳一衛(wèi)（1+1）69.69644460.1611.11%6.77%入戶花園 四房兩廳兩衛(wèi)(3+1) 130.8712816751.3622.22%25.42%入戶花園 小計(jì)19221211.5233.33%32.19% 合計(jì)合計(jì)576659

15、00.16100.00%100.00% 戶型總配比表（方案二） 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 戶型 建筑面積 （平方米） 套數(shù) 套數(shù) 配比 備注 二房69.69849.4%入戶花園 三房 90.4314015.66%入戶花園+空中花園（2+1）贈送面積 120.04-129.4522224.83%入戶花園 四房130.8744850.11%入戶花園+空中花園（3+1）贈送面積 合計(jì)894100% 1+11+1戶型戶型 （儲藏室（儲藏室+ +花池花池=1=1間房）間房） 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 2+12+1戶型戶型 （儲藏室（儲藏室+ +花池花池=1=1間房）間房） 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)

16、劃建議 3+13+1戶型戶型 （儲藏室（儲藏室+ +花池花池=1=1間房）間房） 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)3 3房戶型房戶型 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃戶型規(guī)劃建議 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)3 3房戶型房戶型 在項(xiàng)目主出入口商業(yè)區(qū)域設(shè)計(jì)會所，一樓設(shè)為營銷中心，二樓做會所功能區(qū)，讓客 戶提前感受小區(qū)生活氣氛。 會所功能以休閑娛樂為主，包括室內(nèi)棋牌室、臺球室、健身中心、閱覽室、兒童游 樂場、社區(qū)活動中心等，部分招商經(jīng)營。 會所打造 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃產(chǎn)品附加值建議 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃產(chǎn)品附加值建議 精裝入戶大堂精裝入戶大堂身份的標(biāo)簽身份的標(biāo)簽 在外墻、內(nèi)墻、地面、屋頂?shù)鹊胤竭m當(dāng)引入科

17、技材質(zhì)（保溫/節(jié)能/防水 等），增加項(xiàng)目細(xì)節(jié)賣點(diǎn) 外墻保溫隔熱 頂層隔熱防水 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃產(chǎn)品附加值建議 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 品牌物業(yè)服務(wù)公司品牌物業(yè)服務(wù)公司特色管家式服務(wù)特色管家式服務(wù) 【特色管家服務(wù)】 特色管家服務(wù)的目的是將一般性的物業(yè)管理升華為量身定做的管家及秘書服務(wù)，進(jìn)而最 大限度地滿足業(yè)主的商務(wù)居家要求，提升項(xiàng)目的形象。強(qiáng)調(diào)一種舒適感和親切感。 率先在桃源引進(jìn)品牌物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理是客戶入住后住得是否安心、舒心的重要 保障，提前打出物業(yè)牌，率先在市場樹立項(xiàng)目的特色管家服務(wù)理念，以物業(yè)文化的傳播 提升項(xiàng)目附加值。 首層架空層，可打造成泛會所；亦可成為社區(qū)停車場； 或區(qū)隔成小間，成

18、為住戶的儲存室；還可整體經(jīng)營，成 為社區(qū)生活配套的底商。 架空層多樣應(yīng)用架空層多樣應(yīng)用 住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃產(chǎn)品附加值建議 經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析 方案一（主推）：經(jīng)濟(jì)分析 方案二（輔推）：經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)分析總結(jié) 經(jīng)濟(jì)分析：（主推）方案一經(jīng)濟(jì)分析：（主推）方案一 總銷售金額總銷售金額 序號序號 面積面積 （）（） 價(jià)格價(jià)格 （元（元/ /） 費(fèi)率費(fèi)率 金額金額 （萬元）（萬元） 小計(jì)小計(jì) （萬元）（萬元） 1居住建筑面積65900.00 2900.00 19111.00 37334.80 2一層商業(yè)10338.00 12000.00 12405.60 3二層商業(yè)9697.00 6000.00 5818.

19、20 小計(jì)85935.00 總成本總成本 建安總價(jià)建安總價(jià) （含土建、外飾、公共裝修、 消防等） 165900.00 2100.00 13839.00 18547.23 210338.00 2350.00 2429.43 39697.00 2350.00 2278.80 小計(jì)85935.00 前期開發(fā)費(fèi)前期開發(fā)費(fèi) （含報(bào)建費(fèi)、工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、三通一平） 85935.00 150.00 1289.03 6479.21 后期開發(fā)費(fèi)后期開發(fā)費(fèi) （含道路鋪裝、園林綠化） 85935.00 100.00 859.35 辦公、營業(yè)稅辦公、營業(yè)稅 （未含土地增值稅） 5.60%2090.75 營銷費(fèi)營

20、銷費(fèi)2.00%746.70 廣告費(fèi)廣告費(fèi)1.50%560.02 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用2.50%933.37 土地成本土地成本0 小計(jì)小計(jì)25026.44 毛利潤毛利潤（未含土地成本）12308.36 投資回報(bào)率投資回報(bào)率毛利潤/總成本49.18% 經(jīng)濟(jì)分析：方案二經(jīng)濟(jì)分析：方案二 總銷售金額總銷售金額 序號序號 面積面積 （）（） 價(jià)格價(jià)格 （元（元/ /） 費(fèi)率費(fèi)率 金額金額 （萬元）（萬元） 小計(jì)小計(jì) （萬元）（萬元） 1居住建筑面積104457.00 2900.00 30292.53 37269.33 2一層商業(yè)3876.00 12000.00 4651.20 3二層商業(yè)3876.0

21、0 6000.00 2325.60 小計(jì)112209.00 總成本總成本 建安總價(jià)建安總價(jià) （含土建、外飾、公 共裝修、消防等） 1104457.00 2100.00 21935.97 23757.69 23876.00 2350.00 910.86 33876.00 2350.00 910.86 小計(jì)112209.00 前期開發(fā)費(fèi)前期開發(fā)費(fèi) （含報(bào)建費(fèi)、工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、三通一平） 112209.00 150.00 1683.14 7128.47 后期開發(fā)費(fèi)后期開發(fā)費(fèi) （含道路鋪裝、園林綠化） 112209.00 100.00 1122.09 辦公、營業(yè)稅辦公、營業(yè)稅 （未含土地增值稅）

22、 5.60%2087.08 營銷費(fèi)營銷費(fèi)2.00%745.39 廣告費(fèi)廣告費(fèi)1.50%559.04 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用2.50%931.73 土地成本土地成本0 小計(jì)小計(jì)30886.16 毛利潤毛利潤（未含土地成本）6383.17 投資回報(bào)率投資回報(bào)率毛利潤/總成本20.67% 經(jīng)濟(jì)分析總結(jié) 經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析 方案方案總銷金額（萬元）總銷金額（萬元）總成本（萬元）總成本（萬元）毛利潤（萬元）毛利潤（萬元）投資回報(bào)率投資回報(bào)率 方案一（主推）37334.8025026.4412308.3649.18% 方案二（輔推）37269.3330886.166383.1720.67% 經(jīng)過以上對比分

23、析，方案一（主推）較方案二更能實(shí)現(xiàn)低成本、高 回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益和地塊價(jià)值最大化，尚誠建議以此方案實(shí)施。 第第3 3問問 我們?yōu)槭裁匆@么做？我們?yōu)槭裁匆@么做？ 市場環(huán)境與項(xiàng)目分析市場環(huán)境與項(xiàng)目分析 桃源縣位于湖南省西北部桃源縣位于湖南省西北部 縣域面積縣域面積444144412222平方公里平方公里 人口人口97.697.6萬萬 全縣城鎮(zhèn)人口為全縣城鎮(zhèn)人口為26.826.8萬萬 桃源縣人均桃源縣人均gdp:8407gdp:8407元元 城鎮(zhèn)化率為城鎮(zhèn)化率為27.5% 27.5% 桃源縣概況桃源縣概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均gdp逐年遞增逐年遞增 桃源縣概況桃源縣概況 全國重要的商

24、品糧油基地 糧食、油料、肉類產(chǎn)品已躋身全國百強(qiáng) 湖南黑豬、桃源大種雞、桃源大葉茶等名優(yōu)特產(chǎn)享譽(yù)中外 縣域資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為活躍！縣域資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為活躍！ 創(chuàng)元鋁業(yè)、運(yùn)達(dá)機(jī)械、衡陽金果、金鍵米業(yè)、魯洲集團(tuán)等上市公司和大企業(yè)集 團(tuán)在桃源落戶； 桃源石材資源豐富，所產(chǎn)大理石、輝綠石、瑪瑙石馳名中外； 桃源旅游資源極為豐富。 桃源縣概況桃源縣概況 上市公司和集團(tuán)企業(yè)集聚，工業(yè)蓬勃發(fā)展！上市公司和集團(tuán)企業(yè)集聚，工業(yè)蓬勃發(fā)展！ 交通環(huán)境優(yōu)越，素有“滇黔孔道”之 稱國道319線，省道1848、1801線縱橫 全境。 常張高速 、長吉高速 、常桃高等級 公路通行 桃花源機(jī)場距縣城15公里，可起降波

25、 音737客機(jī) 桃源縣概況桃源縣概況 桃源交通便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯桃源交通便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯 桃源在售樓盤桃源在售樓盤 1、濱江雅苑二期濱江雅苑二期 項(xiàng)目名稱: 濱江雅苑二期工程 項(xiàng)目地點(diǎn): 桃源縣漳江鎮(zhèn)洞庭宮居委會 建設(shè)單位: 桃源縣聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積: 9349.92平方米：住宅8904.96平方米， 非住宅444.96平方米 2 2、茶安鋪茗都佳苑、茶安鋪茗都佳苑 項(xiàng)目名稱：茶安鋪茗都佳苑一期工程 項(xiàng)目地點(diǎn)：桃源縣茶安鋪鎮(zhèn)橋西居委會 建設(shè)單位：桃源縣佳沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：10937.42平方米：住宅9175.5平方米; 非住宅1761.92平方米 住宅市場：競爭日趨激烈住宅市場：競爭日趨激烈 具備發(fā)展空間具備發(fā)展空間 3 3、巴黎公寓、巴黎公寓 項(xiàng)目名稱：巴黎公寓 項(xiàng)目地點(diǎn)：桃源縣陬市鎮(zhèn) 建設(shè)單位：湖南常德湘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑面積： 3643.85平方米：住宅3643.85平方米. 4 4、仙鶴公寓、仙鶴公寓 項(xiàng)目名稱：仙鶴公寓二期工程 項(xiàng)目地點(diǎn)：桃源縣漆河鎮(zhèn)仙鶴大道 建設(shè)單位：桃源縣佳沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：10562.7平方米：純住宅 桃源在售樓盤桃源在售樓盤 住宅市場：競爭日趨激烈住宅市場：競爭日趨激烈 具備發(fā)展空間具備發(fā)展空間 桃源房地產(chǎn)小結(jié)桃源房地產(chǎn)小結(jié) 宏觀層