（精選文檔）建筑工程運作手冊

1、工程運作手冊目錄一、 工程部員工職責2二、 工程部的職責和任務14三、 組織結(jié)構(gòu)工作圖14四、 日常管理14(一) 計劃管理14(二) 組織管理15(三) 協(xié)調(diào)管理15(四) 資料當案管理16(五) 安全生產(chǎn)管理16五、 專業(yè)管理18(一) 動力設備18(二) 保安監(jiān)控及樓宇自控系統(tǒng)19(三) 消防系統(tǒng)20(四) 會館（會所）及娛樂設備房20(五) 裝飾保新20(六) 中、大修21(七) 能源、管理及節(jié)能降耗21(八) 對外委托維保合同項目管理23六、 工作內(nèi)容及程序26(一) 強電專業(yè)26(二) 設備專業(yè)38(三) 弱電專業(yè)50(四) 電梯58(五) 土建專業(yè)65(六) 中控室75七、 專項

2、管理制度79(一) 工作分配及人員調(diào)配流程79(二) 機房值班制度84(三) 預防性維修制度85(四) 設備巡回檢查制度85(五) 機房“動火”制度86(六) 維修材料及工具領(lǐng)用制度86(七) 機房鎖匙管理制度87(八) 交接班制度88(九) 檔案借閱制度88(十) 應急應變處理解決方案89(十一) 水質(zhì)化驗制度90(十二) 衛(wèi)生制度90(十三) 備品備件采購制度91(十四) 領(lǐng)料工作管理制度91(十五) 二次裝修審圖重點92一、 工程部員工職責工程部的職務是負責設備的運行管理，維修保養(yǎng)、更新改造、監(jiān)督小區(qū)二次裝修工程質(zhì)量等工作。工程的管理需要有科學性和嚴密性，因為除了它本身的技術(shù)之外，它的工

3、作直接或間接地與客人聯(lián)系在一起。因此工程部管轄范圍如下：1. 負責小區(qū)電力系統(tǒng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、發(fā)電機系統(tǒng)及地面管道的運行管理、設備維護、保養(yǎng)和故障檢修；2. 負責小區(qū)排風設備的維修保養(yǎng)和故障檢修；3. 負責樓小區(qū)公共地方室內(nèi)裝修設施、門鎖的維修保養(yǎng)、景觀的維修保養(yǎng)工作；4. 負責小區(qū)公共部份燈飾、燈具的維修、維護工作；5. 負責小區(qū)動力及各系統(tǒng)的設備更新和系統(tǒng)改造；6. 負責油料、管道系統(tǒng)檢查和設備的監(jiān)督管理，對專業(yè)分包進行安全，督導等工作；7. 負責組織統(tǒng)籌和實施小區(qū)公眾地方改造工程及土建的維修8. 負責對服務中心土建的維修（一）崗位責任制1) 部門經(jīng)理i)

4、 執(zhí)行總經(jīng)理的指示，直接對總經(jīng)理負責；ii) 對工程部所有人員和設備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行與裝飾設施的完好。盡最大的努力，以最低的用開支保持小區(qū)管理及服務質(zhì)素水平；iii) 制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度；iv) 巡察小區(qū)設備運作，掌握小區(qū)工程人員和設備操作，審核每天工作如下：a) 審核運行報表，掌握耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，分析原因，及時采取整改措施。b) 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設備運作。以達至低成本，高效益的成果；c) 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及

5、工作狀況，了解員工情況，定期進行技術(shù)培訓；d) 現(xiàn)場巡查重點設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)影響小區(qū)運作的重大故障，立即安排人員處理；e) 審定下屬班組工作計劃、大項維修工作及工程的質(zhì)量進度，發(fā)現(xiàn)問題應及時采取措施；f) 審定設備更新、改造工程計劃、大項維修保養(yǎng)計劃，備件購買存量，并按計劃執(zhí)行。g) 深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、管理意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感；編制培訓計劃，定期對管理人員進行培訓，提高管理水平，把動力工程部建設成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準、高效率、高服務質(zhì)量的隊伍。2） 工程師/技術(shù)員（主管）i) 確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是（主管）的

6、首要任務，（主管）對下屬人員和系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求每天必須做好以下各項管理工作：a) 檢查系統(tǒng)主要設備運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。b) 檢查系統(tǒng)運行狀況發(fā)現(xiàn)設備操作誤差，立即糾正；c) 檢查下屬崗位紀律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正；d) 現(xiàn)場督導工程施工，控制工程質(zhì)量與進度；e) 實地檢查工程施工，控制工程質(zhì)量與進度；f) 實地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施；ii) 嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成工程經(jīng)理下達的各項工作任務；iii) 設備發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保

7、證系統(tǒng)設備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當設備發(fā)生故障或影響正常小區(qū)運作時，迅速到達現(xiàn)場組織處理，并盡快提交事故報告予管理層；iv) 負責制定本系統(tǒng)運作方案，并不斷與操作人員研究改進措施，使系統(tǒng)保證安全運行，并節(jié)省能源費用；v) 做好日常安排的工作，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設備發(fā)生故障時，群策群力，組織搶修，保證小區(qū)的正常運作；vi) 負責執(zhí)行設備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，做好設備的技術(shù)檔案。設備維修、故障排除，更換零件部件情況應清楚地填入設備檔案，每月定期交工程經(jīng)理審閱；vii) 負責制定系統(tǒng)設備日常維修計劃和每年大維修保養(yǎng)計劃和備件購買計劃，定期提交工程報告給經(jīng)理審定，并負

8、責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率；viii) 執(zhí)行工程經(jīng)理的指令，認真貫徹崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，按三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（煤氣、制冷劑、水管）；五良好：使用性能良好，密封良好、潤滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標準嚴格檢查督導下屬；ix) 根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)知識培訓；x) 審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處、零件更換記錄整理歸檔；xi) 掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技

9、術(shù)，不斷改造和完善系統(tǒng)，對系統(tǒng)的改造工程參與設計，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改；xii) 做好考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。（二）班組責任范圍和崗位職責1、 工程運行技工a) 嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；b) 努力學習技術(shù)，熟練及掌握小區(qū)設備運行的方式、狀態(tài)，線（管）路走向及所管轄設備的原理、技術(shù)性能操作；c) 負責同變電站和供電局電力調(diào)度的業(yè)務聯(lián)系，并作好記錄；d) 做好防小動物，確保設備安全運行；e) 電力系統(tǒng)的運行管理；f) 對高低壓電房的變壓器、發(fā)電機及控制設備的運行管理；g) 水泵房、電梯、空調(diào)冷凍設備運行管理；h) 堅守崗位，定期巡查電器設備，密切監(jiān)視中央信信號屏情況，正確抄錄各項數(shù)

10、據(jù)并填好報表；i) 配合其它人力資源運用，當其它班組人力或設備不足時，應積極配合；j) 緊急事故未排除，不能進行交接班，交接兩班的人員應共同工作，完成緊急事故后才進行交接，并做好工作記錄；k) 按規(guī)定的時間做好各設備房內(nèi)外清潔工作。2、 工程技工維修班負責范圍a) 嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；b) 努力學習技術(shù)，熟練地掌握小區(qū)各種設備、設施的原理及實際操作與維修；c) 按時按質(zhì)按量地完成工程師分配工作任務并按要求做好記錄表格；d) 負責協(xié)助和監(jiān)督外協(xié)保養(yǎng)單位對高壓電房內(nèi)的變壓器、發(fā)電機、電梯及控制設備的維護保養(yǎng)及故障檢修；e) 負責低壓配電房維修保養(yǎng)及故障檢修；f) 負責水泵房、排風機房電

11、器設備的維護保養(yǎng)及故障檢修；g) 負責小區(qū)日常的維修工作；h) 負責小區(qū)各層用戶主系統(tǒng)動力設備，電器的維護保養(yǎng)和故障檢修工作；i) 負責小區(qū)范圍內(nèi)所有公共照明設備的保養(yǎng)和故障檢修；j) 負責應急發(fā)電機例行試運管理工作；k) 對急修及時登記，并填好派工通知單，作好每日工時材料統(tǒng)計工作；l) 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障；m) 出現(xiàn)事故時應迅速返回電房，積極協(xié)助其它配電操作員的工作；n) 緊急事故未排除，不能進行交接班，交接兩班的人員應共同工作，完成維修后才進行交接，并做好工作記錄；o) 每月對維修工作單和已保養(yǎng)設備、設施工作進行統(tǒng)計并制作表格，報上級。對于電梯系統(tǒng)

12、管理方面運行班的工作有：工程技術(shù)人員的職責a) 所有小區(qū)電梯的運行管理； b) 各電梯內(nèi)照明、內(nèi)選、外呼、方向指示燈和機房的巡查工作；c) 交接班時，應交待清楚各電梯的運行情況，并對鎖匙、專用工具交接清楚；d) 填寫“巡查記錄表”，并做好電梯機房、地面的清潔工作。維修班的工作有：a) 所有電梯及附屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；b) 協(xié)助和監(jiān)督專業(yè)電梯分包完成設備的定期保養(yǎng)項目各電梯轎廂（不包括廂內(nèi)）、井道及井道底、各電梯整流器、電抗器、控制柜清潔等的維護保養(yǎng)和事故檢修工作；c) 協(xié)助和監(jiān)督電梯保養(yǎng)進行例行檢查維修及每年大修等工作；d) 密切監(jiān)視和掌握各電梯運行狀態(tài)，當電梯出現(xiàn)突發(fā)故時，即按規(guī)

13、定采取有效的措施，在安全情況下盡快恢復電梯正常運行；e) 電梯當值人員接到故障報修后，應立即與電梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時做好電話記錄；f) 做好設備維修過程的詳細記錄及報銷備件的記錄，作為技術(shù)存盤；g) 遇到電梯困人故障時，首先通過對講機和激活電梯轎廂應急廣播裝置，對被困乘客作解釋，消除被困乘客恐懼心理，并通知消防中心，通過監(jiān)控電視了解被困乘客情況，在安全情況下，同時迅速安排“電梯困人救援處理方法”把被困乘客放出。并通知電梯保養(yǎng)分包，檢查電梯故障原因及進行維修，事后做好相關(guān)的記錄。對于空調(diào)系統(tǒng)管理方面運行班的工作有：a) 值班人員必須掌握設備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告工程

14、師技術(shù)員（主管）；b) 值班人員必須嚴守崗位職責，服指揮，嚴守操作規(guī)程。對值班長安排的工作負責，不得擅離崗位；c) 中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理；d) 執(zhí)行部門經(jīng)理制定開關(guān)主冷凍機時間。e) 所有空調(diào)、通風設備的運行管理；g) 每班值班人員必須對所有運行記錄表簽名。除清楚記錄運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設備、停時間，停臺修理原因在和停臺開始及恢復正常運行狀態(tài)的時間。每天由值班長負責將當天運行情況向動力部上報并累計當天設備運行的臺數(shù)及時間；h) 填寫“巡查記錄表”，并做好空調(diào)機房、值班室桌面、地面的清潔工作。維修班的工作有：a) 認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況做到故障判斷準確，

15、維修快捷；b) 所有中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修（如濕垃圾房冷凍機等）；c) 所有空調(diào)、電機及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修；d) 所有空調(diào)、通風設備的運行、維護保養(yǎng)和檢修；e) 按保養(yǎng)規(guī)程做好設備日常及每月保養(yǎng)工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀態(tài)；f) 監(jiān)督空調(diào)分包進行日?？照{(diào)主機系統(tǒng)維修保養(yǎng)及每年計劃保養(yǎng)等工作，并向工程師/技術(shù)員（主管）提交現(xiàn)有分包工作進度及質(zhì)量工作報告； g) 負責將當班發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細記入班組技檔案本；h) 做好設備維修過程的詳細記錄及報銷備件的記錄，作為技術(shù)存盤。對于給排水系統(tǒng)管理方面運行班的工作有：a) 值班人員對水系統(tǒng)及機械設備的運行負直接責任，并

16、及時完成當班維修項目；b) 巡檢時必須按制度所規(guī)定的時間及檢路線進行認真巡檢，做好運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即報告（主管）；c) 因值班人員失職造成影響小區(qū)運作或損壞設備，追究當班者責任；d) 執(zhí)行主管的指令，嚴守操作規(guī)程，當班時間不可擅離崗位；e) 接班人員必須準時到崗，到崗后十分鐘為交接班時間。認真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設備運行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完畢不交接班，有人替班方能離開崗位；f) 負責供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上管道）、消防水系統(tǒng)的運行管理；g) 填寫“巡查記錄表”，并做好水泵房、值班室桌面、地面的清潔工作。維修班的工作有：a) 認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)情

17、況，判斷故障快捷準確，處理迅速及時；b) 負責供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上管道）、消防水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設備（包括水泵、管道、閥門及其附屬設備）和水處理房循環(huán)系統(tǒng)設備保養(yǎng)和故障檢修；c) 負責所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)；d) 負責小區(qū)所有手推車、門地箕維修保養(yǎng)及五金構(gòu)件的修理；e) 負責風、電焊施工及機件加工五金構(gòu)件的小批量加工；f) 按保養(yǎng)規(guī)程做好設備日常及每月保養(yǎng)工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀態(tài)；g) 負責將當班發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細記入班組技檔案本；h) 做好設備維修過程的詳細記錄及報銷備件的記錄，作為技術(shù)存盤。關(guān)于土建方面運行班的工作有：a) 熱愛本職工作，努力學

18、習技術(shù)，不斷提高業(yè)務水平，做到一專多能，服從派工安排，認真細致、保質(zhì)、按時完成工作任務，工作中發(fā)現(xiàn)問題及時請示匯報，后認真寫完工單，不得私接任務；b) 嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用各種機具，發(fā)現(xiàn)不能修復的必須及時報告上級，不得帶故障使用機具，對各類機具設備和自用工具做到勤保養(yǎng)和妥善保管；c) 負責家具、木器的修理和翻新；d) 負責墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；e) 負責墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；f) 負責大理石、云石、瓷片飾面的修補；g) 負責土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；h) 負責小區(qū)各類鎖安裝和修理；i) 在能力所能及的情況下，承擔部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造；j) 維

19、修人員必須對日常執(zhí)修的工作任務負責，做到及時、速完成各項小修和小件加工作任務，遇有緊急項目報修任務時，必須做到隨報隨修，不計較工作量和工作時間努力完成；k) 維修人員應努力學習，不斷提高自己的技術(shù)水平，做到一專多能，要認真注意維修質(zhì)量，遇有故障必須處理，不得馬虎了事，更不得有損原來的裝修格調(diào)，遇有特殊問題必須及時向（主管）匯報；l) 做好設備維修過程的詳細記錄及報銷備件的記錄，作為技術(shù)存盤。二、工程部的工作職責和任務工程部負責為小區(qū)運營提供良好的設備設施，以保證小區(qū)能夠為客人提供一個良好、舒適工作環(huán)境。三、組織結(jié)構(gòu)圖（請參考公司管理架）四、日常管理(一) 計劃管理工程部要制定預防性維修計劃，以

20、求避免設備故障，防患于未然。具體做法為：1) 建立設備檔案資卡將小區(qū)內(nèi)所有必須進入維計劃崗的設備列出，參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容，建立設備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。2) 編制設備計劃維護總表將全部維保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維總表中，并制定出年度月度設備維護保養(yǎng)計劃一覽表。3) 發(fā)出維修保養(yǎng)工作單維修保養(yǎng)工作單是根據(jù)計劃維修保養(yǎng)總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按計劃時間向技工發(fā)出簽發(fā)工作單。4) 維護保養(yǎng)計劃的落實跟檢查維修保養(yǎng)工作根據(jù)指令是完成任務必須在單上記錄工作，包括所有時間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技

21、術(shù)主管要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。(二) 組織管理小區(qū)由各類設備組合而成（消防、給排水、空調(diào)、強弱電、電梯、排風等），工程部按計劃進行維護養(yǎng)外，還要安排員工巡查。根據(jù)不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查、要訓練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，檢查所有設備運作情況，要“看”計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，“聽”設備運行時有否聲音異常、“摸”設備溫升及振動情況如何，并“嗅”機械有否發(fā)出焦味和其它異味等等。不要只巡而不查，總之，要加強員工責任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅持設

22、備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)設備的初期問題，及早解決，如待設備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快，作業(yè)也必將要付出更大的費用。(三) 協(xié)調(diào)管理1) 加強員工的培訓要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手，并適當更換工程職責及崗位，逐步實現(xiàn)一專多能，讓員工感到自己在各的較大提高使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。這種榮譽、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。2) 合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之感到在崗位正是自己可施展才能的地方。3) 定期考核考績，嚴格獎懲。要多表揚出色員工，以樹立榜樣。懲罰出錯員工，激發(fā)其積極性，使員工專心工作，不可再犯。4) 主張團

23、隊工作精神，工作以完成目標為主，持完成整體工作，在團隊內(nèi)部強調(diào)協(xié)助。5) 部門把任務下達到班組，獎勵辦法是表揚部門，獎勵個人。每個成員不僅要完成自己的任務，而且要關(guān)心小組任務的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相溝通、互相幫助。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。(四) 數(shù)據(jù)文件管理設備及資料的建檔工作，是小區(qū)搞好工程管理的一項十分重要的工作，其理由是：1) 建檔是匯集積累設備運行狀態(tài)的最基本工作；2) 檔案是提供分析研究設備在使用期改進措施的資料來源；3) 研究分析設備檔案資料，可改進設備管理和檢修的計劃，增加對設備的

24、認識和了解，提高維修和管理水平；4) 小區(qū)內(nèi)設備均應建立的設備登記卡；5) 設備登記卡，應填寫設備名稱、編、型號、安裝地點、制造廠，供貨商、聯(lián)系電話、地址、設備主要數(shù)據(jù)，其它數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項；6) 認真詳細做好工作，將對今后的故障維修、制定設備的預防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。(五) 安全生產(chǎn)管理為保障小區(qū)用戶或業(yè)主資產(chǎn)利益，對小區(qū)設備及操作員生命安全，小區(qū)必須制定設備安全運行管理如下（從安全管理的角度來看）： a) 設立安全管理組織；b) 進行安全教育及訓練；c) 定期或不定期實施安全檢查；d) 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析；e) 調(diào)查分析

25、結(jié)果的保存及公報，以增加員工運行知識；f) 經(jīng)常保持工作場所安全；g) 提高工作人員對安全教育的興趣；h) 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定；i) 負責人應經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。二、 專業(yè)管理(一) 動力設備小區(qū)的動力設備，包括小區(qū)的配電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、排風系統(tǒng)。1) 配變電系統(tǒng)小區(qū)供電系統(tǒng)中主要配電設備有：a) 電力變壓器、低壓配電柜（包括各類低壓開關(guān)柜、低壓電容補償柜）、直流屏；b) 樓層的各功能區(qū)的分配電箱，各類機房根據(jù)設備需要而設置的配電箱和控制屏；c) 緊急發(fā)電機、自動轉(zhuǎn)換屏開關(guān)室及其附屬設備；d) 避雷設施（包括接閃器、引下線、接地裝置、均壓

26、環(huán)）；e) 室外照明及小動力設備等。2) 空調(diào)系統(tǒng)小區(qū)中的空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設備組成：a) 冷水機組及附屬設備（包括制冷主機、冷凍泵、冷凍風扇、補水箱等）；c) 空調(diào)機組（包括過濾器、冷卻器、送風機、回風機、調(diào)節(jié)閥等）；b) 新風機組（包括過濾器、冷卻器、送風機、加濕器，擋水器、調(diào)節(jié)閥等）；c) 各類空調(diào)通風末端裝置、變風量調(diào)節(jié)箱及風機盤管等；d) 送、排風機、鼓風機等；e) 空調(diào)水處理設備（包括補水設備等）。3) 亮化系統(tǒng)a) 小區(qū)亮化系統(tǒng)燈具組成金鹵地燈、節(jié)能埋地燈、LED方形變色地磚燈、下照投光壁燈、窄光束金鹵繞光燈、LED臺階地燈、鈉膽泛光燈大功率LED投光燈、鋁合金LED線型投光燈、

27、線性投光燈、廣場燈柱、古式燈籠、走廊吊燈。b) 排水系統(tǒng)分污水排放管道系統(tǒng)，隔油井、廢水排放管道系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。4) 園林水系統(tǒng)：1) 園林水系統(tǒng)各景觀水系統(tǒng)和園林水循環(huán)系統(tǒng)，包括水泵、精慮機加藥灌、平衡吸水箱、管道、閥門等。5）電梯及手扶梯系統(tǒng) 設有消防梯（兼客用梯）、手扶梯，解決人員運輸需要。(二) 弱電及通訊系統(tǒng)1) 有線通訊系統(tǒng)（內(nèi)部），如電話系統(tǒng)、電傳、傳真及自動電話交換機；2) 公共廣播系統(tǒng)，如緊急廣播系統(tǒng)、公共音響系統(tǒng)、多功能廳影視音響系統(tǒng)。閉路電視系統(tǒng)，如共享無線接收系統(tǒng)。3) 保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)；4) 消防報警監(jiān)控系統(tǒng)；5) 智能化系統(tǒng)。(三) 消防系統(tǒng)1) 室內(nèi)消

28、防栓系統(tǒng)。2) 室外消防栓系統(tǒng)。3) 自動噴水滅火系統(tǒng)。4) 自動噴淋系統(tǒng)。5) 強排風系統(tǒng)6) 防火卷簾系統(tǒng)7) 報警系統(tǒng)(四) 裝飾保新小區(qū)的裝飾保新的工作量很大，其范圍包括如下5個部份：1) 建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地磚、花崗石地樓梯、公共區(qū)域。2) 墻壁墻布、木墻、鋁合金裝飾板、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。3) 天花乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。4) 各種家具及隔斷所有的桌、椅、臺、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風隔斷等。5) 裝飾品工藝品、畫面、飾物、燈具等。(五) 中、大修1) 根據(jù)設備設施所規(guī)定的大修、中修的周期按期執(zhí)行。2) 工程部是專業(yè)技術(shù)工種，能自己做的工作由工

29、程部自已完成。3) 專業(yè)性強、技術(shù)含量高的，由專業(yè)公司進行。4) 所有由專業(yè)公司進行的中、大修工作，應以招標方式進行。5) 所有由專業(yè)公司進行的中、大修工作，工程專業(yè)人員應進行全方位的配合、跟、監(jiān)管、質(zhì)量檢查、驗收簽字。6) 所進行的中、大修工作應有詳細記錄并記入設備檔案、存盤。(六) 能源、管理及節(jié)能降耗小區(qū)的公共能源消耗量比較多，因此節(jié)能是一項非常重要的工作，如節(jié)能有效控制，小區(qū)支出成本將大大提高，增加管理效益，節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不影響用戶服務質(zhì)素。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，而是減少小區(qū)資源浪費。增加用戶利益，保護地球環(huán)境。大能源控制管理應從如下幾個方面入手：1) 使設備、設施

30、經(jīng)常保持良好機能和狀態(tài)譬如，小區(qū)的空調(diào)機組、新風機組及風機盤管等設施在使用一段時間后，熱交換器翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會降低能源的利用率。及時地對設備進行檢查和清洗十分必要的。另外，風機的皮帶磨損、拉伸也會使設備處于病態(tài)工作中，降低設備的能效比。2) 更新耗能大的設備對于一些過于陳舊的設備，應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能省多少錢，而不是重考慮買設備花多少錢、應重結(jié)算時盈虧，而不是最初成本。3) 保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源極大浪費，只要保持外墻完好或加以統(tǒng)一管理單元用戶開窗工作，減少冷或熱能損失。4) 確保保溫層

31、物完如冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費。等別冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設備等，成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水度，將生活熱水控制60至65，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。(七) 對外委托維保合同項目管理1) 小區(qū)重大設備應有專人，定時進行日常保養(yǎng)，專業(yè)負責人主管應親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負責檢查；2) 小區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應由工程部上報小區(qū)管理層，委托專業(yè)公司進行；3) 委托專業(yè)公司時，應先尋價、填表、審批、簽約；專業(yè)公司保、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應跟班，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能；4) 各負責人應詳細記錄次維修保養(yǎng)的

32、內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換備件的詳細材料，經(jīng)工程部經(jīng)理番閱、留檔。5) 所有由專業(yè)公司進行維修，保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應進行驗收簽字。3、 工作內(nèi)容及程序(一) 強電專業(yè)小區(qū)供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機組成，其安全可靠性直接影響到小區(qū)的正常營業(yè)。按供電局有關(guān)規(guī)定供電，電壓、變壓器容量，應配備電氣運行值班電工，每班人員不得少不于兩人。小區(qū)供配電概況：變壓器：雙路電源供入：備用發(fā)電機：電容器柜面高壓配電裝置面（手車式）低壓配電裝置面（抽屜式），低壓應急開關(guān)柜面1) 變壓器a) 操作規(guī)范i) 電力變壓器是用電設備必需的變電設備。因此，電力變壓器的正常運行就成其它各種

33、設備正常運行的必要保證；ii) 本小區(qū)所使用的變壓器為密封免維護干式變壓器；iii) 變壓器在運行前應進行電流試驗，沖擊試驗五次（由供電局負責測試）；iv) 本變壓器本身具有保護功能即超溫報警及超溫跳閘功能。b) 巡查制度i) 應在一天24小時每整點記錄變壓器電流電壓及溫度，如發(fā)現(xiàn)異常應做好記錄，查明原因，有重要情況及時匯報上級；ii) 每班應對瓷絕緣進行巡視，有無污垢，有無放電痕，并及時作出相應處理；iii) 各連接點應運作正常，記錄異常變化，并作出相應配合。c) 維護保養(yǎng)i) 變壓器應根據(jù)周圍環(huán)境和負荷情況，在負荷相對較小季節(jié)，利用節(jié)假日，每年進行一次停電清掃和檢查，每年應委托供電單位，對

34、變壓器進行全面的試驗；ii) 每年應對變壓器線圈的絕緣阻值進行測試。2) 高壓配電裝置a) 操作規(guī)范i) 高壓操作時，要帶絕緣手套，穿絕緣鞋。ii) 倒閘操作時應按要求填寫操作票。iii) 倒閘操作時應有兩名電工在場，一名操作，一名監(jiān)護。其中對設備熟悉者作監(jiān)，操作人和監(jiān)護人應先在仿真盤上對所填操作項目認真核對，執(zhí)行監(jiān)護。iv) 送電時，應先合隔離開關(guān)，后合真空開關(guān)，停電時，順序相，嚴禁帶負荷接合隔離關(guān)，拉動手車。v) 真空開關(guān)兩側(cè)隔離開關(guān)操作順序：送電時先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負荷側(cè)隔離開關(guān)，停電時順序相反。操作中應注意防止反送電。vi) 防止電合接地開關(guān)。防止接地開關(guān)在接地位置送電。vii)

35、 防止誤入帶電間隔。b) 巡查制度i) 每年應對母線及接頭進行外觀檢查，察看顏色有否變化，有無異常氣味、聲響或其它異常現(xiàn)象。ii) 每年應檢查絕緣瓷瓶是否清潔，有無裂紋，閃絡和放電痕。iii) 隔離開關(guān)的固定接頭與可動接頭是否良好，接頭深度是否一致，有無發(fā)熱現(xiàn)象。iv) 金屬架構(gòu)及設備外殼的接地，接零裝是否完好、可靠，有否松脫、腐蝕、斷線現(xiàn)象。c) 維護保養(yǎng)高壓配電裝置，根據(jù)環(huán)境和負荷情況，在負荷相對較小季節(jié)，利用節(jié)假日。每年進行一次停電清掃檢查，并進行維修發(fā)現(xiàn)的缺陷和異?，F(xiàn)象設備。3) 低壓配電裝置a) 操作規(guī)范低壓配電屏上的開關(guān)操作順序，與高壓開關(guān)柜上的開關(guān)操作順序相同。b) 巡查制度每班

36、應對以下內(nèi)容進行巡視檢查。i) 各項項儀表指示是否正常；ii) 電路中各個連接點，有無過熱、發(fā)紅、變色的現(xiàn)象；iii) 三相電流是否平衡，三相電壓是否正；iv) 各種低壓電器有無異常聲音及氣味；v) 空氣開關(guān)，交流接觸器滅弧罩是否完好；vi) 配電裝置及低壓電器表面是否清潔，操作、維修信道是否保持通暢；vii) 接地線連接是否良好；高低壓配電裝置的巡視檢查同時進行，并應同時檢查配電室的門窗是否完整齊全，照明是否良好，通風溫度是否適宜，配電室的安全用具，消防設施是否齊備，配電裝置本身和周圍，有無影響安全運行的異物和異?，F(xiàn)象。c) 維修保養(yǎng)低壓配電裝置，每年均需進行一次停電檢修，一般安排于每年供電

37、局進行高低設備及電纜絕緣測試時間。4) 電容器a) 操作規(guī)范i) 正常情況下，停電操作時，應先拉開電容器組開關(guān)，后拉開各路饋電開關(guān)。送電時，操作順序相反。ii) 事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開關(guān)拉開，以免突然來電時，電壓過電容器允許值。iii) 電容器組開關(guān)跳閘后，不準強送，保護熔絲斷后，未查明原因，不許更換熔絲送電。iv) 電容器組嚴禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時，必須在斷開電源三分鐘后進行。b) 巡查制度電容器巡視檢查工作應與電電裝置和電力變壓器的巡視檢查結(jié)合一起，內(nèi)容如下： i) 電容器三相電流是否平衡，其誤差不超過5%。電壓是否超過允許值； ii) 電容器外殼有無凹凸不平

38、及鼓肚現(xiàn)象； iii) 外殼溫度是否超過其允許值； iv) 絕緣套管有無松動、臟污、閃絡痕、各部接頭接解是不良好，有無發(fā)熱，變色現(xiàn)象； v) 電容器組有無異常響聲或放電火花；c) 維修保養(yǎng)i) 清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風孔等上面的灰塵； ii) 檢查各緊固部位螺絲有無松動； iii) 檢查保護裝置的動作情況及熔絲是否完好； iv) 檢查空氣開關(guān)的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象； 5) 自動轉(zhuǎn)換開關(guān)室及緊急發(fā)電機自動轉(zhuǎn)換開關(guān)室正常工作時置于“自動”位置。發(fā)電機作為備用電源，在小區(qū)供電出故障時激活，供應小區(qū)緊急事故照明及供應消防設備、消防梯，污水泵和保安等用電。為確保在使用時，發(fā)電機能一觸即發(fā)，投入供電，每月一次

39、對發(fā)電機進行空載試發(fā)電。并于每年供電局進行高壓柜及電纜絕緣測試時，進行發(fā)電機負載運行，在負載運行前，操作員必須檢查發(fā)電機燃油量，蓄電池，潤滑油位是否正常。a) 操作規(guī)范發(fā)電機投入運行后，應觀察發(fā)電機運行情況5-15分鐘，確認柴油機無異常響音、油溫、水溫、電壓、頻率電池的電壓應正常，并記錄運行設備資料。b) 巡查制度i) 每班應檢查水溫，蓄電池直流電壓，潤滑油位，燃油位是否正常；ii) 對蓄電池進行檢查：電解液、比重是否正常；iii) 對附助設備檢查：電池聯(lián)接線開關(guān)、油箱、油管、排煙管道是否正常，發(fā)電機是否處于應急狀態(tài)；iv) 檢查完畢后，如有需要，對蓄電池進行電解液補充、充電；c) 維護報告隨

40、時注意水溫及油位變化，補充燃油。6) 空調(diào)機房強電箱及風機、水泵強電箱a) 操作規(guī)范i) 維修人員必須對各機房的位置、用途、控制區(qū)域以及該強電控制箱功能及設計參數(shù)一詳細的了解；ii) 在對強電箱進行檢查時嚴禁電作業(yè)，若需要帶電作業(yè)，必須有經(jīng)理授權(quán)及安排配電操作員進行監(jiān)護；iii) 檢查人員必須使用電壓等級相同的合格的安全用具進行操作檢；iv) 檢查人員在切斷電源時，應先斷負載電源后斷供電源，嚴禁帶負荷拉合開關(guān)；v) 對于影響小區(qū)用戶，共公照明及小區(qū)運作等維修應安排于小區(qū)非辦公時間內(nèi)，并得到經(jīng)理授權(quán)，不允許誤操作造成大面積停電；vi) 在停電檢查時要掛標示牌；vii) 嚴禁連續(xù)起動大型電動機及大

41、負荷的電器設備（如主空調(diào)制冷機，必須按設備技術(shù)說明操作）；viii) 在對設備進行檢查時，必須將與該設備連接的所有電源斷開；ix) 停電后必須使用合格的電器逐相驗電。在開關(guān)的兩側(cè)進行驗電時，要先驗低壓側(cè)后驗高壓側(cè)，先驗下層后驗上層；x) 對停電電纜線路進行驗電時要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指示無電為止；xi) 電器設備的指示燈和電壓表只能作為參考不能作為設備無電的依據(jù)；xii) 檢查人員必須保證人身安全及設備安全下才能進行操作；xiii) 操作人員應聽從監(jiān)督人的指揮，監(jiān)督人不在時應停止做其它工作，監(jiān)督人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作，有權(quán)令其停止工作；xiv) 監(jiān)督人要隨時提醒操作人注意安全，需要工

42、作轉(zhuǎn)移時要設標示牌并妥善處理，以保證其它人員及電器設備的安全；xv) 工作結(jié)束后，應對現(xiàn)場進行清理及認真檢查，在確認沒有影響電器設備安全及人身安全后方可送電。送電后要觀察電器設備的運行情，一切正常后方可離開現(xiàn)；xvi) 測量電流時應正確使用鉗形表，測量時要依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測量過程中不可換檔。測量時應使導線位于鉗口中央并使鉗口緊密閉合，還應注意操作人員與帶電部位安全距離，以免發(fā)生觸電危險。每次測量完成后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時因未經(jīng)選擇量程就進行測量而造成儀表的損壞。xvii) 測量電壓時應正確使用萬用表，量度開關(guān)應選擇在正確電壓文件上開選擇在較高的檔位上，以免

43、因誤操作燒毀儀表。測量電阻時要斷開被測設備的電源，嚴禁帶電測量。測量時還應注意不要觸摸表筆的金屬部份。b) 巡查制度i) 檢查人員必須定期按時巡查，每七天一周期；ii) 檢查內(nèi)容包括：強電箱內(nèi)部的主開關(guān)、主線路、交流觸器、熱繼電器、設備主線、按鈕開關(guān)、轉(zhuǎn)換開關(guān)控制線、指示燈、儀表，并做好記錄，認真填寫記錄表；iii) 在巡查中發(fā)現(xiàn)問題能處理的要及時處理，不能立即處理的應馬上采取臨時措施并上報。必要時應停止設備運行；iv) 檢查中負荷不得超出設備的額定值，導線及開關(guān)等應無過熱冒煙、無異味、無異常聲音等現(xiàn)象。各連接點應牢固可靠，與設備配套的設施應相互匹配；v) 巡查人員必須聽從上級領(lǐng)導指揮，認真完

44、成上級領(lǐng)導交給的各項巡查任務。巡檢完成后及時間領(lǐng)導匯報巡查情況及所發(fā)現(xiàn)問題，認真填寫巡查記錄表并上交工程師確認；c) 維修保養(yǎng)i) 及時清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如：主開關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)等；ii) 所換的零件必須與原設備相配套符合標準的合格產(chǎn)品，以保證電器設備的正常安全運行。嚴禁使用偽低容量或不配套的零件；iii) 保養(yǎng)人員在做完設備保養(yǎng)后，應認真填寫保養(yǎng)記錄錄并上報工程部秘書建立檔案文件；iv) 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設備的各種功能及用處，與設備無關(guān)不許亂動；v) 認真檢查電箱內(nèi)部導線連接情況，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理；vi) 嚴禁帶電拉動導線以免發(fā)生觸電危

45、險。7) （空調(diào)、風機、水泵的）電動機a) 操作規(guī)范i) 維修人員應熟悉所操作電器設備電動機的各項指針、電動機的功率轉(zhuǎn)速、所帶動設備的情況、額定電流、所使用的電壓、溫升、絕緣級以及強電箱與之匹配的情況；ii) 設備在試轉(zhuǎn)前要進行以下檢查工作；1) 人工盤車以確保正常運行；2) 要檢查電源電壓是否正常，有無過低及缺相現(xiàn)象；3) 檢查電動機是否完好合格，熱繼電器整定值否在規(guī)定范圍內(nèi)；4) 與電動機相連接的電器線路有無松動現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；5) 檢查起動設備接線是否正確、牢靠、動作是否靈活、觸頭接觸是否良好；6) 檢查傳動裝置是否正常，皮帶松緊是否合適，皮帶連接是否牢固，聯(lián)軸器是否緊固；7)

46、傳動裝置、電動機及設備周圍有無雜物；8) 電動機及起動裝置的接地、接零是否可靠；9) 對停用三個月以上的電動機進行電力絕緣測試及機械檢查，合格后方可使用。iii) 嚴禁頻繁起動電動機，以免引起電動機發(fā)熱，影響使用壽命；iv) 起動多臺電機時，應按功率大小，從大到小逐起動，不可同時動，以免因起動電流過大造成斷路器跳閘；v) 電動機通電源后，發(fā)現(xiàn)不能起動或速低及聲音不正常等現(xiàn)象應立即停止運行并進行檢查；vi) 電動機輕載起動不應連續(xù)超過3次，每次從新起動需相隔3分鐘，重載不應超過2次；vii) 由于電動機不能起動，請操作員立刻知經(jīng)理，安排進行維修工作。電動機接通電源后不應用手直接轉(zhuǎn)動械件部份。b)

47、 巡查制度i) 巡查人員維修設備巡查計劃，按時巡查，并認真填寫巡查記錄表。ii) 動力設備巡查內(nèi)容如下：1) 電動機溫升是否正常，有無冒煙起火現(xiàn)象；2) 機組有無強烈振動，轉(zhuǎn)速是否急刻下降，有無異常響聲；3) 電源電壓是否正常，是否缺相；4) 電流是否正常；是否超負荷運行；5) 散熱是否良好；6) 軸承是否損壞，皮帶是否過緊；7) 外殼接地是否良好。iii) 每半年認真測試電動機絕緣并正確使用絕緣測試表，應選用500V兆歐表，測量時，應先切斷電源，使用絕緣測試表應水平放置并遠離外界磁場，進行開路和短路試驗，測量前對設備先進行放電，E端子接設備地線；即可得到穩(wěn)定的讀數(shù)設備；iv) 發(fā)現(xiàn)問題應及時

48、向領(lǐng)導匯報并妥善解決，故障嚴重時應立即停止設備運行。c) 動力設備維護保養(yǎng)運行中的電動機除應加強監(jiān)視外還應進行定期維護保養(yǎng)，保證電動機安全運行，延長電動機使用壽命，正常情下半年一小修，1年大修一次，按維修計劃表進行。小修內(nèi)容包括：清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當，檢查緊固各部螺栓，檢查電機外殼接地、接零是否良好，測試電動機絕緣電阻，清掃起動設備與控制電路，檢查冷裝置是否完好。大修內(nèi)容包括：電動機解體，清除內(nèi)部污垢，檢查定子繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路及燒傷痕。檢查通風冷卻裝置是否完好，對電機外殼進行補漆，測量電機

49、繞組和起動裝置直流電阻，發(fā)軸承損壞應及時更換，檢查電動機行電流是否正常，電源電壓是否正常，線組過熱老化應重慶線制。線組受潮應及時進行烘干處理，檢查皮帶及連軸器，檢楂所帶動機械設備。8) 分區(qū)配電設備a) 操作規(guī)范i) 操作人員應熟悉分區(qū)電器并各開關(guān)的作用及所控制電路的，嚴禁在不明開關(guān)作用的情況下拉合閘及帶負荷拉合閘的操作。禁止誤操作造成認為大面積停電；ii) 操作人員要正確使用萬用表、鉗形表及絕緣測電表等儀器；iii) 需停電時要先停負荷停電源側(cè)，嚴禁帶負荷拉合開關(guān)；iv) 出現(xiàn)開關(guān)掉閘情時，應先查明原因，排除故障后方可送電；v) 當進行電氣檢修時，應先停電然后用合格的測電儀器進行驗電，確認安

50、全后方可進行檢修，并做好各種安全處理措施；vi) 要實行受權(quán)維修工作制度、以保障各維修員生命及設備安全；vii) 影響小區(qū)運作及用戶使用要先征得領(lǐng)導同意，未經(jīng)許可不可善自工作；viii) 對外審維修工作要實行監(jiān)制度，負責工或主管在監(jiān)護時不應做其它工作，并隨時提醒分包單位維修員注安全并及時糾正操作人員的錯誤，必要時令其停止工作；ix) 檢修結(jié)束后，負責人要全面檢查清理現(xiàn)場，檢查工具及人員情況，拆除各種臨時接地線及標示牌，確無誤后方可送電；x) 送電后應觀察電氣設備運行況，確正常后方可離開現(xiàn)場。b) 巡查制度i) 認真檢查豎井所有電氣設備及開關(guān)儀表是否正常，導線有無過熱現(xiàn)象，接線螺絲是否松動，發(fā)現(xiàn)

51、問題及時處理，并認真做好巡查記錄，填寫檢查記錄表。ii) 巡查人員要認真檢查，不投機取巧，對做弊者要嚴肅處理。iii) 巡查人員要聽從領(lǐng)導安排按時定期檢查；iv) 巡查中要測量電源電壓及帶設備電流并做好記錄，檢查開關(guān)及導線容量是否與用電設備相匹配。v) 巡查人員要持證上崗，嚴禁違章操作。vi) 巡查人員不要亂動自己所不熟悉的電器設備。c) 維護保養(yǎng)i) 按維修計劃定期對電氣開關(guān)設備進行清掃和對電纜進行緊固導線，測量電源電壓及所帶設備運行電流，觀察開關(guān)導線運行情況，應定期進行絕緣測試；ii) 每年進行一次維護保養(yǎng)（按每年維修計劃進行）；iii) 電柜應有可靠接地，截面不小于1.5MM2的絕緣銅線

52、，導線中間不應有接頭，應排列整齊并用非金屬材料綁扎成束；iv) 柜內(nèi)編號應齊全，連接采用端子排；v) 配電裝置上的指示燈及指示儀表應齊全完好；vi) 柜體上使用的各種連接堅固體均應鍍鋅。9) 室外照明定期巡檢，對損壞的燈具及時更換，確定更換光源周期及清掃周期間，充分利用自然采光，在可能改造情況下，對路燈及集中控制的照明宜采用光控或BA系統(tǒng)控制。（二）、給排水設備專業(yè)1) 水泵房生活蓄水池小區(qū)生活蓄水池是為小區(qū)提供生活用水及空調(diào)用補水的重要水源。確保蓄水池經(jīng)常保持在正常水位、保持蓄水池清潔及安全防范是工程部的重要工作之一。a) 蓄水池的清洗工作應每年進行4次，時間宜在雙休日的夜間進行；b) 對蓄

53、水池進行清洗之前，應通知各單位做好配合準備工作：i) 通知物業(yè)部，由物業(yè)經(jīng)理授權(quán)發(fā)出通告，通知客戶停水；ii) 通知保安部停水，加強消防監(jiān)視。iii) 通知強電專業(yè)配合并準備照明用具。iv) 檢查清潔水池分包，準備好必備用具：吸水專用工具、刷子、手把燈、線軸、雨、消毒液。v) 清洗步驟： 進行清洗水池時，工程部人員將關(guān)閉所有生活供水水泵電源。 排走水池內(nèi)余水，待蓄水池水位降至最低點。 監(jiān)督分包對所有清洗工具進行消毒。（分包單位負責） 監(jiān)督分包對蓄水池進行清洗。（分包單位負責） 監(jiān)督分包清洗完畢，進行消毒。（分包單位負責） 監(jiān)督分包最后再用清水清洗一遍。（分包單位負責） 清潔完成后，工程部人員須

54、打開蓄水池進水閥門。 打開所有生活的自控電源，使水池滿水。 讓分包單位抽出水皮，作為政府驗水之用。（分包單位負責）c) 對蓄水池的清洗保養(yǎng)作出完整的記錄；d) 平時加強對蓄水池液位的監(jiān)視及巡查，以防止因控制失靈，造成水溢出或蓄水不夠的情況發(fā)生。2) 冷、熱水水泵a) 生活水泵的保養(yǎng)應每周進行1次。b) 保養(yǎng)內(nèi)容：i) 檢查水泵和電機周圍清潔情況，有無雜物存在。ii) 檢查盤根是否滲水。iii) 檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固，有無松動現(xiàn)象。iv) 觀察壓力表指示是否正常。v) 檢查進水閥門和進水系統(tǒng)是否暢通。vi) 聽水泵機組運行時有無異常雜音。vii) 注意觀看水泵機組運行時有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象

55、。viii) 如有緊急維修情況需停泵，應通知值班人員備案，并報告上級主管作出維修方案。c) 填寫保養(yǎng)記錄。3) 消防水泵a) 消防水泵的保養(yǎng)及試運應每月進行1次，平時要隨時注油，有需要時應要換新油。b) 保養(yǎng)內(nèi)容：i) 檢查泵體清潔情況。ii) 檢查各種螺絲聯(lián)結(jié)是否牢固。iii) 觀察壓力表指示是否正常。iv) 檢查盤根是否滲水。v) 檢查泵體有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。vi) 聽水泵運行時有無雜音。c) 填寫記錄卡。4) 加壓水泵a) 加壓泵及電氣控制設備應每月進行試運及每年進行一次維修、保養(yǎng)。b) 保養(yǎng)內(nèi)容：i) 觀察壓力表指示有無異常顯示。ii) 檢查加壓泵盤根是否漏水。iii) 檢查機械運轉(zhuǎn)是否正常。iv) 檢查電氣控制設備有無斷路現(xiàn)象。v) 檢查電氣控制是否靈敏。c) 填寫保養(yǎng)記錄卡。d) 如發(fā)現(xiàn)電路故障，應請電工配合維修。5) 污水井及潛水泵a) 要隨時對污水井及潛水泵進行維修保養(yǎng)，至少每天應做一次試運檢查。檢查是否有污堵塞水泵或液位控制閥失靈的情況發(fā)生。b) 保養(yǎng)內(nèi)容：i) 檢查自控和手控是否運轉(zhuǎn)正常。ii