廣東省深圳新世界尖崗山項目市場匯報（40頁）

1、新世界尖崗山項目市場匯報新世界尖崗山項目市場匯報2012020220120202 深圳中原事業(yè)一部c組 shenzhen.02.2012 宏觀政策市場分析宏觀政策市場分析 2011深圳別墅市場回顧深圳別墅市場回顧 2012深圳別墅市場分析深圳別墅市場分析 深圳高端市場總結(jié)深圳高端市場總結(jié) 4 1 2 3 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 2011年宏觀經(jīng)濟調(diào)控的首要任務(wù)是穩(wěn)定物價水平，控制通脹 經(jīng)歷了2009年的4萬億元救市政策后，2010年經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，2011年宏觀經(jīng)濟則面臨著通脹增加、經(jīng) 濟增長減緩的兩難境地。

2、今年兩會上，中央明確提出2011年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是抑制通脹，穩(wěn)定物 價水平，這為宏觀調(diào)控定了主基調(diào)。 2008 年初：防止經(jīng)濟過熱 年中：保經(jīng)濟增長， 控制物價水平 第四季度：全力保經(jīng) 濟增長 2009 信心比黃金重要 4萬億救市計劃 千方百計促進(jìn)經(jīng)濟 增長 2010 提高宏觀調(diào)控水 平，保持經(jīng)濟平穩(wěn) 較快發(fā)展 遏制部分城市房價 上漲過快 2011 穩(wěn)定物價水平，抑 制通貨膨脹 房地產(chǎn)調(diào)控三管齊 下，房價調(diào)控問責(zé) 制 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 0% 8% 6% 4% 2% 圖：1-7月三次加息 10% 2

3、008091520070915200707212007031820110406201012262008122320081030 一年期貸款利率一年期存款利率 2011年貨幣政策趨緊，全年三次加息，六次調(diào)高存準(zhǔn)率 今年前三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態(tài)。政策主要集中在上半年出臺，第三季度持續(xù)緊縮，年底貨 幣政策才開始微調(diào)。上半年每個月提高一次存準(zhǔn)率，并分別在2月、4月和7月加息。7月存準(zhǔn)率達(dá)到 21.5%的歷史高峰，5年期貸款利率也達(dá)到7.05%的高位。 10% 22% 18% 14% 圖：上半年每月提高一次存準(zhǔn)率 26% 2008 01 2008 02 2008 04 2008 05 2008

4、06 2008 09 2008 10 2008 11 2008 12 2010 01 2010 02 2010 05 2010 11 2010 11 2010 12 2011 01 2011 02 2011 03 2011 04 2011 05 2011 06 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 中原二手成交價格一手價格 2011年政策調(diào)整頻繁，下半年政策面穩(wěn)定市場轉(zhuǎn)向 在整體經(jīng)濟環(huán)境從緊，房地產(chǎn)行業(yè)又經(jīng)歷了“限貸令”、“限購令”、“限價

5、令”等多重 調(diào)控政策高壓之下，房地產(chǎn)市場如期出現(xiàn)調(diào)整。：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從第三季度開始，深圳新建商品住宅價格 環(huán)比零增長；深圳二手房市場量價齊跌；購房者信心嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)市場迎來了深度調(diào)整期。 3月：加強版 “限購令” 1月：“新國八條” 4月：限價令 7月：二手房 評估價征稅 7月：加強版 “限價令” 圖：深圳一二手房價走勢與主要調(diào)控政策圖 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 年底貨幣政策微調(diào)，2009年來首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 p下調(diào)存款準(zhǔn)備金率：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率：2011年底三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態(tài)。政

6、策主要集中在上半年 出臺，第三季度持續(xù)緊縮，年底才出現(xiàn)松動。12月5日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是央行自 2009年來首度下調(diào)準(zhǔn)備金率，共計釋放資金4千億元左右，也意味著貨幣政策出現(xiàn)了松動； p統(tǒng)一房產(chǎn)登記平臺：統(tǒng)一房產(chǎn)登記平臺：近日，國家開始在40多個省市范圍內(nèi)，統(tǒng)一房產(chǎn)登記平臺將在2013年 完成。為限購令嚴(yán)格執(zhí)行做支持同 時，為后期物業(yè)稅征收的可操作性做好準(zhǔn)備。 最新政策變化 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 歷年土地成交情況全年僅兩宗土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗 商服用地 2011年全年住宅用地出讓全部

7、掛牌出讓成功。全年僅兩種土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗商服 用地。工業(yè)用地、商服用地、以及住宅用地建筑面積分別比2010年增長了-33.7%，56.4%，2.8%。 圖：2006-2011年各類土地成交建筑面積 （單位：萬平米） 1200 1000 800 600 400 200 0 工業(yè)倉儲用地 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 住宅用地 2006 9.73 90.02 205.39 2007 93.92 54.34 108.70 2008 347.01 124.53 237.87 2009 388.52 56.54 145.24 2010 698.39 126.18 157.21 2011年1-11 4

8、62.74 197.37 161.59 數(shù)據(jù)來源：深圳中原 規(guī)劃期新供應(yīng)商品住 房用地 城市更新商品住 房用地 征地返還 用地 新供應(yīng)及拆遷安置保障 性住房用地 城市更新保障性住 房用地 總計 20113012940807286 201230110405020250 201330110405023253 201430101406025256 201530100406035265 總計1505502003001101310 未來五年，新增住宅用地供應(yīng)將主要依賴城市更新和保障性住房用地供應(yīng) 根據(jù)深圳市十二五住房建設(shè)規(guī)劃，深圳市新增商品房住房用地供應(yīng)僅150公頃，占總用地供應(yīng)的11.5% ，而城市更

9、新用地供應(yīng)占42%，保障性住房用地供應(yīng)占31.3%。 單位：公頃 數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015） code of this report | 23 表：深圳市住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)表（2011-2015） 數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015） copyright centaline group, 2010 07 /0 1 11 08 /0 1 11 09 /0 1 11 10 /0 1 11 11 /0 1 030507090305070903050709030507090305070911 code of this report | 34 copyright ce

10、ntaline group, 2010 一手房市場量價走勢 從量價走勢上看，2011年上半年一手房市場量跌價穩(wěn)，下半年走勢發(fā)生改變，量價齊跌，這種趨勢與 2007年下半年走勢類似，不同的是，2007年下半年受銀行信貸收縮以及927新政的影響，價格和量都 出現(xiàn)了急速的下跌，而2011年末受降價促銷影響，成交量有所回升。 圖：2007-2011年一手房量價走勢 0 數(shù)據(jù)來源：深圳中原 90 5000 60 17000 13000 30 9000 21000 25000 成交量成交價格 07 /0 1 11 08 /0 1 11 09 /0 1 11 10 /0 1 11 11 /0 1 05070

11、3030707030509030509050709050903070911 copyright centaline group, 2010 二手房市場量價走勢下半年成交量跌至2008年低迷時期水平 2011年上半年，二手房市場處于量跌而價漲的走勢，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至 2008年低迷時期水平。 圖：2007-2011年中原成交二手房量價走勢 數(shù)據(jù)來源：深圳中原 0 20 40 5000 code of this report | 43 13000 10 9000 17000 30 21000 25000 29000 成交量成交價格 code of this report

12、| 61 copyright centaline group, 2010 開發(fā)商供應(yīng)看，2012年去庫存化壓力加大 11月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目的庫存量約為2395萬平方米，環(huán)比上月增加21%，房企庫存 壓力增大。其中，除中海庫存量小幅下降外，其余9家開發(fā)商本月庫存量環(huán)比都上升。2012年企業(yè)去庫 存化壓力增加。 圖：11月標(biāo)桿房企的庫存情況 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心 code of this report | 62 copyright centaline group, 2010 開發(fā)商負(fù)債率超過2008年，2012年償債高峰，資金壓力增加，快速出貨成 必然 2011年底各大上市房

13、企的資產(chǎn)負(fù)債率均超過2008年時期，隨著償債高峰期的到來，開發(fā)商資金回籠壓 力加大，快速出貨成為必然。 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心 穩(wěn)中求進(jìn)2012年經(jīng)濟工作主基調(diào) 面臨經(jīng)濟增速的放緩，經(jīng)濟可能出現(xiàn)的蕭條，12月中央經(jīng)濟工作會議工作會議確定2012年經(jīng)濟工作的 第一任務(wù)是繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。“穩(wěn)中求進(jìn)”是明年經(jīng)濟工作的主基 調(diào)和基本出發(fā)點。 2010定調(diào)2011：穩(wěn)增長抑通脹調(diào)結(jié)構(gòu) 2009定調(diào)2010：保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性 2008定調(diào)2009：擴大內(nèi)需 2007定調(diào)2008：控總量穩(wěn)物價調(diào)結(jié)構(gòu) 2006定調(diào)2007：繼續(xù)穩(wěn)健財政政策 2005定調(diào)2006：繼續(xù)搞好

14、宏觀調(diào)控 2004定調(diào)2005：鞏固宏觀調(diào)控成果 2003定調(diào)2004：保持宏觀政策連續(xù)性 2002定調(diào)2003：積極財政穩(wěn)健貨幣政策 2001定調(diào)2002：擴大內(nèi)需 1 2 3 4 5 copyright centaline group, 2010 加強和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 抓好“三農(nóng)”工作，增強農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力 加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟自主協(xié)調(diào)發(fā)展 深化重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，提高對外開放水 平 大力保障和改善民生，加強和創(chuàng)新社會管理 code of this report | 55 宏觀市場小結(jié) 全國全國“降價潮降價潮”越演越烈，欲以價換量，預(yù)計明年大多新入市越演越烈

15、，欲以價換量，預(yù)計明年大多新入市 項目將低于預(yù)期價格入市；項目將低于預(yù)期價格入市； 20122012年，中央的調(diào)控態(tài)度依然堅決，政策的大方向上不會有大年，中央的調(diào)控態(tài)度依然堅決，政策的大方向上不會有大 的改變；的改變； 市場下行通道已經(jīng)打開，市場遭遇信心危機，深圳成交量降至市場下行通道已經(jīng)打開，市場遭遇信心危機，深圳成交量降至 0808年水平，可能依然維持該水平年水平，可能依然維持該水平 主要結(jié)論：下行通道開啟，房地產(chǎn)主要結(jié)論：下行通道開啟，房地產(chǎn)20122012不可指望不可指望“靠靠 天吃飯?zhí)斐燥垺?，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍。，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍?宏觀政策市場分析宏觀

16、政策市場分析 2011深圳別墅市場回顧深圳別墅市場回顧 2012深圳別墅市場分析深圳別墅市場分析 深圳高端市場總結(jié)深圳高端市場總結(jié) 4 1 2 3 曦城曦城 散散 點點 個個 盤盤 供供 應(yīng)應(yīng) 中央原著中央原著 金地天悅灣金地天悅灣 紫園紫園 鴻威海怡灣鴻威海怡灣 水榭山水榭山 熙園山院熙園山院 十二橡樹莊園十二橡樹莊園 觀湖園觀湖園 觀瀾湖觀瀾湖 公園大地公園大地 星河時代星河時代 閱山華府閱山華府 紫麟山紫麟山 招商觀園招商觀園 和黃懿花園和黃懿花園 天麓天麓 愛琴灣愛琴灣 皇庭璽園皇庭璽園 天琴灣天琴灣 萬澤云頂萬澤云頂 蘭江山地蘭江山地 萬科璞悅山萬科璞悅山 關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾乎開發(fā)殆盡

17、，少量位于南山和鹽田，關(guān)外別關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾乎開發(fā)殆盡，少量位于南山和鹽田，關(guān)外別 墅分區(qū)明顯，且呈散點供應(yīng)，部分熱點區(qū)域集中供應(yīng)。墅分區(qū)明顯，且呈散點供應(yīng)，部分熱點區(qū)域集中供應(yīng)。 南移：南移：后海灣升級為新興豪后海灣升級為新興豪 宅片區(qū)。宅片區(qū)。曦城、紫園、鴻威曦城、紫園、鴻威 海怡灣海怡灣 北擴：北擴：香蜜湖等豪宅片區(qū)豪香蜜湖等豪宅片區(qū)豪 宅已基本無別墅供應(yīng)；宅已基本無別墅供應(yīng)； 而觀塘片區(qū)為市場供應(yīng)量集而觀塘片區(qū)為市場供應(yīng)量集 中片區(qū)中片區(qū) 東擴：東擴：龍崗逐漸成為市龍崗逐漸成為市 場的主戰(zhàn)場場的主戰(zhàn)場：紫麟山、紫麟山、 閱山華府、公園大地、閱山華府、公園大地、 星河時代星河時代 資源：

18、資源：依托東部濱海資源發(fā)展度依托東部濱海資源發(fā)展度 假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核 心區(qū)域。心區(qū)域。東部華僑城天麓、愛琴東部華僑城天麓、愛琴 灣、天琴灣、皇庭璽園灣、天琴灣、皇庭璽園 在售項目在售項目產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售均價銷售均價推售總量推售總量推售時間推售時間成交總套數(shù)成交總套數(shù)月均套數(shù)月均套數(shù)剩余貨量剩余貨量 星河時代 疊加220-260m2 聯(lián)排/雙拼298-302m2 3-5萬182套2010.1026套2.1套102套 曦城4期 獨棟350-610m210萬19套2011.75套1套獨棟14套 聯(lián)排250-340m26萬38套2011.716套3套聯(lián)排22

19、套 天麓 獨棟別墅350-6004000萬左右- 0套1套 疊拼175-2889萬51套2011.9.176套2套20套 愛琴灣 獨棟400、雙拼310 、聯(lián)排260-340 7-12萬72套2011.930套 10套42套 皇庭璽 疊拼148-2396萬31套現(xiàn)售0套0套31套 觀瀾湖 比佩亞獨棟別墅6304-6萬25套2010.42套0.1套比佩亞獨棟別墅4套 君悅山2903.3萬16套2011.66套1套君悅山聯(lián)排別墅10套 疊加別墅270-2802.5萬24套2011.107套3.5套疊加別墅17套 紫麟山聯(lián)排203 3萬23套-4套0.3套20套 公園大地220-330平米聯(lián)排 13

20、00萬左右14套-6套0.5套8套 天悅灣疊拼240-260 3.6萬76套2011.9.1013套4.3套63套（聯(lián)排、雙拼未推） 水榭山 聯(lián)排230-3506.4萬30套2011.917套4.25套28套 熙園山院 疊拼203-2207-12萬76套 2011.9月底 10套3.3套疊拼56套 雙拼243-3047-12萬18套8套2.6套雙拼8套 合計 585585套套156156套套429429套套 20112011年別墅全市供應(yīng)總量約年別墅全市供應(yīng)總量約585585套，受到政策影響，消化速度套，受到政策影響，消化速度 緩慢緩慢 消化消化156156套別墅，剩余套別墅，剩余429429

21、套套 熙園山院：熙園山院： 項目賣點：項目賣點： 1.1.稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段 2.2.產(chǎn)品打造：產(chǎn)品設(shè)計，風(fēng)格庭院設(shè)計產(chǎn)品打造：產(chǎn)品設(shè)計，風(fēng)格庭院設(shè)計 開盤時間：開盤時間：20112011年年1111月月 容容 積積 率：率：1.21.2 總占地：總占地：6.86.8 別墅總戶數(shù)：別墅總戶數(shù)：9696套套 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：鴻榮源：鴻榮源 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 成交客戶特點描述：成交客戶特點描述： 20112011年成交年成交3030多套，深圳客戶區(qū)域主要多套，深圳客戶區(qū)域主要 來自福田、南山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，看中資來自福田、南山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，看

22、中資 源及近中心地段，自住為主。部分外源及近中心地段，自住為主。部分外 地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利，地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利， 用于自住及資產(chǎn)保值。用于自住及資產(chǎn)保值。 熙園山院 疊拼203-2207-12萬76套 雙拼243-3047-12萬18套 曦城曦城4 4： 開盤時間：開盤時間：20112011年年1111月月 容容 積積 率：率：0.510.51 綠綠 化化 率：率：75%75% 別墅總戶數(shù)：別墅總戶數(shù)：5757套套 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：招商、華僑城：招商、華僑城 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 獨棟350-610m210萬19套 聯(lián)排250-340m26萬38套 成交客戶特點

23、描述：成交客戶特點描述： 20112011年成交約年成交約1414套?？蛻糁饕糜谧蕴住？蛻糁饕糜谧?住，來自深圳福田中心區(qū)，及華僑住，來自深圳福田中心區(qū)，及華僑 城片區(qū)。大部分為外地開發(fā)商住在城片區(qū)。大部分為外地開發(fā)商住在 深圳，看中大盤社區(qū)。深圳，看中大盤社區(qū)。 觀瀾高爾夫：觀瀾高爾夫： 君悅山二區(qū)開盤時間：君悅山二區(qū)開盤時間：20112011年年9 9月月 別墅剩余總戶數(shù)：別墅剩余總戶數(shù)：4545套套 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：駿豪：駿豪 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 比佩亞獨棟別墅比佩亞獨棟別墅6306304-64-6萬萬5 5套套 君悅山君悅山1 1區(qū)區(qū)2902903.33.3萬萬1616套套

24、君悅山君悅山2 2區(qū)區(qū)270-270-2802802.52.5萬萬2424套套 成交客戶特點描述：成交客戶特點描述： 20112011年成交年成交2525套，以深圳客戶為主，套，以深圳客戶為主， 外地客戶有所增加，港客減少。客戶外地客戶有所增加，港客減少?？蛻?主要是看中資源，及高爾夫生活方式，主要是看中資源，及高爾夫生活方式， 多數(shù)用于資產(chǎn)保值。多數(shù)用于資產(chǎn)保值。 客戶案例：客戶案例：2 2套比佩亞大宅套比佩亞大宅 愛琴灣：愛琴灣： 開盤時間：開盤時間：20112011年年9 9月月 別墅剩余總戶數(shù)：別墅剩余總戶數(shù)：7272套套 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：新潤園：新潤園 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 成交

25、客戶特點描述：成交客戶特點描述： 20112011年成交年成交2222套，客戶分布較廣，外套，客戶分布較廣，外 地客戶占比地客戶占比60%60%以上。客戶主要是看以上?？蛻糁饕强?中沿海資源，及高贈送戶型，游艇會中沿海資源，及高贈送戶型，游艇會 會籍身份。自住為主，保值投資為輔。會籍身份。自住為主，保值投資為輔。 獨棟400、雙拼310 聯(lián)排260-340 7-15萬72套 項目賣點：項目賣點： 1.1.稀缺：海景資源稀缺：海景資源 2.2.產(chǎn)品打造：最低產(chǎn)品打造：最低1:21:2，最高，最高1:41:4贈送面積贈送面積 客戶案例：一次性客戶案例：一次性3 3套套 項目賣點：項目賣點： 1.

26、1.稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅5151席！席！ 2.2.超低容積率超低容積率0.120.12，84.22%84.22%綠化覆蓋率綠化覆蓋率 3.3.產(chǎn)品：產(chǎn)品：160-290160-290 疊拼，高贈送疊拼，高贈送 開盤時間：開盤時間：20112011年年9 9月月 容容 積積 率：率： 0.12 0.12 綠綠 化化 率：率： 80% 80% 總戶數(shù)：總戶數(shù)：5151 物物 業(yè)業(yè) 費費 ： 9.909.90元元/ /平方米平方米月月 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：深圳東部華僑城有限公司：深圳東部華僑城有限公司 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 天麓：天麓： 成交客戶特點描述：成交客戶特點

27、描述： 20112011年成交年成交8 8套，客戶分布較為廣泛，外套，客戶分布較為廣泛，外 地客戶明顯增加?？蛻糁饕强粗匈Y源，地客戶明顯增加?？蛻糁饕强粗匈Y源， 自住及度假需求，資產(chǎn)保值投資用途。自住及度假需求，資產(chǎn)保值投資用途。 50%50%一次性付款。一次性付款。 疊拼175-2889萬51套 水榭山：水榭山： 項目賣點：項目賣點： 1.1.區(qū)位：區(qū)位：深圳cbd北，中央居住區(qū)！ 2.2.產(chǎn)品純粹產(chǎn)品純粹，目前少有的純townhouse小區(qū) 3.3.首個北美風(fēng)格的純別墅小區(qū)首個北美風(fēng)格的純別墅小區(qū)! ! 開盤時間：開盤時間：20112011年年9 9月月 容容 積積 率：率： 0.6

28、0.6 綠綠 化化 率：率： 49% 49% 總戶數(shù)：總戶數(shù)：300300 物物 業(yè)業(yè) 費費 ： 7.507.50元元/ /平方米平方米月月 開開 發(fā)發(fā) 商商 ：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型： 成交客戶特點描述：成交客戶特點描述： 20112011年成交年成交1717套，客戶以深圳本地客戶為套，客戶以深圳本地客戶為 主，主要為福田主，主要為福田cbdcbd客戶?？蛻糁饕蛻??？蛻糁饕?是看中項目區(qū)位及純粹性，自住需求，是看中項目區(qū)位及純粹性，自住需求， 資產(chǎn)保值投資用途。資產(chǎn)保值投資用途。30-40%30-40%一次性付一次性付 款?？?。 22

29、0-300聯(lián)排6-9萬26套 年度小結(jié)銷售面 銷售壓力大，競爭趨于白熱化，受銷售壓力大，競爭趨于白熱化，受 政策影響銷售難度會延續(xù)至政策影響銷售難度會延續(xù)至20122012年年 結(jié)論結(jié)論 全市整體呈全市整體呈 現(xiàn)散點供應(yīng)現(xiàn)散點供應(yīng) 新型豪宅區(qū)新型豪宅區(qū) 域集中供應(yīng)域集中供應(yīng) 整體銷售速整體銷售速 度緩慢，全度緩慢，全 市整體庫存市整體庫存 量大量大 去化速度去化速度 受面積段、受面積段、 總價影響總價影響 年度小結(jié)客戶面 區(qū)域：區(qū)域： 外地客戶占比逐步放大，占整體市場約外地客戶占比逐步放大，占整體市場約50% 深圳客戶受政策影響購買力受限。深圳客戶受政策影響購買力受限。 目的：目的： 由投資需

30、求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰。▋H中心區(qū)盤尤由投資需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰。▋H中心區(qū)盤尤 為明顯），資產(chǎn)保值成為主要驅(qū)動力。為明顯），資產(chǎn)保值成為主要驅(qū)動力。 類型：類型： 一次性付款客戶比例增加，大客戶一次性購一次性付款客戶比例增加，大客戶一次性購 買多套成為豪宅市場亮點。買多套成為豪宅市場亮點。 年度小結(jié)營銷面 開盤期間9折 客戶各個擊破現(xiàn)場談價 換房革命 競墅行動 瑞士深度游 4大大 手段手段 購房抵扣券 活動大抽獎 送精裝、庭院設(shè)計裝修 高傭啟動二三級 活動客戶拓展 跨界客戶拓展 宏觀政策市場分析宏觀政策市場分析 2011深圳別墅市場回顧深圳別墅市場回顧 2012深圳別墅市場分析深圳別墅市場分析 深圳高端

31、市場總結(jié)深圳高端市場總結(jié) 4 1 2 3 行政區(qū)行政區(qū)項目項目 占地占地 ( (萬平方米萬平方米) ) 建面建面 ( (萬平方米萬平方米) ) 容積率容積率預(yù)計套數(shù)預(yù)計套數(shù) 預(yù)計預(yù)計 推售時間推售時間 面積區(qū)間面積區(qū)間 （平方米）（平方米） 南山招商k項目5.4153-2012年聯(lián)排 福田萬澤云頂香蜜湖-112012年340平聯(lián)排別墅 福田蘭江山第花園-28套2012年 360平聯(lián)排、260-330 平疊加 寶安潤恒御園7.257.60.77142套2012-2013雙拼、聯(lián)排 寶安御景水岸8.7410.15-2012年別墅 寶安深房光明高新區(qū)9.1218.12-2013年別墅 龍崗紫瑞花園4

32、.413.2350套2012年獨立、聯(lián)排別墅 龍崗閱山華府-7.2-30套2012年220-250平聯(lián)排別墅 龍崗美地里園1.31.2122套2012年 250平獨棟和聯(lián)排別 墅 龍崗凱旋灣83.20.440套2012年 300-350平獨棟/聯(lián)排 別墅 龍崗萬科璞園7.254.350.642套2012年300多400多 龍崗中糧瀾山5.316321套2012年雙拼別墅 鹽田山海間0.50.2-6套2012年400平別墅 2012-20132012-2013年別墅市場供應(yīng)約年別墅市場供應(yīng)約400400套，主要集中在龍崗和寶安，套，主要集中在龍崗和寶安， 產(chǎn)品主要以獨棟和聯(lián)排為主，少量疊加。產(chǎn)品

33、主要以獨棟和聯(lián)排為主，少量疊加。 2012年大平面豪宅市場供應(yīng)：約年大平面豪宅市場供應(yīng)：約2028套，月均供套，月均供170套，套， 呈供不應(yīng)求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。呈供不應(yīng)求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。 片區(qū)片區(qū)項目項目主力戶型主力戶型均價均價剩余存量剩余存量 南山/華 僑城 香山里二期146-159平3房，170-176平4房3.2萬元150余套 寶能太古城176平米的4+1房單一產(chǎn)權(quán)5.8萬元108套 名居綠海灣1595房4.2萬元145套 鴻威海怡灣143-165四房；19套250-300聯(lián)排4.7萬元-6.8萬元40余套 君匯新天200非合拼、1棟230平4.7萬元

34、114余套 首地容御170220三房、四房，3.8萬元109余套 福田 蘭江山第 聯(lián)排360，疊墅33026，空中合院312，復(fù)式310 ，四房260180，四房260180 826套（高層加別墅） 國富大戶型為主（具體戶型不詳）規(guī)劃中 萬澤云頂香蜜湖大戶型為主4.5萬233套 四季山水三房140，四房140-150，180-2404房3.3萬192套 龍崗 公園大地復(fù)式270平2.7萬20套 萬科璞悅山175-230平非合拼大平面住宅2.2-2.3萬 91套（除42套雙拼 別墅） 20122012年大平面豪宅市場供應(yīng)：約年大平面豪宅市場供應(yīng)：約20282028套，月均供套，月均供170170

35、套，呈供套，呈供 不應(yīng)求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。不應(yīng)求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈激烈。 觀瀾湖明年推售的單位主要集中在洋房與公寓 以及少量的獨棟和疊加； 產(chǎn)品多樣化特征明顯，推售節(jié)奏稍顯緊湊，可 能會出現(xiàn)變動。 主要營銷：品牌推廣、高傭聯(lián)動 20122012年推貨計劃年推貨計劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量階段預(yù)計主要走量階段 158194御 林山洋房 962012年2月中下旬開始 推出 630獨棟262012年四到五月 君悅山三-六區(qū) 280疊加 242012年七到八月 觀瀾湖：觀瀾湖： 別墅產(chǎn)品疊拼、雙拼均已推出； 目前銷售價格為7-12萬。 20122012年推貨計劃年推貨計

36、劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量階預(yù)計主要走量階 段段 200220疊拼76在售 240300雙拼18在售 熙園山院：熙園山院： 主要營銷：高傭聯(lián)動 項目剩余產(chǎn)品均已面市在售； 項目預(yù)計將于2012年全面清盤。 20122012年推貨計劃年推貨計劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量階預(yù)計主要走量階 段段 220-300聯(lián)排26在售 465雙拼2在售 水榭山：水榭山： 主要營銷：高傭聯(lián)動、線下活動拓客 四期產(chǎn)品持續(xù)銷售中，剩余產(chǎn)品為聯(lián)排 與獨棟，其中獨棟數(shù)量較多； 預(yù)計2012年6月左右六期開盤，推出的 是120套左右的疊拼單位。 20122012年推貨計劃年推貨計劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量階

37、段預(yù)計主要走量階段 250340四期聯(lián)排72012年上半年 350660四期獨棟352012年上半年 220300六期疊拼1182012年約6月開盤 主要營銷：高傭聯(lián)動、企業(yè)老客戶活 動拓展 曦城：曦城： 3期萊茵堡持續(xù)銷售中，剩余產(chǎn)品為200 多的疊加； 預(yù)計2012年下半年將推出350-600的 獨棟別墅。 20122012年推貨計劃年推貨計劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量預(yù)計主要走量 階段階段 200多疊加2012年下半年 350-600獨棟2012年下半年 天麓：天麓： 主要營銷：品牌推廣、高傭聯(lián)動 項目已于2011年9月開放樣板房，受市 場影響開盤時間一再延遲，目前計劃為 2012年

38、上半年開盤； 主推獨棟及聯(lián)排別墅。 預(yù)計將不做大規(guī)模推廣，以內(nèi)部客戶選 房的形式暗賣。 20122012年推貨計劃年推貨計劃 戶型戶型套數(shù)套數(shù)預(yù)計主要走量階段預(yù)計主要走量階段 獨棟330-420162012年上半年 聯(lián)排280-300352012年上半年 疊拼250-430482012年上半年 紫園：紫園： 年度市場預(yù)測 新型板塊即將形成全新別 墅供應(yīng)區(qū)，競合有機遇 【鷺湖/cbd中央別墅區(qū)】 銷售難度加大，暗降的營銷手法會層出不窮，客戶跳銷售難度加大，暗降的營銷手法會層出不窮，客戶跳 出深圳本土，新豪宅區(qū)域在競合影響下形成熱點。出深圳本土，新豪宅區(qū)域在競合影響下形成熱點。 客戶面放大，以線下

39、渠道拓 展為主 【聯(lián)動/點對點攔截/圈層】 營銷手段非常規(guī)化，暗降 成為主流 【跨界營銷/針對性談客】 各大發(fā)展商追求利潤的同 時，最大限度維系品牌價 值 宏觀政策市場分析宏觀政策市場分析 2011深圳別墅市場回顧深圳別墅市場回顧 1 2 深圳高端市場總結(jié)深圳高端市場總結(jié)4 2012深圳別墅市場分析深圳別墅市場分析 3 20122012機遇與威脅并存，逆市之下，考驗的不僅是產(chǎn)品本身，更多的是機遇與威脅并存，逆市之下，考驗的不僅是產(chǎn)品本身，更多的是 各方資源整合能力、豪宅市場及客戶的洞察力。各方資源整合能力、豪宅市場及客戶的洞察力。 高總價、資源型別墅客戶來源面高總價、資源型別墅客戶來源面 拉大至全國，自住兼資產(chǎn)保值客拉大至全國，自住兼資產(chǎn)保值客 戶涌現(xiàn)。戶涌現(xiàn)。 全市城區(qū)域性集中供應(yīng)，體量集全市城區(qū)域性集中供應(yīng)，體量集 中