沈陽(yáng)融豐·水鏡閣前期營(yíng)銷策劃方案(42頁(yè)）

1、|融豐融豐水鏡閣水鏡閣|營(yíng)銷策劃構(gòu)想 二oo七年 一月 致沈陽(yáng)融豐置業(yè)發(fā)展有限公司 融豐水鏡閣 戴德梁行沈陽(yáng)團(tuán)隊(duì)戴德梁行沈陽(yáng)團(tuán)隊(duì) 2002年進(jìn)沈陽(yáng)市場(chǎng) 2004年分公司建立 調(diào)研/策劃/代理/物業(yè) 在職員工90余人 累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目近200萬(wàn)平 高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業(yè) 華新/萬(wàn)恒/瑪莉藍(lán)/和泰/穗港/昌鑫 20062006年海悅國(guó)際大廈年海悅國(guó)際大廈6 6個(gè)月完成個(gè)月完成90%90%銷售銷售 20062006年南湖五金工具市場(chǎng)開盤實(shí)現(xiàn)年南湖五金工具市場(chǎng)開盤實(shí)現(xiàn)70%70%銷售銷售 2007年期待新的突破 融豐水鏡閣 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 成功是怎樣煉成的 市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定 2 2夢(mèng)，

2、愿望的達(dá)成夢(mèng)，愿望的達(dá)成 市場(chǎng)定位 3 3產(chǎn)品價(jià)值論 產(chǎn)品策略 4 4好酒勤吆喝 營(yíng)銷推廣策略 融豐水鏡閣 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 市場(chǎng)分析/目標(biāo)客群鎖定 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)心理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)心理 融豐水鏡閣 e f 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 保利百合花園保利百合花園 羅馬假日羅馬假日 鑫豐國(guó)際鑫豐國(guó)際 富雅豪臨富雅豪臨 新湖北國(guó)之春新湖北國(guó)之春 巴塞羅那巴塞羅那 周邊供給周邊供給114114萬(wàn)平，已消化約萬(wàn)平，已消化約4040萬(wàn)平萬(wàn)平 融豐水鏡閣 項(xiàng)目名稱面積范圍()主力面積() 富雅豪臨71-17871-17890-11090-110 新湖北國(guó)之春50-13550-13590

3、-11090-110 羅馬假日* * 80-120 80-120* * 80 80 保利百合花園50-12450-12491-9391-93 鑫豐國(guó)際52-14252-1426868、7676、9898 巴塞羅那24-14290、105 面積分析面積分析 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個(gè)階層面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個(gè)階層 融豐水鏡閣 項(xiàng)目名稱 戶型比例 合計(jì) 一室二室三室復(fù)式(躍層) 富雅豪臨8%8%69%69%22%22%1%1%18941894戶戶 新湖北國(guó)之春10%10%55%55%30%30%5%5%15051505戶戶 * 羅馬假日52%52%29%29%19%19%

4、334334戶戶 保利百合南園15%15%56%56%29%29%* * 440 440戶戶 鑫豐國(guó)際70%70%30%30%16261626戶戶 巴塞羅那15%15%46%46%39%39%25162516戶戶 統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)1131511315戶戶 戶型分析戶型分析 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 二室配比占據(jù)絕對(duì)主力二室配比占據(jù)絕對(duì)主力 融豐水鏡閣 項(xiàng)目名稱主臥開間(米)客廳開間(米) 富雅豪臨3.2-3.63.2-3.64.2-4.34.2-4.3 新湖北國(guó)之春3.3-3.63.3-3.63.55-4.23.55-4.2 羅馬假日3.93.93.9-5.43.9-5.4 保利百合花園3.3-3.43.3-

5、3.43.8-43.8-4 鑫豐國(guó)際3.33.33.9-4.23.9-4.2 巴塞羅那3.3-3.63.3-3.63.9-4.53.9-4.5 開間設(shè)計(jì)開間設(shè)計(jì) 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 二室主臥二室主臥3.3-3.43.3-3.4米米 三室主臥三室主臥3.63.6米米 二室客廳二室客廳3.9-43.9-4米米 三室客廳三室客廳4.2-4.54.2-4.5米米 融豐水鏡閣 項(xiàng)目名稱主臥窗客廳窗 富雅豪臨部分飄窗270度轉(zhuǎn)角窗 新湖北國(guó)之春大部分飄窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗 羅馬假日普通窗普通窗 保利百合花園大部分飄窗、少量轉(zhuǎn)角窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗 鑫豐國(guó)際多層為飄窗、高層普通窗部分高層為轉(zhuǎn)角或飄窗 窗設(shè)計(jì)窗

6、設(shè)計(jì) 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 臥室多為飄窗，客廳多為落地窗臥室多為飄窗，客廳多為落地窗 融豐水鏡閣 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近45004500元元 項(xiàng)目名稱均價(jià)最高價(jià) 富雅豪臨4500450057005700 新湖北國(guó)之春4300430055005500 羅馬假日* * 4062 4062- - 保利百合花園4000400049004900 鑫豐國(guó)際4000400045504550 巴塞羅那* * 4200 4200* * 5000 5000 融豐水鏡閣 項(xiàng)目名稱臨街商業(yè) 富雅豪臨 商業(yè)配套面積近5500，約占總建面2%， 為2層商業(yè) 新湖北

7、國(guó)之春 沿云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，沿北一路一側(cè) 為1層商業(yè) 羅馬假日裙樓為4層商業(yè) 保利百合花園沿北二東路一側(cè)為3層、云峰街2層 鑫豐國(guó)際 沿北二路和云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，北側(cè) 虹橋路為1層商業(yè) 臨街商業(yè)臨街商業(yè) 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 臨云峰街為臨云峰街為2 2層商業(yè)層商業(yè) 融豐水鏡閣1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn) 客群不局限在鐵西區(qū)，和平區(qū)、皇姑區(qū)和平區(qū)、皇姑區(qū)人群增多 最高價(jià)超過(guò)50005000元元大關(guān)，鐵西不乏實(shí)力客群 面積范圍跨度大，面積配比多而全多而全 產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同雷同，主打景觀或地鐵，個(gè)性特征不突出 區(qū)域市場(chǎng)漸趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)范圍漸趨擴(kuò)大 2年中價(jià)格漲幅漲幅較大，市民逐漸接受每年50

8、0元的漲幅 融豐水鏡閣 人群鎖定人群鎖定 （客戶群年齡段分析） 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 前提： 有支付能力 有購(gòu)買欲望 40-5040-50歲構(gòu)成了高端購(gòu)買的主力人群歲構(gòu)成了高端購(gòu)買的主力人群 融豐水鏡閣 生活圈生活圈 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 20-30歲30-45歲 45-55歲 事業(yè)圈 親情圈 朋友圈 事業(yè)圈親情圈 朋友圈 事業(yè)圈 親情圈 朋友圈 事業(yè)圈 親情圈 朋友圈 生活圈失衡，期望和諧生活圈失衡，期望和諧 融豐水鏡閣 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 李先生： 年齡：40-50歲 職業(yè)：律師/公務(wù)員/ 私企老板/職業(yè)經(jīng)理人 /教授 收入：年薪12萬(wàn) p生意場(chǎng) 高峰期/應(yīng)酬/迷失 p家 庭 信任危機(jī)/代溝 p朋友

9、圈 淡出/孤獨(dú) p生 理 亞健康 ed ed 力不從心 p心 理 生不逢時(shí)/焦慮/貪念/懷舊 40-5040-50群關(guān)鍵詞群關(guān)鍵詞 角色轉(zhuǎn)換過(guò)程中的尷尬，是否能涅磐重生？ 心理健康投資與生理健康投資同樣重要！ 融豐水鏡閣1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 高端產(chǎn)品缺乏 特色產(chǎn)品缺乏 小而精小而精 客群集中客群集中-高端高端 獨(dú)特附加值獨(dú)特附加值-配套配套 人性化管理人性化管理-物業(yè)物業(yè) 大而全大而全 心理健康心理健康-理念理念 融豐水鏡閣 | |長(zhǎng)尾法則長(zhǎng)尾法則| |告訴我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊礁嬖V我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊?|2-8|2-8定律定律| |是不敗的法則是不敗的法則 找準(zhǔn)了20%的

10、人群，就能消化我們80%的產(chǎn)品 先行一步，就能創(chuàng)造出屬于我們自己的usp 1 1市場(chǎng)如是說(shuō) 把握時(shí)機(jī) 市 場(chǎng) 接 受 度 時(shí)間 融豐水鏡閣 2 2夢(mèng)，愿望的達(dá)成夢(mèng)，愿望的達(dá)成 市場(chǎng)定位 是你收藏了她，還是她收藏了你！是你收藏了她，還是她收藏了你！ 雙向選擇的博弈雙向選擇的博弈 融豐水鏡閣 馬斯洛的禮物 生存需求生存需求 保障性保障性 安全需求安全需求 私私秘性秘性 歸屬需求歸屬需求 舒適性舒適性 自尊需求自尊需求 尊貴性尊貴性 自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)生活生活dede真義真義 水水 鏡鏡 閣閣 市市 場(chǎng)場(chǎng) 其其 他他 產(chǎn)產(chǎn) 品品 2 2 市場(chǎng)定位 融豐水鏡閣2 2市場(chǎng)定位 孕 旅美畫家 李自健作品 |

11、水鏡閣|是一個(gè)藝術(shù)品藝術(shù)品，不是流水作業(yè)的產(chǎn)品 |水鏡閣|凝聚的是開發(fā)商的心血和心愿心愿 |水鏡閣|只為懂得欣賞欣賞她的人而準(zhǔn)備 |水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是 簡(jiǎn)單的生活品質(zhì)，而是一種心境心境 夢(mèng)，愿望的達(dá)成 融豐水鏡閣 核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀 2 2市場(chǎng)定位 人本位思想 心愿的達(dá)成 客群客群 同道中人同道中人 配套配套 最具針對(duì)性最具針對(duì)性 產(chǎn)品產(chǎn)品 最具前瞻性最具前瞻性 物業(yè)物業(yè) 最具人性化最具人性化 核心核心 價(jià)值價(jià)值 融豐水鏡閣 市場(chǎng)定位 “人文人文 和諧和諧 新生新生態(tài)態(tài)” | |融豐融豐水鏡閣水鏡閣| | 2 2市場(chǎng)定位 融豐水鏡閣 案名釋義 2 2市場(chǎng)定位 | |融豐融

12、豐水鏡閣水鏡閣| | 融豐 品牌樹立與品牌延續(xù) 水，道家思想中“上善若水，水利萬(wàn)物而不爭(zhēng).又 無(wú)堅(jiān)不摧”，正符合本項(xiàng)目人群低調(diào)、重視情操陶 冶的特征，所謂“大隱隱于市” 鏡，水也是一面鏡子，是對(duì)人內(nèi)心深處渴望的折射 水鏡，水鏡先生是三國(guó)孔明的老師司馬徽的號(hào)，也 是尊稱，“知人”也 閣 陛下、殿下、閣下，只有達(dá)官貴人方稱閣下， 閣較苑/庭/軒 更能體現(xiàn)尊貴 融豐水鏡閣 3 3產(chǎn)品價(jià)值論 產(chǎn)品策略 告別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命告別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命 融豐水鏡閣 3 3產(chǎn)品策略 水鏡閣水鏡閣 生命的價(jià)值生命的價(jià)值 不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是看風(fēng)景的心情不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是

13、看風(fēng)景的心情 融豐水鏡閣 規(guī)劃風(fēng)格戶型配比 園林景觀智能配套 專屬會(huì)所物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品附加 3 3產(chǎn)品策略 水鏡閣水鏡閣 生命的構(gòu)成生命的構(gòu)成 融豐水鏡閣 3 3產(chǎn)品策略 水鏡閣水鏡閣 生命的布局生命的布局 不可不談的40度 40度夾角 不可不用的深度 穹頂空間 下沉廣場(chǎng) b1 b2 融豐水鏡閣 現(xiàn)代風(fēng)格 簡(jiǎn)約板式 雙圍合* p立面 面磚 局部玻璃幕 p采光 短進(jìn)深 10.5-11米 p全一梯2戶 p客廳大露臺(tái) p底層 全躍帶私家花園 p頂層 全躍帶屋頂平臺(tái) 建筑設(shè)計(jì) 3 3產(chǎn)品策略 融豐水鏡閣 比例比例面積控制面積控制戶型戶型 35%35%90-9590-952 2房房 50%50%115-1

14、25115-1253 3房房 15%15%180-220180-220全躍全躍 平層全一衛(wèi)設(shè)計(jì) 3 3產(chǎn)品策略 戶型比例 （平方米） 總戶數(shù)約750套 融豐水鏡閣 面積瘦身 飄窗 3 3產(chǎn)品策略 先露臺(tái) 后封閉 融豐水鏡閣 3 3產(chǎn)品策略 電梯設(shè)計(jì) 專署性尊貴感 雙門電梯 融豐水鏡閣 p立體園林 p少量水景 p高株植物 p私家花園 p健身器材 * 3 3產(chǎn)品策略 園林景觀智能設(shè)施 智能ic卡 樓宇對(duì)講 閉路監(jiān)控 巡更系統(tǒng) 融豐水鏡閣 專屬會(huì)所 3 3產(chǎn)品策略 插花訓(xùn)練室廚藝培訓(xùn)室 中醫(yī)按摩室 茶藝棋牌室 技能培訓(xùn)健康保健 太極拳培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn) 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)陶冶情操 融豐水鏡閣 專屬會(huì)所 3 3產(chǎn)品策

15、略 dv視聽室 讀報(bào)室 推桿室 交誼舞中心 針對(duì)性 實(shí)用性 持續(xù)性* 摒棄：健身中心 游泳館 麻將室 幼兒園 干洗擴(kuò)印 社區(qū)超市 氧吧 融豐水鏡閣 物業(yè)管理 社區(qū)活動(dòng)的組織者 3 3產(chǎn)品策略 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的維護(hù)者 社區(qū)管理的執(zhí)行者 港式管理 人性化服務(wù) 專業(yè)化隊(duì)伍社區(qū)基金的運(yùn)營(yíng)者 職能： 融豐水鏡閣 產(chǎn)品附加 3 3產(chǎn)品策略 私家花園 大飄窗 屋頂花園 閣樓 露臺(tái) 融豐水鏡閣 3 3產(chǎn)品策略 其他 車位配比：規(guī)劃停車位 配比1：0.6 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房 提供菜單式裝修方案 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高檔物業(yè)進(jìn)駐 物業(yè)費(fèi)1.5元/ 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：云峰街、北四路2層商業(yè) 愛(ài)工街1層商業(yè) 面積分割為80平、150-300

16、平左右 健康基金：提供100萬(wàn)健康基金 地鐵商業(yè)：地下連接 便民并挖掘商業(yè)價(jià)值 融豐水鏡閣 4 4好酒勤吆喝 營(yíng)銷推廣策略 合理運(yùn)用營(yíng)銷手段，達(dá)到事半功倍的效果！ 融豐水鏡閣4 4好酒勤吆喝 事件營(yíng)銷事件營(yíng)銷+ +行業(yè)引導(dǎo)行業(yè)引導(dǎo)+ +老客戶口碑老客戶口碑 營(yíng)銷推廣策略 80年代文化主題系列活動(dòng) 健康服務(wù)快車 dv劇組社區(qū)系列展映 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交友平臺(tái) 以人文、和諧、 新生態(tài)為主題 實(shí)現(xiàn)快速銷售 項(xiàng)目形象包裝 新聞媒體及行業(yè)口碑滲透 老客戶引導(dǎo)銷售 融豐水鏡閣 價(jià)格策略 48004800元元 50005000元元52005200元元 50005000元元/ / 低開高走策略低開高走策略 前期入市階

17、段前期入市階段正式開盤階段正式開盤階段持續(xù)熱銷階段持續(xù)熱銷階段 階段增幅階段增幅200200元元/ / 4 4好酒勤吆喝 融豐水鏡閣 銷售計(jì)劃 保證物業(yè)前期介入 保證形象包裝及時(shí)到位 認(rèn)購(gòu)期開盤期持續(xù)期尾盤期 銷售率25%40%20%15% 4 4好酒勤吆喝 融豐水鏡閣 若 有 幸 合 作 ， 必 全 力 以 赴 ！若 有 幸 合 作 ， 必 全 力 以 赴 ！ 戴 德 梁 行 愿 與 發(fā) 展 商 共 享 成 果 ！戴 德 梁 行 愿 與 發(fā) 展 商 共 享 成 果 ！ 融豐水鏡閣 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplc

18、kyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilz