房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程技術(shù)管理

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程技術(shù)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程技術(shù)管理 王志宏 高級(jí)工程師 2001年12月 n完善的工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成 本控制的重要一環(huán),是工程質(zhì)量的重要保 證。 n一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要一支素質(zhì) 高超、技術(shù)全面、敬業(yè)守紀(jì)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、 忠于職守的工程師隊(duì)伍；需要一個(gè)科學(xué) 的可操作性的管理程序。 共同交流和探討的兩個(gè)問(wèn)題： n（一）資源配置 n（二）管理模式 （一）資源配置框架圖 公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì) 總工程師 副總工程師、副總建筑師、策劃總監(jiān) 部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 高級(jí)工程師 專(zhuān)業(yè)工程師 專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)職責(zé) n專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)是公司高級(jí)技術(shù)決策機(jī)構(gòu)， 向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)制定公司技術(shù)方

2、針、 技術(shù)發(fā)展規(guī)劃；決定重大質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 審定重大技術(shù)問(wèn)題；討論和審定技術(shù)人員 晉級(jí)、獎(jiǎng)勵(lì)。 專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)的工作范圍 n負(fù)責(zé)制定公司質(zhì)量、技術(shù)方針、技術(shù)發(fā)展規(guī)劃。 n決定重大項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 n審定重大技術(shù)問(wèn)題。 討論和審定專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員晉級(jí)、獎(jiǎng)勵(lì)。 每年對(duì)工程項(xiàng)目做出全面評(píng)估 總工程師職責(zé) n 總工程師對(duì)公司工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)全面責(zé)任。 n 副總工程師在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)分管的工程項(xiàng)目質(zhì)量、 技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 n負(fù)責(zé)公司質(zhì)量、技術(shù)體系運(yùn)作的日常全面工作。 n負(fù)責(zé)簽署公司質(zhì)量、技術(shù)文件。 n負(fù)責(zé)主持工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并簽署相關(guān)文件、資料。 n負(fù)責(zé)簽署工程項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)報(bào)告。 n負(fù)責(zé)主持重大

3、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙審查。 n擔(dān)任工程招標(biāo)組副組長(zhǎng)，組織工程招標(biāo)工作 工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé) n對(duì)部門(mén)的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 n負(fù)責(zé)部門(mén)的工程質(zhì)量、技術(shù)體系的日常工作。 n負(fù)責(zé)簽署部門(mén)的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 n負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決部門(mén)工作中的工程質(zhì)量、技術(shù)問(wèn)題，并 將重大工程質(zhì)量、技術(shù)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司總工程師等技 術(shù)領(lǐng)導(dǎo)。 n負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)書(shū)和合同中的專(zhuān)業(yè)技術(shù) 條款、項(xiàng)目管理計(jì)劃書(shū)和施工組織設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)變更 和工程變更、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收資料文件、單位工程竣 工驗(yàn)收資料文件、工程交付資料文件的審核 專(zhuān)業(yè)高級(jí)工程師、工程師職責(zé) n對(duì)分管的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 n負(fù)責(zé)編制工程

4、范圍內(nèi)本專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 n負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理工作中的質(zhì)量、技術(shù)問(wèn)題，并將重大質(zhì) 量、技術(shù)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人。 n負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)的圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)條款、說(shuō)明書(shū) 和質(zhì)量保證書(shū)中技術(shù)條款等的編制和審查工作；負(fù)責(zé)本 專(zhuān)業(yè)的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)文件的編制和審查。 n負(fù)責(zé)執(zhí)行公司關(guān)于質(zhì)量、技術(shù)管理的各項(xiàng)規(guī)定和制度， 確保工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和售后服務(wù)過(guò)程符合國(guó)家有關(guān) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 （二）管理模式 n第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 n第二節(jié)第二節(jié) 工程建設(shè)管理工程建設(shè)管理 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 n一、進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目：一、進(jìn)

5、行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目： 設(shè)計(jì)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 方案、初設(shè)、施工圖等各階段技術(shù)工作成果（圖紙、文件資料）。 招標(biāo)書(shū)、合同的專(zhuān)業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)附則、技術(shù)說(shuō)明和質(zhì)量條款。 工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書(shū)、施工組織設(shè)計(jì)。 重大設(shè)計(jì)變更、工程變更。 重大工程技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題處理意見(jiàn)、報(bào)告。 分部、分項(xiàng)工程項(xiàng)目的中間驗(yàn)收文件資料、申請(qǐng)報(bào)告、工作成果報(bào)告。 單位工程的竣工驗(yàn)收文件資料、申請(qǐng)報(bào)告、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程質(zhì)量保修協(xié)議書(shū)。 工程項(xiàng)目移交、交付文件資料。 重大技術(shù)課題報(bào)告、技術(shù)公關(guān)、技術(shù)改造論證報(bào)告。 工程技術(shù)人員的技術(shù)職務(wù)晉升、獎(jiǎng)勵(lì)。 工程項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)報(bào)告

6、。 新技術(shù)、新材料、新工藝使用報(bào)告。 售樓書(shū)中與工程相關(guān)的技術(shù)條款。 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 二、質(zhì)量、技術(shù)管理工作規(guī)定二、質(zhì)量、技術(shù)管理工作規(guī)定 1、凡是規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng) 目，必須經(jīng)過(guò)會(huì)簽、會(huì)審后方可進(jìn)入下一程序。 2、凡是方案、初設(shè)、施工圖、工程項(xiàng)目管理計(jì) 劃書(shū)、施工組織設(shè)計(jì)等重要質(zhì)量、技術(shù)文件以及 公司技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為需要的工作項(xiàng)目，由總工程師 （副總工程師、總建筑師）主持進(jìn)行會(huì)審。 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 三、會(huì)簽工作程序三、會(huì)簽工作程序 規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目 工程項(xiàng)目組審查 各部門(mén)會(huì)簽審查 正、副總工程

7、師、總建筑師審定 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 四、會(huì)審工作程序四、會(huì)審工作程序 規(guī)定會(huì)審工作項(xiàng)目 各責(zé)任部門(mén)會(huì)審 正、副總工程師、總建筑師主持會(huì)審 會(huì)審會(huì)議紀(jì)要 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 五、技術(shù)管理工作重點(diǎn)五、技術(shù)管理工作重點(diǎn) n設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、方案、初設(shè)、施工圖等階段工 作成果。 n招標(biāo)投標(biāo)階段：招標(biāo)書(shū)和合同的專(zhuān)業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施。 n工程實(shí)施階段：工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書(shū)、施工組織設(shè)計(jì)、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、工程 樣板房和裝修樣板房質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審定、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、項(xiàng)目驗(yàn)收大 綱；重大工程技術(shù)問(wèn)題處理；各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目

8、驗(yàn)收。 n工程竣工階段：竣工驗(yàn)收資料的審核復(fù)函；工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和竣工驗(yàn) 收?qǐng)?bào)告簽發(fā)；工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用證書(shū)；工程項(xiàng)目技術(shù)工作總結(jié)。 n工程保修階段：住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)、工程質(zhì)量保 修協(xié)議書(shū)的審核意見(jiàn)、工程項(xiàng)目遺留技術(shù)問(wèn)題備忘錄。 n技術(shù)管理：技術(shù)課題確定、重大技術(shù)攻關(guān)、技術(shù)改造論證、技術(shù)人員緊急、 獎(jiǎng)勵(lì)、技術(shù)工作論文。 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 n一、綜合提要 n二、圖紙審查 n三、工程管理計(jì)劃書(shū) n四、工程樣板房 n五、材料及設(shè)備采購(gòu) n六、工程預(yù)算與成本控制 n七、工程檔案管理 n八、施工合同管理 一、綜合提要 n工程報(bào)建：按當(dāng)?shù)卣蟀闯绦蛏陥?bào) n工程招標(biāo)：參照x

9、x公司工程招標(biāo)流程及招標(biāo) 小組組織結(jié)構(gòu)圖 n現(xiàn)場(chǎng)簽證：參照xx公司現(xiàn)場(chǎng)簽證流程辦理開(kāi) 工證及工期設(shè)定 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 工程招標(biāo)流程工程招標(biāo)流程 工程部項(xiàng)目工程部項(xiàng)目 主任主任 準(zhǔn)備招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo) 文件文件 總經(jīng)理批準(zhǔn)總經(jīng)理批準(zhǔn) 招標(biāo)書(shū)會(huì)簽招標(biāo)書(shū)會(huì)簽 工程部項(xiàng)目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)采工程部項(xiàng)目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)采 購(gòu)部經(jīng)理、分管總經(jīng)理確定投標(biāo)單位購(gòu)部經(jīng)理、分管總經(jīng)理確定投標(biāo)單位 評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo) 定標(biāo)定標(biāo) 定標(biāo)書(shū)定標(biāo)書(shū) 評(píng)標(biāo)預(yù)備書(shū)評(píng)標(biāo)預(yù)備書(shū) 簽發(fā)中標(biāo)通知簽發(fā)中標(biāo)通知 準(zhǔn)備中標(biāo)通知準(zhǔn)備中標(biāo)通知 開(kāi)標(biāo)開(kāi)標(biāo) 市交易中心投標(biāo)程序市交易中心投標(biāo)程序 發(fā)標(biāo)書(shū)、收標(biāo)書(shū)發(fā)標(biāo)書(shū)、收標(biāo)書(shū)工程部專(zhuān)業(yè)工程師工程部專(zhuān)業(yè)工程

10、師 發(fā)出發(fā)出 工程部專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)工程部專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng) 目主任、工程部經(jīng)理、目主任、工程部經(jīng)理、 預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng) 理理 招標(biāo)小組招標(biāo)小組 中標(biāo)書(shū)會(huì)簽中標(biāo)書(shū)會(huì)簽 定標(biāo)會(huì)簽定標(biāo)會(huì)簽 交易中心評(píng)標(biāo)交易中心評(píng)標(biāo)公司招標(biāo)小組公司招標(biāo)小組 項(xiàng)目主任整項(xiàng)目主任整 理開(kāi)標(biāo)、定理開(kāi)標(biāo)、定 標(biāo)會(huì)議紀(jì)要標(biāo)會(huì)議紀(jì)要 并準(zhǔn)備定標(biāo)并準(zhǔn)備定標(biāo) 書(shū)、中標(biāo)通書(shū)、中標(biāo)通 知書(shū)知書(shū) 預(yù)采部專(zhuān)業(yè)工程師預(yù)采部專(zhuān)業(yè)工程師 分管總經(jīng)理分管總經(jīng)理 招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖 公司招標(biāo)小組公司招標(biāo)小組 組長(zhǎng)組長(zhǎng) 審計(jì)監(jiān)督部門(mén)審計(jì)監(jiān)督部門(mén) 工程監(jiān)理公司工程監(jiān)理公司 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)公司 專(zhuān)業(yè)工程

11、師專(zhuān)業(yè)工程師 預(yù)采部經(jīng)理預(yù)采部經(jīng)理 工程部項(xiàng)目主任工程部項(xiàng)目主任 工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理 分管總經(jīng)理分管總經(jīng)理/總工程師總工程師副組長(zhǎng)副組長(zhǎng) 組員組員 工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽批流程工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽批流程 不涉及平面不涉及平面 功能改變外功能改變外 立面改變裝立面改變裝 修檔次改變修檔次改變 的變更的變更 施工單施工單 位項(xiàng)目位項(xiàng)目 組監(jiān)理組監(jiān)理 公司提公司提 出出 項(xiàng)目主任確定項(xiàng)目主任確定 設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)院 設(shè)計(jì)修改通知單設(shè)計(jì)修改通知單 工程部簽收工程部簽收 專(zhuān)業(yè)工程師專(zhuān)業(yè)工程師項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理 工程造價(jià)審核單工程造價(jià)審核單 監(jiān)理公司簽收監(jiān)理公司簽收 施工單位簽收施工單位簽收 變更工程預(yù)算書(shū)變更工

12、程預(yù)算書(shū) 總經(jīng)理簽字總經(jīng)理簽字 平面功能改變外平面功能改變外 立面改變裝修檔立面改變裝修檔 次改變次改變 策劃中心簽收認(rèn)可策劃中心簽收認(rèn)可 工程部經(jīng)理審核工程部經(jīng)理審核 策劃中心出方案策劃中心出方案 監(jiān)理公司審核監(jiān)理公司審核 專(zhuān)用工程師、項(xiàng)目主任、專(zhuān)用工程師、項(xiàng)目主任、 工程部經(jīng)理、預(yù)算工程工程部經(jīng)理、預(yù)算工程 師、預(yù)采部經(jīng)理、分管師、預(yù)采部經(jīng)理、分管 總經(jīng)理會(huì)簽總經(jīng)理會(huì)簽 月審月結(jié)材料月審月結(jié)材料 辦理開(kāi)工證應(yīng)提交下列資料辦理開(kāi)工證應(yīng)提交下列資料（以深圳為例）（以深圳為例） n 建設(shè)規(guī)劃許可證 n 施工合同 n 白蟻防治合同 n 一條龍服務(wù)登記核準(zhǔn)表 n 反腐保廉敬業(yè)守法合約 n 施工單位的

13、項(xiàng)目經(jīng)理任命書(shū)及資質(zhì)證 n 場(chǎng)地情況調(diào)查表 n 辦理好質(zhì)監(jiān)委托和安監(jiān)委托； n 辦好場(chǎng)地情況調(diào)查表； n 臨時(shí)用水、用電已經(jīng)接通； n 場(chǎng)地放線經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師和公司地政部的確認(rèn)； n 場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路暢通； n 各種地下障礙物已經(jīng)清除； n 監(jiān)理工程師簽發(fā)的開(kāi)工令。 工期設(shè)定原則 n1 1、 在保證質(zhì)量的前提下，科學(xué)地制定合理的施工工期，工期的制 定應(yīng)考慮以下幾方面的因素： 1.1 設(shè)計(jì)進(jìn)度及圖紙?zhí)峤蝗掌?1.2 行業(yè)較先進(jìn)和科學(xué)的施工工期 1.3 施工期間的氣象條件預(yù)測(cè) 1.4 參考公司向客戶(hù)承諾的交樓入伙日期和會(huì)計(jì)年度結(jié)轉(zhuǎn)日期。 n2、 工期的制定：工期制定時(shí)，不僅要制定總工期，而且要制

14、定階段 性工期。包括地下室、主體、拆外架和竣工驗(yàn)收等階段時(shí)間，對(duì)有 特殊要求需提前交付的單位工程（如會(huì)所、環(huán)境等）要特別說(shuō)明。 n 3、總工期的制定：制定總工期要有相對(duì)的先進(jìn)性和科學(xué)性。一般 主體工程不能少于7天一層（拆模時(shí)間不得少于10天）；地下室工程 單層一般為60天左右，兩層一般為90天左右。13-18層的高層住宅 總工期（包總平和驗(yàn)收）不超過(guò)360天。 二、圖紙審查 n施工圖紙經(jīng)策劃中心收集并經(jīng)審閱認(rèn)為已達(dá)到 設(shè)計(jì)深度后移交給工程部專(zhuān)人簽收。 n工程部項(xiàng)目主任安排相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師分專(zhuān)業(yè)審 查圖紙。 n專(zhuān)業(yè)審查圖紙內(nèi)容：總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排 水、暖通、電氣、人防、燃?xì)?、環(huán)境等各專(zhuān)業(yè)。 第

15、二節(jié) 工程建設(shè)管理 1、審查圖紙要素 1.1紅線關(guān)系和設(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合國(guó)土局批復(fù)的設(shè)計(jì)要 1.2是否符合國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范和技術(shù)要求。 1.3重點(diǎn)審查施工圖的軸線、標(biāo)高、各專(zhuān)業(yè)相互關(guān)系。 1.4是否符合本公司制定的“專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理體系”和“產(chǎn)品 設(shè)計(jì)指引”的要求 1.5地基處理、基坑開(kāi)挖和支護(hù)、基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系的合 理性、先進(jìn)性和可行性。 1.6給排水、暖通、電氣、燃?xì)獾牟牧虾团浼x用是否符合 技術(shù)要求。 1.7各種管線綜合有沒(méi)有錯(cuò)、漏、碰現(xiàn)象。 1.8是否采用了防止質(zhì)量通病的技術(shù)措施。 1.9先進(jìn)材料、先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備技術(shù)的可靠性和可實(shí)施 性。 2、圖紙審查會(huì) 總工程師及時(shí)召開(kāi)有設(shè)計(jì)院、策劃設(shè)計(jì)

16、中心、工管理中心 監(jiān)理公司各專(zhuān)業(yè)工程師召開(kāi)的圖紙審查會(huì)。 2.1分專(zhuān)業(yè)會(huì)審圖紙，各專(zhuān)業(yè)會(huì)審記錄由工程中心專(zhuān)業(yè)工程 師完成，并匯總工程師處。 2.2 圖紙會(huì)審總紀(jì)要由工程部項(xiàng)目主任完成。 2.3會(huì)審結(jié)論由總工程師總結(jié)，需要設(shè)計(jì)院解釋和改圖時(shí)由 公司正式發(fā)文、限時(shí)由設(shè)計(jì)院完成。 圖紙會(huì)審時(shí)間一般應(yīng)在工程中心收到全部圖紙后510個(gè) 工作日內(nèi)完成。 三、工程管理計(jì)劃書(shū) n為保證建設(shè)項(xiàng)目有序地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)， 明確項(xiàng)目組的工作內(nèi)容，凡新開(kāi)工項(xiàng) 目必須編制“項(xiàng)目管理計(jì)劃書(shū)”。 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 1、項(xiàng)目管理計(jì)劃書(shū)包括如下內(nèi)容： n 工程概況 n 管理組織結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目組成員名單 n 項(xiàng)目基本資料 n 項(xiàng)目投

17、資規(guī)模及概算投資分配 n 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段進(jìn)度控制計(jì)劃 n 項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)度控制計(jì)劃 n 投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制目標(biāo)及保證措施 2、項(xiàng)目組構(gòu)成形式 工程管理部工程管理部 施工施工a 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) b 項(xiàng)目管理小組項(xiàng)目管理小組遠(yuǎn)外層組織遠(yuǎn)外層組織 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) a 監(jiān)理公司監(jiān)理公司 施工施工b 規(guī)劃、國(guó)土 消防、人防 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān) 環(huán)保、燃?xì)?技術(shù)監(jiān)督局 3、項(xiàng)目組的管理職能 n計(jì)劃職能 n組織職能 n協(xié)調(diào)職能 n決策職能 n控制職能 4、項(xiàng)目組在項(xiàng)目管理中的工作內(nèi)容 n 立項(xiàng)決策階段的管理 n 監(jiān)理業(yè)務(wù)的管理 n 參與招標(biāo)與合同管理 n 施工管理 n 竣工驗(yàn)收與保修階段的管理 n 項(xiàng)目文檔管理 n 項(xiàng)目信

18、息、統(tǒng)計(jì)等 5、項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度計(jì)劃 n 方案招標(biāo)、方案評(píng)審、方案報(bào)批（規(guī)劃、消防、人防） n 設(shè)計(jì)委托、設(shè)計(jì)審查、設(shè)計(jì)報(bào)建 n 監(jiān)理委托 n 施工招標(biāo)（基礎(chǔ)、主體、消防、燃?xì)?、電梯等?n 竣工驗(yàn)收（初驗(yàn)、核驗(yàn)、總驗(yàn)） n 施工各階段進(jìn)度控制目標(biāo) n 施工進(jìn)度計(jì)劃（制表） 項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度計(jì)劃，要分階段編 制，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)補(bǔ)充和修正。 在工程發(fā)包以后，施工進(jìn)度計(jì)劃要包括總 包工程進(jìn)度計(jì)劃和各分包工程進(jìn)度計(jì)劃， 要列明項(xiàng)目工程量清單，主要設(shè)備材料清 單和主材進(jìn)場(chǎng)清單計(jì)劃。 四、工程樣板房 為提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確定統(tǒng)一的工程做法、確定材料和產(chǎn)品， 凡新開(kāi)工項(xiàng)目須實(shí)行工程樣板房制度。 n

19、1、樣板房的施工時(shí)間：在主體工程未封頂、砌體工程尚未 開(kāi)始之前，應(yīng)在較低的樓層施工樣板房； n2、樣板房的建造標(biāo)準(zhǔn)：按交樓標(biāo)準(zhǔn)提前將工程樣板房施工 完成，包括室內(nèi)裝修和水電設(shè)備的安裝到位； n3、樣板房的驗(yàn)收：樣板房完成以后，由公司總工召集銷(xiāo)售 （或租賃）、策劃、工程、預(yù)算等有關(guān)人員、并會(huì)同設(shè)計(jì)、 施工、監(jiān)理人員，共同對(duì)樣板房進(jìn)行驗(yàn)收。重點(diǎn)是管線位置、 門(mén)窗質(zhì)量及開(kāi)啟、地面高低差、墻、梁、柱的關(guān)系、開(kāi)關(guān)插 座預(yù)留洞等位置、裝修材料、水電產(chǎn)品的品牌等方面進(jìn)行驗(yàn) 收和確認(rèn)； n4、經(jīng)過(guò)驗(yàn)收后的做法和標(biāo)準(zhǔn)，依照樣板房驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要作 為大面積施工的指導(dǎo)依據(jù)。 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 五、材料及設(shè)備采購(gòu)

20、n1、 嚴(yán)格按照申購(gòu)設(shè)備及材料的規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地、品質(zhì)等技 術(shù)要求進(jìn)行采購(gòu)。 n2、 經(jīng)常使用的設(shè)備及材料的技術(shù)質(zhì)量要點(diǎn)應(yīng)注意分析、積累、 整理，如電梯、空調(diào)、裝飾材料（如墻地面磚、內(nèi)墻材料、門(mén) 窗材料等），并在采購(gòu)中嚴(yán)格把關(guān)。 n3、 任何采購(gòu)均須貨比三家，優(yōu)先采用名牌產(chǎn)品，成熟產(chǎn)品。 n4、 對(duì)新材料、新設(shè)備要積極、主動(dòng)、學(xué)習(xí)和了解，經(jīng)過(guò)認(rèn)真 考察，慎重選用。 n5、 建立并不斷完善材料、設(shè)備信息庫(kù)。特別是新材料、新設(shè) 備的資料收集，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確。 n6、 按季或月度向公司相關(guān)部門(mén)發(fā)布材料設(shè)備信息。尤其是新 材料、新設(shè)備的信息。 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 六、工程預(yù)算與成本控制 1 1、成本預(yù)

21、測(cè)是成本控制的重要環(huán)節(jié)：、成本預(yù)測(cè)是成本控制的重要環(huán)節(jié)： n1.1針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，參照深圳市發(fā)布的各類(lèi)建筑物當(dāng)時(shí)的 成本統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、公司已開(kāi)發(fā)的類(lèi)似項(xiàng)目的成本情況，進(jìn)行成 本測(cè)算。 n1.2成本測(cè)算應(yīng)分項(xiàng)進(jìn)行，主要應(yīng)包括前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、 建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、總平環(huán)境、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅負(fù)、財(cái)務(wù)費(fèi) 用、管理費(fèi)用等，在以上基礎(chǔ)上再細(xì)分。 n1.3在形式上列明單方造價(jià)及總價(jià)。 n1.4成本估算特別應(yīng)注意項(xiàng)目的本身特點(diǎn)，如層高、結(jié)構(gòu)形式、 有無(wú)地下室、建筑物高度、裝修水準(zhǔn)、地基基礎(chǔ)處理方式等 等。 n1.5成本估算精度必須在15%范圍以?xún)?nèi)。 n1.6在設(shè)計(jì)階段根據(jù)設(shè)計(jì)的調(diào)整，對(duì)成本進(jìn)行調(diào)整。 第二節(jié) 工

22、程建設(shè)管理 2、預(yù)決算工作是成本控制的更重要的環(huán)節(jié) n2.1結(jié)算依據(jù)的審核：審核合同、招投標(biāo)文件、 施工（竣工）圖、各類(lèi)簽證是否真實(shí)，各類(lèi)規(guī) 定是否有效，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確理解。 n2.2施工圖預(yù)算的審核是根據(jù)施工圖及各項(xiàng)規(guī) 定、綜合價(jià)格或定額對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面審核。結(jié) 算的審核則需根據(jù)合同的規(guī)定，分情況按竣工 資料進(jìn)行審核，一般來(lái)說(shuō)結(jié)算審核的重點(diǎn)在設(shè) 計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的造價(jià)變更上。 六、工程預(yù)算與成本控制 審核重點(diǎn) n所有的鋼筋混凝土項(xiàng)目。 n裝修環(huán)境工程，尤其是以大面積的地面工 程，墻 面工程，吊頂天棚工程。 n門(mén)窗工程。 n土方工程。 n水電工程的設(shè)備。 n材料的消耗量及損耗量。 基價(jià)的審核

23、 n審核是否準(zhǔn)確套用定額（結(jié)算價(jià)）的項(xiàng)目。 n定額（綜合價(jià)）項(xiàng)目中已綜合的內(nèi)容是否重復(fù)計(jì)算。 n項(xiàng)目換算是否正確。 n對(duì)材料價(jià)格，在建立造價(jià)信息庫(kù)的基礎(chǔ)上，定期跟蹤市 場(chǎng)的價(jià)格變化，對(duì)比深圳市、廣東省發(fā)布的信息價(jià)，確 定材料的審核價(jià)，尤其要注意材料的可比性。 n對(duì)于招投標(biāo)書(shū)或合同中暫定的材料或材料價(jià)格，在施工 過(guò)程中通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，確定樣品，競(jìng)價(jià)、談判等程序確 定審核價(jià)格，該價(jià)格參與取費(fèi)，但一般不再下浮。 費(fèi)率與取費(fèi)基礎(chǔ)的審核： n各種費(fèi)用及工程類(lèi)別，包括設(shè)計(jì)費(fèi)都必須 按有效的文件規(guī)定的費(fèi)率進(jìn)行審核。 n要堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的原則。 n對(duì)預(yù)算的下浮率要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)情況（招投標(biāo)）進(jìn)行確

24、定，特別要注 意下浮前預(yù)算造價(jià)的水平，要注意積累招 投標(biāo)時(shí)投標(biāo)的優(yōu)惠水平的資料。 設(shè)計(jì)變更的審核： n 審核變更手續(xù)是否合理、合規(guī)。 n 審核設(shè)計(jì)變更及其數(shù)量的真實(shí)性。包括 審核設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容是進(jìn)一步明確原設(shè)計(jì) 而是真正有變更；設(shè)計(jì)變更調(diào)整后，原設(shè) 計(jì)內(nèi)容是否調(diào)整，設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容和合同 招投標(biāo)的內(nèi)容有無(wú)重復(fù)。 七、工程檔案管理 1、歸檔范圍： n綜合文件材料（略） n計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件 n圖紙資料 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件 n建筑設(shè)計(jì)總平面圖計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù) n建筑總平面及設(shè)計(jì)總說(shuō)明竣工圖圖形數(shù)據(jù) n建筑各層平面圖竣工圖圖形數(shù)據(jù) n建筑各立面竣工圖圖形數(shù)據(jù) n建筑各主剖面竣工圖圖

25、形數(shù)據(jù) n水、電、空調(diào)、通訊、消防系統(tǒng)竣工圖圖 形數(shù)據(jù) n室外道路及管線平面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 圖紙資料 n工程施工圖紙（全套） n工程竣工資料及圖紙（全套） 2、歸檔要求 n2.1 凡屬于歸檔范圍內(nèi)資料應(yīng)齊全、完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)， 并應(yīng)及時(shí)歸檔。 n2.2 綜合文件材料的原件嚴(yán)禁折疊，以方便制作數(shù)據(jù)文 件。 n2.3 屬于進(jìn)市（區(qū)）城建檔案館的工程竣工檔案，要求 做到一式三套，原件交市（區(qū)）城建檔案館，其它兩套 分別交予建設(shè)和使用單位。 n2.4 工程建設(shè)綜合文件材料由建設(shè)單位主理、工程監(jiān)理 文件材料由監(jiān)理單位主理、工程施工文件材料由施工單 位主理，整理好的工程竣工檔案由建設(shè)單位匯總、審核 和自行驗(yàn)收，并向市（區(qū)）城建檔案館報(bào)驗(yàn)收，取得 深圳市建設(shè)工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可證。 七、工程檔案管理 八、施工合同管理 第二節(jié) 工程建設(shè)管理 1、招標(biāo)文件的組成 n工程地址和現(xiàn)場(chǎng)條件 n工程概要 n工程承包方式和計(jì)價(jià)依據(jù) n工期和保修期要求 n質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求 n工程款支付方式 n投標(biāo)保證金額度 n履約保函及工程質(zhì)量擔(dān)保說(shuō)明 n投標(biāo)書(shū)的編制要求 n開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、