地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價制度

1、企業(yè)管理制度系列 Enterprise Management System 管理制度 內(nèi)部控制 制度 企業(yè)必備管理制度模板 地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價制度 第一章總則 第一條 為實現(xiàn)規(guī)范化管理，提高項目投資決策的科學(xué)性，確保地 產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟(jì)上的可行性，特制訂本條例。 第二條本條例適用于XX集團(tuán)公司及所屬各分（子）公司地產(chǎn)投 資項目財務(wù)評價工作。 第二章財務(wù)指標(biāo)分析 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī) 模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金 來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 （一）靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來 計

2、算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此數(shù)值與同等風(fēng)險水平下 的正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟(jì)合理性。 靜態(tài)法的評價指標(biāo)有投資收益率和靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。 （二）動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般可以以下列指標(biāo)進(jìn)行： 1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或 按項目風(fēng)險水平設(shè)定的折現(xiàn)率ic ,將項目經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的 動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為F NP店0項目可行;FNPV0項目不可行。 2、財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計

3、等于零時的折現(xiàn)率， 是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 判別 標(biāo)準(zhǔn)為：FIRRic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR ic 項目不可行 ;ic 指資金成本， 一般情況下可以銀行貸款利率代替。 3、財務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR) 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值， 其值越大表 明項目投資效益越好。 4、動態(tài)投資回收期 (Pt) 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期， 可直接從財務(wù)現(xiàn) 金流量表求得。 本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。 第四條 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，存在 一定程度的不確定性， 為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn) 行不確定

4、性分析， 以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險， 以論證開發(fā)項目在經(jīng) 濟(jì)上的可靠性。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、 敏感性分析和概率 分析。 (一)盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(BED)分析項目成本與收益 的平衡關(guān)系。 當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的 收入與支出相平衡， 此時方案既不盈利也不虧本， 此臨界值即為盈虧 平衡點。 （二）敏感性分析是通過分析、 預(yù)測項目主要因素 （ 如成本、價格、 銷售周期等因素 ） 發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感 因素和極限變化幅度。 （三）概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和 風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)的可能影響。 一般是計算項目

5、凈值的期望值 及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率， 累計概率越大， 說明項目承擔(dān) 的風(fēng)險越小。 第三章 可行性研究 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研 究報告， 其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 規(guī)模較大且 要求研究深度相對較深的項目， 可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項目可行性 研究任務(wù) ;規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖?，由房地產(chǎn)公司自行組織 可行性研究。 第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程 師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工 作。 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印 章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究

6、人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí) 筆人姓名。 第八條 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審， 研究報告必須上報集團(tuán)公司，并由其主持論證審批。 第九條 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見， 不論實施與否， 都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?第十條 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，與其有關(guān)的經(jīng) 營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密， 凡因泄露損害公司利益者， 視為 違紀(jì)行為。 第十一條 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員 進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對 照市場實際， 從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)， 以不斷提高可行性研究的科 學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。

7、第四章 附則 第十二條 本條例由集團(tuán)公司總裁核準(zhǔn)后實施，修改時亦同。 第十三條 本條例解釋權(quán)、監(jiān)督執(zhí)行權(quán)歸財務(wù)部。 第十四條 本條例自頒布之日起正式執(zhí)行，前期相關(guān)規(guī)定自行廢 止。 附錄：財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式 （一）靜態(tài)評價指標(biāo) 1、投資收益率 （R） 投資收益率（R）二凈收益額+項目投資總額X 100% -1+ 上年 2、靜態(tài)投資回收期 (Pt) 投資回收期 (Pt)= 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 累計凈現(xiàn)金流量的絕對值寧當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 ( 二 ) 動態(tài)評價指標(biāo) 1、財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) FNPV迅(CI-C0)t(1+ic)-t 式中：1)CI-現(xiàn)金流入量CO-現(xiàn)金流出量 2) (CI-C0)t- 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3) ic- 基準(zhǔn)收益率 4) n- 計算期 2、財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 刀(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0 式中符號代表意義同上式。 3、財務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR) FPVR=FNPVI