地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)制度

1、企業(yè)管理制度系列 Enterprise Management System 管理制度 內(nèi)部控制 制度 企業(yè)必備管理制度模板 地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)制度 第一章總則 第一條 為實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，確保地 產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性，特制訂本條例。 第二條本條例適用于XX集團(tuán)公司及所屬各分（子）公司地產(chǎn)投 資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。 第二章財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。對(duì)規(guī) 模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金 來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 （一）靜態(tài)法是通過(guò)投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來(lái) 計(jì)

2、算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此數(shù)值與同等風(fēng)險(xiǎn)水平下 的正?；貓?bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。 靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有投資收益率和靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。 （二）動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般可以以下列指標(biāo)進(jìn)行： 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或 按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)定的折現(xiàn)率ic ,將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為F NP店0項(xiàng)目可行;FNPV0項(xiàng)目不可行。 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)

3、等于零時(shí)的折現(xiàn)率， 是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 判別 標(biāo)準(zhǔn)為：FIRRic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行；FIRR ic 項(xiàng)目不可行 ;ic 指資金成本， 一般情況下可以銀行貸款利率代替。 3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值， 其值越大表 明項(xiàng)目投資效益越好。 4、動(dòng)態(tài)投資回收期 (Pt) 動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期， 可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn) 金流量表求得。 本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見(jiàn)附錄。 第四條 項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，存在 一定程度的不確定性， 為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn) 行不確定

4、性分析， 以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)， 以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng) 濟(jì)上的可靠性。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、 敏感性分析和概率 分析。 (一)盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)(BED)分析項(xiàng)目成本與收益 的平衡關(guān)系。 當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的 收入與支出相平衡， 此時(shí)方案既不盈利也不虧本， 此臨界值即為盈虧 平衡點(diǎn)。 （二）敏感性分析是通過(guò)分析、 預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素 （ 如成本、價(jià)格、 銷售周期等因素 ） 發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感 因素和極限變化幅度。 （三）概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和 風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的可能影響。 一般是計(jì)算項(xiàng)目

5、凈值的期望值 及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率， 累計(jì)概率越大， 說(shuō)明項(xiàng)目承擔(dān) 的風(fēng)險(xiǎn)越小。 第三章 可行性研究 第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研 究報(bào)告， 其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 規(guī)模較大且 要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目， 可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性 研究任務(wù) ;規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織 可行性研究。 第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程 師總體負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組，開(kāi)展工 作。 第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁(yè)應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)公司印 章，主扉頁(yè)應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究

6、人員姓名，末頁(yè)應(yīng)署報(bào)告執(zhí) 筆人姓名。 第八條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審， 研究報(bào)告必須上報(bào)集團(tuán)公司，并由其主持論證審批。 第九條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見(jiàn)， 不論實(shí)施與否， 都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?第十條 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，與其有關(guān)的經(jīng) 營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密， 凡因泄露損害公司利益者， 視為 違紀(jì)行為。 第十一條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員 進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等，對(duì) 照市場(chǎng)實(shí)際， 從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 以不斷提高可行性研究的科 學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。

7、第四章 附則 第十二條 本條例由集團(tuán)公司總裁核準(zhǔn)后實(shí)施，修改時(shí)亦同。 第十三條 本條例解釋權(quán)、監(jiān)督執(zhí)行權(quán)歸財(cái)務(wù)部。 第十四條 本條例自頒布之日起正式執(zhí)行，前期相關(guān)規(guī)定自行廢 止。 附錄：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式 （一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1、投資收益率 （R） 投資收益率（R）二凈收益額+項(xiàng)目投資總額X 100% -1+ 上年 2、靜態(tài)投資回收期 (Pt) 投資回收期 (Pt)= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值寧當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 ( 二 ) 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) FNPV迅(CI-C0)t(1+ic)-t 式中：1)CI-現(xiàn)金流入量CO-現(xiàn)金流出量 2) (CI-C0)t- 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3) ic- 基準(zhǔn)收益率 4) n- 計(jì)算期 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 刀(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0 式中符號(hào)代表意義同上式。 3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR) FPVR=FNPVI