房地產(chǎn)關鍵流程設計報告

1、 2 q 項目進展綜述項目進展綜述 q 內部管理診斷內部管理診斷 q 組織與管控模式初步設計組織與管控模式初步設計 q 關鍵業(yè)務流程設計關鍵業(yè)務流程設計 q 流程總體框架流程總體框架 q 關鍵流程圖關鍵流程圖 q 下一步行動計劃下一步行動計劃 3 美世針對高新房地產(chǎn)流程設計整體原則定位美世針對高新房地產(chǎn)流程設計整體原則定位 關鍵運營活動每一步有章可循，責權清晰關鍵運營活動每一步有章可循，責權清晰 結合公司組織結構和人力資源現(xiàn)狀結合公司組織結構和人力資源現(xiàn)狀 在業(yè)務全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的需求在業(yè)務全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的需求 并立即作出反應并立即作出反應

2、 優(yōu)化信息通路并建立適當?shù)谋O(jiān)控機制優(yōu)化信息通路并建立適當?shù)谋O(jiān)控機制 打破部門設置屏障，以開發(fā)項目為中心，建立一定授權體系，打破部門設置屏障，以開發(fā)項目為中心，建立一定授權體系， 建立團隊來組織流程建立團隊來組織流程 4 流程設計目標流程設計目標 各部門在調整后的組織職能框架下能迅速開展工作各部門在調整后的組織職能框架下能迅速開展工作 充分考慮公司信息化的接口充分考慮公司信息化的接口 在業(yè)務開發(fā)全程貫穿客戶的需求在業(yè)務開發(fā)全程貫穿客戶的需求 強化職能部門在前期決策的作用強化職能部門在前期決策的作用 有效銜接規(guī)劃設計和施工圖設計有效銜接規(guī)劃設計和施工圖設計 強化成本管理體系強化成本管理體系 有效的

3、管理監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)有效的管理監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié) 強化客戶服務中心的作用，規(guī)范其重要作業(yè)流程強化客戶服務中心的作用，規(guī)范其重要作業(yè)流程 5 美世為整個流程所確立的整體框架美世為整個流程所確立的整體框架 項目立項主體結構開工 開盤銷售竣工入伙 項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程施工管理階段入伙管理階段 拓 展 營 銷 設 計 工 程 成 本 項目策劃及產(chǎn)品、市 場、客戶定位 初步定位 營銷策劃、項目推廣策劃、項目前期推廣、銷售前期準備 銷售事務管理 入伙事務管理 初步定位 測算 規(guī)劃要點/規(guī)劃 草案 方案 設計 擴初 設計 施工圖 設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 設計配合、招

4、標配合、施工準備及樁 基工程施工 主體結構施工至具備銷售條 件 工程施工至竣 工驗收 銷售及入伙配合 估算預算、標底及招投標、合同 進度款、工程變更、 招標采購 結算 概念設計 項目拓展及論證流程項目拓展及論證流程 產(chǎn)品定位策劃流程產(chǎn)品定位策劃流程營銷承包商選擇控制流程營銷承包商選擇控制流程 售前管理流程售前管理流程 銷售過程管理流程銷售過程管理流程 設計前期管理流程設計前期管理流程 方案設計管理流程方案設計管理流程施工圖設計管理流程施工圖設計管理流程 設計承包商選擇控制流程設計承包商選擇控制流程 設計變更管理流程設計變更管理流程 施工供應商選擇控制流程施工供應商選擇控制流程 招投標管理流程招

5、投標管理流程 議標、直接委托管理流程議標、直接委托管理流程 合同管理流程合同管理流程 材料設備供應商選擇控制流程材料設備供應商選擇控制流程 材料設備管理流程材料設備管理流程 工程簽證管理流程工程簽證管理流程 成本管理流程成本管理流程 工程施工管理流程工程施工管理流程 工程質量管理流程工程質量管理流程 工程進度管理流程工程進度管理流程 工程付款管理流程工程付款管理流程 客戶投訴管理流程客戶投訴管理流程 6 流程設計流程設計- -核心流程清單核心流程清單 結合到房地產(chǎn)價值鏈和公司在價值鏈上的薄弱環(huán)節(jié)，我們設計了公司的核心結合到房地產(chǎn)價值鏈和公司在價值鏈上的薄弱環(huán)節(jié)，我們設計了公司的核心 業(yè)務流程。

6、業(yè)務流程。 類別編號流程名稱主協(xié)調部門 項目前期 論證和策劃 1項目拓展及論證流程項目策劃部 2產(chǎn)品定位策劃流程項目策劃部 規(guī)劃設計管理 3設計承包商選擇控制流程項目策劃部 4設計前期管理流程項目策劃部 5方案設計管理流程項目策劃部 6施工圖設計管理流程項目策劃部 7設計變更管理流程項目策劃部 7 流程設計流程設計- -核心流程清單核心流程清單 類別編號流程名稱主協(xié)調部門 工程管理和 材料設備管理 8工程施工管理流程項目管理部/項目公司 9工程質量管理流程項目管理部/項目公司 10工程進度管理流程項目管理部/項目公司 11施工承包商選擇控制程序項目管理部/成本部 12工程簽證管理流程 項目管理

7、部/ 項目公司/成 本部 13材料設備供應商選擇控制流程項目管理部/成本部 14材料設備管理流程項目公司/成不 成本管理 15成本管理流程成本管理部 16招投標管理流程成本管理部 17議標、直接委托管理流程成本管理部 18合同管理流程成本管理部 19工程付款管理流程成本管理部 8 流程設計流程設計- -核心流程清單核心流程清單 類別編號流程名稱主協(xié)調部門 營銷管理 20營銷承包商選擇控制流程營銷分公司 21售前管理流程營銷分公司 22銷售過程管理流程營銷分公司 23客戶投訴管理流程項目管理部 支持管理流程24計劃管理企管部 9 q 項目進展綜述項目進展綜述 q 內部管理診斷內部管理診斷 q 組

8、織與管控模式初步設計組織與管控模式初步設計 q 關鍵業(yè)務流程設計關鍵業(yè)務流程設計 q 流程總體框架流程總體框架 q 關鍵流程圖關鍵流程圖 q 下一步行動計劃下一步行動計劃 10 項目投資決策流程項目投資決策流程 高科集團高科集團財務部財務部 成本管成本管 理部理部 項目策劃項目策劃 部部 總經(jīng)理總經(jīng)理 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 委員會委員會 項目管理項目管理 部部 討論決策 基礎研究 銷售分銷售分 公司公司 物業(yè)分公物業(yè)分公 司司 收集鑒別土地信息 商務談判 組織預可研提供初步專業(yè)意見 討論決策 組織可研提供專業(yè)意見 評審 評審 獲得土地 編寫可研報告 土地資料歸檔y y y n n n y n 11

9、 項目投資決策流程說明文件項目投資決策流程說明文件 流程名稱流程名稱項目投資決策流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于項目投資決策過程所涉及的各項目工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范投資決策過程，特別是各部門在該過程中的職責 流程所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 信息的及時性和準確性：各個涉及信息收集的部門要保證所收集信息的及時性和準確性，為投資機會 的尋找提供依據(jù)，特別是來自客戶方面的信息； 項目投資決策的科學性：對投資項目機會的把握，要充分論證、科學決策，不能匆促上馬； 項目投資決策的及時性：準確抓住市場機會，不能議而不決，拖延時間，

10、誤失良機。 12 產(chǎn)品策劃管理流程產(chǎn)品策劃管理流程 策劃策劃/ /設計公設計公 司司 項目策劃項目策劃 部部 總經(jīng)理總經(jīng)理 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 委員會委員會 評審 委托策劃公司 y n 周邊市場 初步調研 編寫項目 策劃建議書 提供市場 調研資料 確定策劃思路 編寫策劃報告 評審 確定產(chǎn)品 策劃報告 y n 規(guī)劃設計 13 產(chǎn)品策劃管理流程說明文件產(chǎn)品策劃管理流程說明文件 流程名稱流程名稱產(chǎn)品策劃管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于項目確定后的產(chǎn)品策劃過程所涉及的各項目工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范產(chǎn)品策劃管理過程，特別是各部門在該過程中的職

11、責 流程所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 市場調研的準確性 產(chǎn)品策劃的科學性 14 設計供方管理流程設計供方管理流程 項目策劃部項目策劃部成本管理部成本管理部項目管理部項目管理部總經(jīng)理總經(jīng)理 設計供方招標 形成評價結論 履約管理 編制設計合格供 方名單 合格供方名單 履約評估 連續(xù)兩次試用合 格 批準 y n y n 15 設計供方管理流程說明文件設計供方管理流程說明文件 流程名稱流程名稱設計供方管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于設計供方管理過程所涉及的各項目工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范設計供方管理過程 流程所有者流程所有者

12、項目策劃部 控制重點控制重點 設計供方資質審查：對設計單位進行資格審查，保證具有設計資質的單位擔任設計工作； 設計供方招標的公正性：招標的目的是招聘到有信譽和資質的規(guī)劃設計單位承擔規(guī)劃設計任務，在招 標過程中，要保持公正性，杜絕舞弊行為； 設計供方履約評價：對設計單位依據(jù)合同進行項目設計履約能力評估，保證設計供方的質量； 16 設計前期管理流程設計前期管理流程 項目策劃部項目策劃部設計單位設計單位副總經(jīng)理副總經(jīng)理 收集項目資料 整理設計修改建 議 完成概念設計方案 批準 完成可行性報告規(guī) 劃部分 審核 組織概念方案 內部評審 參加評審：成本管理 部、項目管理部等 進行方案調整 方案設計 編制項

13、目設計計劃 企管部企管部相關部門相關部門 編制概念設計任務 書 17 設計前期管理流程說明文件設計前期管理流程說明文件 流程名稱流程名稱設計前管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于設計前期管理過程所涉及的各項目工作（概念設計階段） 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范設計前期管理過程 流程所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 概念設計任務書評審：對概念設計任務書進行評審，概念要求充分體現(xiàn)； 概念設計方案評審：對概念設計方案進行評審； 18 方案設計管理流程方案設計管理流程 項目策劃部項目策劃部設計單位設計單位成本管理部成本管理部總經(jīng)理總經(jīng)理項目管

14、理部項目管理部 組織評審 編寫設計任務書 設計供方招標 整理設計修改建議 提出成本指標 規(guī)劃設計方案 批準 根據(jù)已定案規(guī)劃 方案 參加設計任務書的評審 組織規(guī)劃方案 內部評審 參加評審：成本、項目、銷售、物業(yè)、客服等 進行方案調整 單體方案設計 19 方案設計管理流程說明文件方案設計管理流程說明文件 流程名稱流程名稱方案設計管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于方案設計管理過程所涉及的各項工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范方案設計管理過程 流程所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 方案設計成本控制：對方案設計提出成本指標明確預算要求，使的

15、成本控制前； 方案設計任務書的評審：根據(jù)概念規(guī)劃要求提出方案設計的要點，并經(jīng)評審確保設計要求可以實現(xiàn)； 項目設計方案決策的科學性：在決策的方法上要先進，合理；決策程序上規(guī)范、嚴密；對設計方案充 分論證、科學決策； 項目設計方案決策的謹慎性：在項目設計決策上，要本著謹慎的原則，進行設計方案決策，保證項目 的成功。 20 施工圖設計管理流程施工圖設計管理流程 項目策劃部項目策劃部設計單位設計單位成本管理部成本管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理項目管理部項目管理部 是否深化 施工圖設計任務書 施工圖修改補充 參加評審部門：成本管理部、項目管理部 施工圖 專業(yè)報告設計成本指標 施工圖深化 施工圖內部審核 組織施工

16、圖評審參加施工圖評審：成本、項目部、 政府圖審中心審查施工圖確認 圖紙交底會審 批準 收集設計資料 n y 21 施工圖設計管理流程說明文件施工圖設計管理流程說明文件 流程名稱流程名稱施工圖設計管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于施工圖設計管理過程所涉及的各項工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范施工圖設計管理過程 流程所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 全面性和系統(tǒng)性：工程圖紙會審要體現(xiàn)全面性，對所有的工程圖都進行審核，并且要注意設計上各相 關專業(yè)銜接是否合理，有系統(tǒng)觀； 可操作性和可實施性：圖紙會審時，注意設計圖紙是否具有可操作性和可

17、實施性。 22 設計變更流程設計變更流程 項目策劃部項目策劃部設計單位設計單位成本管理部成本管理部公司管理層公司管理層項目管理部項目管理部 組織相關部門 可行性論證 給出可行性建議 接受設計變更 設計變更要求 成本測算 設計總監(jiān)簽字 整理設計變更 圖紙更改 確認填寫設計變更 單 設計變更下發(fā)監(jiān)理 、施工、銷售 批準 超權限n y 收集設計變更信息 23 設計變更管理流程說明文件設計變更管理流程說明文件 流程名稱流程名稱設計變更管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目策劃部 適用范圍適用范圍本流程適用于設計變更管理過程所涉及的各項工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范設計變更管理過程 流程

18、所有者流程所有者項目策劃部 控制重點控制重點 慎重性：設計變更一般涉及其他方面的影響要進行評估，在決策時，要慎重對待，科學決策； 可操作性和可實施性：涉及工程變更，起碼的原則是變更方案具有可操作性和可實施性； 經(jīng)濟性：應考慮變更方案的經(jīng)濟性。 24 工程施工管理流程工程施工管理流程 項目管理部項目管理部監(jiān)理單位監(jiān)理單位項目部項目部總承包商總承包商項目策劃部項目策劃部 編制工程管理施 工計劃 提出三通一平承 包商進場計劃 現(xiàn)場臨建，三 通一平提出監(jiān)理和承 包商進場計劃 開工準備及 開工 基礎工程施工 基礎工程竣工 主體工程施工 裝修工程施工 配套景觀工程 施工 單位工程竣工 參與竣工驗收 基礎工

19、程竣工 管理 參與驗收和基 礎工程項目管 理 組織基礎工程 驗收 主體工程監(jiān)督 管理 裝修工程監(jiān)督 管理 配套景觀監(jiān)督 管理 組織初步驗收 參與竣工驗收 主體工程施工 管理 裝修工程施工 管理 配套景觀施工 管理 組織竣工驗收 辦理竣工驗收 備案證明書 提供裝修供應 商進場計劃 配套景觀承包 商進場計劃 參與竣工驗收 施工現(xiàn)場配合 25 流程名稱流程名稱生效日起生效日起200x年x月x日主推動部門主推動部門 適用范圍適用范圍 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 控制重點控制重點 工程施工管理流程說明文件工程施工管理流程說明文件 工程施工管理流程項目管理部 保證項目質量、進度、成本、安全文明

20、等目標的實現(xiàn)，使各項資源得到最合理的配置和使用。 本流程適用于由公司負責開發(fā)的所有項目項目前期準備到項目竣工驗收全過程的管理和控制。 項目管理部 項目組組建，項目人員是否落實，及時到位。 施工隊伍的綜合素質考察及隊伍的確定。 材料設備的選擇和采購的及時性。 成本預算及材料設備清單的及時和準確性。 合同的合理及明確性，招標的落實、付款的依據(jù)及比例、階段節(jié)點的明確及落實等。 26 工程質量管理流程工程質量管理流程 產(chǎn)品策劃部產(chǎn)品策劃部監(jiān)理單位監(jiān)理單位項目管理部項目管理部承包商承包商/ /供應商供應商主管副總主管副總 參與施工圖會審 編制施工方案及 質量控制措施 設備材料進場 審核審核備案 初步審核

21、審核備案 組織施工 組織相關技術交 底-全過程 工序樣板驗收 日常質量 巡視檢查 隱蔽工程驗收 組織月度及專項 質量會議 形成 結論 問題整改 分析并形成月度 或專題質量報告 形成項目工程月 度質量報告 評估報告提交給 公司 每月進行 月度評估 重要環(huán)節(jié)進行 15%的抽樣檢查 參與 批準 出現(xiàn)不可 預控質量事幫 第一時間通知監(jiān) 量及項目管理部 跟進及監(jiān)督處理跟進及組織處理協(xié)助處理 27 流程名稱流程名稱工程質量管理流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門項目管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于公司負責開發(fā)的所有項目在施工過程的工程質量管理和控制。 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 項目管

22、理部、產(chǎn)品策劃部 控制重點控制重點 材料供應及驗收：項目管理部根據(jù)項目部月度計劃安排材料供應，采購合同中要明確新材料的驗收標 準以及是否需要進行施工前的技術交底。 樣板施工：分項工程必須要求施工單位先做小規(guī)模施工樣板，報監(jiān)理、項目策劃部、項目管理部驗收 后方可進行大面積施工，對影響建筑立面效果的分項工程，必須通過設計部門驗收。 工程質量管理流程說明文件工程質量管理流程說明文件 使項目的工程質量符合設計圖紙、國家有關規(guī)范、技術標準及達 到合同要求。 28 工程進度管理流程工程進度管理流程 管理層管理層監(jiān)理單位監(jiān)理單位項目管理部項目管理部施工單位施工單位企管部企管部 制定項目總 控制計劃 制定項目

23、施 工總控制計 劃 單位工程工 程進度計劃 經(jīng)理審核審核 提交每月 進度計劃 審核經(jīng)理審核 提交詳細的 周進度計劃 審核審核 召開進度計 劃協(xié)調會 形成 結論 制定工程月 進度計劃 問題整改 提交月度工 程進度完成 報表 提交監(jiān)理月 報 管理層審閱 總結工程月 度進度計劃 調整項目總 計劃 確認 29 流程名稱流程名稱生效日起生效日起主推動部門主推動部門 適用范圍適用范圍 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 控制重點控制重點 單位工程進度計劃：施工單位在提供單位工程進度計劃是一個全期計劃，要求必須有單位工程各分部 分項的工程量數(shù)據(jù)，主要機械設備數(shù)量，各工種人員配備數(shù)量等詳細數(shù)據(jù) 。 周進度

24、計劃：施工單位提供的周進度計劃中必須有分部工程、分項工程的工程量及人員配置數(shù)量。 每月25日前要求施工單位提供月進度計劃。 工程進度管理流程說明文件工程進度管理流程說明文件 本流程適用于公司開發(fā)項目在施工過程的工程進度管理和控制。 制控制目標確保項目的工程總體進度在滿足質量標準的前提下達到項目開發(fā)計劃要求。 工程進度管理流程項目管理部 項目管理部 30 施工承包商選擇控制流程施工承包商選擇控制流程 總經(jīng)理總經(jīng)理成本管理部成本管理部項目管理部項目管理部招標委員會招標委員會 招標招標 議標議標 直接直接 委托委托 提供施工類承包 商進場計劃 批準 20萬元以上工程 項目必須招標 組織對承包商進 行

25、考查和詢價 實施對承包商進 行考查和詢價 供應商考察報告、 技術標書編寫 審核技術標書、 編寫商務標書 整合成招標文件評審招標文件 采購 方式 分判 組織發(fā)標及答疑 會 開標、評標、定 標 批準 5-20萬元項目可 以選擇議標 提供供應商資料 及技術標書 編寫工程量、預 算及報價要求 與入圍單位談判 確定入轉單位審核 批準 5萬以下項目可以 選擇直接委托 直接委托建議 審核 批準 31 流程名稱流程名稱施工承包商選擇控制流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門項目管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于公司開發(fā)的所有建設項目，包括對施工監(jiān)理單位的選擇。 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 項目

26、管理部 控制重點控制重點 施工承包商選擇的招標小組組成：需要明確規(guī)定組長和組員。 招標小組的決策方式由組長決策同意，并有半數(shù)以上的組員通過。 施工監(jiān)理選擇方式的分判點：20萬元以上（包括20萬元）必須招投標，5-20萬元可以選擇議標，5萬元 以下（包括5萬）可以選擇直接委托。 施工承包商選擇控制流程說明文件施工承包商選擇控制流程說明文件 保證選擇優(yōu)秀的施工承包商,并有效控制建設工程的成本。 32 工程簽證管理流程工程簽證管理流程 施工單位施工單位監(jiān)理單位監(jiān)理單位專業(yè)工程師專業(yè)工程師公司管理層公司管理層預算工程師預算工程師 監(jiān)督執(zhí)行 編號登記下發(fā)存 檔 計入工程結算 督促完成 核實結果 成本預算

27、 項目管理部經(jīng)理項目管理部經(jīng)理 現(xiàn)場核量 按簽證執(zhí)行 復核完成情況 n y n y 審核 簽證需求 是否合理 提出簽證需求 審批 審批 超權限 y n y n y y nn 進行成本預算 填寫簽證單 33 工程簽證管理流程說明文件工程簽證管理流程說明文件 流程名稱流程名稱工程簽證管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者項目管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于現(xiàn)場簽證管理過程所涉及的各項工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范現(xiàn)場簽證管理過程 流程所有者流程所有者項目管理部 控制重點控制重點 簽證發(fā)生的合理性：現(xiàn)場專業(yè)工程師控制簽證發(fā)生的合理性和對簽證量的核定； 簽證成本控制：現(xiàn)場預算工程師應對

28、現(xiàn)場申請的簽證進行成本策算； 簽證執(zhí)行的檢查：對簽證實現(xiàn)登記制度通過監(jiān)理實施簽證的實施，項目管理對簽證進行復核； 34 材料設備供應商選擇控制流程材料設備供應商選擇控制流程 總經(jīng)理總經(jīng)理成本管理部成本管理部項目策劃部項目策劃部招標委員會招標委員會 招標招標 議標議標 直接直接 委托委托 提供材料設備 進場計劃 批準 20萬元以上項目 必須招標 組織對承包商進 行考查和詢價 實施對承包商進 行考查和詢價 供應商考察報告、 技術標書編寫 審核技術標書、 編寫商務標書 整合成招標文件評審招標文件 采購 方式 分判 組織發(fā)標及答疑 會 開標、評標、定 標 批準 2-20萬元項目可 以選擇議標 提供供應

29、商資料 及技術標書 編寫工程量、預 算及報價要求 與入圍單位談判 確定入轉單位審核 批準 2萬以下項目可以 選擇直接委托 直接委托建議 審核 批準 項目管理部項目管理部 對樣板進行確認 主管設計副總確 認 35 材料設備供應商選擇控制流程說明文件材料設備供應商選擇控制流程說明文件 流程名稱流程名稱 材料設備承包商 選擇控制流程 生效日起生效日起主推動部門主推動部門項目管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于公司開發(fā)的所有建設項目使用的材料和設備的選擇。 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 項目管理部、產(chǎn)品策劃部 控制重點控制重點 材料設備供應商選擇的招標小組組成：需要明確規(guī)定組長和組員。 招標

30、小組的決策方式由組長決策同意，并有半數(shù)以上的組員通過。 施工監(jiān)理選擇方式的分判點：20萬元以上（包括20萬元）必須招投標，2-20萬元可以選擇議標，2萬元 以下（包括2萬）可以選擇直接委托。 保證選擇合適的材料設備,并有效控制建設工程的成本。 36 材料設備管理流程材料設備管理流程 成本管理部成本管理部管理層管理層項目管理部項目管理部項目策劃部項目策劃部 對材料進行調 研 編材料調研報 告 組織召開材料 技術評審會 參與評審會 獲取材料 設備樣板 確認 確認樣板 主管設計 副總確認 確定中標單位 甲定乙購材料 接收甲定乙購 通知單給總包 監(jiān)督簽訂合同 及實施監(jiān)控 甲供材料 組織簽訂合同 發(fā)工程

31、材料采 購通知單給供 應商 采購實施監(jiān)控 組織監(jiān)理、施 工單位配合驗 收 編寫進度付款 建議及結算通 知 材料款審核及 結算 督促總承包方 付材料款 每月現(xiàn)場檢查 首批材料 參與驗收 37 流程名稱流程名稱材料設備管理流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門項目管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于公司房地產(chǎn)項目的材料設備采購及樣板確認過程的管理。 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 項目管理部、產(chǎn)品策劃部 控制重點控制重點 材料選型封樣的控制 。 甲購材料的采購及驗收。 甲定乙購材料的驗收和監(jiān)控 。 材料移交及出入庫的準確性 。 材料設備管理流程說明文件材料設備管理流程說明文件 清晰規(guī)范項

32、目材料管理過程中的控制節(jié)點，梳理管理流程，明確界定材料管理工作范疇及職 責分工，提高管理效率。 38 目標成本體系目標成本體系動態(tài)成本控制體系動態(tài)成本控制體系 成本責任與考核體系成本責任與考核體系 后評估體系后評估體系 39 成本管理流程成本管理流程 成本管理部成本管理部項目部項目部項目策劃部項目策劃部公司管理層公司管理層財務部財務部 組織成本概算 項目實施 項目論證 施工圖設計 規(guī)劃要點 目標地塊確定 方案設計 成本預算 編制項目成本控制 作業(yè)指導書 工程結算項目成本動態(tài)管理 項目成本后評價 批準 成本概算修正 初步設計 財務經(jīng)濟評價 成本估算 40 成本管理流程說明文件成本管理流程說明文件

33、 流程名稱流程名稱成本管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者成本管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于成本管理過程所涉及的各項目工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范成本管理過程 流程所有者流程所有者成本管理部 控制重點控制重點 成本體系的完整性：再設計的不同階段提出成本控制指標，并將其責任化； 成本動態(tài)控制：各環(huán)節(jié)發(fā)生的費用和支付的工程款應對照成本控制作業(yè)指導書進行評審和控制； 項目后評估：對項目竣工后組織對項目的評價有利于新項目的開發(fā)； 41 招標采購管理體系招標采購管理體系 采購方式選擇采購方式選擇 采購計劃體系采購計劃體系 采購權限采購權限 管控要點管控要點 p基本原則：確保在有效控

34、制 下的高效率 p強化采購策劃，事前確定好 各種材料設備的采購方式，根 據(jù)權限形成分層分級采購體系 p原則上能形成規(guī)模效益的和 高風險的招標與采購由總部進 行，需要及時進行反應和權限 內的在項目公司 p采購計劃與后續(xù)的材料驗收 、進度報量對應，形成一個閉 環(huán)體系 p工程、成本、項目公司和采 購部形成相互制約 采購策劃采購策劃 采購實施采購實施 采購作業(yè)采購作業(yè) 合同與供方合同與供方 管理管理 戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略采購 招標采購招標采購 直接及零星采購直接及零星采購 采購作業(yè)計劃采購作業(yè)計劃 采購驗收采購驗收 認質限價系統(tǒng)認質限價系統(tǒng) 合同管理合同管理 供方資質預審供方資質預審 供方業(yè)績評價供方業(yè)績評價

35、 p總部總部 p重大招標和采購重大招標和采購 p總體采購計劃總體采購計劃 p供方資質預審供方資質預審 p合約管理合約管理 p項目公司項目公司 p零星采購零星采購 p采購驗收采購驗收 p供方業(yè)績評價供方業(yè)績評價 42 招投標管理流程招投標管理流程 總經(jīng)理總經(jīng)理成本管理部成本管理部項目管理部項目管理部招標委員會招標委員會項目策劃部項目策劃部營銷分公司營銷分公司 招標招標 計劃計劃 供應商供應商 考察考察 編寫編寫 招標招標 文件文件 發(fā)標發(fā)標 及答及答 疑會疑會 開標及開標及 評標、評標、 定標定標 提供設計勘探、企 劃服務商進場計劃 提供施工監(jiān)理、材 料供應商進場計劃 提供營銷承 包商進場計劃

36、匯總成項目招標計 劃和月度招標計劃 組織招標項目考察實施招標項目考察實施招標項目考察實施招標項目考察 編寫招標項目技術 標書 編寫招標項目技術 標書 編寫招標項目技術 標書 審核技術標書并編 寫商務標書 整合成招標文件 審 批 組織發(fā)標及 召開答疑會 實施發(fā)標及 召開答疑會 實施發(fā)標及 召開答疑會 實施發(fā)標及 召開答疑會 標底編制及投標單 位價格分析 開標及評標會 決定中標單位 評 審 審 批 43 流程名稱流程名稱招投標管理流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門成本管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于項目設計勘察、企劃公司、材料設備、施工監(jiān)理、營銷供應商或承包商的選擇 控制目的控制目的 主

37、協(xié)調部門主協(xié)調部門 成本管理部、項目策劃部、項目管理部、營銷分公司 控制重點控制重點 招標的公正性：招標的目的是招聘到有信譽和資質的各類供應商，在招標過程中，要保持公正性，杜 絕舞弊行為； 評標的公平性和科學性：對參與招標的單位要公平對待，一視同仁；在評標時，要保證評標方法的科 學性，保證擇標的合理、公正。 招投標管理流程說明文件招投標管理流程說明文件 本流程旨在控制各類供應商/承包商招標活動中各部門的職責和權限 44 議標、直接委托管理流程議標、直接委托管理流程 總經(jīng)理總經(jīng)理成本管理部成本管理部項目管理部項目管理部項目策劃部項目策劃部營銷分公司營銷分公司 議標議標 直接直接 委托委托 主管副

38、總主管副總 提供議標項目技術 資料及供方資料 提供議標項目技術 資料及供方資料 提供議標項目技術 資料及供方資料 編制工程量清單或 報價要求 審 核 審 批 發(fā)送給入圍單位并 接受入圍單位報價 與入圍單位進 行商務談判 配合與入圍單位 進行商務談判 配合與入圍單位 進行商務談判 配合與入圍單位 進行商務談判 要求入圍單位 調整報價 提出初步定標單位部門經(jīng)理審核部門經(jīng)理審核部門經(jīng)理審核 審 核 審 核 提供直接委托技術 資料及供方資料 提供直接委托技術 資料及供方資料 提供直接委托技術 資料及供方資料 審核資料并提出初 步委托方案 部門經(jīng)理審核部門經(jīng)理審核部門經(jīng)理審核 審 批 45 流程名稱流程

39、名稱議標、直接委托管理流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門成本管理部 適用范圍適用范圍本流程適用于項目設計勘察、企劃公司、材料設備、施工監(jiān)理、營銷供應商或承包商的選擇 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 成本管理部、項目策劃部、項目管理部、營銷分公司 控制重點控制重點 議標的目的根據(jù)采購項目的重要性（根據(jù)金額劃分）在招標的基礎上簡化流程、提高效率。 評標的公平性和科學性：對參與招標的單位要公平對待，一視同仁；在評標時，要保證評標方法的科 學性，保證擇標的合理、公正。 議標、直接委托流程說明文件議標、直接委托流程說明文件 本流程旨在控制各類供應商/承包商議標和直接委托活動中各部門的職責和

40、權限 46 合同管理流程合同管理流程 總經(jīng)辦總經(jīng)辦財務部財務部項目管理部項目管理部營銷分公司營銷分公司項目策劃部項目策劃部成本管理部成本管理部 合同合同 確定確定 編號編號 分發(fā)分發(fā) 合同合同 執(zhí)行執(zhí)行 監(jiān)控監(jiān)控 執(zhí)行信執(zhí)行信 息匯總息匯總 管理層管理層 勘察設計、企劃公 司、土地合同起草、 談判及定稿 施工監(jiān)理合同起 草、談判及定稿 材料設備合同起 草、談判及定稿 營銷合同起草、 談判及定稿 合作及借款合 同起草、談判 及定稿 交成本管理 部審核 交項目管理 部審核 交成本管理部 部審核 交成本管理 部審核 主管副 總審核 總經(jīng)理 批準 加蓋公章 合同編號及分 發(fā) 合同編號及分 發(fā) 合同編號

41、及分 發(fā) 合同編號及分 發(fā) 合同編號及分 發(fā) 合同存檔合同執(zhí)行監(jiān)控合同執(zhí)行監(jiān)控合同執(zhí)行監(jiān)控合同執(zhí)行監(jiān)控合同執(zhí)行監(jiān)控 匯總/統(tǒng)計合同 執(zhí)行信息 47 流程名稱流程名稱合同管理流程生效日起生效日起主推動部門主推動部門成本管理部 適用范圍適用范圍 控制目的控制目的 流程所有者流程所有者 控制重點控制重點 合同管理流程說明文件合同管理流程說明文件 本流程適用于公司有關工程項目相關的合同的控制。 保持合同的起草、定稿及簽訂過程充分及公平，以及確保合同監(jiān)控到位。 項目策劃部、項目管理部、財務部、營銷分公司、總經(jīng)辦 合同的分類：為了便于合同的管理，將合同分類為勘察設計合同、土地合同、合作及借款合同、施 工監(jiān)

42、理合同、營銷合同、材料設備合同等，并規(guī)定的各類合同的控制主體。 成本管理部是合同管理的組織部門。 48 工程付款管理流程工程付款管理流程 總經(jīng)辦總經(jīng)辦財務部財務部項目管理部項目管理部營銷分公司營銷分公司項目策劃部項目策劃部成本管理部成本管理部管理層管理層 合同付款申請合同付款申請合同付款申請 付款進度及實 物量審核 資金安排 計劃審核 合同付款申請合同付款申請 主管副 總審核 總經(jīng)理 批準 付款 49 流程名稱流程名稱生效日起生效日起主推動部門主推動部門成本管理部 適用范圍適用范圍 控制目的控制目的 主協(xié)調部門主協(xié)調部門 控制重點控制重點 相關部門在接受供應商/承包商的付款申請后，負責人在復核

43、意見的時候，須包括施工進度、質量情況 及合同執(zhí)行情況，簽署審批意見 。 成本管理部對工程進度及實物量進行審核，并核對付款進度是不是符合合同的要求。 財務部主要對資金安排進行審核，確保資金的使用合理。 工程付款管理流程說明文件工程付款管理流程說明文件 工程付款管理流程 本流程適用于公司有關工程項目相關合同款的支付，規(guī)范合同付款程序，明確付款審批人職責。 保證跟工程相關的付款按合同、工程進度計劃進行。 項目管理部、成本管理部、財務部。 50 營銷供應商選擇流程營銷供應商選擇流程 策劃策劃/ /設計設計 公司公司 成本管理成本管理 部部 項目策劃項目策劃 部部/ /銷售分銷售分 公司公司 總經(jīng)理總經(jīng)

44、理 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 委員會委員會 提出需求 （項目策劃類） 考察詢價 直接委托？ 直接委托組織招標 審批 履行協(xié)議 y 起草協(xié)議 n 51 營銷供應商選擇流程說明文件營銷供應商選擇流程說明文件 流程名稱流程名稱營銷供應商選擇流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者 項目策劃部/銷售分公司 適用范圍適用范圍本流程適用于項目產(chǎn)品策劃階段和銷售推廣階段營銷供應商選擇過程所涉及的各項目工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范營銷供應商選擇過程，特別是各部門在該過程中的職責 流程所有者流程所有者項目策劃部/銷售分公司 控制重點控制重點 控制營銷成本 提高策劃/推廣方案的質量 52 營銷策劃管理流程營銷策劃

45、管理流程 營銷策劃營銷策劃 公司公司 財務部財務部 成本管成本管 理部理部 項目策劃項目策劃 部部 總經(jīng)理總經(jīng)理 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 委員會委員會 項目管理項目管理 部部 提出營銷 策劃需求 銷售分銷售分 公司公司 物業(yè)分公物業(yè)分公 司司 市場調研分析 組織編寫營銷 策劃方案 審批 協(xié)助編寫營銷 策劃方案 協(xié)助編寫營銷 策劃方案 協(xié)助市場 調研分析 確定資金需求 編寫營銷 策劃方案 實施營銷 策劃方案 n y 53 營銷策劃管理流程說明文件營銷策劃管理流程說明文件 流程名稱流程名稱營銷策劃管理流程生效日起生效日起流程所有者流程所有者銷售分公司 適用范圍適用范圍本流程適用于營銷策劃所涉及的各項工作 控制目的控制目的本流程旨在規(guī)范營銷策劃管理，特別是明確各部門在該過程的職責 流程所有者流程所有者銷售分公司 控制重點控制重點 有效性：所做的營銷策劃應有針對性，并要產(chǎn)生實際的效果和效益； 經(jīng)濟性：綜合業(yè)務部做營銷策劃時，同時應考慮方案的經(jīng)濟性和節(jié)約性。 54 售前管理流程售前管理流程 編制項目 營銷計劃 財務部財務部 成本管成本管 理部理部 項目策劃項目策劃 部部 總經(jīng)理總經(jīng)理 項目管理項目管理 部部 銷售分銷售分 公司公