農(nóng)村集體土地拆遷中被拆遷人的認定及對策

1、農(nóng)村集體土地拆遷中被拆遷人的認定及對策 陳三營我經(jīng)過近兩個月北七家鎮(zhèn)拆遷項目的現(xiàn)場駐場，對拆遷工作有一定的了解。在拆遷政策方面，經(jīng)歷了一個由了解、熟悉、深化的過程。在拆遷實施方面，如何做好順利實施拆遷，成功化解各種因此帶來的社會矛盾也成為我們駐場律師工作的重點。我也盡我所能來化解村民們的各種問題。但在這一過程中，一個非常重要的方面一直貫穿整個拆遷過程，那就是被拆遷人的認定問題。關于被拆遷人的認定的處理得當與否，直接關系到村民的切身利益，處理得好，不僅會減少村民的糾紛，還能夠直接影響拆遷的進度和順利進行。本篇文章主要就農(nóng)村集體土地拆遷中被拆遷人的認定進行討論。一、 拆遷主體基本概念介紹首先介紹一

2、下所農(nóng)村集體土地拆遷中所涉及的幾個基本概念。主要為拆遷人、被拆遷人拆遷實施單位、政府。下面簡單介紹下拆遷主體。1、拆遷人：是指依法取得拆遷許可證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。主要指政府，還包括開發(fā)商等。2、被拆遷人：是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人。主要指拆遷范圍內(nèi)被拆村民。被拆遷人可以是對房屋享有所有權的人，即所有人；也可以是對房屋享有合法使用權的人，即使用人；還可以是對房屋享有共有權的人，即共有權人。被拆遷人特點是數(shù)量多且分散，他們一方面有改造自己生活環(huán)境和條件的需求和愿望，另一方面

3、擔心對自己的利益造成損失。3、拆遷實施主體：開發(fā)商可以自己拆遷，也可以委托拆遷實施單位，拆遷實施單位不能成為獨立的市場拆遷主體。4、簽約人：即在拆遷補償安置協(xié)議上簽字的人，一般是以被拆遷人作為簽約人，也可以是受被拆遷人委托的其他人。5、政府角色：從推進城市化進程、營造良好的城市發(fā)展環(huán)境出發(fā)，有改造城市、進行新建設的需要。政府是農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則的制定者，在拆遷中位于主導角色，在保證順利拆遷中，又需要政府進行制度創(chuàng)新，完善拆遷配套政策體系。政府又是拆遷的實施主體之一，同時又對整個拆遷過程進行監(jiān)督、指導、協(xié)調(diào)和管理。同時，在未取得拆遷許可證而實施的搬遷中，還會涉及到搬遷人或騰退人、被搬遷人和被騰退人

4、、這里我們僅討論被拆遷人。二、確定被拆遷人的意義（一）利于有效決村民糾紛確定好被拆遷人，也就能順利解決被拆遷家庭內(nèi)部問題，對于影響村民拆遷進程的宅基地上房屋買賣糾紛、離婚糾紛、繼承糾紛、析產(chǎn)糾紛等，都會得到順利解決，一方面村民內(nèi)部矛盾化解了，沒有影響他們簽訂協(xié)議的阻力了，其簽約地速度會提高很多，不會存在久拖不簽補償協(xié)議的情況。（二）利于降低拆遷公司降低拆遷成本，加快拆遷進程確定好被拆遷人，順利解決被拆遷戶的各種問題，可以使村民順利簽訂拆遷協(xié)議，從而加快拆遷進程。拆遷速度對開發(fā)商來說影響很大，拆遷速度慢，則資金和利息增加，工程進度被近推遲，增加了延遲成本。（三）利于維護政府的公信力一旦拆遷期限到

5、期，村民還不簽訂拆遷協(xié)議，就有可能進行裁決，進而進行強拆，這樣可能導致政府公信力的損失。更不利的情況是被拆遷居民不服從時，其上訴、訴訟甚至抵抗給政府帶來額外的成本。三、集體土地拆遷過程中不同情形下被拆遷人的認定（一）房屋買賣中被拆遷人的認定1、法理分析農(nóng)村宅基地上房屋買賣，是個普遍存在的現(xiàn)象。不同于國有土地上城市房屋買賣，因城市房屋買賣導致產(chǎn)權變動時，可以產(chǎn)權過戶登記為準。農(nóng)村買賣由于土地性質(zhì)的特殊性，存在買方不能過戶或登記的情形。這種情況下，買賣雙方的買賣行為盡管發(fā)生了幾年甚至幾十年，買受人依然只是一個房屋居住者的身份，其身份不能轉(zhuǎn)化為集體組織成員，由拆遷所發(fā)放的補償款從法理上來說，是沒有補

6、償份額的。盡管雙方買賣合同因違反國家強制性規(guī)定而無效，但買賣關系是雙方真實的意思表示，賣方賣房也存在一定過錯，如果沒有任何補償，對于買方而太不公平，也不利于其搬出房屋，反而影響正常的拆遷進程。根據(jù)被拆遷人的定議，使用人（即買方）亦可作為被拆遷人。只是在拆遷補償款的分配上留一部分給出賣方。這種情況下，把房屋買受人作為被拆遷人，與其簽訂拆遷補償協(xié)議，因其對房屋的直接占有使用，可以達到順利搬遷的目的。 個人認為，在法理上以買受人作為被拆遷人是行得通的。2、實際操作方案以北七家拆遷為例，在拆遷中的實際做法是，以農(nóng)村宅基地上建設用地使用權人（即賣方）作為被拆遷人，只有在賣方與買方達成補償款分配協(xié)議情況下

7、才與其簽訂拆遷補償協(xié)議，這種做法只能拖延拆遷進程。因為多數(shù)情況下，因涉及到雙方實際利益，都難以互讓寸步，達成協(xié)議的比例非常小，多數(shù)是雙方僵持著，直至起訴到法院做出最終分配判決。因此，買賣雙方內(nèi)部的矛盾，轉(zhuǎn)化到拆遷進程上，使得拆遷進程耗時過長，時間上得不到保障。根據(jù)北七家鎮(zhèn)人民政府和未來科技城開發(fā)建設有限公司會議紀要201013號第四條，改變了存在買賣協(xié)議情形的補償安置方案，不再以“紅本”即建設用地使用權人作為被拆遷人。該條規(guī)定：未來科技城南區(qū)拆遷范圍內(nèi)，宅基地上存在買賣協(xié)議關系的，買受人提供協(xié)議買賣協(xié)議書和實際居住證明后，可對實際居住使用宅基地上房屋人員進行拆遷補償安置。盡管本條是在拆遷實施階

8、段的后期出臺，但對宅基地上買賣房屋問題得到了很好的解決，保證了拆遷的順利進行。3、對策方案（1）應以實際居住者作為被拆遷人，（2）政府劃定買賣雙分配比例作為參考由政府部門強行劃定買賣雙方之間就宅基地補償款部分統(tǒng)一標準的分配比例作的參考對像，該分配比例可依據(jù)相似案件的判決結(jié)果，不再要求買賣雙方須達成分配協(xié)議。買賣雙方可以先根據(jù)該分配比例進行協(xié)商，協(xié)商成功的，以協(xié)商結(jié)果進行分配；協(xié)商不成的，以宅基地上實際居住人為被拆遷人，根據(jù)劃定的分配比例，分開劃撥宅基地補償款。實行這種方案的不利因素在于政府部門沒有劃定買賣雙方分配方案的權限，政府介入買賣雙方的糾紛，容易造成政府的被動局面。一旦有一方不同意，有可

9、能使政府成為被訴的對像。因此，劃定的比例一定要公平合理，標準統(tǒng)一，針對具體的買賣雙方，還需得到雙方的同意或簽字認可。這種情況下，一方面能使買賣雙方達不成分配協(xié)議得到順利解決，另一方面，也加快拆遷補償協(xié)議的簽訂速度，達到順利、快速拆遷目的。（二）婚姻關系中被拆遷人的認定1、婚姻存續(xù)期間，能夠正常簽約的一方認定為被拆遷人婚姻存續(xù)期間，本著有利拆遷的原則，無論另一方情況如何（如一方在監(jiān)獄在外地等不能到現(xiàn)場進行簽約的情況），只要一方能夠正常簽訂拆遷補償協(xié)議，根據(jù)婚姻法及其相關規(guī)定，其一方的簽字效力即可視為夫妻雙方的簽字，另一方在所不問。因此，只要以能正常簽字的一方作為被拆遷人，與拆遷公司簽訂拆遷補償協(xié)

10、議即可，不需要找到夫妻的另一方進行簽字確認。2、存在離婚糾紛的，以宅基地上實際居住者為被拆遷人拆遷過程中，因離婚原因?qū)е虏缓炗啿疬w補償協(xié)議的現(xiàn)象時有發(fā)生。但離婚雙方的疑問大多是對方應不應該分配和分配多少的問題，存在離婚糾紛問題的雙方對立不是很嚴重，相對容易解決。（1）對于法院判決離婚的雙方，財產(chǎn)劃分比較清楚，應當以法院判決為依據(jù)進行分配。（2）對于協(xié)議離婚的雙方，離婚協(xié)議書中明確劃分的財產(chǎn)部分，以協(xié)議書為準，協(xié)議書未涉及但需要分割的財產(chǎn)部分，首先雙方可先將爭議補償款提交拆遷公司保存，待爭議解決之后進行分配。（3）雙方就財產(chǎn)分割達不能成協(xié)議而又不愿把補償款交拆遷公司保存的情況下，應當以宅基地上實

11、際居住者為被拆遷人。3、實際操作方案根據(jù)北七家鎮(zhèn)人民政府和未來科技城開發(fā)建設有限公司會議紀要201017號文件，分五種情況對拆遷中離婚問題作出較詳細的處理方案：（1）離婚后雙方戶口均在本村，符合新批宅基地的一方的處理方案；（2）離婚后雙方戶口均在本村，離婚一方無房屋財產(chǎn)又不符合新批宅基地的處理方案；（3）離婚后雙方戶口均在本村，雙方均有房屋的處理方案；（4）離婚后一方戶口已遷出本村，但雙方均有房屋的處理方案；（5）未出具宅基地權屬證明而未出具評估報告單的和未對離婚一方出臺補償安置辦法的。從以上離婚糾紛處理方案上看，主要的出發(fā)點是對離婚后沒有房屋的一方進行困難補助，包括資金補償及安置安面積上的照

12、顧，而不是被拆遷人的確定，4、請看下面在北七家鎮(zhèn)魯疃村拆遷中遇到的一案例：夫妻雙方在協(xié)議離婚后，兒子（22歲）起訴父親要求分割財產(chǎn)，且得到法院支持，法院判決家中的五間房中的其中兩間為兒子所有。其父親現(xiàn)咨詢，房屋的補償款給兒子沒有疑問，但宅基地補償款是否也要分配給兒子呢？如果分割的話，是否只就判給兒子的兩間房下的土地補償款作出分割，還是院落部分也一起進行分割？針對這一問題，我們首先要確定的是：兒子是否有宅基地補償款的分配資格。根據(jù)昌平縣城鄉(xiāng)居（村）民宅基地管理暫行規(guī)定（31號文） 第九條凡一個子女的農(nóng)村村民，原有宅基的，不再批準新宅基地；兩個以上（含兩個）子女的，其中已有達到法定婚齡的子女，可以

13、申請宅基地。從以上規(guī)定可以看出，本案中，夫妻雙方在只有一個子女的情況下，其子女是不具備分戶的資格的，也就是說兒子是沒有分割宅基地補償款的權利，只有對其法院判決的兩間房屋取得補償權利。（三）繼承糾紛中被拆遷人的認定 原則上因原產(chǎn)權人死亡而發(fā)生繼承時，應以繼承人所立合法有效遺囑或者以已經(jīng)生效的法院調(diào)解書或判決書為準。但在沒有法院調(diào)解和判決的情況下，要根據(jù)實際情況具體確定被拆遷人。這一過程中，要把握好兩原則：1、盡快推進拆遷；2、不介入被拆遷人之間內(nèi)部糾紛。其解決方案主要區(qū)分為三種情況：1、以其中一位繼承人作為被拆遷人的情形全體繼承人協(xié)商一致，這種情況下選取其中一位繼承人作為被拆遷人作為代表，與拆遷

14、公司簽訂拆遷補償協(xié)議，所得拆遷補償款根據(jù)全體繼承人之間達成的協(xié)議進行分配。2、以全體繼承人作為被拆遷人的情形繼承人之間不能達成一致，但同意將全部拆遷補償款交由拆遷公司保存的情況，需要全體繼承人共同簽署一份擱置爭議、提交保管的聲明，以全體繼承人作為被拆遷人，共同與拆遷公司簽訂拆遷補償協(xié)議。待繼承人之間的內(nèi)部矛盾通過法院判決或調(diào)解結(jié)束后，再根據(jù)判決和調(diào)解結(jié)果進行分配。3、以實際居住者作為被拆遷人的情形針對繼承人之間矛盾尖銳，不愿將補償款交由拆遷公司提存的情況，矛盾解決需法院介入才能解決時，如果待法院判決或調(diào)解解決后再分配補償款的話，可能會拖上較長的時間，嚴重影響拆遷的順利進行。為達到快速拆遷的目的

15、，個人認為需要用靈活的方式進行操作。以被拆遷宅基地上的實際居住者作為被拆遷人，但該實際居住者應出具承諾書，承諾此拆遷補償款是其繼承人之間內(nèi)部分配的問題，有任何問題與拆遷公司無關。通過此種方案，可以解決因繼承糾紛而導致拆遷無法順利實施的情況，同時又能達到不介入補拆遷人內(nèi)部分配問題的干擾，以擺脫因陷入繼承人之間分配不公而導致訴累。4、實際操作方案根據(jù)北七家鎮(zhèn)人民政府和未來科技城開發(fā)建設有限公司會議紀要20108號文件中，繼承問題分兩種解決方案：（1）宅基地使用權人已死亡，由兩個子女繼承共同其宅基地使用權并自然分成兩個院落的，集體土地法建設用地使用證不再作為補償依據(jù)，由村委會出具證明，宅基地審核組分

16、別認定兩個院落的面積，分別簽訂拆遷補償協(xié)議；（2）原宅基地使用權人死亡后，兩個子女共同繼承宅基地使用權但沒有自然分成兩個院落的，經(jīng)宅基地共同居住人協(xié)商一致后方可簽訂拆遷補償協(xié)議。從會議紀要關于繼承糾紛解決中的第二個方案看，其實質(zhì)是以實際居住者為被拆遷人，“經(jīng)宅基地共同居住人協(xié)商一致”的說法實際上并不常見，因為通常一個宅基地上只住一戶，如果是兩戶就會自然分出兩個院落或是單獨另分出一份宅基地。因此，只要與實際居住者簽訂補償協(xié)議即可。（四）贈與中被拆遷人的認定 在拆遷范圍內(nèi)的贈與情形主要是兩種情形：1、拆遷實施之前已經(jīng)發(fā)生的贈與行為，以實際居住者（即受贈人）為被拆遷人拆遷開始前，具有親屬關系村民之間

17、已經(jīng)就宅基地上房屋達成贈與合同。但在拆遷后，由于拆遷補償問題上分歧明顯，雙方難以達成分配協(xié)議，此種情況下和買賣宅基地情形相同，應當以宅基地上實際居住者為被拆遷人較為合適。因雙方的贈與行為一般不存在撤銷情況，只要拆遷補償款和安置面積贈與雙方?jīng)]有異議，即可以受贈人為被拆遷人，對受賠人進行補償，能順利與房屋實際居住者進行簽約。如果只對宅基地上登記的使用權人（即贈與人）進行補償，受贈人因得不到實際補償而不愿搬出，這就影響拆遷進程。因與拆遷公司不存在補償異議，贈與雙方內(nèi)部的分配問題讓其內(nèi)部再通過訴訟或其他方式進行解決。在北七家鎮(zhèn)嶺上村曾經(jīng)發(fā)生過一例上述贈與情形，最后的解決方案為以受贈人為被拆遷與，并與受

18、贈人簽訂了拆遷補償協(xié)議。2、拆遷實施階段發(fā)生的贈與行為，以宅基地上登記的使用權人為被拆遷人 拆遷實施階段的贈與行為，基本上是一個家庭成員內(nèi)部就拆遷補償金或安置面積達成的贈與合同。例如被拆遷家庭中，父母為照顧子女而簽訂的贈與合同。此種情形不存在拆遷糾紛問題，與宅基地上登記的使作權人作為被拆遷人，按照家庭成員內(nèi)部約定進行分配即可。 （五）宅基地使用權人不能簽約的情形下被拆遷人的認定1、有完全民事行為能力，但不能親自簽約此種情況下，通常為宅基地使用權人因特殊原因不能到進行現(xiàn)場簽約的情形，如在外地不能回來、因病行動不便等原因。仍應依使用權人作為被拆遷人，但需要使用權人書面委托他人進行簽約。同時，為保障

19、當事人合法權益，授權委托書最好經(jīng)過公正，免去不必要糾紛。2、非完全民事行為能力不能簽約的，依據(jù)民法通則中關于民事權利能力和民事行為能力的規(guī)定，宅基地使用權人無民事行為能力人和限制民事行為能力人的，應以他的法定代理人或監(jiān)護人作為被拆遷人。但其法定代理人進行簽約時，要嚴格審核代理人的身份，出具身份相關證明，防止他人冒充代理人，以免當事人權益遭受不必要損失。（六）析產(chǎn)糾紛分家析產(chǎn)協(xié)議：屬于當事人自愿處分自己財產(chǎn)的行為，一般是父母將自己的財產(chǎn)分給子女。分家析產(chǎn)協(xié)議只要是當事人意思表示、沒有處分他人財產(chǎn)、不違反法律的強制性或禁止性規(guī)定的，就自全體協(xié)議人簽字時起生效。因拆遷利益的驅(qū)動，使得父子之間、兄弟之

20、間、甚至婆媳之矛盾增大，要求分家析產(chǎn)的家庭較多，目前拆遷工作中的常見的突出的家庭糾紛主要有：宅基本地上房屋買賣、婚姻繼承糾紛、贈與糾紛、產(chǎn)權分割、產(chǎn)權置換、補償款分配等。析產(chǎn)糾紛注意事項有：1、 析產(chǎn)糾紛中需照顧老年人利益農(nóng)村中不孝敬老人現(xiàn)象比較普遍，這使得在農(nóng)村集體土地拆遷中，老年人往往處理不利地位。原本位于老人名下的補償款和安置面積，會因子女的簽約，會補償在子女名下，一旦將來子女們不愿意贍養(yǎng)老人，老人會面臨沒有依靠的被動地位。因此，原本在一個宅基地上居住在一起的老人，因拆遷原因，不愿同子女同居一戶且有自己的安置面積時，只要老年人提出，應當將老年人的補償款和安置房單獨劃分給老人，這樣可以 解決老人的后顧之憂。2、分家單需征得家庭全體成員的同意分家析產(chǎn)是直接關系到家庭成員今后生活安排，在分割之前，家庭成員首先應當先把家庭成員的個人財產(chǎn)分出，僅對家庭共同財產(chǎn)進行分割，并通過訂立分家析產(chǎn)協(xié)議書的形式進行，在家庭內(nèi)部簽訂分家單，需征得全體共有人的同意。另外，對于房屋等不動產(chǎn)的析產(chǎn)后，應當及時到相關部門辦理變更登記手續(xù)。3、成立拆遷家庭矛盾糾紛調(diào)解部門針對拆遷難、矛盾多的特點，在拆遷現(xiàn)場設人民調(diào)解部，成立拆遷家庭矛盾調(diào)解工作組，做好拆遷中家庭析產(chǎn)等矛盾糾紛化解