南京新天地策劃全案

1、針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：1. 從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機構王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。2. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping mall購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠2-3億元現(xiàn)金

2、。3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在SHOPPING MALL建設5000平方米國際健康養(yǎng)生服務中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。5. 本項目策劃負責人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務營銷手段

3、，結合深圳先進營銷理念與南京區(qū)域文化特點設計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。6.中蘭德具有專家群體優(yōu)勢，充分發(fā)揮母公司金融服務特色，運用金融創(chuàng)新手段引導客戶購買我們的物業(yè)。案名注解本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為“南京 新天地”，其中住宅部分為“新天地 花城”。此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應成為提升整個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。

4、住宅部分案名與“詩意棲居”內涵統(tǒng)一。目 錄市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2、人口及收入、消費水平、消費特征3、房地產(chǎn)整體發(fā)展水平4、城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價1、江寧區(qū)區(qū)域價值分析2、經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征3、房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析）4、商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價構 思 篇 三、南京新天地理念創(chuàng)新與構思要點1、品牌及市場整體效應目標2、商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇3、住宅部分整體定位及核心價值選擇4、整體營銷策略5、開發(fā)策略選擇6、銷售、成本、收益等財務總體目標項 目 篇 四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析1、項目主要威脅2、項目主要機會點

5、3、動態(tài)競爭分析五、商業(yè)項目構思定位初步模擬 1、商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 2、商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 3、商業(yè)部分財務指標預測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 1、產(chǎn)品主題概念定位2、住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 3、戶型、面積、比例 4、規(guī)劃要點、園林建議 5、價格策略 6、住宅部分財務指標預測概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念營銷要點篇 八、營銷要點及項目后價值評價（一） 營銷要點（二） 后價值評價合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 1、我司內部專業(yè)運作流程 2、合作方式選擇 3、我司異地經(jīng)營模式 4、收費標準及付款方式 5、主要專案人員簡介南京新天地 項目營銷策劃構思方案市 場

6、 篇一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟核心區(qū)重要城市和長江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京教育、科研發(fā)達，目前擁有各類高等院校48所，各類自然科學研究和研發(fā)機構571家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿興盛，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場的格局。1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境南京經(jīng)濟整體運行狀況良好。以2002年為例，南京國民生產(chǎn)總值達到1295億元，同比增長12.5%；完成固定資產(chǎn)投資超過500億元，同比增長26.4%；財政收入為264.92億元

7、，占GDP比重20.50%；工業(yè)利潤同比增長34.5%；居民可支配消費收入為9154元；社會消費品零售額突破400億元，增長近10%。南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟背景驅動下，未來35年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。2、人口及消費 南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。消費主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市

8、較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。老城區(qū)“情結”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導、配套資源跟進的實際問題。3、房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 市場供給2002年1-12月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)- 指 標 名 稱 計量單位 本月止累計 比去年同期增長%-房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 137.63 24.0# 商品房屋投資額 億元 104.28 48.3土

9、地開發(fā)投資額 億元 21.77 22.91、按工程用途分 住宅 億元 96.57 27.8 辦公樓 億元 15.81 45.7 商業(yè)用房 億元 10.9 21.0 2、房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 1184.4 12.5 # 住宅 萬平方米 909.60 17.3竣工面積 萬平方米 434.59 7.9 # 住宅 萬平方米 374.43 21.13、商品房屋銷售面積 萬平方米 382.05 35.7 # 住宅 萬平方米 341.92 37.94、商品房屋銷售額 億元 112.32 37.2 # 住宅 億元 95.70 49.75、土地開發(fā)面積 萬平方米 207.40 -1.6-住宅需求20

10、03年商品房的供應量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項需求就達240萬平米，加上占每年購房量10，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟指數(shù)分析，未來3-5年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進一步發(fā)展。價格趨勢未來3-5年內整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。目前南京房價約40%保持2500-3000元/平米的水平。配套資源的跟進以及住宅品質的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應為江寧、河西、城東等區(qū)域。另據(jù)調查，目前南京選擇每平方米3000元 3500

11、元單價的購房者約占32。高品質的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費引導，會促動南京房市消費向高臺階邁進。開發(fā)商水準及住宅品質 南京目前有開發(fā)商500-1000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達10萬平米以上的，只有30多家。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質房預留了很多空間。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產(chǎn)品細節(jié)品質較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京新天地項目的突破點和機會點。4、城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅

12、區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析1、江寧區(qū)區(qū)域價值分析江寧區(qū)是南京的新設區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個鎮(zhèn)，三個街道辦事處，人口76萬。目前核心組成部分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡發(fā)達，境內有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內，距長江最大的內河港新生圩港僅17公里。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學城即將落戶該區(qū)。作為南京市未來以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)

13、副中心。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。 江寧區(qū)總體規(guī)劃圖 2、經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征 2002年全區(qū)實現(xiàn)GDP135億元，完成財政收入22.01億元；實際利用外資4億美元，合同利用外資5.1億美元；五年來全區(qū)累計實際利用外資13.2億美元，累計引進三資企業(yè)653家；全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值70.2億元，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，銷售收入303.6億元，利稅27.1億元；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。雄厚的經(jīng)濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。江寧區(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。日常消費配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)

14、定位及層次較低。3、房地產(chǎn)市場競爭狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于30個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。價格基本也分兩個層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。住宅項目同質化競爭比較嚴重，產(chǎn)品綜合品質還有很大的提升空間，項目運作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪 。附：主要項目一覽表 內 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價格 主題 交付日期翠屏國際城 占地120萬建筑80萬 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層：2500聯(lián)排：3300別墅

15、：3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付江南文樞苑 建筑12萬 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（184） 多層2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房21世紀世紀園 總規(guī)40萬 多層 三室二廳一衛(wèi)（120） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房天地新城 總規(guī)56萬 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房歐陸經(jīng)典花園 總規(guī)25萬 全框架花園公寓 三室二廳137-150 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房武夷花園 總規(guī)26萬 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房明月港灣 占地35萬 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳110-13

16、0 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房百家湖花園 總規(guī)100萬 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳142 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現(xiàn)市政天元城 總規(guī)40萬 多層 三室二廳110-130 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn)立信瑞景文華 占地22萬 別墅 雙拼別墅180-300 3000 山水瑞景，文華金陵 期房運盛美之國花園 總規(guī)40萬 別墅 186、190、204 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房文化名園 總規(guī)22萬 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi)130 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房4、商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費

17、；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。由于固有的消費習慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于

18、華東經(jīng)濟發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運輸優(yōu)勢沒有充分發(fā)揮，自動化立體倉庫為標志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮蟆?構 思 篇 三、南京新天地花城理念創(chuàng)新與構思要點1、品牌及市場整體效應目標企業(yè)品牌城市運 營 商 新造城市運動項目品牌城 市 名 片 第 一 居 所 樹立江寧區(qū)南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調動國內宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。 成為江寧區(qū)乃至南京市人居標志性項目，第一居所和新概念SHOPPING MALL商業(yè)休閑中心； 形成強大的項目品牌力，實現(xiàn)“三動”效應：即在市場和同行

19、中產(chǎn)生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。2、商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。 核心價值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造；獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質的服務和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會。 鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮的優(yōu)勢，不僅

20、要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。如果該項目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務中心，那么本項目的成功就有了非常堅實的基石。3、住宅部分整體定位及核心價值選擇 以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領者；以人為本、盡善盡美的高水準物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。 4、整

21、體營銷策略 現(xiàn)造勢后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進區(qū)域價值的提升，將本項目作為城市運營的點睛之筆推出。商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以“新造城運動”概念統(tǒng)領商業(yè)和住宅項目的推廣。以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營銷主要指導思想和投入準則，高起點、大手筆開展銷營活動；以大型公關活為主體，以適當高效的新聞炒作為輔，進行整合營銷傳播推廣。營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。低價入市，低開高走。商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPING MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。5、開發(fā)策略選擇 先啟動商業(yè)，但前

22、期規(guī)模意味著風險。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動MALL 購物中心+將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積16萬平方米左右，先啟動8萬平方米以內；同期啟動住宅一期部分，純多層，面積控制在6-8萬平米。住宅部分分四期開發(fā)，各個組團有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。適當提前啟動如幼兒園、泛會所、醫(yī)務中心等設施。6、銷售、成本、收益等財務總體目標 商業(yè)部分：實現(xiàn)銷售收入4-6億元，利潤2-3億元；年租金收益1400萬元。住宅部分：實現(xiàn)銷售收入16-18億元，利潤3-4億元。 項 目 篇四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析1、項

23、目主要威脅需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習慣的引導和消費水平的準確把握問題，核心是要將本項目變成南京居民的第一居所。生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗進行創(chuàng)新。江寧區(qū)板塊的住宅項目目前在南京市民心里基本上是一個投資概念。2、項目優(yōu)勢與主要機會點舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展。地鐵、大學城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。 江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐。3、項目動態(tài)競爭分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇，不同企業(yè)之間在競爭中互相

24、學習，房地產(chǎn)企業(yè)集團競爭戰(zhàn)略模式發(fā)生改變：第一、動態(tài)競爭戰(zhàn)略的制定是以重視動態(tài)競爭互動為基本前提的。第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學習能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉。第三、靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個學科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。第四、 動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學的分析方法用于對競爭對手的行為和反應的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法

25、運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結構對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。在具體營銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細分析競爭對手情況，制定出符合動態(tài)競爭的營銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務案例，根據(jù)動態(tài)競爭戰(zhàn)略指導思想，茂業(yè)集團制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出。在深圳特區(qū)成長起來的茂業(yè)集團，已經(jīng)走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團的發(fā)展完全憑借嚴謹細

26、致的實干精神，憑借領先同行的市場理念。1997年香港回歸，茂業(yè)集團滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場，房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。這是因為百貨業(yè)投資回收周期較長，人力資本投入巨大，工 作強度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬元，公司領導大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范，2001年經(jīng)營利潤達到1.4億元，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集團百年大業(yè)的根基，實干務實的茂業(yè)人成功探索出商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的茂業(yè)新模式，通過房地產(chǎn)為百貨業(yè)連鎖經(jīng)營提供新空間，通過百貨的發(fā)展為公

27、司創(chuàng)造更多現(xiàn)金收益，提升房地產(chǎn)價值?？嘈慕?jīng)營，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，茂業(yè)集團成功走出一條新路。五、商業(yè)項目構思定位與初步分析 1、商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇主題定位：“南京 新天地南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產(chǎn)、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。如果可能，建議與旅游機構聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權式酒店公寓（需做進一步調研論證）。通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。2、商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 根據(jù)市

28、場調查與分析的結果及同類項目經(jīng)驗，可以比較準確地分析出總的適宜面積是1016萬平方米之間的準確數(shù)字。同時作出有針對性的招商策劃方案與商鋪營銷方案，最后通過實際的招商工作確定最終定位。16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場萬平方米，核心商場萬平方米精品百貨（銷售金額億元），標準超市萬平方米，綠色農貿超市萬平方米，餐飲平方米，娛樂休閑會所平方米，內設大型演藝表演中心。超市部分建議放在住宅層，靠近將軍路邊萬平方米優(yōu)先建設。根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：1-2個大賣場+1-2個大的百貨精品店+貫通的2-3條主題商業(yè)步行街。 3、商業(yè)部分財務指標預測 （1）購物中心銷售與出租分析購物中心商場部分采用產(chǎn)權式

29、商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產(chǎn)權式商場營銷方式。假設商業(yè)總面積為16萬平方米，分二期開發(fā)，首期開發(fā)8萬平方米，則一期商業(yè)項目投入產(chǎn)出如下：8萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進行藝術化過渡，中檔與中高檔混合設施配備，投資1.6億元；5層餐飲5000平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經(jīng)營。層商場采用出售方式，設計方案一層商業(yè)面積爭取達到萬平方米，其中出售面積占.萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。、樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營。做好自己經(jīng)營萬平方米精品百貨的思想準備。地下一層采用經(jīng)營農貿超市和標準超市各占一半。銷售收入計算：一層鋪位銷售價格0.6

30、萬元，二層鋪位價格0.5萬元。一層1.5萬平方米*0.8萬元=1.2億元 二層1萬平方米0.6萬元0.6億元 三層萬平方米0.45萬元0.45億元 四層萬平方米0.3萬元.3億元合計2.55億元預計理想銷售收入2.55億元，實際完成2億元，銷售成本：按計算，255萬元。租金隨著商業(yè)氣氛的增強而穩(wěn)步提升：第一年出租收入：一層平方米1000元/年租金400萬元 二層900元/年租金450萬元 三層/年租金萬元 出租年收入合計1140萬元南京江寧商場年租金比較低，預計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。（2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務分析預測按照銷售額億元計算，其中預計

31、女裝萬元，男裝萬元，精品化妝品萬元，皮鞋皮具萬元，體育運動用品萬元，家居、家俱廣場銷售萬元，家電銷售萬元，標準超市銷售萬元，農貿超市銷售萬元，兒童世界萬元。毛利潤萬元。開店資金萬元，第一年流動資金萬元，第二年流動資金萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供應商資金就可以了。成本預計如下：人力資源成本預計萬元，招商投資宣傳經(jīng)費萬元，營銷費用萬元（含公益活動），工程與裝修費用萬元，開辦費用萬元（辦公車輛萬元，電腦投入萬元），電費萬元每月，小計萬元。利潤萬元，利潤等于萬元。預計解決普通員工就業(yè)人數(shù)人。整體人力資源與項目需求評估：工資計算過程：普通員工人.2萬元=600萬元，經(jīng)理人員工資名總經(jīng)理兩名副總，萬

32、元，招商總監(jiān)六名萬元，其它管理層人員工資獎金萬元。六、住宅部分產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品定位主題：新天地 花城第一居所的生活！低密度、健康休閑、中高檔園林式復合住宅區(qū)；目標客戶為首次置業(yè)的白領、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內形成錯位相對明顯、獨立的“品質白領（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個細分定位組團。2、住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā) 類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。 分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質白領多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶

33、啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。3、戶型、面積、比例戶型以經(jīng)濟適用，反對超前消費、浪費為整體準則。多層品質白領系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復式（后期小高層試驗品），面積70-145。其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占45%。小高層（金領系列）：戶型三室二廳、復式樓及少量四室二廳，面積控制在120-240，其中三室二廳、復式樓比例占80%。TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進一步本地需求調研后調整。4、規(guī)劃建議、要點、園林建議 組團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機統(tǒng)一；

34、布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。 人車分流，注重細部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風格，創(chuàng)造優(yōu)美悅人的空間效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風格互動，開發(fā)上先期啟動。 5、價格策略 低開高走，一期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。 6、住宅部分財務指標預測多層部分：容積率1.3，總建筑面積22-

35、23萬，均價2580元/，銷售額5-6億元；小高層部分：容積率1.7，總建筑面積16-17萬，均價3350元/，銷售收入5-6億元；TOWNHOUSE洋房：容積率0.8，總建筑面積6-7萬，均價3600元/，銷售收入2-3億元。其它：2-3億元 概念策劃及規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新1、南京新城區(qū)江寧開發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營策劃A.城市經(jīng)營一策劃模式的創(chuàng)新 與傳統(tǒng)的項目策劃不同，城市運營的策劃模式要求根本性的轉變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉變?yōu)榭茖W策劃，注重策劃結果的評估與仿真。策劃內容具有重大轉變，城市運營策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運營項目策劃，城市運營管理咨詢。對于南

36、京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：“我是誰？” 充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權威性的原則，找到城市的個性、靈魂與理念 ，找到城市的自我。我們從事的第一個城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”昆明世博會，以會展經(jīng)濟為杠桿實施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動了云南經(jīng)濟的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉型。城市發(fā)展戰(zhàn)略 “我到哪里去？” 搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場化的眼光找到經(jīng)營城市的突破口。 城市規(guī)劃與開發(fā) “我將如

37、何成長？” 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領下進行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。城市營銷 “我如何讓世人認知自己？” 沒有鮮明的品牌樹立與推廣，城市就無法識別，無法識別也就很難談得上城市營銷。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的CI，必須有足夠的內涵支撐。城市形象的提升和美化固然重要，但同時應該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設上。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內涵的充實，城市經(jīng)營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟研究實力較強，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟研究機構合作，對江寧城市運營提出詳細的

38、策劃方案。通過城市運營研究解決如下具體問題： 我國物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。 從南京的歷史與現(xiàn)實出發(fā)，重點從產(chǎn)業(yè)融合角度，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于房地產(chǎn)配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學校、醫(yī)院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。將中惠地產(chǎn)萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位

39、，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結果。B.江寧城市經(jīng)營策劃總體設想南京城市特點l南京作為六朝古都，是我國歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國占據(jù)優(yōu)勢地位，在讀高校學生全國第一，是南京最容易形成先導型產(chǎn)業(yè)的突破口。2資源分布、分配不合理，南京老城區(qū)30平方公里，人口已經(jīng)達到300萬，南京市區(qū)城市功能不堪重負！老城區(qū)缺少發(fā)揮和發(fā)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)銜接不夠緊密，資源優(yōu)勢未能充分轉化成為城市經(jīng)營上的顯在競爭優(yōu)勢！3 江寧開發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營水平有待提升，功能配套不全，資源

40、沒有得到充分整合，江寧的未來被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)。南京舊城如何改造？l中國的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國內外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個建設新城、疏導老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。3國內的蘇州和國外的巴黎、羅馬等都是實行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時做好老城的保護。 巴黎新城 巴黎舊城打造南京新的城市名片鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。南京城市形象需要標志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！重塑南京的精神文化理念需要一個全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！南京要解放老城，重塑老城，強化中心城市功能，需要新空間！南

41、京欲重躋身中國科技、旅游強市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調轉起來，需要新平臺！南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長的拉動力，需要新場所！南京城市中心功能的補位和強化，需要新空間！南京新的城市形象，需要新舞臺！這個江寧開發(fā)區(qū)浮出水面江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰

42、，有序開發(fā)。 開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積317平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風光帶；中間以牛首河綠帶為構架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。從而描繪出以工業(yè)為主體、科工貿結合、功能齊全、設施配套的高科技花園新城的宏偉藍圖。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿企業(yè)入住。

43、我們認為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城。江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個客廳。江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。江寧新城將承擔南京科技會展中心、華東物流中轉中心、旅游商貿中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。江寧開發(fā)區(qū)是南京未來的主要高尚居住區(qū)，推廣策略：對投資者來說，江寧新城是整合南京優(yōu)勢資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。對工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。騰籠換鳥，十大引擎，五大中心“騰”

44、：通過開發(fā)江寧新城，把l.南京市政務中心逐步移出來2.將過密的居民搬出來，改善居住生態(tài)環(huán)境3.不適于在老城繼續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)換出來4.影響老城風貌、資產(chǎn)價值不高的物業(yè)拆掉“換”：在符合老城定位和風格的條件下，大力發(fā)展1.旅游2.文化（博物館、書畫市場、書畫研究院）3.商貿4.酒店、餐飲等休閑產(chǎn)業(yè) 最終形成一個以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。騰籠換鳥的意義：一石三鳥解放老城重塑古城打造新城十大引擎1、政務中心搬遷，政府所在地南移江寧2、打造以江寧區(qū)為中心的新城3、以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務中心4、依托翠屏山建設高爾夫主題休閑公園5、建立科技會展中心6、現(xiàn)代科技商務公園7、江寧大學城建設

45、8、中央居住區(qū)（CLD）形成9、高科技區(qū)加大吸引世界500強力度，形成無污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)五大中心1、政務商務會展中心 政務中心搬遷、會展和商務中心形成；2、旅游商貿中心 文化旅游、商貿風情區(qū)；3、教育科技文化中心 江寧大學城和商務科技公園；4、休閑度假中心 高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；5、中央居住區(qū) 各種主題房地產(chǎn)項目的建設，南京新天地規(guī)劃建設大型購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新。2、概念規(guī)劃 （1）、品牌定性 隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社

46、區(qū)。 （2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為3個住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結合部為學校和托幼用地所隔開。主出入口設在西向將軍路中偏北處，并由此開一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內應劃分為三個組團，正中央組團為別墅和高標準多層（或小高層）住宅，東組團為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團為一般多層住宅。東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。東區(qū)和西區(qū)內部是否進行組團劃分以及如何劃分由規(guī)劃設計單位根據(jù)具體情況確定。除了中心花園外，各小區(qū)（包括商業(yè)區(qū)）均設小區(qū)花園。緊鄰中心花園的某一

47、側設置小區(qū)活動中心（包括體育活動、娛樂活動設施）?；▓@的設計吸收部分江南園林的精神。 （3）、建筑造型和外部環(huán)境 徹底摒棄開放以來各種“流行病”，如復古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的“歐陸瘋”，不得有明顯的摩仿，還建筑設計獨立創(chuàng)造性的本色。真正的建筑給人們的感覺應當是一個個在當?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應當是在某個大師脫離實際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感”，也不應當是上帝從他的家鄉(xiāng)販運過來的過時貨。 江南民居（包括園林）的精神應當在設計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學里的神似，必須充分注意“神似”的含義。注意用自然的方法來調節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種

48、值屋面和蓄水屋面。 （4）景觀規(guī)劃設計 在住宅區(qū)內以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團花園綠地和各種道路組成一個完美和諧的流動景觀網(wǎng)絡，使居民生活在一個完全自然的環(huán)境中。整個社區(qū)形成一個通透開放的生態(tài)花城社區(qū)。3、概念創(chuàng)新建議導入國際健康養(yǎng)生園（作為泛會所核心部分）的概念：主要時尚健康服務項目設置在MALL購物中心。服務對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設計與項目的一致性，注重不同項目之間服務健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。如設置健康檢測中心、個性化SPA活水保養(yǎng)中心、健康養(yǎng)生花卉種植園 、中醫(yī)減肥美容中心、

49、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。 營銷要點篇 八、營銷要點及后價值評價（一）營銷要點 1、開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機結合城市運營商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級而來，在經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等方面有著獨特的模式。如深圳華僑城集團就成功扮演了城市運營商的角色，取得了非凡的品牌效應。通過南京新天地項目理念定位打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運營有機結合，種用政府的資源進行宣傳整合。大連市區(qū)足球形象 2、“第一居所”、“四季花城”、“健康、休閑”通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復合社區(qū)的生命健康概念全

50、面導入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地花城”成為四季花開、健康休閑、時尚的第一居所。 3、新商業(yè)中心南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造、獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質的服務和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會。形成極大的傳播支撐力。（二）項目后價值評價1、塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求；2、成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的附加價值；3、富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍；4、極大的升值潛力和升值空間。5、形成品牌輸出效應。房地產(chǎn)項目品牌輸出有以下三種方式： 同一企業(yè)在不同區(qū)域進行品牌連鎖經(jīng)營不同企業(yè)通過合資進行連鎖經(jīng)營； 輸出拼牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。擁有品牌的地產(chǎn)企業(yè)向購買方通過輸出品牌與服務，就是通過輸出知識獲取利潤的方式，這是最有實際意義的方式，也是筆者研究的重點。 將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。而且能夠作為一個創(chuàng)新的模式進行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不盡的項目后價值。 合 作 篇九、雙贏合作模式介紹1、我司內部專業(yè)運作流程公司業(yè)務管理架構住宅專業(yè)運作流程 地