上城國(guó)際物業(yè)管理方案

1、羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆羀節(jié)莃螂罿蒅蕿螈羈膄蒁蚄羈芆蚇羂羇荿蒀袈羆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃薆肅蒞蒆裊肂膅螞袁肂芇薅螇肁莀螀蚃肀蒂薃羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆羀節(jié)莃螂罿蒅蕿螈羈膄蒁蚄羈芆蚇羂羇荿蒀袈羆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃薆肅蒞蒆裊肂膅螞袁肂芇薅螇肁莀螀蚃肀蒂薃羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆

2、螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆羀節(jié)莃螂罿蒅蕿螈羈膄蒁蚄羈芆蚇羂羇荿蒀袈羆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃薆肅蒞蒆裊肂膅螞袁肂芇薅螇肁莀螀蚃肀蒂薃羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆羀節(jié)莃螂罿蒅蕿螈羈膄蒁蚄羈芆蚇羂羇荿蒀袈羆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃薆肅蒞蒆裊肂膅螞袁肂芇薅螇肁莀螀蚃肀蒂薃羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆羀節(jié)莃螂罿蒅蕿螈羈膄蒁

3、蚄羈芆蚇羂羇荿蒀袈羆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄芃蚃薆肅蒞蒆裊肂膅螞袁肂芇薅螇肁莀螀蚃肀蒂薃羂聿膂莆袈膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅膆羋莂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膂蚆螞膂芅葿羈芁莇蚄袇芀葿蕆螃芀腿蚃蠆袆莁蒅蚅裊蒄螁羃襖膃薄衿襖芆蝿螅袃莈薂蟻袂蒀蒞羀羈膀薀袆莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈

4、芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅

5、膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀

6、蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄

7、膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞薂肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄莄袃螇莂莄薃羃羋莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁莈襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆螈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄蒂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿葿羂肈薈蟻螅莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅薅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞蚅腿膅節(jié)螇羈

8、肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆

9、芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀

10、膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇

11、荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇螆膆聿薆袈罿莇薅薈螂芃薄螀羇艿薃袂袀膅薂薂肅肁薂蚄袈莀薁螆肄芆蝕衿袆膂蠆薈肂肈蚈蟻裊蕆蚇袃肀莃蚆羅羃艿蚆蚅腿膅節(jié)螇羈肁芁袀膇荿芀蕿羀芅荿螞膅膁荿螄羈肇莈羆螁蒆莇蚆肆莂莆螈衿羋蒞袀肅膄莄薀袇肀蒃螞肅莈蒃螅袆芄蒂袇肁膀蒁蚇襖膆蒀蝿腿肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羀膃薇膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄

12、蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈

13、蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂

14、蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇

15、蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅

16、薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀

17、莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄

18、芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂芆蒞蚆螁聿芁蚅羄芄芇蚄肆膇薆蚃螆莂蒂螞袈膅莈蟻羀莁芄螀肅膃薂螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇襖螃芇芃袃裊聿薁袂羈芅蕆袁膀肈蒃袀袀莃荿蕆羂膆芅蒆肄莂薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆薃罿膃節(jié)薂肁羅蝕薂袁膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肂蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻

19、袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅

20、蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀

21、羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆螄羇袈膇薇袂羇艿螂螈羆莁薅蚄羅薄莈肅羄芃蚄罿羃蒞蒆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕羆肀莂蒃袂聿蒄蚈螈肈膄蒁螄肇莆螇蝕肇葿薀羈肆膈螅襖肅芁薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅荿袁膁芇薄袇膁蒀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄

22、蝿芆膆蠆蚅芅羋蒂羄芅莀蚈羀芄薃薀袆芃節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿

23、薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆

24、蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇羋膀薇罿肀葿薆蠆芆蒞蚆螁聿芁蚅襖芄膇蚄肆肇薆蚃螆羀蒂螞袈膅莈蟻羀羈芄蟻蝕膃膀螀螂羆蒈蝿裊膂莄螈羇羅芀螇螇膀

25、芆螆衿肅薅螅羈羋蒁螅肅肁莇螄螃芇芃莀裊聿腿葿羈芅蕆蒈蚇肈莃蒈袀芃荿蕆羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀蒄袆羇莆蒃罿膃節(jié)薂蚈羅膈薂螁膁蒆薁羃羄裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇

26、袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁

27、蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈膇薇袃袇艿莀蝿羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薄罿羃莆莆裊羃蒈螞螁羂膇蒅蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袂聿肂蚈螈肈膄蒁蚄肇芆蚇蝕肇葿蒀羈肆膈莂襖肅芁薈螀肄莃莁蚆肅肅薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膁莀莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒆

28、羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚈袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈衿蕆莂羇袈罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂

29、薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿

30、莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄襖羇膁蚃羃聿莆蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁羈肄膈蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁羈羈蒁蕆薅肀芄莃薄膂蒀螞蚃袂節(jié)薈螞羄蒈蒄蟻膇芁蒀蟻艿膄蝿蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莇蕆蚇袃膀莃螆羅莆蟻螅肈膈薇螅芀莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖蒀薀螀羆芃蒆衿肈葿莂衿膁節(jié)蝕袈羀肄蚆袇肅莀薂袆膅薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆

31、肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀

32、衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄

33、膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莃薈袆肈莂蟻蠆羄莁莀襖袀羈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅羈肅莇袁羇肄蕿蚃袃肅螞薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈肄膈蒀薁肀膇蚃袇羆膆莂蠆袂膆蒄裊螈膅薇蚈肆膄芆袃羂芃荿蚆袈節(jié)蒁袁螄芁薃蚄膃芀莃蕆聿芀蒅螃羅艿薈薅袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羈蒞薄薂袇莄芄螇袃莄蒆薀膂莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃肁蒆蝕蝿肀蚈袆膈聿莈螈肄肈蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L薀膅肆蒞螅肀膅蕆薈羆膄蕿螃袂膃荿薆袈膂蒁袂膇膁薃蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊腿蒈袈螁羋薀蟻?lái)逼P芀袆羆芆蒂蠆羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀莀 上海卓置物業(yè)管理有限公司六安分公司二00六年三月二

34、十七日前 言本物業(yè)管理方案是根據(jù)上城國(guó)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)和高檔住宅小區(qū)的服務(wù)定位，依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定而編制。我們將嚴(yán)格依照本方案中擬定的管理方式操作運(yùn)行。我們有信心在短期內(nèi)管理水平和面貌得到迅速提高，并在入伙后兩年內(nèi)建成市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)及安全文明小區(qū)，三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并力爭(zhēng)達(dá)到全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的物業(yè)保值增值。本物業(yè)管理方案將體現(xiàn)上海卓置物業(yè)管理有限公司 “做業(yè)主忠實(shí)的伙伴”的服務(wù)理念，貫徹“誠(chéng)實(shí)、專業(yè)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的服務(wù)質(zhì)量宗旨，以實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造安全、健康、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境”為服務(wù)目標(biāo)，體現(xiàn)了卓置物業(yè)人不斷追求物業(yè)管理先進(jìn)水平的奮斗目標(biāo)。另外

35、，我公司會(huì)在今后的工作中，結(jié)合上城國(guó)際的實(shí)際運(yùn)作情況，對(duì)此方案做一些完善和補(bǔ)充，持續(xù)改進(jìn)上城國(guó)際的物業(yè)管理工作。注：下文對(duì)上城國(guó)際小區(qū)統(tǒng)稱為小區(qū)目 錄第一部分：上城國(guó)際物業(yè)管理的整體策劃與構(gòu)想第一章 物業(yè)概況第二章 管理目標(biāo)、服務(wù)定位和重點(diǎn)工作第二部分：擬采取的管理模式和人員配備第一章 擬采取的管理模式第二章 人員配備第三章 管理服務(wù)人員的培訓(xùn)及管理第三部分：上城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)工作第一章 前期介入管理第二章 驗(yàn)收期管理第三章 入伙及裝修期管理第四章 日常管理服務(wù)第四部分：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾及采取的措施第五部分：管理規(guī)章制度的建立第六部分：財(cái)務(wù)管理與管理成本分析第一章 財(cái)務(wù)管理第二章 管理成本

36、分析及物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算第一部分： 上城國(guó)際物業(yè)管理的整體策劃與設(shè)想第一章 物業(yè)概況 一、社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介六安天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的上城國(guó)際小區(qū)位于六安市梅山南路與佛子嶺路交匯的西南地段，占地總面積約20萬(wàn)平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，以多層、小高層和高層為主，別墅、單身公寓為輔。小區(qū)以居住為主，商業(yè)為輔。該項(xiàng)目建成后，將成為六安市一個(gè)環(huán)境高雅、設(shè)施完善、交通便捷的cbd（中央商務(wù)區(qū)）和cld（中央生活區(qū)）。二、周邊環(huán)境及內(nèi)部配套 小區(qū)位于城市南大門之旁，南接312國(guó)道，北臨佛子嶺路，東臨梅山南路，火車站坐臥距離小區(qū)適中距離之側(cè)，交通便捷；以小區(qū)為中心半徑三百米以內(nèi)有市政中央公園、市級(jí)圖書館

37、、市級(jí)體育中心、五星級(jí)酒店等公共服務(wù)設(shè)施；半徑二百米以內(nèi)有水上公園、徽商銀行、電信大樓等公共服務(wù)設(shè)施；半徑一百米以內(nèi)有市重點(diǎn)海峰中學(xué)、全國(guó)重點(diǎn)城北小學(xué)、市人民醫(yī)院第三門診部、城南區(qū)域的一萬(wàn)多平方米的菜市場(chǎng)、公安局大樓、政務(wù)中心大樓。 小區(qū)東北角設(shè)有酒店、大型購(gòu)物超市和酒店式公寓，在小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置十二至十六個(gè)班的藝術(shù)雙語(yǔ)幼兒園，別墅與多層水系之濱設(shè)有設(shè)備齊全的會(huì)所服務(wù)中心，多層與小高層之間小區(qū)主入口旁有一整套服務(wù)中心如：郵政、通訊、儲(chǔ)蓄和家政代理服務(wù)中心，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地下大型停車場(chǎng)及數(shù)目眾多的地上停車位。第二章 管理目標(biāo)、服務(wù)定位和重點(diǎn)工作一、管理目標(biāo)1、在管理合同期內(nèi)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，

38、年度客戶滿意度達(dá)到95%以上，迅速塑造上城國(guó)際良好的市場(chǎng)形象，確保上城國(guó)際保值增值，促進(jìn)六安天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及物業(yè)管理品牌建設(shè)；2、根據(jù)委托合同和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在入伙后兩年內(nèi)建成市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)及安全文明小區(qū)，三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)并力爭(zhēng)達(dá)到全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；二、服務(wù)定位1、基于上城國(guó)際高品質(zhì)住宅小區(qū)的定位，物業(yè)管理人將以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、良好的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)化的服務(wù)水準(zhǔn)，為業(yè)主和客戶提供超值周到的服務(wù)；2、在上城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)中，全面導(dǎo)入上海卓置物業(yè)管理有限公司“做業(yè)主忠實(shí)的伙伴”的服務(wù)理念，“誠(chéng)實(shí)、專業(yè)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的服務(wù)質(zhì)量宗旨， “創(chuàng)造

39、安全、健康、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境”的服務(wù)目標(biāo)，以保證上城國(guó)際現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的高品質(zhì)住宅小區(qū)形象；3、服務(wù)的終極目標(biāo)是確保上城國(guó)際保值增值，保證開發(fā)商和業(yè)主的利益，實(shí)現(xiàn)上城國(guó)際品牌戰(zhàn)略。三、重點(diǎn)工作重點(diǎn)工作之一：全方位經(jīng)營(yíng)上海卓置物業(yè)管理有限公司將迅速組織專業(yè)力量，融入該項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)之中，深入分析目標(biāo)客戶服務(wù)需求，細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時(shí)間、市場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)上城國(guó)際優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。上城國(guó)際集住宅、商業(yè)于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、信息服務(wù)、具有上城國(guó)際特色的特約服務(wù)等。

40、重點(diǎn)工作之二：設(shè)施設(shè)備管理上城國(guó)際設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高，小區(qū)使用功能多樣化，要求24小時(shí)全天候保障設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是重大的考驗(yàn)。上海卓置物業(yè)管理有限公司擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)工作之三：安全管理該物業(yè)北臨佛子嶺路、南臨312國(guó)道、東臨梅山南路，而且周邊環(huán)境正在不斷開發(fā)，小區(qū)二期、三期也在不斷施工，人員比較復(fù)雜，每天出入管理轄區(qū)的人次頻繁，來(lái)往人員多而復(fù)雜，因此，加強(qiáng)轄區(qū)治安防范以及消防管理工作是物業(yè)管理的重中之重。管理處除實(shí)行

41、24小時(shí)值班制外，還將特設(shè)流動(dòng)巡邏崗，每天不間斷地對(duì)上城國(guó)際及周邊環(huán)境進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，最大限度地消除各種安全隱患。重點(diǎn)工作之四：保潔和消殺由于該物業(yè)二期、三期正處于開發(fā)建設(shè)高峰期，周邊灰塵和其他污染源較多，為保持小區(qū)內(nèi)外干凈整潔，將安排保潔員不間斷地清掃小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生，平時(shí)每半個(gè)月至少全面消殺一次，如遇疫情傳播期，每天開展消殺工作。上城國(guó)際保潔員每天重點(diǎn)清掃一次，并巡回保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾，立即清掃。對(duì)于小區(qū)外墻，將要求每半年清洗一次，每年度徹底清洗一次。重點(diǎn)工作之五：小區(qū)整體形象通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制，小區(qū)設(shè)備和公共設(shè)施的管理、周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為

42、規(guī)范以及上海卓置物業(yè)管理有限公司專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為開發(fā)商六安天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和物業(yè)管理公司樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。重點(diǎn)工作之六：履行職責(zé)，依法管理1、執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例及省、市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)條例，依法管理，協(xié)調(diào)業(yè)主與客戶的關(guān)系；2、利用電子公告牌和傳統(tǒng)宣傳欄及時(shí)通報(bào)物業(yè)管理信息，讓業(yè)主、客戶了解物業(yè)管理工作，以便有效地協(xié)助做好小區(qū)管理；3、建立健全各種規(guī)章制度，確保開發(fā)商、業(yè)主和客戶的利益。重點(diǎn)工作之七：提倡物業(yè)管理早期介入理念，為物業(yè)將來(lái)正常運(yùn)作和使用提供良好的早期服務(wù)。物業(yè)管理公司將利用自身的管理經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)特點(diǎn)，同開發(fā)商一道協(xié)調(diào)

43、承建過(guò)程中的有關(guān)問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些可能影響以后正常使用運(yùn)作的問(wèn)題，并及時(shí)予以糾正。如垃圾池位置和停車場(chǎng)出入口的位置設(shè)置等，為以后物業(yè)管理和業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用提供良好的基礎(chǔ)。第二部分： 擬采取的管理服務(wù)模式和人員配備第一章 擬采取的管理服務(wù)模式一、管理服務(wù)模式從“上城國(guó)際”項(xiàng)目特色和業(yè)主需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其一、新古典主義風(fēng)格的建筑外觀，以簡(jiǎn)約風(fēng)格為主線，突顯節(jié)能、環(huán)保等特點(diǎn)；其二、得天獨(dú)厚的自然條件，8萬(wàn)平方米的綠地、各種鄉(xiāng)土樹種、名貴花木以及防護(hù)林組成的立體綠化系統(tǒng)；其三、500米水系蜿蜒曲折，各種人文景觀匠心布置；其四、便利的商業(yè)、高貴、典雅的生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，卓置物

44、業(yè)將“上城國(guó)際”定位為“回歸式” 的物業(yè)管理模式?！盎貧w式”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、淳樸的為人之本性釋放?！盎貧w”是拋卻喧囂鬧市中的俗事牽絆，舒緩釋放生活的壓力，蕩滌深處的靈魂。“回歸”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“回歸式”模式需要必備兩條件：一是以營(yíng)造舒適、愜意、生態(tài)的自然環(huán)境，二是實(shí)現(xiàn)“上城建筑”到“上城意識(shí)”的轉(zhuǎn)變，更多的是通過(guò)業(yè)主自我情操升華，凝練出“淳樸、友善、和諧、互助”的社區(qū)精神。以尊重個(gè)體自由為前提，在法制、合約、誠(chéng)信為“回歸”的底線下相互尊重和理解，共

45、同品位生活。“回歸”模式主要由三大元素構(gòu)成：1、安全的（1）自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所，獨(dú)立且安全的組團(tuán)；（2）居家報(bào)警、單元門禁、組團(tuán)可視對(duì)講門禁、安管員不定時(shí)巡邏、24小時(shí)監(jiān)控中心值班機(jī)制；（3）組團(tuán)外施行“以人防為基礎(chǔ)，結(jié)合物防技防三位一體”的綜合安全防范模式，通過(guò)智能化設(shè)備對(duì)主要場(chǎng)所的監(jiān)控、以及安管員的交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安，同時(shí)給予業(yè)主的充分自由空間。2、自然的（1）陽(yáng)光草坪、綠樹成蔭、四季繁花，良好的社區(qū)綠化讓業(yè)主充分享受和體驗(yàn)大自然；（2）亭、廊、橋、臺(tái)等景觀，曲徑通幽的區(qū)間小道，潺潺的流水書寫小橋、流水、人家的田園詩(shī)情；（3）多姿多彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、教

46、育為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂(lè)的科教活動(dòng)；（4）多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的背景音樂(lè)以及人流集中處的電子公告牌，暢通的交流環(huán)境營(yíng)造出友睦、和諧的家園。3、體貼的（1）社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大型購(gòu)物超市；（2）24小時(shí)客戶服務(wù)中心為業(yè)主快捷的辦事流程；（3）提供便民服務(wù)車、便民服務(wù)傘等便民服務(wù)；（4）提供房屋租售和轉(zhuǎn)讓等服務(wù)。二、具有上城國(guó)際特色的物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色服務(wù)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括：小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、房屋本體的維修及養(yǎng)護(hù)等。而現(xiàn)代物業(yè)管理通過(guò)經(jīng)營(yíng)特色服務(wù)，是充分利用它的天時(shí)、地利、人和的特點(diǎn)。發(fā)揮地緣、人緣的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行資源的優(yōu)化組合，滿足使

47、用者的需求。最終是達(dá)到整體物業(yè)的保值、增值的目的。它還將帶來(lái)以下好處：帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃；形成賣點(diǎn)，促進(jìn)物業(yè)銷售；滿足客戶的多種需要；對(duì)客戶形成吸引力，擴(kuò)大物業(yè)的知名度，形成品牌物業(yè)；提供更多的附加利益。特色服務(wù)主要內(nèi)容：擬設(shè)置客戶服務(wù)中心，負(fù)責(zé)特色服務(wù)內(nèi)容的具體實(shí)施工作。室內(nèi)清潔保潔、消殺服務(wù)；室內(nèi)環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)；房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的中介服務(wù)和代收租金服務(wù)；郵政服務(wù)；送純凈水服務(wù)；商鋪、門店的經(jīng)營(yíng)管理等工作。上述服務(wù)內(nèi)容將根據(jù)上城國(guó)際客戶的具體需要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第二章 人員配備一、管理處架構(gòu)及人員配備（一）、管理處組織機(jī)構(gòu)圖管理處主任客戶服務(wù)中心 環(huán)境管理商務(wù)服務(wù)社區(qū)事務(wù)安全管理工程維修

48、綠化組保潔組車庫(kù)崗巡邏崗監(jiān)控中心門崗強(qiáng)電專業(yè)組兼電梯弱電專業(yè)組兼給排水（二）、人員配備表序號(hào)崗 位上城一期小區(qū)全面建成增加至工資標(biāo)準(zhǔn)備注1主任1人12500元/月2物業(yè)管理員4人10人1000元/月收費(fèi)、資料管理1人，裝修、公共設(shè)施巡查1人，環(huán)境管理1人，安全管理1人，客戶接待1人，3維修工3人7人1000元/月4安管員14人42人800元/月別墅區(qū)每8000平方米在原人員配備基礎(chǔ)上另計(jì)增加安管員三名、保潔員一名5保潔員4人38人550元/月合計(jì)2698全面建成后合計(jì)98人（三）、骨干人員素質(zhì)要求：崗位職責(zé)具備條件管理處主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作40歲以下，大專以上文化，持物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，較

49、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。管理員負(fù)責(zé)房管工作說(shuō)明規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作高中以上學(xué)歷，具有兩年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理員上崗證，綜合管理、協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力較教強(qiáng)。收費(fèi)員負(fù)責(zé)為住戶辦理全面托收，參與前期的水表抄送，統(tǒng)計(jì)工作，統(tǒng)籌管理小區(qū)財(cái)務(wù)收支工作財(cái)會(huì)專業(yè)，懂物業(yè)管理?xiàng)l例財(cái)務(wù)規(guī)定，兩年物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。設(shè)施維護(hù)員負(fù)責(zé)小區(qū)日常維護(hù)以及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)持電工上崗證，熟悉高層樓宇的各種供配電、給排水、消防、智能化等系統(tǒng)的日常維護(hù)。安管員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、車輛的綜合管理工作高中以上文化程度，退伍軍人，熟悉本市的政策、法規(guī)、有工作經(jīng)驗(yàn)。（四）、管理

50、處職責(zé)說(shuō)明（1）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)實(shí)施專業(yè)化管理，在物管方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督；（2）貫徹執(zhí)行公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理；（3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（4）合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；（5）定期對(duì)房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；（6）負(fù)責(zé)業(yè)主房屋的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理；（7）負(fù)責(zé)開展切合小區(qū)實(shí)際的文化活動(dòng)；（8）負(fù)責(zé)擬定小區(qū)管理月工作計(jì)劃；（9）負(fù)責(zé)周檢工作，并做好記錄，接受本公司、業(yè)主（客戶）或公司有關(guān)部門的監(jiān)督檢查；（10）積極參加創(chuàng)建安全文明小區(qū)，市、省、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀（小區(qū)）小區(qū)的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；（11）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全、防火、

51、車輛管理工作；（12）協(xié)調(diào)與供水、供電、電信等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。第三章 管理服務(wù)人員的培訓(xùn)及管理一、管理服務(wù)人員的培訓(xùn) 持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善。基層員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。1培訓(xùn)體系圖：62培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估543培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用（1）體系描述 貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果； 在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作； 通過(guò)培

52、訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題； 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。（2）培訓(xùn)原則 因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。（3）培訓(xùn)目標(biāo) 服務(wù)第一、品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（4）培訓(xùn)內(nèi)客1)觀念培訓(xùn) (針對(duì)全體人員) 服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及zypm企業(yè)文化體系。2)管理培訓(xùn) (針對(duì)各級(jí)骨干) 員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3)崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層) 基

53、本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)施設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)、建筑學(xué)基礎(chǔ)。4)基礎(chǔ)培訓(xùn) (針對(duì)新入職員工) 行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。（5）年度培訓(xùn)計(jì)劃 上海卓置物業(yè)管理有限公司上城國(guó)際管理處擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。上城國(guó)際物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)100課時(shí)以上，保

54、安員受訓(xùn)200課時(shí)以上。 （6）培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果。培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。二、管理服務(wù)人員的管理管理服務(wù)人員是我們的寶貴財(cái)富，我們認(rèn)為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。作為以服務(wù)行業(yè)為產(chǎn)品的物業(yè)管理公司更是如此，而人才的自我培養(yǎng)開發(fā)，外部招聘引進(jìn)是企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍的必然途徑。我們對(duì)員工的管理宗旨是以人為本，規(guī)范管理，善待員工，人盡其才。運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任為人才的培養(yǎng)和發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。達(dá)到選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)的目的，最終激勵(lì)員工為企

55、業(yè)盡心竭力，使企業(yè)人力資源增值。我們的人員管理體系由三個(gè)部分組成。（1）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人 把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊(cè)中做出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要

56、求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。（2）量才適用，合理配置 為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。（3）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足，為上海卓置物業(yè)管理有限公司的發(fā)展做出了努力。 第三部分： 上城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)工作本小區(qū)管理工