紫墅周邊項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、紫墅周邊項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告亞運(yùn)新新家園（一）基本資料 亞運(yùn)新新家園位于朝陽區(qū)大屯綠化隔離帶內(nèi)，由北京先鋒置業(yè)股份有限 公司開發(fā)，占地面積 48 公頃，建筑面積 30余萬平方米，容積率 0.7 ，綠化率 60%-70%。亞運(yùn)新新家園共分兩期，由六層帶電梯的公寓和TOWNHOUSE產(chǎn)品組成。一期于2001年9月開始正式銷售，2002年底入住，其中TOWNHOU戶型 面積約 260-380 平方米（均不含地下，以下同此） ，約近 200 套，總價(jià)約 300 萬-600 萬，至 2003年年底已基本銷售完畢。 公寓戶型面積 150-300 余平方米， 約 300 余套，總價(jià)約 110萬-300 余萬，現(xiàn)在正

2、進(jìn)行尾盤銷售，尚有幾十套尾 房。亞運(yùn)新新家園二期預(yù)計(jì)于 2004年 10 月左右開盤，推盤量約為 700套左 右，戶型優(yōu)于一期，TOWNHOU帶電梯，預(yù)計(jì)均價(jià)1300014000元（不含地 下）。亞運(yùn)新新家園配有 2-3 個(gè)點(diǎn)式會(huì)所，一期會(huì)所為餐廳，二、三期預(yù)計(jì)配 備運(yùn)動(dòng)會(huì)所，內(nèi)有健身房等。（二）邊單元亞運(yùn)新新家園一期邊單元共 50套， 2003年下半年全部售罄。 邊單元面積 約為 290380平米左右（均不含地下）， 330平米左右戶型相對較多。單價(jià)約 為 1200016300元/平米，成交價(jià)最高約為 620萬左右（第一排邊單元），中 間排的邊單元總價(jià)最低約為 380萬元。（三）裝修標(biāo)準(zhǔn)亞運(yùn)

3、新新豕園（一期）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，首層層咼3-3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層層咼3米外立面以高檔面磚為主，局部配高檔涂料或石材戶門木制豪華三防子母門，進(jìn)口五金件屋頂奧地利威樂（VEDAG-VILLA）和美國歐文斯科寧（OWENSOMIN）彩色 玻面瓦，部分坡屋頂配威盧克斯窗門窗美馳高檔鋁包木及純木窗，內(nèi)平開兼傾開方式，德國諾托及格屋五金件， 耀華中空浮法玻璃內(nèi)加分子篩泊車每戶獨(dú)立地上停車位兩個(gè)，其中院洛或戶內(nèi)停車位 1個(gè)，路邊停車位1 個(gè)（另行與物業(yè)公司簽訂使用協(xié)議），戶內(nèi)停車庫配德國霍曼自動(dòng)車庫 門分室門預(yù)埋內(nèi)置安裝件，供戶主自行安裝門具墻面初裝修預(yù)留裝修層面天花初裝修預(yù)留裝修層面踢腳初裝修預(yù)留

4、裝修踢腳位地面初裝修做至基層，水泥找平廚房按規(guī)范做好防水層和保護(hù)層，預(yù)留墻面、地面、天花裝修面層；燃?xì)夤?線接至灶具支管閥門，排煙豎井預(yù)留抽油煙機(jī)接口位置，供水管接至支 管閥門，預(yù)留排水管接口，所有管線綜合設(shè)計(jì)，便于戶主整體櫥柜安裝 設(shè)計(jì)；預(yù)留電源插座、電話插口衛(wèi)生間按規(guī)范做好防水層和保護(hù)層，預(yù)留墻面、地面、天花裝修面層；上水、 排水管線預(yù)留接口，預(yù)留電源插座、電話插口，主衛(wèi)預(yù)留電視插口戶內(nèi)樓梯一期配備電梯，品牌未疋專 業(yè) 部 分空調(diào)系統(tǒng)預(yù)留空調(diào)安裝條件開關(guān)及插座面板澳大利亞奇勝（CLIPSAL產(chǎn)品供電系統(tǒng)戶均電容量15KV，照明、空調(diào)、插座均設(shè)單獨(dú)回路:燃?xì)庀到y(tǒng)管道天燃?xì)夤┧到y(tǒng)市政供水，2

5、4小時(shí)集中生活熱水供應(yīng)，冷熱水管材德國產(chǎn)“潔水”牌 PPR管材及閥門，排水采用螺旋降噪型 UPVCt材。供暖系統(tǒng)集中供熱，戶內(nèi)米用綠色環(huán)保、實(shí)用新型管材，意大利產(chǎn)德龍（DELONGI 散熱器除塵系統(tǒng)法國愛迪士（ AXPIR中央吸塵系統(tǒng)其他系統(tǒng)小區(qū)中心區(qū)設(shè)背景音響系統(tǒng)及電子告示系統(tǒng)等智能化部分周界紅外探測系統(tǒng)社區(qū)的四周圍墻或護(hù)攔上安裝進(jìn)口主動(dòng)紅外對射報(bào)警探測器，防止非法外來侵入。電視監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護(hù)欄、停車場出入 口、電梯轎箱、設(shè)備機(jī)房及其它重要區(qū)域安裝攝像機(jī)，對社區(qū)的重要區(qū) 域進(jìn)行全方位的監(jiān)視電子巡更系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)公共通道分布電子巡更簽到點(diǎn)位，設(shè)定保安人員巡

6、更的路線及地 點(diǎn)、巡更的次數(shù)可視對講系統(tǒng)西班牙弗曼科斯（FERMAX（可視對講系統(tǒng)，密碼鍵盤自動(dòng)開啟進(jìn)戶大門， 并可在別墅內(nèi)，通過兩部可視室內(nèi)分機(jī)，實(shí)現(xiàn)對來訪者的安全進(jìn)出管理家庭安全報(bào)警系統(tǒng)別墅內(nèi)安裝 門磁、緊急求助按鈕、紅外線報(bào)警探測器 燃?xì)鈭?bào) 警探測器及自動(dòng)關(guān)閥器 玻璃破碎報(bào)警探測器 家庭報(bào)警主機(jī)等設(shè) 備車輛管理系統(tǒng)社區(qū)出入口和別墅室內(nèi)車庫安裝車輛管理系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離遙控開啟道 閘進(jìn)出社區(qū)出入口和遙控開啟自家電動(dòng)車庫門智能照明系統(tǒng)為了達(dá)到現(xiàn)代化住宅舒適的生活環(huán)境，在別墅內(nèi)安裝ABB智能照明系統(tǒng)有線電視及衛(wèi)星天 線接收系統(tǒng)光纖接入北京市有線電視網(wǎng)，可接收國內(nèi)所有上星電視臺節(jié)目，并可通 過衛(wèi)星

7、接收系統(tǒng)收看CNN HBO衛(wèi)視各套等衛(wèi)星節(jié)目有線電視及衛(wèi)星天線接收系統(tǒng)社區(qū)建設(shè)電話模塊局，每戶預(yù)留兩條電話外線（戶主自主報(bào)裝）用超五 類線纜建立高速網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，提供INTERNE寬帶服務(wù)冃景音樂系統(tǒng)社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進(jìn)行信息發(fā)布通知和音樂播放。電子公告牌社區(qū)的廣場及社區(qū)的出入口處安置電子大屏幕， 提供各種公告及公用信 息社區(qū)機(jī)電設(shè)備自動(dòng) 化監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)的供暖、電梯、給排水、供電、公共照明等設(shè)備采取自動(dòng)化管理社區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)居民信息管理、工程設(shè)計(jì)文件管理、設(shè)備報(bào)修、維護(hù)管理、社區(qū)管線信 息管理、物業(yè)收費(fèi)自動(dòng)化、來客訪問管理、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)信息管理及調(diào) 控（四）選擇亞運(yùn)新新家園的主要理由:

8、1、環(huán)境優(yōu)美，綠地廣闊2、位置優(yōu)越，生活方便3、萬通地產(chǎn)的品牌效應(yīng)（五）放棄亞運(yùn)新新家園的主要理由：1、戶型一般，進(jìn)深較長2、公寓和TOWNHOUSES一起，拉低了 TOWNHOU的檔次3、聯(lián)排太長，私密性不夠（六）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目一期業(yè)主大多數(shù)都已入住，會(huì)所餐廳已正式投入使用。（七）與我項(xiàng)目相比較的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、環(huán)境優(yōu)美，綠化面積大。亞運(yùn)新新家園的綠化面積就其位置而言相當(dāng)罕 有，南側(cè)有 100-300 米的集中綠帶，相對而言，我項(xiàng)目的綠化尤其是集 中綠地方面要遜色很多了。2、一期已基本入住，社區(qū)比較成熟。亞運(yùn)新新家園一期已經(jīng)入住，人氣較 為旺盛，業(yè)主帶朋友繼續(xù)購買的較多，同時(shí)成熟的社區(qū)對猶豫比

9、較的客 戶成交也有一定的推動(dòng)作用。3、社區(qū)規(guī)模較大，配套設(shè)施比較齊全。亞運(yùn)新新家園的一期餐飲會(huì)所已經(jīng) 投入使用，二、三期規(guī)劃內(nèi)有健身會(huì)所等配套設(shè)施，而我項(xiàng)目由于規(guī)模 較小，配套設(shè)施方面比較缺乏。4、品牌效應(yīng)較好，知名度較高。亞運(yùn)新新家園經(jīng)過一期的銷售，在市場上 已經(jīng)樹立起一定的知名度，再加上新新家園的品牌，對相當(dāng)一部分買主 具有一定的吸引力。而我項(xiàng)目由于體量較小，在推廣方面很難達(dá)到與之 相當(dāng)?shù)牧Χ取?、容積率低，綠化率高，密度較我項(xiàng)目小。缺點(diǎn)：1、產(chǎn)品本身戶型一般，進(jìn)深較長，面寬相對較窄，戶型變化少，缺乏吸引 力。亞運(yùn)新新家園一期戶型較為陳舊，二期相對一期應(yīng)該會(huì)有一定的改 進(jìn)，但就目前了解到的

10、情況看， 受規(guī)劃限制， 戶型的改進(jìn)是比較有限的， 應(yīng)該達(dá)不到我項(xiàng)目目前戶型的產(chǎn)品高度。2、公寓和TOWNHOUSES一起，拉低了 TOWNH0U的檔次，據(jù)悉，二期產(chǎn)品仍然如此，相對而言，我項(xiàng)目產(chǎn)品純粹，比較適合對鄰里要求較高的 客戶。3、戶型外立面比較平淡，缺乏個(gè)性。受一期產(chǎn)品風(fēng)格影響，亞運(yùn)二期產(chǎn)品應(yīng)該不會(huì)偏離德式風(fēng)格太多，而這種風(fēng)格的產(chǎn)品目前市場上已經(jīng)有很 多，缺乏新鮮感，相對而言，我項(xiàng)目的中式立面要有特色的多?？邓沟たぃㄒ唬┗举Y料康斯丹郡項(xiàng)目位于朝陽區(qū)安外北苑路，西臨紫玉山莊，東靠武警指揮學(xué)院， 北臨北京市會(huì)議中心，南鄰鴻華、馨葉、高爾夫球場 ？?。由北京和祥恒房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。

11、康斯丹郡占地2.3萬平方米，建筑面積7.9萬平方米，容積率 為2.2，綠化率35%康斯丹郡由4棟6-9層版式小高層圍合而成，共344套 公寓，戶型面積約133320平方米，以300平方米左右為主。200平米左右 的戶型銷售最好。兩梯兩戶、一梯一戶至一梯兩戶。全部高級精裝修，裝修 標(biāo)準(zhǔn)約為2500元/平米?？拷郀柗蚯驁龅牡谝慌啪鶅r(jià)約為 16000元/平米， 后排均價(jià)約為14000/平米。康斯丹郡配有2300平米的會(huì)所，配套設(shè)施有健身房、餐廳等，尚未投入 使用。發(fā)展商另購買了深圳觀瀾湖高爾夫球場的公寓作為業(yè)主度假之用。（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)康斯丹郡設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建筑部分主體結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)外立面高檔干掛石材

12、，幕墻玻璃和鋁扣板。戶門木制豪華三防子母門，進(jìn)口五金件，密碼門鎖屋頂保溫層門窗德國杰禹森牌鋁木復(fù)合窗（北京產(chǎn)），雙層玻璃泊車大型地下停車庫，24小時(shí)多點(diǎn)監(jiān)控分室門高檔實(shí)木門，進(jìn)口五金件。墻面進(jìn)口高檔壁紙?zhí)旎ǜ邫n環(huán)保乳膠漆地面進(jìn)口高檔化纖地毯廚房美國威爾肯高檔實(shí)木櫥柜，德國AEG全套廚房設(shè)備。進(jìn)口凈水機(jī)。預(yù)留 數(shù)據(jù)雙插座。墻面為優(yōu)質(zhì)合資瓷磚，頂面為輕型藝術(shù)吊頂衛(wèi)生間瑞士 LAVFEN（勞芬）潔具，德國高儀五金件，墻面為藝術(shù)瓷磚，地面 為防滑瓷磚，吊頂為輕型藝術(shù)吊頂電梯上海三菱電梯專 業(yè) 部 分空調(diào)系統(tǒng)美國路德全套原裝進(jìn)口五合一空調(diào)（采暖、制冷、新風(fēng)、加濕、24小時(shí)熱水）開關(guān)及插座面板德國西門子開

13、關(guān)面板供電系統(tǒng)雙路供電燃?xì)庀到y(tǒng)管道天燃?xì)?供水系統(tǒng)市政供水，五層以上變頻供水通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留兩條IDD專線，寬帶百兆入戶智能化部分周界紅外探測系統(tǒng)社區(qū)的四周圍墻或護(hù)攔上安裝進(jìn)口主動(dòng)紅外對射報(bào)警探測器車輛管理系統(tǒng)地卜車場24小時(shí)多點(diǎn)電視攝像監(jiān)視，全自動(dòng)檔車道閘（三）選擇康斯丹郡的主要理由1、精裝修比較到位，相對比較省心2、位置較好，生活方便3、第一排視野較好（四）放棄康斯丹郡的主要理由1、價(jià)格不合理，相對同檔項(xiàng)目太高2、社區(qū)環(huán)境不好，綠化少3、社區(qū)小，人氣不旺4、板樓的私密性始終比不上獨(dú)立住宅（五）項(xiàng)目現(xiàn)狀 康斯丹郡于 2002 年 10 月開始內(nèi)部認(rèn)購， 2003年 7 月正式開盤。對外宣傳說

14、法是至今銷售約 70%。據(jù)側(cè)面了解，實(shí)際銷售率應(yīng)在 50%左右。康斯丹郡原為偉業(yè)代理，現(xiàn)為發(fā)展商自行銷售。 2002 年底項(xiàng)目主體已經(jīng) 完工，但由于種種原因，幾經(jīng)推遲至 2004 年 12月 31 日入住。綠化施工還沒 有進(jìn)行，現(xiàn)在正在進(jìn)行室內(nèi)裝修施工，預(yù)計(jì)年底結(jié)束。售樓處現(xiàn)場比較冷清，日平均接待客戶約 6-7 組，每月銷售額約為 5-8 套。（六）與我項(xiàng)目相比較的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、精裝修比較到位，適合喜歡精裝修的客戶2、有會(huì)所，相對于我項(xiàng)目而言配套較為齊全。缺點(diǎn)：1、項(xiàng)目性價(jià)比較低，高價(jià)位缺乏有力支撐。雖然康斯丹郡的單價(jià)含精裝修 的價(jià)格，但相對于板樓的密度等因素，單價(jià)仍然過高。2、板樓的產(chǎn)品較

15、我項(xiàng)目而言密度高、私密性較差，整體檔次偏低。3、康斯丹郡的外立面相當(dāng)平淡，遠(yuǎn)不如我項(xiàng)目外立面的吸引力大。湯 HOUSE（一）基本資料湯HOUS啦于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大柳樹環(huán)島。由北京久長房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司開發(fā)。項(xiàng)目占地 17 公頃，建筑面積 140000 平米，由上海建言建筑規(guī)劃 公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。綠化率為 40%，容積率為 0.8 。湯HOUS共分兩期，預(yù)計(jì)戶數(shù)為800余套。一期約為300套，均為三層 的聯(lián)排別墅（沒有地下室） ，每排 8 戶至 10 戶，每套 140-270 平米不等，每 戶均有 50-60 平米左右的前后花園 （不贈(zèng)送，由物業(yè)公司統(tǒng)一打理） 。湯 HOUSE 均價(jià)為7000

16、元/平米，每戶總價(jià)約為95萬220萬不等。湯HOUS配有一個(gè)面積約為3000平米的會(huì)所，配套設(shè)施有健身房、小超 市等，預(yù)計(jì)二期投入使用。（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)湯HOUS為毛坯房，裝修標(biāo)準(zhǔn)未定，最體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的是每戶均有24小時(shí)溫泉水入戶，且溫泉質(zhì)量較好。（三）項(xiàng)目現(xiàn)狀湯HOUS現(xiàn)處于預(yù)備階段，預(yù)計(jì)2004年6月初開始內(nèi)部認(rèn)購，6月底正式 開盤銷售， 2005年 12 月底入住。目前前往了解項(xiàng)目的客戶量較多， 600 人左 右作了客戶登記。鴻華高爾夫家園（暫定名）（一） 基 本資料 鴻華高爾夫家園位于朝陽區(qū)北苑鴻華高爾夫球場北側(cè)，向東隔約100 米的綠化帶與我項(xiàng)目相鄰。項(xiàng)目占地面積約 53634 平米，建筑面積不高于 7.6 萬 平米。鴻華高爾夫家園共有約 110 套住宅，均為地上三層，地下一層。其中約 64 套雙拼別墅， 12 套三聯(lián)排別墅，其余為普通聯(lián)排別墅。從目前掌握的資料看 主打戶型面積約 360 平米，地下室 100平米左右為 贈(zèng)送。項(xiàng)目為毛坯房，步行梯，交房標(biāo)準(zhǔn)未定。據(jù)了解，鴻華高爾夫家園單價(jià)約為 13000左右。（二） 與我項(xiàng)目相比較的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、 雙拼的產(chǎn)品目前周邊市場比較稀缺，相對于我項(xiàng)