商品房買賣合同剖析

1、W頁(yè)碼，4/14（W） 合同編號(hào)：5 1 3 64 1 4 5 1 4 62 6 35 商品房買賣合同 岳房預(yù)字 (2014 )第 243 號(hào) 購(gòu)房須知 為維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，避免和減少購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一定要 按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)的規(guī)定簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者在簽訂 購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)尤為注意： 1、購(gòu)買期房（未竣工商品房），在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn) 開發(fā)企業(yè)是否持有商品房預(yù)售許可證。在簽訂商品房買賣合同后，預(yù) 購(gòu)人應(yīng)按合同約定的付款時(shí)間，直接將預(yù)售款存入商品房預(yù)售款監(jiān)管銀行專 用賬戶，本項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)管專戶銀行為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司岳陽(yáng)南 湖支行，監(jiān)管專用

2、賬號(hào)為43001631066052503256，預(yù)購(gòu)人不直接將預(yù)售款存 入監(jiān)管賬戶的，一切責(zé)任由預(yù)購(gòu)人自負(fù)。同時(shí)為了切實(shí)保障權(quán)益，預(yù)購(gòu)人應(yīng) 督促開發(fā)企業(yè)在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)告登記，也可直接執(zhí)相關(guān)證 明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠 進(jìn)行房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，預(yù)告登記失效。 2、購(gòu)買現(xiàn)房，在簽訂購(gòu)房合同前，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)售房單位是否辦理了房產(chǎn)總 證；在簽訂購(gòu)房合同之后，應(yīng)督促售房單位在60日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦 理房產(chǎn)交易手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。 3、無(wú)論是購(gòu)買期房還是購(gòu)買現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)查詢所購(gòu)房屋是否已辦房地產(chǎn)抵 押或被查圭寸。購(gòu)買己抵押房

3、產(chǎn)須經(jīng)抵押權(quán)人同意并將購(gòu)房款直接繳入商品房 預(yù)售款監(jiān)管專用帳戶，抵押權(quán)人解除抵押關(guān)系后再申請(qǐng)辦理備案（發(fā)證）手續(xù)。 被司法查封則不能購(gòu)買。 4、購(gòu)買中介機(jī)構(gòu)代理銷售的商品房，購(gòu)房人在查驗(yàn)商品房預(yù)（銷）售相關(guān) 手續(xù)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)部門頒 發(fā)的資質(zhì)證書或備案手續(xù)以及售房單位出具給中介機(jī)構(gòu)的委托書。 5、以售后包租方式銷售未竣工商品房是國(guó)家明令禁止的違法行為，購(gòu)房 者購(gòu)此類商品房時(shí)一定要謹(jǐn)慎。 6、商業(yè)樓層、車庫(kù)層內(nèi)無(wú)間隔墻的產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)當(dāng)埋設(shè)永久性界址標(biāo)志， 并經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門進(jìn)行分戶測(cè)繪，確定具體房號(hào)后，方可購(gòu)買。 7、為規(guī)范商品房買賣行為，房地產(chǎn)管理部門己

4、向開發(fā)企業(yè)推廣使用建設(shè) 部、工商總局制定的商品房買賣合同示范文本。售房單位和購(gòu)房者可以依法 對(duì)商品房買賣合同示范文本的條款內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充。 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處 商品房買賣合同 （合同編號(hào)：513641451462635 ） 合同雙方當(dāng)事人： 出賣人： 岳陽(yáng)安宏房地產(chǎn)有限公司 注冊(cè)地址： 岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港辦事處涼亭山望月路老垅坡社區(qū) 301房 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 430600000014173 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 湘建房（岳）字第 091號(hào) 法定代表人： 羅七英 聯(lián)系電話郵政編碼： 414000 委托代理人： / 地址： / 郵政編碼： / 聯(lián)系電話：

5、 / 委托代理機(jī)構(gòu)： / 注冊(cè)地址： / 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： / 法定代表人： / 聯(lián)系電話： / 郵政編碼： / 買受人： 曹政 本人姓名：曹政 國(guó)籍： 中國(guó) 身份證地址：湖南省岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)洞庭北路剪刀池魯肅墳區(qū)附3棟1單元11號(hào) 郵政編碼： 414000電話：委托代理人：/國(guó)籍：/ 地址：/ 郵政編碼：電話： 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有 關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上就買賣商 品房達(dá)成如下協(xié)議： 第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 出賣人以 出讓 方式取得位于開發(fā)中路以南

6、、 北環(huán)咱以北、編號(hào) 為 岳市國(guó)用（2013）字第00062號(hào) 的地塊的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合 同號(hào)為 XC （ 1）01369。 該地塊土地面積為15256.9 m2，規(guī)劃用途為 商業(yè)/住宅，地址使用年限 自2013 年 9 月11 日至 2083 年9 月11 日。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名外灘花園。建設(shè)工 程規(guī)劃許可證號(hào)為 建字第岳規(guī)（工）2013073號(hào)，施工許可證號(hào)為 此行空白 此行空白 第二條商品房銷售依據(jù)。 買受人購(gòu)買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)管 理局 商品房預(yù)售許可證號(hào)為岳房預(yù)字（2

7、014 ）第243號(hào) 。 此行空白 此行空白 第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況 買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房 號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的中的： 第003幢 18層 1603號(hào)房。 該商品房合同約定 建筑面積共 132.58平方米。其中，套內(nèi)建筑面 積111.69平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e20.89平方米（有 關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件二）。 此行空白 此行空白 此行空白 此行空白 第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 1. 按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（ 人民幣）每平

8、方米 3700 元，總金 額小寫490546 元，大寫/ 仟/ 佰肆拾玖萬(wàn)零仟伍佰 肆拾陸元整。 2. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（人民 幣）每平方米/ 元， 總金額小寫 /元，大寫 / 仟/ 佰/ 拾/ 萬(wàn)/ 仟 /佰/ 拾/ 元整。 3. 按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（人民 幣）每平方米/元， 總金額小寫 /元，大寫 / 仟/ 佰/ 拾/ 萬(wàn)/ 仟 /佰/ 拾/ 元整。 4. 此行空白 此行空白 此行空白 http:/ 2. 遇到晝夜降雨量達(dá)到 10mm或六級(jí)以上(含六級(jí))大風(fēng)造成無(wú)法正常施工。 3. 買受人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用的。 此行空白 第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)

9、任。 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品 房交付買受人使用，按下列第1 種方式處理： 1. 按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加) (1) 逾期不超過(guò) 90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至 實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二 的違約金， (2) 逾期超過(guò) 90 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人 應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累 計(jì)已付款的1 % 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行， 自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按

10、日向 買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一(該比率應(yīng)不小于第 (1)項(xiàng)中的比率)的違 約金。 2. 此行空白 此行空白 此行空白 此行空白 此行空白 第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人 所購(gòu)的商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人； (1) 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向。 (2) 此行空白 (3) 此行空白 (4) 此行空白 (5) 此行空白 (6) 此行空白 (7) 此行空白 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通 知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書面答

11、復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通 知買受人的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起三十 天內(nèi)將買受人 已付款退還給買受人，并按銀行同期活期存款 利率付給利息。買受人不退房的， 應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 此行空白 此行空白 此行空白 第一條 交接 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn) 行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。 所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。出 賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期 交房責(zé)任由出賣

12、人承擔(dān)。 由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： (1) 自交房期限截止第二日起，買受人即承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用的支付責(zé)任。 (2) 買受人所欠房款在房屋交付時(shí)付清，買受人不輸房屋交付手續(xù)的按欠房款的日 萬(wàn)分之二承擔(dān)違約責(zé)任， 如超過(guò)30日仍未交付，出賣人有權(quán)解除合同并退回買受人購(gòu) 房款，不承擔(dān)利息。 此行空白 第十二條 出買人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原 因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)紛紛時(shí)，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。、 此行空白 此行空白 此行空白 第十三條出賣人關(guān)于裝飾裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。 出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

13、應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。 達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理。 1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。 2. 出賣人繼續(xù)履行合同到達(dá)約定的標(biāo)準(zhǔn)。 此行空白 3. 此行空白 此行空白 第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下 日期達(dá)到使用條件： 1. 具備交房條件。 2. 此行空白 3. 此行空白 4. 此行空白 5. 此行空白 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理： 1. 此行空白 2. 此行空白 3. 此行空白 第十五條 關(guān)于預(yù)告登記的約定。 雙方同意選擇

14、下列第1項(xiàng)的約定。 1. 按揭購(gòu)房的，在買受人付清首付款后 30天內(nèi)，雙方共同向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù) 告登記。 2. 一次性付款或分期付款購(gòu)買的，在買受人付清應(yīng)繳房款后 30天內(nèi)，雙方共同向 房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。 3. 不申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。 第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。 出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，向房屋登記機(jī)關(guān)提交辦理權(quán)屬登記的資 料。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意 按下列第2、3項(xiàng)處理。 1. 買受人退房，出買人在買受人提出退房要求之日起/日內(nèi)將買受人已 付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的/ % 賠償買受人損失。 2. 買受人不退房

15、，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.5 % 向買受人支付違約金。 3. 有關(guān)買受人選擇自行辦理分戶親權(quán)證或選擇委托出賣人代辦分戶產(chǎn)權(quán)證的詳細(xì) 情況見附件四：商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第七條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。 第十七條保修責(zé)任 買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣 人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修 責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的保修范圍、保修期限和保修 責(zé)任的約定的標(biāo)準(zhǔn)(見附件三)。 買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修 范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)

16、發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不 可抗力或者非出賣人原因造成的損失，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用 由購(gòu)買人承擔(dān)。 此行空白 此行空白 第十八條雙方可以就下列事項(xiàng)約定： 1. 該商品房所在樓宇的命名權(quán)歸出賣人 此行空白； 2. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) 歸出賣人 此行空白； 3. 該小區(qū)地下停車位和小區(qū)內(nèi)地面停車位歸出賣人； 4. 3#棟、4#棟的一樓架空層歸出賣人。 第十九條 買受人的房屋僅作住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)?商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件有規(guī)定者外，買受人在 使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享有與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，

17、并按占地 和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 此行空白 此行空白 第二十條 商品房預(yù)售的，買受人應(yīng)直接將按合同約定支付的定金、預(yù)付款、房 價(jià)款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）存入由房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管的預(yù)售款專用帳戶。 本合同標(biāo)的預(yù)售款監(jiān)管賬戶開戶銀行為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司岳陽(yáng)南湖支 行，賬號(hào)房43001631066052503256 ;買受人將購(gòu)房款存入預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶后，憑 銀行出具的收款證明向出賣人換取票據(jù)。 第二一條本商品房一經(jīng)網(wǎng)上簽約即備案，如雙方解除合同，雙方須向房地產(chǎn) 管理部門申請(qǐng)撤銷備案。 第二十二條本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不 成的，按下述第 2種方式解除： 1. 提交 岳陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁。 2. 依法向人民法院起訴。 第二十三條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。 第二十四條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部