中建投成都城南項(xiàng)目規(guī)劃思路及可行性分析報(bào)告

1、2021年5月23日 中建投成都城南項(xiàng)目中建投成都城南項(xiàng)目 規(guī)劃思路及可行性分析規(guī)劃思路及可行性分析 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 方案目錄 第一章：宗地概述 第二章：成都市寫字樓市場(chǎng)分析 第三章：成都市公寓市場(chǎng)分析 第四章：成都市住宅市場(chǎng)分析 第五章：項(xiàng)目規(guī)劃思路 第六章：可行性分析 第七章：項(xiàng)目案名及定位 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目規(guī)劃思路及可行性分析 第一章 宗 地 概 述 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 一、項(xiàng)目區(qū)位 1、項(xiàng)目地址：成都市高新區(qū)桂溪街 辦雙土村二組、十組。 2、緊臨成都市國(guó)際城南未來中央商 務(wù)區(qū)（f-cbd）1平方公里核心區(qū) 域，位于邊緣地帶。 3、20102012西部金融中

2、心建設(shè)規(guī) 劃中金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 4、項(xiàng)目距1號(hào)地鐵世紀(jì)城站2.9公里， 1號(hào)地鐵二期科技園站。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 天 府 大 道 中 段 二、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 1、項(xiàng)目三面臨街，地塊平整、 方正，為開發(fā)熟地； 2、項(xiàng)目周邊兩公里范圍之內(nèi) 開發(fā)項(xiàng)目均以寫字樓、高 檔酒店產(chǎn)品為主體； 3、周邊高檔寫字樓云集且均 無配套住宅。 電 子 第 十 三 所 川大科技園 新希望國(guó)際 航興國(guó)際廣場(chǎng) 天合凱旋廣場(chǎng) 中國(guó)水電大廈(四川) 建設(shè)銀行太平洋保險(xiǎn) 領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 三、項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo) 1、占地面積：16666.62 ； 1.1建筑基底面積： 主樓密度46%，塔樓密度2

3、2%； 2、地塊使用性質(zhì)：商業(yè)金融業(yè)（可兼容20%住宅）； 3、容積率： 6.0，3.0； 4、建筑密度不大于45%，塔樓密度不大于22%； 5、用地內(nèi)地面不宜停車，少量地面停車位不計(jì)入停車位指標(biāo)，車位800個(gè)； 6、綠化率不小于15% ； 7、建筑限高：156m； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目規(guī)劃思路及可行性分析 第二章 成都市寫字樓市場(chǎng)分析 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 一、成都市近5年寫字樓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 1、數(shù)據(jù)自成都市統(tǒng)計(jì)局及其他統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。 2、08年、09年供銷反差較大，但均能保證較低的空置率，較高的租金。 3、因統(tǒng)計(jì)方式不一樣，本文未列出寫字樓售價(jià)，只做了區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)寫字樓售價(jià)比對(duì)。 23

4、.84 17.4 27.11 93.63 134.83 28.5 43.1 36.79 30.29 80.05 18 19.9 17 21.9 25.1 97.5 92.9 110.8 108.2 102.4 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2005年2006年2007年2008年2009年 放量(萬) 銷量(萬) 空置率(%) 甲級(jí)寫字樓 月租金元/ 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 二、成都市甲級(jí)寫字樓分布 成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓 1. 中信大廈 2. 冠城廣場(chǎng) 3. 城市之心 4. 中鐵名人大廈 5. 時(shí)代廣場(chǎng) 6. 中環(huán)廣場(chǎng) 7. 匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng) 8. 威斯頓聯(lián)邦大廈

5、 9. 香格里拉 10. 華敏翰尊國(guó)際 11. 力寶大廈 12. 國(guó)航世紀(jì)中心 13. 特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng) 14. 拉德方斯大廈 15. 中國(guó)水電大廈 16. 喜年廣場(chǎng) 17. 仁恒置地廣場(chǎng) 未來甲級(jí)寫字樓 18. 來福士廣場(chǎng) 19. 中航項(xiàng)目 20. 鐵獅門項(xiàng)目 21. 成都國(guó)際金融中心 22. 仁和春天 23. 摩根中心 24. 明宇金融廣場(chǎng) 25. 百揚(yáng)大廈 26.新希望大廈 27 .新希望國(guó)際 28.航興國(guó)際廣場(chǎng) 29.美聯(lián)廣場(chǎng) 30.天合凱旋廣場(chǎng) 31.領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng) 人民南路 及沿線 東大街 三環(huán)路 二環(huán)路 一環(huán)路 繞城高速 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 第一階段 （九十年代中期以前） 多

6、為各大單位自 建辦公樓，同時(shí) 對(duì)外租賃，物業(yè) 配套設(shè)施少、檔 次低，只能滿足 辦公的基本需求。 第二階段 （九十年代中期2002年） 真正意義的寫字樓產(chǎn) 品正式登臺(tái)，其標(biāo)志 為97年開發(fā)的新時(shí)代 廣場(chǎng)。這一階段，寫 字樓產(chǎn)品在品質(zhì)上全 面提高，配套更加完 善，并已開始進(jìn)入智 能化時(shí)期。這一時(shí)間 的代表項(xiàng)目如新時(shí)代 廣場(chǎng)、世貿(mào)大廈、冠 城廣場(chǎng)等。 第三階段 （2003年2005年） 正式提出甲級(jí)寫字 樓的概念，在配套 設(shè)施上則以5a智能 化為目標(biāo)，建筑上 向生態(tài)化邁進(jìn)，代 表項(xiàng)目如威斯頓聯(lián) 邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)、 匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng) 等。 第四階段 （2006年起 ） 在配套設(shè)施上則向 更高級(jí)的5a+

7、1r智 能化為目標(biāo)，建筑 上做到生態(tài)化、人 文化，以整層銷售 為目標(biāo)的主題產(chǎn)業(yè) 大廈，如國(guó)航世紀(jì) 中心、喜年廣場(chǎng)、 新希望大廈。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n2007年供應(yīng)面積56.48萬平方米，銷售面積53.47萬平方米，市場(chǎng)供需基本平衡。 n2008-2009年寫字樓供應(yīng)面積大幅增漲，同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)及汶川地震影響，2008年銷售面積有小幅度 回落，2009年銷售面積同比回升。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 類甲級(jí)寫字樓是2009年成都寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)主體，總計(jì)供應(yīng)36.4萬，銷售23 萬 。 n 截止09年，寫字樓存量主要集中在天府新城。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 09年，成都甲級(jí)寫字樓

8、均價(jià)約13012元/，年均增幅7%-9%； n 09年，成都乙級(jí)寫字樓均價(jià)約7750元/，年均增幅6%-8%； n 09年，成都類甲級(jí)寫字樓均價(jià)約9108元/。 p 2003-2009年成都寫字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率在2006年達(dá)到最高32%之后，空置率呈整體下降之勢(shì)。2009年 成都主城區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率為17.7%，甲級(jí)寫字樓的整體經(jīng)營(yíng)良好。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 4040 8080 120120 乙級(jí)寫字樓租金甲級(jí)寫字樓租金 19981998199919992000200020012001200220022003200320042004200

9、5200520062006200720072008200820092009（年）（年） 租金（元租金（元/ /平米平米月）月） 6868 7373 6767 7676 8282 9292 9595 9898 105105 110110 116116 121121 3636 4040 4646 4141 4848 5151 5555 5656 6060 6767 4848 7272 1999-20091999-2009年成都寫字樓租金統(tǒng)計(jì)年成都寫字樓租金統(tǒng)計(jì) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 未來三年內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)主體為甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)占總體供應(yīng)比例的70%； p 未來三年成都寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)

10、預(yù)測(cè) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 高端市場(chǎng) 中高端市場(chǎng) 低端市場(chǎng) 低端市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 中端市場(chǎng) n 目前成都寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)以低端、中高端、高端市場(chǎng)三層市場(chǎng)關(guān)系的金字塔格局； n 新希望國(guó)際、天合凱旋廣場(chǎng)為代表的成本控制型低、中高端市場(chǎng)占整體市場(chǎng)絕大部分； n 喜年廣場(chǎng)、新希望大廈為代表的高端、甲級(jí)寫字樓逐漸崛起，并為市場(chǎng)所追捧； n 2010-2012年，品牌開發(fā)商所主導(dǎo)的高端項(xiàng)目大量入市， 高端、甲級(jí)寫字樓將成為未來 三年市場(chǎng)主流趨勢(shì)，成都市場(chǎng)將逐漸衍變?yōu)樯陈┬透窬帧?四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商地址地址體量體量?jī)r(jià)格價(jià)格上市時(shí)間上市時(shí)間 領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng)領(lǐng)地集團(tuán)地址：世紀(jì)

11、城對(duì)門15萬2010年底 新希望大廈： 四川新希望房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 新希望大廈位于人民南路四 段45號(hào) 81140均價(jià)21000元/ 新希望國(guó)際 四川新希望房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 高新區(qū)天府大道與大源三線 交匯處所在區(qū)域 28萬 均價(jià)8600元/ 成都國(guó)際科技節(jié) 能大廈 成都中節(jié)能環(huán)保發(fā) 展股份有限公司 高新區(qū)天府新城 10萬余 2010年 天合凱旋廣 場(chǎng) 成都天合房屋開發(fā) 有限責(zé)任公司 高新區(qū)人南延線旁開智路 118號(hào) 約11萬 7600元/起 2010年4 月 美年廣場(chǎng)美庫 四川西美投資發(fā) 展有限公司 高新區(qū)天府大道中段1388 號(hào) 18.7萬 均價(jià)8800元左右/（一 次性優(yōu)惠2%，按

12、揭1%） 總建面100 萬 航興國(guó)際廣場(chǎng) 成都中興美地投資 發(fā)展有限公司 高新區(qū)天府大道中段800 號(hào) 9.3萬 8900元/（科研企業(yè)優(yōu) 惠5%）精裝修 蜀都國(guó)際廣場(chǎng) 成都蜀都銀泰置業(yè) 有限公司 高新區(qū)天府新城大源商業(yè)商 務(wù)核心區(qū) 50萬 /26萬 2010年 高新國(guó)際廣場(chǎng)成都高新置業(yè)高新區(qū)管委會(huì)9600-14380元/ 茂業(yè)中心成商地產(chǎn)有限公司高新區(qū)高新管委會(huì)旁34萬未定 2010年下 半年 保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利（成都）實(shí)業(yè) 有限公司 南高新保稅區(qū)（世紀(jì)城會(huì)展 中心對(duì)面） 2011年 拉德方斯大廈 成都高新投資集團(tuán) 有限公司 高新區(qū)人南延線高新孵化 園內(nèi) 9萬均價(jià)14000元/ 一城中央(暫

13、定)成都德騰置業(yè)高新區(qū)高新孵化園內(nèi)2010年 特拉克斯國(guó)際廣 場(chǎng) 特拉克斯海外投資管 理(成都)有限責(zé)任公司 高新區(qū)人民南路天府立交東 側(cè) 79712 最低8800元/最高 10000元/ 希頓國(guó)際廣場(chǎng) 成都市隴海房屋建 設(shè)開發(fā)有限公司 高新區(qū)國(guó)際城南核心地位27萬近期 三、國(guó)際城南寫字樓一覽表 218.384萬 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 中高端住宅 項(xiàng)目入市、 前階段以中 低端寫字樓 為主，后階 段高端寫字 樓開始入市 天府新城 規(guī)劃初步 確定、市 政基礎(chǔ)配 套建設(shè) 市政基礎(chǔ)配 套加速建設(shè)、 中低端住宅 項(xiàng)目入市、 工業(yè)園項(xiàng)目 入市 區(qū)域開始進(jìn)入繁榮階段， 高端公寓、寫字樓大量 入市，區(qū)域級(jí)

14、大型商業(yè) 開始運(yùn)營(yíng) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 世豪廣場(chǎng)（類甲級(jí)/甲級(jí)） 均價(jià)預(yù)計(jì)9000元/平米 新希望國(guó)際c座（類甲級(jí)） 均價(jià)9000元/平米 蜀都國(guó)際廣場(chǎng)（類甲級(jí)） 均價(jià)預(yù)計(jì)9000元/平米 美年廣場(chǎng) 美庫（類甲級(jí)） 均價(jià)8500元/平米 月均走量約7500平米 美年中心（甲級(jí)） 天合凱旋廣場(chǎng)3號(hào)樓（類甲級(jí)） 預(yù)計(jì)均價(jià)7800元/平米 月均走量約6000平米 棕櫚泉國(guó)際廣場(chǎng)（類甲級(jí)） 均價(jià)預(yù)計(jì)10000元/平米 鴻昌嘉泰金融中心（類甲級(jí)/甲級(jí)） 預(yù)計(jì)均價(jià)10000-12000元/平米 香年廣場(chǎng)（類甲級(jí)） 預(yù)計(jì)均價(jià)12000元/平米 在售樓盤在售樓盤 未售樓盤未售樓盤 新希望國(guó)際b座（乙級(jí)）

15、 均價(jià)7200元/平米 月均走量約10000平米 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 四、區(qū)域同質(zhì)(競(jìng)爭(zhēng))樓盤對(duì)比分析表 物業(yè)名稱占地面積建筑面積銷售價(jià)格項(xiàng)目定位 新希望國(guó)際16667.5約28萬約8600元/ 全球頂級(jí)配置、5a智能體系， 天府新城國(guó)際商務(wù)平臺(tái) 航興國(guó)際廣場(chǎng)22789.959.3萬8900元/ 創(chuàng)變空間，各類企業(yè)理想的 商務(wù)、辦公場(chǎng)所 天合凱旋廣場(chǎng) 15859.871102857600元/ 高品位、高新技術(shù)、國(guó)際化、 現(xiàn)代化和綜合性的現(xiàn)代辦公 社區(qū) 美年廣場(chǎng) 170000.85 100萬8800元/成都唯一的純loft辦公產(chǎn)品 領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng)15萬未面市高端寫字樓 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)

16、銷 地理位置高新區(qū)天府大道中段 開發(fā)商新希望集團(tuán) 規(guī) 模 總建筑面積約28萬。 a座約6.7萬，b座約13.4萬 物業(yè)形態(tài)商業(yè)、寫字樓 實(shí)用率 a座：70% b座：60% 容積率6.6 價(jià) 格 b座目前在售均價(jià)8500元/ b座整體銷售均價(jià)7500元/ 最低價(jià)5780元/，最高價(jià)8700元/ 銷售走勢(shì)月均銷售約9750，銷售率達(dá)69% 表面優(yōu)惠一次性3%，分期2%，按揭1% 物管 費(fèi)7元/月 產(chǎn)權(quán)年限40年 入住時(shí)間2011年9月 物管公司仲量聯(lián)行物管顧問 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 平層產(chǎn)品特征： n 結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu) n 柱距：8-8.4米 n 單層面積：4800 n 單間面積區(qū)間：142-4

17、40 n 布局：中間連廊式布局 437 380 228 294 196 225 143 143 170 253 162154 154 154 276 147198 416 306 216 152 平層缺點(diǎn)： n 整層面積過大 n 異型設(shè)計(jì)影響視野通透性 n 通廊式設(shè)計(jì)，動(dòng)線長(zhǎng)、使 用不便 n 外部公共部分集約程度低， 公攤大 n 設(shè)計(jì)存在大量異型單位， 大大減少實(shí)用率 n 柱網(wǎng)布置，存在大量?jī)?nèi)部 有柱單位，降低實(shí)用率 平層優(yōu)點(diǎn)： n核心筒布局合理 n走廊寬度在2.2米以上 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 客 戶 關(guān) 注 重 點(diǎn) 產(chǎn)品 基礎(chǔ) 信息 標(biāo)準(zhǔn)層面積4800 單位面積區(qū)間142-440 實(shí)用率

18、60% 樓體高度100米 層高3.35米 產(chǎn)品 配置 外立面low-e玻璃+石材 大堂9.2米挑高，1000雙大堂設(shè)置 電梯 12部蒂森電梯，2.8米高，速度2.5米/s， 每部電梯平均服務(wù)辦公面積11000 平均侯梯時(shí)間60秒以上 空調(diào)分體空調(diào)（無中央空調(diào)） 公共走道2.2米寬 2.4米高 車位項(xiàng)目整體1160個(gè)車位 配套 服務(wù) 商業(yè)配套1-2層商務(wù)配套商業(yè) 物管服務(wù)仲量聯(lián)行物管顧問 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買用途投資68%，自用14%，投資兼自用18% 購(gòu)買主體個(gè)人60%，公司40% 所屬行業(yè) 自用客戶的行業(yè)與區(qū)域內(nèi)目前行業(yè)有聯(lián)系，如有與中石油、化工設(shè) 計(jì)院有業(yè)務(wù)聯(lián)系的建筑研究院設(shè)計(jì)單

19、位等； 各行業(yè)比例相差不大；多為成長(zhǎng)型企業(yè)。 客戶來源 新希望的老業(yè)主及老帶新客戶（占50%以上），特征為長(zhǎng)期居住在 城南及城南南延線區(qū)域，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α?按區(qū)域劃分，省內(nèi)及成都本地客戶在80%以上。 購(gòu)買面積 50%以上客戶主要購(gòu)買200左右的單位，僅有3成為企業(yè)整層購(gòu)買 ，其余樓層為客戶零散購(gòu)買。 決策因素發(fā)展商品牌、性價(jià)比、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n天府大道，地鐵純商務(wù)，地標(biāo)寫字樓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域，天府大道、未來商務(wù)中心區(qū) n產(chǎn)品，18大產(chǎn)品品質(zhì)，國(guó)際化商務(wù)平臺(tái) 純商務(wù)產(chǎn)品的純粹商務(wù)價(jià)值 n投資價(jià)值，投資性價(jià)比 n服務(wù)，五大行之一的物管顧問 推廣渠道

20、： n報(bào)媒，從始至終，保持長(zhǎng)期線上曝光率 n公交站臺(tái)，短期全域成都覆蓋，增大項(xiàng)目推廣廣度 n專業(yè)雜志，間斷性配合銷售目標(biāo)投放，增強(qiáng)項(xiàng)目深度影響力 n客帶客，利用新希望自身客戶資源的強(qiáng)大而有效的客戶營(yíng)銷模式 月均到訪量： 新希望國(guó)際與新希望大廈同處一個(gè)售樓部 售樓部月均到訪約240-300組客戶，新希望國(guó)際月均到訪150組左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 位于天府新城核心商務(wù)區(qū)域，目 前寫字樓開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 緊鄰天府大道，離地鐵一號(hào)線新 會(huì)展站較近，交通配套便利 深度與廣度想結(jié)合的持續(xù)整合營(yíng) 銷推廣模式 開發(fā)商已有商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和 客戶積累 相對(duì)較低的單價(jià)，導(dǎo)致該項(xiàng)目具 有較高投資性價(jià)

21、比 單個(gè)產(chǎn)權(quán)面積偏大， 投資門檻較 高； 平層面積過大，后期使用不便， 公攤較大，實(shí)得面積相對(duì)較低； 內(nèi)部存在大量異型單位，內(nèi)部空 間承重柱較多，后期使用不便； 區(qū)域發(fā)展不成熟，周邊商務(wù)生活 配套尚待完善； 外立面石材部分過多，采光度影 響較大； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 p充分利用地段價(jià)值、區(qū)域規(guī)劃和周邊配套等突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) p低開高走，走性價(jià)比路線 p推廣上利用公交站臺(tái)等方式進(jìn)行區(qū)域封鎖式推廣 p長(zhǎng)期持續(xù)主流報(bào)媒硬版廣告推廣，保持市場(chǎng)曝光率 p利用已開發(fā)項(xiàng)目（如：商鼎國(guó)際等）客戶資源進(jìn)行客戶積累 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 地理位置高新區(qū)天府大道桂環(huán)路口 開發(fā)商花樣年集團(tuán) 規(guī) 模 總建筑面積約

22、100萬。 美庫：約13萬 物業(yè)形態(tài)商業(yè)、寫字樓、住宅、酒店、公寓、教育基地 實(shí)用率美庫：170%容積率6 價(jià) 格 美庫目前在售均價(jià)8800元/ 美庫整體銷售均價(jià)8200元/ 最低單價(jià)7500元/，最高單價(jià)10500元/ 銷售走勢(shì)月均銷售面積約7200元/，銷售率達(dá)50% 表面優(yōu)惠一次性2%，按揭1% 管 理 費(fèi)5元/月 產(chǎn)權(quán)年限40年 入住時(shí)間2011年3月 物管公司花樣年物業(yè)管理公司 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 平層產(chǎn)品特征： n 結(jié)構(gòu)：框筒+局部剪力墻結(jié)構(gòu) n 柱距：8-8.8米 n 單層面積：8780 n 單間面積區(qū)間：45-260 n 布局：連廊+核心筒回型布局 平層缺點(diǎn)： n 整層面

23、積過大 n平層單位多，影響寫字樓整體品質(zhì) n 部分單位采光較差 n 通廊式設(shè)計(jì)，動(dòng)線長(zhǎng)、使用不便 平層優(yōu)點(diǎn)： n5米層高、可做夾層，實(shí)用率高 n4個(gè)電梯廳，緩解平層面積過大帶來 的動(dòng)線過長(zhǎng)影響 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 客 戶 關(guān) 注 重 點(diǎn) 產(chǎn)品 基礎(chǔ) 信息 主力單位面積區(qū)間60-80 實(shí)用率最大實(shí)用率可達(dá)170% 層高5米 產(chǎn)品 配置 外立面low-e玻璃 大堂15米挑高，4大堂設(shè)置 電梯 34部日立電梯，承載21人 每部電梯平均服務(wù)辦公面積3000 平均侯梯時(shí)間20秒 空調(diào)分體空調(diào)（無中央空調(diào)） 公共走道2.1米寬 2.4米高 車位美庫760個(gè)車位，整體3000個(gè)車位 配套 服務(wù) 綜合體

24、配套 100萬平米綜合體商務(wù)、休閑、居住、購(gòu)物等城 市相應(yīng)功能配套 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買用途投資74%，自用14%，投資兼自用12% 購(gòu)買主體個(gè)人75%，公司25% 所屬行業(yè) 自用客戶的行業(yè)與區(qū)域內(nèi)目前行業(yè)有聯(lián)系，如it科技、通信、建筑、 公司等；各行業(yè)比例相差不大，多為成長(zhǎng)型企業(yè)； 投資客戶以私營(yíng)企業(yè)主為核心客群。 客戶來源 前期成交業(yè)主、花樣年開發(fā)項(xiàng)目的老業(yè)主（占22%以上），特征為長(zhǎng) 期居住在城南及城南南延線區(qū)域，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿烷_發(fā)商品牌。 按區(qū)域劃分，省內(nèi)及成都本地客戶在90%以上。 購(gòu)買面積 72%客戶主要購(gòu)買100以內(nèi)的單位，僅有3成客戶為多套購(gòu)買（購(gòu)買 面價(jià)集中在2

25、00-500 ）。 決策因素產(chǎn)品力、性價(jià)比、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n天府大道，百萬平米活力都會(huì) n稀缺5米層高甲級(jí)寫字樓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域，天府大道、未來商務(wù)中心區(qū) n產(chǎn)品，5米層高、最大實(shí)用率達(dá)170% n投資價(jià)值，低總價(jià)、低門檻、投資性價(jià)比 推廣渠道： n報(bào)媒，集中轟炸與長(zhǎng)期持續(xù)推廣結(jié)合，保持一定曝光率 n戶外，短期機(jī)場(chǎng)戶外推廣，增強(qiáng)項(xiàng)目知名度 n專業(yè)雜志，間斷性配合銷售目標(biāo)投放，增強(qiáng)項(xiàng)目深度影響力 n客帶客，利用客帶客優(yōu)惠刺激前期成交客戶的客戶營(yíng)銷模式 月均到訪量： 售樓部月均到訪約150組意向客戶左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 天府新城核心商

26、務(wù)區(qū)域，商務(wù)熱 點(diǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 部分產(chǎn)品高標(biāo)配具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 多系產(chǎn)品組合的城市綜合體項(xiàng)目， 內(nèi)部配套完善 樓高僅60米，形象感相對(duì)較差 標(biāo)準(zhǔn)層面積過大，內(nèi)部動(dòng)線較長(zhǎng) 內(nèi)部承重梁較多，影響后期夾層 的實(shí)際使用性 喜年廣場(chǎng)的成功開發(fā)為開發(fā)商樹 立口碑效應(yīng) 小面積、低總價(jià)，投資性強(qiáng) 平層單位劃分過多，存在未來入 駐企業(yè)雜亂的可能，嚴(yán)重影響項(xiàng) 目商務(wù)品質(zhì) 區(qū)域發(fā)展不成熟，周邊商務(wù)生活 配套尚待完善 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 p充分依托項(xiàng)目自身城市綜合體的功能配套和整合優(yōu)勢(shì) p小面積、低總價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯 p推廣上利用報(bào)媒進(jìn)行脈沖式集中高密度推廣 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 地理位置人民南路和航空路交

27、匯處 開發(fā)商新希望集團(tuán) 規(guī) ?？偨ㄖ娣e約81797。 物業(yè)形態(tài)商業(yè)、寫字樓 實(shí)用率70%容積率7 價(jià) 格 目前在售均價(jià)18000元/ 整體銷售均價(jià)15000元/ 最低單價(jià)11000元/，最高單價(jià)20000元/ 銷售走勢(shì)月均銷售面積約3000元/，銷售率達(dá)49% 表面優(yōu)惠一次性2% ，分期1% 管 理 費(fèi)18.5元/月 產(chǎn)權(quán)年限40年 入住時(shí)間2010年12月 物管公司仲量聯(lián)行物管顧問 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 平層產(chǎn)品特征： n 結(jié)構(gòu)：框筒結(jié)構(gòu) n 柱距：8.8-9.3米 n 單層面積：2900 n 單間面積區(qū)間：230-540 n 布局：標(biāo)準(zhǔn)正方形核心筒布局 平層缺點(diǎn)： n 整層面積稍大

28、n 轉(zhuǎn)角單位部分實(shí)墻設(shè)計(jì)，影響采光及觀景 n 室內(nèi)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，后期使用受限 n 豎向裝飾線條過多，進(jìn)深過大，影響采光通 風(fēng) n 部分單位臨機(jī)房，影響后期辦公環(huán)境 平層優(yōu)點(diǎn)： n 回型走廊設(shè)計(jì)，增大半層或整層使用的實(shí)用 率 n 集約化較高的公共空間 n 景觀電梯設(shè)計(jì)提供個(gè)性化服務(wù) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 客 戶 關(guān) 注 重 點(diǎn) 產(chǎn)品 基礎(chǔ) 信息 標(biāo)準(zhǔn)層面積2900 單位面積區(qū)間230-540 實(shí)用率70% 樓體高度120米 層高3.7米 產(chǎn)品 配置 外立面low-e玻璃+石材 大堂9米挑高，近500平米豪華大堂 電梯 12部世界頂級(jí)品牌電梯,其中8部客梯3.5米/秒、 2部觀光電梯可作為品牌大公

29、司總裁專署電梯， 3.7米開間電梯廳，2.8米高轎箱 空調(diào) 中央空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)，根據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度調(diào) 節(jié)，新風(fēng)達(dá)每人每小時(shí)30立方米 公共走道2.2米寬 2.4米高 衛(wèi)生間 每層設(shè)星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)公共洗手間，預(yù)留總裁專署 私秘洗手間位，公共區(qū)24小時(shí)熱水供應(yīng) 車位 地下三層300多個(gè)車位，預(yù)留機(jī)械停車位空間； 停車場(chǎng)遠(yuǎn)距離感應(yīng)讀卡系統(tǒng)，“一卡通”系統(tǒng) 配套 服務(wù) 商業(yè)配套1-2層商務(wù)配套商業(yè) 物管服務(wù)仲量聯(lián)行物管顧問 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買用途投資56%，自用29%，投資兼自用15% 購(gòu)買主體個(gè)人60%，公司40% 所屬行業(yè) 自用客戶的行業(yè)與區(qū)域內(nèi)目前行業(yè)有聯(lián)系，如數(shù)碼it、通信、建筑單

30、位等；各行 業(yè)比例相差不大，多為成長(zhǎng)型企業(yè)； 投資客戶以私營(yíng)企業(yè)主為核心客群。 客戶來源 新希望集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的老業(yè)主以及客帶客業(yè)主（占20%以上），特征為長(zhǎng)期居住 在城南及城南南延線區(qū)域，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿烷_發(fā)商品牌。 來自全國(guó)范圍內(nèi)的集團(tuán)公司在成都的分支機(jī)構(gòu)等、按區(qū)域劃分，省內(nèi)及成都本地 客戶在70%以上。 一直在城南辦公的企業(yè)逐步發(fā)展壯大，尋求更高的發(fā)展平臺(tái)的企業(yè)。 購(gòu)買面積80%客戶主要購(gòu)買240 -400 以內(nèi)的單位，僅有2成客戶為半層/整層/多層購(gòu)買 決策因素產(chǎn)品力、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、開發(fā)商品牌 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n商務(wù)新地標(biāo)，全球標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域

31、，國(guó)際城南已有的商務(wù)集中區(qū) n產(chǎn)品，滿足高標(biāo)準(zhǔn)客戶需求的甲級(jí)寫字樓硬件配置 n配套價(jià)值，地鐵1號(hào)線上蓋物業(yè) n形象價(jià)值，城南地標(biāo)形象建筑 推廣渠道： n報(bào)媒，點(diǎn)式結(jié)合的長(zhǎng)期持續(xù)推廣，保持一定曝光率 n專業(yè)雜志，間斷性配合銷售目標(biāo)投放，增強(qiáng)項(xiàng)目深度影響力 n客帶客，利用新希望集團(tuán)優(yōu)質(zhì)客戶資源線下營(yíng)銷模式 月均到訪量： 新希望大廈與新希望國(guó)際同處一個(gè)售樓部 售樓部月均到訪約240-300組客戶，新希望大廈月均到訪100組左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 位于人民南路核心商務(wù)區(qū)域，目 前寫字樓成熟區(qū)域； 緊鄰人民南路，交通便利 硬件配置為目前市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓 高端配置 開發(fā)商有商鼎國(guó)際等寫字樓

32、成功 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)客戶積累 周邊商務(wù)氛圍濃厚，配套成熟 產(chǎn)品面積偏大，準(zhǔn)入門檻較高； 標(biāo)準(zhǔn)面積過大，進(jìn)深較長(zhǎng)，影響 項(xiàng)目自然采光與通風(fēng)； 內(nèi)部空間承重柱較多，影響后期 實(shí)際使用； 外立面石材部分過多，轉(zhuǎn)角實(shí)墻 設(shè)計(jì)、采光度影響較大； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 1、國(guó)際城南未來三年寫字樓放量：2010年將達(dá)44.2萬、2011年達(dá)164.6萬、 2012年達(dá)323.3萬，總量為532.1萬(據(jù)成都商報(bào))。未來3年寫字樓項(xiàng)目供 應(yīng)量將激增，尤其是在2011年后可能出現(xiàn)井噴，加劇區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)白熱化。 2、國(guó)際城南未來三年寫字樓項(xiàng)目共計(jì)國(guó)際城南未來三年寫字樓項(xiàng)目共計(jì)4949個(gè)，其中商業(yè)類

33、寫字樓項(xiàng)目有個(gè)，其中商業(yè)類寫字樓項(xiàng)目有3333個(gè)，共個(gè)，共 計(jì)約計(jì)約532.1532.1萬平米；產(chǎn)業(yè)類寫字樓項(xiàng)目有萬平米；產(chǎn)業(yè)類寫字樓項(xiàng)目有1616個(gè)，共計(jì)約個(gè)，共計(jì)約435.9435.9萬平米。萬平米。 3、未來入市的項(xiàng)目中大部分選擇規(guī)劃為甲級(jí)寫字樓，產(chǎn)品配置越來越高端，越 來越接近國(guó)際水平。大量的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，將引領(lǐng)成都市的寫字樓整 體檔次提升。 五、20102012年國(guó)際城南寫字樓發(fā)展及格局 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 六、成都市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展格局 寫字樓格局一：成都商務(wù)格局顯現(xiàn)兩軸升溫四面崛起局面寫字樓格局一：成都商務(wù)格局顯現(xiàn)兩軸升溫四面崛起局面 1 1、成都市東大街及沿線及人民南

34、路及延線、成都市東大街及沿線及人民南路及延線作為政府規(guī)劃的商務(wù)金融服務(wù)主軸逐漸升溫，代 表了成都寫字樓未來發(fā)展方向。 2 2、城南與市中心共同組成商務(wù)區(qū)、城南與市中心共同組成商務(wù)區(qū)：成都向東向南發(fā)展進(jìn)一步加快，城市結(jié)構(gòu)由向多核心發(fā) 展，特別是城市南部中心的建設(shè)及政府南遷、西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(2010-2012年)，沿 線辦公物業(yè)與市中心共同成為成都市商務(wù)辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域。 3 3、非核心區(qū)域?qū)懽謽茄杆籴绕?、非核心區(qū)域?qū)懽謽茄杆籴绕穑褐饾u崛起的外雙楠商圈、金沙商圈的、金府商圈、建設(shè)路 商圈。不僅填補(bǔ)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)空白，同時(shí)也改變了成都寫字樓的分布格局，寫字樓 分布呈現(xiàn)出由核心商圈向外圍

35、二級(jí)商圈擴(kuò)散的趨勢(shì)。 4 4、總部基地持續(xù)發(fā)力、總部基地持續(xù)發(fā)力：因售價(jià)較低、租金較低，優(yōu)惠政策較大，總部基地成為眾多大中型企 業(yè)、集團(tuán)公司區(qū)域總部的選擇。 5、未來，商務(wù)主軸上的寫字樓將與二級(jí)商圈的區(qū)域性寫字樓及總部基地之間展開激烈的市商務(wù)主軸上的寫字樓將與二級(jí)商圈的區(qū)域性寫字樓及總部基地之間展開激烈的市 場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 六、成都市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展格局 寫字樓格局二：產(chǎn)品形態(tài)多元化寫字樓格局二：產(chǎn)品形態(tài)多元化 1 1、高檔甲級(jí)寫字樓供需兩旺、高檔甲級(jí)寫字樓供需兩旺：目前市中心、人民南路及沿線、東大街及沿線 高檔甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目均取得了較好的銷售成績(jī)，且入住率均在90

36、%以上。 2 2、小戶型寫字樓需求強(qiáng)勁、小戶型寫字樓需求強(qiáng)勁：以中小企業(yè)和投資客為主要訴求對(duì)象，均能實(shí)現(xiàn) 快速銷售。 3 3、小戶型商住公寓：、小戶型商住公寓：以較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引投資者的目光，成為投資者青睞 的投資產(chǎn)品，市場(chǎng)銷售情況較好。 4 4、產(chǎn)品趨向國(guó)際化、產(chǎn)品趨向國(guó)際化：越來越多外企進(jìn)駐成都，對(duì)寫字樓的包裝、功能、服務(wù) 都提出了更高的要求，也促使了成都市寫字樓朝國(guó)際化發(fā)展的趨勢(shì)。 5 5、遺憾的是、遺憾的是國(guó)際城南寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格持平甚至倒掛。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 七、成都寫字樓主要客源分析 現(xiàn)階段成都寫字樓市場(chǎng)對(duì)客源的劃分，主要有下面三種： 一、第一類主要為投資客一、第一

37、類主要為投資客： 1、2010年國(guó)家調(diào)控政策頻出，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人對(duì)住宅投資限制，而寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格接 近甚至倒掛，使一部分投資者轉(zhuǎn)為寫字樓投資。 2、受資金條件、寫字樓持有成本和出租風(fēng)險(xiǎn)，面積為50-100 左右，不超過200 。 3、投資區(qū)位：商務(wù)主軸位置，即市中心、城南、東大街等。 二、第二類是在發(fā)展中的公司：二、第二類是在發(fā)展中的公司： 1、一般為本土發(fā)展壯大的公司或者外地公司駐成都分公司。 2、受資金等影響，需求面積100到500平米之間。 3、注重品牌，注重企業(yè)形象，注重辦公地點(diǎn)的選擇。 三、第三類是大公司或者企業(yè)集團(tuán)：三、第三類是大公司或者企業(yè)集團(tuán)： 1、以金融保險(xiǎn)、咨詢顧問、能源

38、、地產(chǎn)等行業(yè)的大公司、企業(yè)集團(tuán)或跨國(guó)公司為主。 2、因資金充足，公司規(guī)模較大，需求面積大致都在500平米以上，常購(gòu)買幾間相鄰寫字 間，或者整層購(gòu)買。 3、他們首選項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，其次是交通位置和配套設(shè)施等。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目規(guī)劃思路及可行性分析 第三章 成都市公寓市場(chǎng)分析 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 鷺島原石灘 均價(jià)16000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn)6500元/平米 主力戶型：100平米套一200平米套二 富力史丹尼 均價(jià) 11000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn) 3000元/平米 主力戶型：45-50平米單間 疊翠峰 均價(jià)12000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元/平 米 主力戶型： 46平米單間

39、力迅領(lǐng)筑 均價(jià) 11000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2000元/平米 主力戶型： 46平米單間 喜年廣場(chǎng)趣園 均價(jià) 10000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2500元/平米 主力戶型： 46平米單間 城市理想 均價(jià) 12500元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2500元/平米 主力戶型： 30-70平米 傲仕門 均價(jià) 12000元/平米 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2500元/平米 主力戶型： 55-60平米 2009年，成都精裝公寓市場(chǎng)有不低于8個(gè)項(xiàng)目銷售，整體 去化量約22萬平米，銷售均價(jià)集中在10000-12000元/平 米，精裝標(biāo)準(zhǔn)集中在2000-2500元/平米之間。 裝修標(biāo)準(zhǔn)高于3000元/ 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目 60

40、00 趣園 力迅領(lǐng)筑 疊翠峰 交大格外 精裝2500元/ 精裝2000元/ 精裝2500元/ 九峰國(guó)際 紅城 8000100001200014000 精裝1000元/ 精裝1200元/ 清水 均價(jià)（元/） 同區(qū)域項(xiàng)目 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 地理位置 錦江區(qū)東大街216號(hào) 占地面積13.56畝 建筑面積總132217.68平方米 容積率12.38 綠化率20% 發(fā) 展 商 通和置業(yè) 物業(yè)類型 寫字樓、酒店服務(wù)式公寓 總戶數(shù)468戶（公寓） 公攤率24% 面積區(qū)間46、100 均 價(jià)10000元/平米 銷售速度月均去化90套，約5000平米 交房標(biāo)準(zhǔn)公寓精裝修（報(bào)價(jià)2500元/平米） 物業(yè)管理

41、 花樣年物管 公寓2.1元/月/平米 項(xiàng)目配套酒店、商業(yè) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 空調(diào)：格力空調(diào) n熱水器：史密斯 n電冰箱: 海爾 n房間地面：強(qiáng)化地板 n抽油煙機(jī)：老板牌 n浴霸：品牌浴霸 n潔具：樂家潔具 n廚衛(wèi)墻面地面：墻磚、地磚 n廚衛(wèi)天花：石膏吊頂 n 天花墻面：乳膠漆 n 內(nèi)門：實(shí)木防盜門 n 衣柜：森源 n 灶具：蘇泊爾 n 櫥柜：整體櫥柜 n開關(guān)面板：品牌開關(guān)面板 n 燈具：品牌藝術(shù)燈具 裝修配置： 裝修成本約1800元/平米，對(duì)外報(bào)價(jià)2500元/平米 精裝溢價(jià)700元/平米 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 平層產(chǎn)品特征： n 結(jié)構(gòu)：框筒剪力墻結(jié)構(gòu) n 單層戶數(shù)：26戶 n

42、主力面積：46 n 布局：通廊式雙核心筒結(jié)構(gòu)布局 平層優(yōu)點(diǎn)： n 戶型方正實(shí)用，無異型單位 n 以46平米小面積單間公寓為主，總價(jià)控制合理 n 室內(nèi)主要為剪力墻設(shè)計(jì)，柱網(wǎng)分布較為合理 平層缺點(diǎn)： n 平層單位較多，電梯相對(duì)數(shù)量較少，影響后期居 住品質(zhì) n 雙核心筒、通廊設(shè)計(jì)，部分單位內(nèi)部動(dòng)線相對(duì)過 長(zhǎng) 裝修風(fēng)格： 現(xiàn)代古典 中西合璧 泰式風(fēng)情 大都會(huì) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 d型 泰園 建筑面積46-48 精裝風(fēng)格：泰式風(fēng)情 功能布局點(diǎn)評(píng)： n與普通酒店式公寓功能布局一致； n臥室、廚房、衛(wèi)生間、會(huì)客區(qū)齊全； 精裝亮點(diǎn)： n將泰式風(fēng)格融入裝修； n家電、家俬配置齊全，拎包入駐； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷

43、四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買目的投資81%，投資兼自用19% 客戶特征 年齡主要集中在28-45歲之間，職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)高 管、城市白領(lǐng)、職業(yè)房地產(chǎn)投資客為主，認(rèn)可市中心東大街區(qū)域價(jià)值、 以單套或兩套購(gòu)買的小型投資客為主 客戶來源 客戶來源區(qū)域主要集中在東大街周邊、市中心區(qū)域內(nèi)工作或生活的客戶 ；部分與成都有生意業(yè)務(wù)往來的二級(jí)城市、省外私營(yíng)企業(yè)客戶； 購(gòu)買面積以46平米戶型單套購(gòu)買為主，多套大面積購(gòu)買客戶有限 決策因素區(qū)域價(jià)值、投資潛力、性價(jià)比、產(chǎn)品力（低總價(jià)、低門檻）、配套完善 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n成都首例私享酒店式服務(wù)公寓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域，市中心、東大街 n

44、產(chǎn)品，低總價(jià)、低門檻的投資產(chǎn)品價(jià)值 n配套價(jià)值，市中心完善生活配套 n形象價(jià)值，2009成都第一高樓的地標(biāo)形象價(jià)值 推廣渠道： n報(bào)媒，長(zhǎng)期持續(xù)線上報(bào)媒推廣、保持高密度市場(chǎng)曝光率 n客帶客，長(zhǎng)期線下客戶養(yǎng)客、客帶客優(yōu)惠等線下營(yíng)銷模式 月均到訪量： 售樓部月均到訪約400組意向客戶左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 位于東大街核心區(qū)域；周邊城市 配套完善； 地標(biāo)性建筑，產(chǎn)品形象高端 區(qū)域市場(chǎng)無競(jìng)爭(zhēng) 小面積低總價(jià)，投資門檻低； 平層單位較多，影響后期居住品 質(zhì) 產(chǎn)品線面積單一，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較大 臨主干道，車行噪音較大 高容積率、高密度產(chǎn)品、自身景 觀資源不足、居住品質(zhì)受限 引進(jìn)隆堡酒店，酒店式管

45、理服務(wù) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 p高性價(jià)比營(yíng)銷路線 p低開平走的價(jià)格策略 p區(qū)域內(nèi)精裝項(xiàng)目稀缺 p持續(xù)性高密度線上媒體推廣，保持項(xiàng)目市場(chǎng)曝光率 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 地理位置 文翁路39號(hào) 占地面積4925.86 建筑面積34763.42 容積率5.3 綠化率25.1% 發(fā) 展 商 成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 總戶數(shù)558 公攤率20% 面積區(qū)間45 均 價(jià)11000元/ 銷售速度月均去化80-90套，約4000平米 交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修（報(bào)價(jià)2500元/） 物業(yè)管理廣州嘉邦酒店物業(yè)公司 項(xiàng)目配套商業(yè)、酒店 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 裝修配置： n 空調(diào)：格力空調(diào) n熱水器：海

46、爾熱水器 n電冰箱: 西門子冰箱 n房間地面：馬可波羅強(qiáng)化地板 n抽油煙機(jī)：方太 n浴霸：品牌浴霸 n潔具：toto n廚衛(wèi)墻面地面：墻磚、地磚 n廚衛(wèi)天花：石膏吊頂 n 天花墻面：乳膠漆 n 內(nèi)門：實(shí)木防盜門 n 衣柜：定制衣柜 n 灶具：電磁爐 n 櫥柜：方太整體櫥柜 n開關(guān)面板：品牌開關(guān)面板 n 燈具：品牌藝術(shù)燈具 裝修成本約1200元/平米，對(duì)外報(bào)價(jià)2000元/平米， 精裝溢價(jià)800元/平米 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 平層產(chǎn)品特征： n 單層戶數(shù)：20戶 n 主力面積：44 n 布局：通廊式結(jié)構(gòu)布局 平層優(yōu)點(diǎn)： n 戶型方正實(shí)用，無異型單位 n 以44平米小面積單間公寓為主，總價(jià)有效控

47、制 n 平層露臺(tái)設(shè)計(jì)，有效增加產(chǎn)品附加值 平層缺點(diǎn)： n 平層單位較多，電梯數(shù)量相對(duì)較少，影響后期 居住品質(zhì) 裝修風(fēng)格： 現(xiàn)代中式 現(xiàn)代時(shí)尚 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 標(biāo)準(zhǔn)戶型 建筑面積44 精裝風(fēng)格：現(xiàn)代中式 功能布局點(diǎn)評(píng)： n與普通酒店式公寓功能布局一致； n臥室、廚房、衛(wèi)生間、會(huì)客區(qū)齊全； 精裝亮點(diǎn)： n將現(xiàn)代中式元素植入裝修風(fēng)格； n家電、家俬配置齊全，拎包入駐； n定制式櫥柜、衣柜； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買目的投資78%，投資兼自用22% 客戶特征 年齡主要集中在25-45歲之間，職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)高 管、城市白領(lǐng)、職業(yè)房地產(chǎn)投資客為主，認(rèn)可市中心區(qū)域價(jià)值、人民

48、公 園等居住配套價(jià)值、以單套或兩套購(gòu)買的小型投資客為主； 追求便捷工作與生活的使用客戶。 客戶來源 客戶來源區(qū)域主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)、市中心工作或生活的客戶； 部分與成都有業(yè)務(wù)往來的二級(jí)城市、省外私營(yíng)企業(yè)客戶； 購(gòu)買面積以44平米戶型單套購(gòu)買為主，多套大面積購(gòu)買客戶相對(duì)較少 決策因素區(qū)域價(jià)值、投資潛力、性價(jià)比、產(chǎn)品力（低總價(jià)、低門檻）、配套完善 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n45精裝國(guó)際精英私享公寓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域，市中心、人民公園 n產(chǎn)品，低總價(jià)、低門檻的投資產(chǎn)品價(jià)值 拎包入住的精裝產(chǎn)品 n配套價(jià)值，市中心完善生活配套 推廣渠道： n報(bào)媒，配合銷售的階段性報(bào)媒推廣、保持一

49、定市場(chǎng)曝光率 n路牌廣告，開盤熱銷期市中心密集轟炸 n客帶客，客帶客優(yōu)惠的線下營(yíng)銷模式 月均到訪量： 售樓部月均到訪約400組意向客戶左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地處市中心紅照壁，生活配套完 善成熟 引進(jìn)酒店管理模式 小面積低總價(jià)，投資門檻低； 裝修標(biāo)準(zhǔn)為中低端裝修，且風(fēng)格 單一 產(chǎn)品線面積單一，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)較大 臨主干道，車行噪音較大 項(xiàng)目形象品質(zhì)較低 人民公園、天府廣場(chǎng)等景觀資源 精裝公寓、拎包入住的便捷 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 p 選擇整體市場(chǎng)最火爆的時(shí)段入市 p 對(duì)區(qū)域進(jìn)行封鎖式推廣，形成傳播的高關(guān)注率、高到達(dá)率 p 以客戶認(rèn)可的標(biāo)桿樓盤進(jìn)行產(chǎn)品打造，以低于客戶價(jià)值預(yù)期的

50、價(jià)格入 市，體現(xiàn)高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) p 低開平走的價(jià)格策略 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 地理位置 高新區(qū)-南部新城豐收片區(qū) 占地面積13806.9 建筑面積6.3萬 容積率4.3 綠化率30% 發(fā) 展 商 成都中天盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 總戶數(shù)40年產(chǎn)權(quán)公寓：709 公攤率20% 面積區(qū)間45-85 均 價(jià)11000元/ 銷售速度月均銷售面積600平米 交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修（宣稱2500元/） 物業(yè)管理 廣州市寧駿物業(yè)管理有限公司成 都分公司 項(xiàng)目配套五星級(jí)配套會(huì)所 1 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 裝修配置： n 空調(diào)：西門子空調(diào) n熱水器：西門子 n電冰箱: 西門子 n房間地面：馬可波羅強(qiáng)化地

51、板 n抽油煙機(jī)：西門子 n浴霸：品牌浴霸 n潔具：toto n廚衛(wèi)墻面地面：墻磚、地磚 n廚衛(wèi)天花：石膏吊頂 n 天花墻面：乳膠漆 n 內(nèi)門：實(shí)木防盜門 n 衣柜：定制衣柜 n 灶具：電磁爐 n 櫥柜：西門子整體櫥柜 n開關(guān)面板：品牌開關(guān)面板 n 燈具：品牌藝術(shù)燈具 裝修成本約1600元/平米，對(duì)外報(bào)價(jià)2500元/平米， 精裝溢價(jià)900元/平米 裝修風(fēng)格：現(xiàn)代奢華 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 峻峰領(lǐng)寓c戶型 建筑面積45 精裝風(fēng)格：現(xiàn)代奢華 功能布局點(diǎn)評(píng)： n與普通酒店式公寓功能布局一致； n臥室、廚房、衛(wèi)生間、會(huì)客區(qū)齊全； 精裝亮點(diǎn)： n整體凸顯現(xiàn)代奢華的風(fēng)格； n家電、家俬配置齊全，拎包入駐

52、； n西門子品牌整體櫥柜、家電； 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 購(gòu)買目的投資59%，投資兼自用41% 客戶特征 年齡主要集中在25-45歲之間，職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)高 管、城市白領(lǐng)、職業(yè)房地產(chǎn)投資客為主，認(rèn)可桐梓林高端生活片區(qū)的區(qū) 域價(jià)值，以單套或兩套購(gòu)買的小型投資客為主； 追求便捷工作與生活的使用客戶。 客戶來源 客戶來源區(qū)域主要集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)工作和生活的客戶；部分與成 都有業(yè)務(wù)往來的二級(jí)城市、省外私營(yíng)企業(yè)客戶； 購(gòu)買面積以單套購(gòu)買的客戶為主 決策因素區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品力（精裝修）、開發(fā)商品牌 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 推廣主題語： n國(guó)際獨(dú)立式公寓 核心賣點(diǎn)： n區(qū)域，桐梓林高尚

53、居住區(qū) n產(chǎn)品，奢華的精裝修產(chǎn)品力打造 n配套價(jià)值，國(guó)際服務(wù)式公寓服務(wù)配套 推廣渠道： n報(bào)媒，持續(xù)的線上報(bào)媒推廣，保持項(xiàng)目市場(chǎng)曝光率 n戶外，站臺(tái)戶外廣告配合銷售節(jié)點(diǎn) n客帶客，開發(fā)商自身品牌跟隨的客戶會(huì)資源客戶 月均到訪量： 售樓部公寓客戶月均到訪約200組意向客戶左右 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 品牌開發(fā)商，精裝住宅項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)豐富 引進(jìn)服務(wù)式公寓概念 地處桐梓林高尚居住區(qū) 裝修標(biāo)準(zhǔn)為中端裝修，風(fēng)格單一 部分戶型面積偏大，總價(jià)較高 40年產(chǎn)權(quán)，五成首付，準(zhǔn)入門檻 相對(duì)較高 臨主干道，車行噪音較大 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 項(xiàng)目規(guī)劃思路及可行性分析 第四章 成都市住宅市場(chǎng)分析 四

54、川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 p 2007-2009年成都住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比n 受08年金融 危機(jī)影響，09 年成都商品房供 應(yīng)同比下跌19%； n 2009年成都 住宅新開工面積 為999.45萬, 同比下降27.5%； n 但09年成都 商品房市場(chǎng)出現(xiàn) 報(bào)復(fù)性反彈，銷 售量同比增長(zhǎng) 102%，創(chuàng)歷年 銷售新高； 2009年消耗大量市場(chǎng)存量，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡的市場(chǎng)趨勢(shì) 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 預(yù)計(jì)2010年成都 商品房供應(yīng)量將達(dá) 1500萬，市場(chǎng)各 方放量逐漸加大； n但受4月15日、17 日政策影響，部分 已呈現(xiàn)推遲開盤的 跡象。 預(yù)計(jì)2010年整體供應(yīng)量將達(dá)2007年高峰水平，市場(chǎng)放量

55、突增， 競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n 09年成都主城區(qū)商品 房成交均價(jià)穩(wěn)步上漲， 同比增幅為4.1%，相較 07年上漲22.1%； n 截止2010年3月主城 區(qū)成交均價(jià)達(dá)7365元/ ，但成交量有所下降， 呈現(xiàn)價(jià)升量跌的趨勢(shì)。 p 20092010年3月成都主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2009年成都市主城區(qū)整體均價(jià)大幅增長(zhǎng)， 預(yù)計(jì)2010年住宅市場(chǎng)整體均價(jià)將呈控制性增長(zhǎng)趨勢(shì)。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 n1-3月六城區(qū)成交量均高于新增供應(yīng)量，錦江區(qū)和高新區(qū)的成交量相對(duì)較高。 n2010年1-3月來看，高新區(qū)的成交量呈較為穩(wěn)定，但1、3月的供應(yīng)量均有較大 幅度的提升。預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)后期的市

56、場(chǎng)放量將會(huì)大幅度增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 p 2010年1-3月供銷關(guān)系 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 類別項(xiàng)目規(guī)模營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)戶型區(qū)間主力戶型價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 華潤(rùn)鳳凰城總占地面積356畝，總建筑面積面約70萬 ，分三期開發(fā) 當(dāng)前在售一期尾盤，二 期常規(guī)銷售 56-15390套二（二期 ） 8800-9300元/ 南城都匯總占地面積1980畝，總建筑面積250萬 ，分八期開發(fā)， 當(dāng)前在售2b期80-14089套二8700元/ 時(shí)代晶科名苑總占地面積：約123畝；總建筑面積：53 萬；分三期開發(fā) 當(dāng)前1期12、13號(hào)樓已 售罄，2期蓄客中 111-150140-150套三 （12、13號(hào)樓 ） 9900元

57、/ 豪宅中海城南一號(hào)占地總規(guī)模227畝，總建筑面積面約 110000 1期2批次已售罄，3批 次4月底開盤 160-240185套四16000-23000 元/ 譽(yù)峰占地面積280畝，總建筑面積約763540 ，分兩期開發(fā) 當(dāng)前在售樓王9號(hào)樓179.25-484 360 套五（9 號(hào)樓） 35000元/ 未售 樓盤 禮頓山總占地面積53畝，總建筑面積118942.7 平方米，共4棟 當(dāng)前為蓄客階段，4月 底開盤銷售 87-120120套三預(yù)計(jì)售價(jià)9000 元/ 世豪廣場(chǎng)總占地面積：147畝；總建筑面積： 768274.79平方米 當(dāng)前為蓄客階段，4月 20日開盤銷售 68-127 68套一變套

58、二預(yù)計(jì)價(jià)格8500- 10000元/ 萬科海悅匯城（ 800元/平米的全裝 標(biāo)準(zhǔn)） 占地總規(guī)模156畝，建筑面積面約 71579.78（1期），分三期開發(fā) 當(dāng)前為蓄客階段，4月 底開盤銷售 5050變80套 一變套 二 卡斯摩廣場(chǎng)（1000 元/平米的精裝標(biāo)準(zhǔn) ） 占地面積:62畝，總建筑面積:163688平方 米 當(dāng)前為蓄客階段，4月 28日開盤銷售 42-7270套二 龍湖世紀(jì)峰景占地面積:89畝，總建筑面積:5.9萬276-649380套四 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 在售樓盤在售樓盤未售樓盤未售樓盤 類別項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)戶型區(qū)間主力戶型 在售 樓盤 華潤(rùn)鳳凰城 當(dāng)前在售一期尾盤， 二期常規(guī)銷

59、售 56-153 90套二（二 期） 南城都匯當(dāng)前在售2b期80-14089套二 時(shí)代晶科名苑 當(dāng)前1期12、13號(hào)樓 已售罄 111-150 140-150套 三（12、13號(hào) 樓） 中海城南一號(hào) 1期2批次已售罄，3 批次4月底開盤 160-240185套四 譽(yù)峰當(dāng)前在售樓王9號(hào)樓179.25-484 360 套五（ 9號(hào)樓） 未售 樓盤 龍湖世紀(jì)峰景未售276-649380套四 禮頓山 當(dāng)前為蓄客階段，4月 底開盤銷售 87-120120套三 世豪廣場(chǎng) 當(dāng)前為蓄客階段，4月 20日開盤銷售 68-127 68套一變套 二 萬科海悅匯城（ 800元/平米全裝 標(biāo)準(zhǔn)） 當(dāng)前為蓄客階段，4月

60、底開盤銷售 50 50變80套 一變套 二 卡斯摩廣場(chǎng)（ 1000元/平米精 裝標(biāo)準(zhǔn)） 當(dāng)前為蓄客階段，4月 28日開盤銷售 42-7270套二 美年廣場(chǎng)1.3期 1.1期住在售罄 1.2期寫字樓在售 1.3期住宅未售 80-120 80套二變套 三 華潤(rùn)鳳凰城 龍湖世紀(jì)峰景 時(shí)代晶科名苑 萬科海悅匯城 卡斯摩廣場(chǎng) 南城都匯 禮頓山 中海城南一號(hào) 譽(yù)峰 世豪廣場(chǎng) 美年廣場(chǎng) 中海蘭庭 南延線今年上半年以50-90平米的中小戶型為主項(xiàng)目的市場(chǎng) 監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)中小戶型將有不低于20萬平米的體量集中 入市。 四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷四川遠(yuǎn)程營(yíng)銷 區(qū)域參考項(xiàng)目華潤(rùn)鳳凰城 p 項(xiàng)目概況 地理位置成都市新會(huì)展片區(qū)站華