異地置業(yè)”房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、 “異地置業(yè)”房地產(chǎn)市場(chǎng)分 析“異地置業(yè)”房地產(chǎn)市場(chǎng)分 析目 錄一、 驅(qū)使異地置業(yè)發(fā)展的前提條件二、 消費(fèi)者選擇異地置業(yè)的主要目的三、 選擇異地置業(yè)的消費(fèi)主力人群四、 業(yè)主選擇異地置業(yè)主要的城市群五、 消費(fèi)者對(duì)異地置業(yè)的顧慮點(diǎn)六、 部分沿海城市異地置業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析七、 石家莊消費(fèi)群體對(duì)異地置業(yè)的潛在需求八、 預(yù)測(cè)在展開異地置業(yè)工作時(shí)遇到的問題九、 石家莊房產(chǎn)異地置業(yè)市場(chǎng)定位點(diǎn)十、 企業(yè)開發(fā)異地置業(yè)項(xiàng)目的“三期重點(diǎn)”分析一、驅(qū)使異地置業(yè)發(fā)展的前提條件：現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，驅(qū)使旅游業(yè)快速發(fā)展以至興旺。而現(xiàn)在的旅游業(yè)正在發(fā)生這樣一個(gè)質(zhì)的轉(zhuǎn)變：“觀光型旅游”到“休閑度假型旅游”的轉(zhuǎn)變。這樣就使以

2、旅游為重要題材的房地產(chǎn)項(xiàng)目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的新時(shí)尚異地置業(yè)。飛機(jī)，班車化；城際高速列車，公交化。城際距離正快速變短或消失這是異地置業(yè)興起的客觀外部條件；然而對(duì)個(gè)體商務(wù)人士而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大部分先富起來的人士有了一定的經(jīng)濟(jì)積累和支撐，同時(shí)在事業(yè)發(fā)展或生活需求上也有異地置業(yè)的需要，這就是異地置業(yè)需求存在的主觀條件；居住景觀為業(yè)主提供了一種更舒適的工作、生活氛圍和環(huán)境，所以業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的要求、檔次越來越高是居住條件提高之后的必然發(fā)展趨勢(shì)。借助自然景觀或人文景觀的優(yōu)勢(shì)，提升地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，把旅游(更多的是居住景觀營(yíng)造)和地產(chǎn)實(shí)行有機(jī)結(jié)合，這樣就形成了“旅游地產(chǎn)”發(fā)展的基本條件www

3、.。二、消費(fèi)者選擇異地置業(yè)有三大主要目的：異地置業(yè)不同于我們過去所慣用的“外地人買房”用語。過去我們僅僅是解決自己安身立業(yè)的問題，然而異地置業(yè)它更多地含有投資的行為。有數(shù)據(jù)表明，在杭州、青島、廈門等旅游城市，國(guó)內(nèi)外知名人士、商務(wù)人士所購(gòu)的公寓、別墅都超越了歷年；北京高檔房市場(chǎng)50的份額由各地來此淘金的“新貴”投資購(gòu)得。所以異地置業(yè)的主要目的有三：第一：主要用來業(yè)主自住，為在兩地經(jīng)商提供便利、方便子女求學(xué)和創(chuàng)業(yè)；第二：主要是用來投資、出租或轉(zhuǎn)手獲利；第三：投資和自住結(jié)合。業(yè)主自己分時(shí)渡假等。三、選擇異地置業(yè)的消費(fèi)主力人群：據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京已售高檔商品房中45%為異地置業(yè)者所購(gòu)買

4、；長(zhǎng)期定居上海的臺(tái)灣人達(dá)30萬，其中絕大部分都在上海買房；北海去年購(gòu)房者中外地人占了50%以上；去年國(guó)慶期間海南規(guī)模最大的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)7天內(nèi)意向成交房屋面積3.4萬平方米，其中半數(shù)為島外人士購(gòu)買 面對(duì)如此風(fēng)風(fēng)火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)，人們不禁要問，到底什么樣的人在異地置業(yè)？商務(wù)人士是異地置業(yè)的第一主力。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益全國(guó)化，很多商務(wù)人士經(jīng)常在全國(guó)走動(dòng)，處理自己企業(yè)在各地的業(yè)務(wù)。而且自己置業(yè)，方便舒適，既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠，同時(shí)還可以為自身企業(yè)員工提供一個(gè)異地休息的好場(chǎng)所，是一種相當(dāng)不錯(cuò)的選擇；第二類是演藝界人士和體育名人。他們因?yàn)楣ぷ鞯脑驅(qū)е伦陨砹鲃?dòng)性大，然而自己的經(jīng)濟(jì)條件又不錯(cuò)，是異地置業(yè)的又一主力軍；第三

5、類是投資型置業(yè)者。他們看中的是一些主要城市群的樓盤升值潛力大，所以他們大量投資，大量購(gòu)進(jìn)，既可以用于出租，也可以倒手買賣獲利。像溫州炒房團(tuán)就是很典型的例子。第四類是異地養(yǎng)老者。他們看中的是一些周邊自然環(huán)境幽雅的名勝地域或沿海城市。他們對(duì)住宅的品質(zhì)和性價(jià)比的要求較高。有人說：“百萬富，全國(guó)置業(yè)；千萬富，全球置業(yè)?！?異地置業(yè)者是目前我國(guó)最有實(shí)力的消費(fèi)群體，他們對(duì)合作商檔次、自身生活品質(zhì)和居住環(huán)境的要求都相當(dāng)高。所以我們企業(yè)在自身定位的時(shí)候要盡力體現(xiàn)自身實(shí)力、合作誠(chéng)信力度以及全程提供一種貴賓服務(wù)模式，為其量身推薦適合他們居住或投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。四、業(yè)主選擇異地置業(yè)主要的城市群近年來，我國(guó)出現(xiàn)了一批

6、大規(guī)模的城市群。如以香港、深圳、廣州為核心的珠江三角洲城市群；以上海、杭州為中心的長(zhǎng)江三角洲城市群；以北京為中心的京津唐城市群；以大連、沈陽為中心的遼中南城市群等。使異地置業(yè)大潮興起。北京、上海、深圳、大連、杭州、珠海等中心城市成為異地置業(yè)者的首選地。首先，經(jīng)濟(jì)地位重要的城市，人們非常重視。繼溫州購(gòu)房團(tuán)頻頻進(jìn)京，為京城樓市帶來強(qiáng)勁沖擊波之后，香港購(gòu)房團(tuán)也來北京考察京城的樓盤。上海的頂級(jí)江景豪宅世茂濱江花園、世茂湖濱花園在北京舉辦的獨(dú)家推介會(huì)也異常成功，當(dāng)場(chǎng)數(shù)十位北京人簽下認(rèn)購(gòu)書。其次，城市的旅游資源不容忽視。自然條件優(yōu)越的旅游勝地，如大連、威海、杭州、海南博鰲等地的酒店式公寓絕大多數(shù)的買主都是

7、外地人。最后，房?jī)r(jià)低廉的城市會(huì)吸引人們的注意。珠海中檔商品房平均25003500元平方米，大連依山傍海的“海景洋房”每平方米也不過4000多元，而北海市的商品房更便宜，每平方米價(jià)格一般在8001500元之間，810萬元便可購(gòu)買一套100平方米的商品房。所以，我們要針對(duì)石家莊特殊消費(fèi)群體對(duì)其自身的異地置業(yè)具體需求，來推薦合適其事業(yè)、生活發(fā)展的優(yōu)質(zhì)樓盤。五、消費(fèi)者對(duì)異地置業(yè)的顧慮點(diǎn)選擇“異地置業(yè)”這一客戶群多是具有高學(xué)歷、高職稱、有身份、有資本的人士，在置業(yè)的選擇上具有獨(dú)到眼光，他們會(huì)從方便工作、方便生活上考慮得更多。有人擔(dān)心異地按揭手續(xù)辦起來麻煩，以及房子竣工后的驗(yàn)收、交房、出租、轉(zhuǎn)售等一系列問

8、題，“如果每次都得自己過來，太麻煩了。”針對(duì)客戶有這樣的顧慮我們要對(duì)客戶承諾：可以代辦按揭手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)，并且相應(yīng)開發(fā)提供一系列的星級(jí)貴賓服務(wù)模式，無須客戶到場(chǎng)。所以我們要依據(jù)本企業(yè)綜合實(shí)力來制定一套樓盤銷售服務(wù)模式（星級(jí)貴賓服務(wù)模式），免去了投資人的異地輾轉(zhuǎn)。（詳情請(qǐng)見本文第十點(diǎn)）六、部分沿海城市異地置業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析就現(xiàn)在投資異地置業(yè)的業(yè)主，大多選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛、人文地理氣候環(huán)境舒宜的沿海城市。以下就全國(guó)沿海代表較明顯的城市關(guān)于“異地置業(yè)”發(fā)展現(xiàn)狀分析如下：1、 青島異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀SWOT分析。青島作為當(dāng)今中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最迅猛的中心城市之一，置業(yè)前景廣受關(guān)注。目前，青島的房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)已不僅是本地居民的市場(chǎng)，青島已漸成山東半島地區(qū)乃至北方異地置業(yè)者的首選地之一。另外，目前青島初具國(guó)際化大都市的態(tài)勢(shì)，大量在青島生活、工作的外籍人士也成為異地置業(yè)中一股不可忽視的力量。到青島投資置業(yè)的以20歲至40歲的青年人為主，但各個(gè)年齡段的人的置業(yè)動(dòng)機(jī)是不同的：20歲到29歲之間的人認(rèn)為青島是理想的事業(yè)發(fā)展地，需要置業(yè)；30歲至49歲之間的人在青島有一定的商務(wù)活動(dòng)，有很多親戚朋友在青島定居；50歲以上的，是因?yàn)榍鄭u的自然環(huán)境好，適合養(yǎng)老，并且他們有在青島的親戚朋友。優(yōu)勢(shì)分析（Strength）人們到青島置業(yè)是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果：青島要發(fā)展港口、海洋和旅游三大特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)電子家電

10、、石油化工、汽車造船及新材料四大工業(yè)基地的宏偉目標(biāo)，對(duì)異地置業(yè)者形成了強(qiáng)大的吸引力。另外，青島市招商引資力度加強(qiáng)，外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境客觀上加速了到青島異地置業(yè)的進(jìn)程。其次，青島市近期頒布降低落戶門檻的戶口政策等政府行為，有力地支持了這一異地置業(yè)群體的迅速發(fā)展。劣勢(shì)分析（Weakness）青島當(dāng)?shù)貥潜P的整體開發(fā)水平是較低的，而長(zhǎng)期供不應(yīng)求的市場(chǎng)使得開發(fā)商過分追求利益的最大化，造成樓盤的性價(jià)比和均好性較差。異地置業(yè)者對(duì)住宅品質(zhì)和性價(jià)比的要求會(huì)更高，一項(xiàng)調(diào)查顯示，青島80至150平方米的戶型最受異地置業(yè)者的歡迎。由于相當(dāng)大的一部分人是出于養(yǎng)老目的到青島購(gòu)置房產(chǎn)，因此選擇購(gòu)買低層住宅（

11、4層及以下）的居多，然后依次為小高層、多層、高層、聯(lián)排別墅以及獨(dú)棟別墅。又由于這些異地置業(yè)者多為二次置業(yè)甚至是多次置業(yè)，而且傾向于自住他們更喜歡自己裝修住宅。他們甚至希望花不到3500元買中高檔住宅，雖然這在青島市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)，但這要求開發(fā)商進(jìn)一步提高住宅的均質(zhì)性和性價(jià)比。機(jī)會(huì)分析（Opportunity）石家莊是一個(gè)內(nèi)陸省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然處于居中地位但其發(fā)展趨勢(shì)迅猛，孕育而生的異地置業(yè)主的投資理念和假日經(jīng)濟(jì)需求較高。然而，大多數(shù)沿海城市房地產(chǎn)企業(yè)在石家莊設(shè)置辦事處的很少。如果我們企業(yè)準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，精確選擇有潛在需求的消費(fèi)群體，并且通過貴賓服務(wù)體系為其量身推薦異地置業(yè)樓盤，確保業(yè)主的

12、投資準(zhǔn)確性和目標(biāo)樓盤的升值潛力。必將會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)影響、借勢(shì)打造我企業(yè)的品牌形象和確保利潤(rùn)增值點(diǎn)。威脅分析（Threat）石家莊某些房產(chǎn)企業(yè)，也相應(yīng)的自行開發(fā)和推薦了一些異地置業(yè)樓盤供本市有消費(fèi)需求的消費(fèi)群體選擇：平山溫塘渡假村、張家口壩上草原渡假村、卓達(dá)的三亞渡假村、內(nèi)蒙呼倫貝爾草原渡假村等。這都我企業(yè)的“異地置業(yè)”項(xiàng)目的開展有一定威脅，但是這些企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)大多數(shù)是石家莊周邊郊縣的風(fēng)景區(qū)和風(fēng)光宜人草原地區(qū)，消費(fèi)群的選擇也是選擇收入中高檔人群。針對(duì)沿海城市的異地樓盤的銷售還沒有成為重點(diǎn)。這也就給我企業(yè)的市場(chǎng)滲透提供很大的市場(chǎng)空隙。2、 海南三亞異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀SWOT分析。近幾年來，海南的房

13、產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。究其原因，與全國(guó)各地一線城市相比海南的房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于啟動(dòng)階段，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。而海南獨(dú)一無二的熱帶城市風(fēng)光以及不可限量的發(fā)展前景，使得人們對(duì)海南房產(chǎn)市場(chǎng)充滿了信心，并投身其中。以上種種利好因素的整合推動(dòng)了海南房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)異地置業(yè)者而言，置業(yè)海南的機(jī)會(huì)已經(jīng)成熟。優(yōu)勢(shì)分析（Strength）海南房產(chǎn)的成交量可謂逐年攀升，這些成交量中一半以上是來自海南島外的資金。島外人士如此青睞海南，不僅是由于其獨(dú)特的景觀資源，更是被其優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項(xiàng)目，良好的發(fā)展?jié)摿ι钌钗?近年來海南各地新建的房產(chǎn)項(xiàng)目中有很多優(yōu)秀者，這些項(xiàng)目利用了海南得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)，充分考慮到島外人士對(duì)休閑地產(chǎn)的需求，在

14、項(xiàng)目的開發(fā)過程中融入了新穎別致、超前規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、成熟配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)完善的小區(qū)環(huán)境等特點(diǎn)。開發(fā)了一個(gè)又一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目，備受異地置業(yè)者的青睞。這些項(xiàng)目在海南的房產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一波又一波的異地投資熱潮。例如展交中心近期推薦的“新世界花園度假村”、“陽光經(jīng)典”和“景瑞花園”等，這些項(xiàng)目在?？谏踔猎诤Ｄ戏慨a(chǎn)市場(chǎng)上都可稱之為“高含金量”的作品。這三個(gè)項(xiàng)目一般都具備擁有海景、周邊配套成熟、小區(qū)容積率較低等優(yōu)勢(shì)，在海南當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)上銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀高，吸引了50以上的異地業(yè)主入住。20世紀(jì)90年代以來，居住環(huán)境的健康性、方便性、舒適性、安全性一樣都成為最基本的居住性能衡量的標(biāo)準(zhǔn)。2003年的“非典”經(jīng)歷，令

15、健康居住的概念再度引起了重視。專家認(rèn)為，海南作為：“一個(gè)未受污染的長(zhǎng)壽島”，正好符合了這種標(biāo)準(zhǔn)。海南“健康島”品牌優(yōu)勢(shì)的影響力，加之國(guó)內(nèi)、國(guó)際多種大型活動(dòng)均在海南舉行，使得這種“兩棲”愿望得到滿足。同時(shí)，這些因素也在一定程度上促進(jìn)了市場(chǎng)效應(yīng)，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的增副，為海南的房產(chǎn)發(fā)展前景又增添了一份價(jià)值砝碼。劣勢(shì)分析（Weakness）10多年前，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫著實(shí)令不少投資者刻骨銘心。但是，面對(duì)現(xiàn)在海南房產(chǎn)市場(chǎng)上目前的利好因素，仍有一些人擔(dān)心海南房地產(chǎn)泡沫再起，擔(dān)心重蹈十年前的海南房地產(chǎn)“半拉子工程”、“爛尾樓工程”的虛熱覆轍。雖然，海南政府經(jīng)過了10年的房產(chǎn)改造工程，就其散落在三亞各

16、處的120宗半拉子工程全部處置完畢，整個(gè)海南房產(chǎn)市場(chǎng)的積壓房地產(chǎn)已處理了80。但是，經(jīng)歷過了此次海南房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，現(xiàn)在選擇海南異地置業(yè)投資者勢(shì)必要更為理性、謹(jǐn)慎，擔(dān)心是難免的。所以我們企業(yè)在海南投資異地置業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候?qū)δ繕?biāo)樓盤要做更詳盡的考察和調(diào)研。3、 秦皇島異地置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀SWOT分析。四季分明且溫差較小的海洋氣候，使秦皇島成為國(guó)內(nèi)著名的旅游城市。同時(shí)作為河北省重要的出?？谥?，秦皇島在經(jīng)濟(jì)上對(duì)河北地區(qū)的輻射作用非常強(qiáng)，吸引了許多內(nèi)地投資者。秦皇島和大連同是第一批被國(guó)務(wù)院列為進(jìn)一步對(duì)外開放的沿海港口城市，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，這兩個(gè)原本站在同一起跑線的城市，無論是整體發(fā)展水平還是房地產(chǎn)等各個(gè)

17、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有了很大的差距。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是多樣化的，然而從中我們不難看出秦皇島的房產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展空間和升值潛力，也就是說有很大的“機(jī)遇”存在。優(yōu)勢(shì)分析（Strength ）秦皇島有不可替代的地理優(yōu)勢(shì)，她在立足于京津的基礎(chǔ)上，借助于2008年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，房產(chǎn)業(yè)在未來的幾年必將出現(xiàn)較大的驛動(dòng)。秦皇島房地產(chǎn)業(yè)必將借此春風(fēng)沖刺高質(zhì)量的樓盤。如果用“還有空間”來形容大連樓價(jià)上升的空間的話，只有用“非常巨大”來形容秦皇島的樓價(jià)上升空間了。劣勢(shì)分析（Weakness）秦皇島的劣勢(shì)分析主要集中在秦皇島和大連的比較之中。其實(shí)，秦皇島有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。她位于東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)

18、域的結(jié)合部，是北京和東北地區(qū)重要的出?？?，但她與首都的“親密”關(guān)系為她創(chuàng)造機(jī)遇的同時(shí)也束縛了她的發(fā)展，這也是秦皇島和大連不斷拉大距離的原因。房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接受城市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，秦皇島缺少的是造勢(shì)！大連的服裝節(jié)也好，青島的啤酒節(jié)也罷，任何一個(gè)快速發(fā)展的城市都是要被人廣為傳播的，而秦皇島卻沒有足以引起全國(guó)人關(guān)注的事情。在這樣一個(gè)眼球經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人氣就是財(cái)氣，秦皇島在這方面一直是被動(dòng)的。秦皇島的房子70%賣給了秦皇島人，作為當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商。在開發(fā)的初期就將目標(biāo)銷售人群定位在了本地人，但是，大連正好相反，70%的房子賣給了外來人。機(jī)會(huì)分析（Opportunity ）秦皇島

19、氣候宜人，屬溫帶半濕潤(rùn)大陸型季風(fēng)氣候。年平均氣溫在10度左右。溫暖舒適。秦皇島以自然風(fēng)光、人文景觀俱佳為一大特色。自然風(fēng)光以：“有山亦有?！倍劽，F(xiàn)已成為，居住在就近的內(nèi)陸城市的人群所向往的旅游休閑渡假的最佳城市之一。如果選擇秦皇島為異地置業(yè)的投資目標(biāo)城市，不但可以在不同季節(jié)時(shí)段自己旅游居住，也可以用來為老人提供適宜的養(yǎng)老空間，更可以把房產(chǎn)用來渡假出租。借助于2008年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，政府必將會(huì)借此機(jī)會(huì)為秦皇島造勢(shì)。秦皇島也必將會(huì)全面的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成為河北的“大連”。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最活躍的地方也是房地產(chǎn)最活躍的地方，不論是房地產(chǎn)還是其他行業(yè)都是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水漲船高。那相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格、品牌升值潛力等都必

20、將有一定的提升，現(xiàn)在正是我們企業(yè)滲入秦皇島中高檔房產(chǎn)市場(chǎng)，培育市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。七、石家莊消費(fèi)群體對(duì)異地置業(yè)的潛在需求石家莊屬于內(nèi)陸城市。對(duì)經(jīng)濟(jì)收入偏高的商務(wù)人士和房產(chǎn)投資人士而言，置業(yè)需求、投資需求、生活環(huán)境需求、養(yǎng)老需求都是有很大的制約。都是別墅，臨海別墅和石家莊周邊的別墅比較起來，環(huán)境和房產(chǎn)升值空間是有天壤之別的。在海陽，單體別墅占了多數(shù)，較即墨主打的 TOWNHOUSE（連排別墅）優(yōu)越；即墨是內(nèi)陸城市，而海陽靠海，對(duì)于戀海的青島人來說，又是優(yōu)勢(shì)。而與同級(jí)的乳山別墅相比，海陽別墅的大配套又要好一些，而且距離更近。八、預(yù)測(cè)在展開異地置業(yè)工作時(shí)遇到的問題“異地置業(yè)”是一個(gè)新興的房產(chǎn)分支行業(yè)，所

21、以我們企業(yè)在投資運(yùn)作此項(xiàng)目的時(shí)候并沒有什么好的切行依據(jù)，只能是通過多方面渠道來收集整理實(shí)例進(jìn)行分析，并且嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研市場(chǎng)需求結(jié)合本企業(yè)自身制訂戰(zhàn)略，在學(xué)習(xí)中成長(zhǎng)和完善自己。我們?cè)谶\(yùn)作此項(xiàng)目的時(shí)候，一定會(huì)遇到這樣或那樣的問題。例如：投資人不相信我們推薦的異地樓盤、異地目標(biāo)樓盤選擇不準(zhǔn)確、售樓人員素質(zhì)不高不專業(yè)、樓盤入住后出現(xiàn)的質(zhì)量物業(yè)等形式的糾紛、樓盤升值空間有限等等問題。所以我們企業(yè)一定要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、投資分析、專業(yè)的企業(yè)內(nèi)訓(xùn)等來不斷的完善我們的投資項(xiàng)目項(xiàng)目，盡可能的把投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。產(chǎn)生最大限度的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。九、石家莊房產(chǎn)異地置業(yè)市場(chǎng)定位點(diǎn)目標(biāo)樓盤的定位（臨海）： 我

22、們要選擇不同區(qū)域，不同樓盤結(jié)構(gòu)，不同價(jià)位的樓盤來適應(yīng)有不同消費(fèi)需求的投資需求：1、 選擇河北省或臨近的臨海中高檔樓盤。主要是針對(duì)石家莊收入中或中高的消費(fèi)群體，房?jī)r(jià)適中，房屋結(jié)構(gòu)偏小，主要用來做旅游房產(chǎn)投資或養(yǎng)老房產(chǎn)投資。例如：秦皇島、青島、大連、乳山、煙臺(tái)等臨海樓盤。2、 選擇省外臨海高檔樓盤。主要是針對(duì)石家莊收入較高的消費(fèi)群體，房?jī)r(jià)偏高，周邊環(huán)境舒宜，房產(chǎn)升值空間較大的樓盤，主要用來房產(chǎn)投資或養(yǎng)老房產(chǎn)投資。例如：青島、大連、海南等臨海樓盤。目標(biāo)投資人群的定位首先我們要結(jié)合我們企業(yè)所精心挑選的目標(biāo)樓盤，在石家莊市尋找、選擇、吸引有異地樓盤投資有需求的投資人。我們可以借助異地房產(chǎn)企業(yè)在本市舉行異

23、地文化展覽、旅游樓盤觀光、異地樓盤石市展示中心的介紹等諸多形式來展開我們的樓盤銷售工作。十、企業(yè)開發(fā)異地置業(yè)項(xiàng)目的“三期重點(diǎn)”分析我們企業(yè)針對(duì)開發(fā)“異地置業(yè)”項(xiàng)目，主要是“制造概念打造品牌”，領(lǐng)引異地置業(yè)的求購(gòu)方式以及創(chuàng)造新的貴賓服務(wù)點(diǎn)。然而前期我們開展的異地目標(biāo)樓盤的考察與調(diào)研要全面和具體化，因?yàn)槲覀儾粌H僅要對(duì)本企業(yè)的投資項(xiàng)目負(fù)責(zé)，更重要的是要為我們的客戶也就是選擇我們企業(yè)的業(yè)主的投資負(fù)責(zé)；中期我們的重點(diǎn)是：如何打造本企業(yè)在相應(yīng)消費(fèi)群心目中的品牌形象和社會(huì)形象、布置展廳營(yíng)造高星級(jí)的咨詢售樓環(huán)境，以及如何組織、培訓(xùn)、管理有關(guān)市場(chǎng)業(yè)務(wù)人員和售樓人員。后期我們的重點(diǎn)就是“制造概念打造品牌”，營(yíng)造新

24、的品牌理念和設(shè)計(jì)提供異地貴賓服務(wù)，也就是我們常說的售后服務(wù)。一、前期對(duì)異地樓盤考察調(diào)研的重點(diǎn)：第一、我們要為客戶仔細(xì)論證投資價(jià)值。因?yàn)闃I(yè)主不可能一年365天都在異地工作生活，異地置業(yè)居住的“階段性”決定了它必須要有一定的投資價(jià)值。樓盤周邊環(huán)境的空氣質(zhì)量，所屬氣候類型；目標(biāo)樓盤的交通、醫(yī)療、學(xué)校、購(gòu)物、綠化程度、安全性以及其他相應(yīng)配套設(shè)施等；還有以下幾點(diǎn)指標(biāo)也要做詳細(xì)的考察和調(diào)研：目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、人流量、人均可支配收入等等。此外，最好要結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜蔚镜目土髁恳约芭c目標(biāo)項(xiàng)目品質(zhì)相當(dāng)?shù)木频昝吭碌某鲎饴屎统鲎馐袃r(jià)，以便我們給潛在業(yè)主在異地投資提供更可確鑿的理由和數(shù)字依據(jù)。第二、我們要通過

25、多種方式盡可能了解項(xiàng)目開發(fā)商的背景、資質(zhì)、信譽(yù)和實(shí)力。這一點(diǎn)至關(guān)重要，異地置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)之一就是對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不熟悉，所以我們企業(yè)要借助多種方式來做詳細(xì)的市調(diào)。我們盡可能通過可靠途徑了解樓盤項(xiàng)目開發(fā)商的背景、資質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力以及樓盤的遠(yuǎn)期規(guī)劃，選擇那些口碑比較好、實(shí)力比較雄厚的開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目是我們?yōu)闃I(yè)主提供的最大保障之一。第三、我們要仔細(xì)考查相應(yīng)樓盤項(xiàng)目的物業(yè)管理。樓盤物業(yè)管理是我們企業(yè)考察調(diào)研異地樓盤的重點(diǎn)內(nèi)容之一。樓盤物管公司除了要有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還應(yīng)有廣泛的客戶關(guān)系，最好是能提供委托出租服務(wù)。考察內(nèi)容大體有：樓盤物管公司的管理架構(gòu)、綜合事務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、樓宇內(nèi)外安全管理、

26、環(huán)境維護(hù)管理、消毒殺蟲管理等。第四、樓盤項(xiàng)目高品質(zhì)的外觀、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和室內(nèi)裝飾至關(guān)重要。相應(yīng)異地目標(biāo)樓盤的內(nèi)外品質(zhì)和質(zhì)量更是我們考察的重點(diǎn)：目標(biāo)樓盤的位置、面積、室內(nèi)格局、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、設(shè)施、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、年代、環(huán)境等因素這也是業(yè)主選擇合適于自己的樓盤的根本依據(jù)。其次還有是否擁有獨(dú)立院落、是否戶型搭配合理、格局是否能變化豐富、設(shè)施齊全的別墅或TOWNHOUSE項(xiàng)目。二、中期在本地市場(chǎng)塑造企業(yè)品牌形象和提升本企業(yè)團(tuán)隊(duì)凝聚力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的今天，品牌、人才、服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)更是如此。如何在一定市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行企業(yè)和產(chǎn)品品牌以及企業(yè)社會(huì)形象的打造更為重要！針對(duì)“異地置業(yè)”項(xiàng)目

27、打造企業(yè)品牌形象分析如下：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由最初的地段競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到了概念競(jìng)爭(zhēng)。而未來的趨勢(shì)是品牌競(jìng)爭(zhēng)，未來造房子就是造品牌。房子是冷冰冰的，而品牌是有血有肉的。同樣的地段，同樣結(jié)構(gòu)的樓盤，然而兩個(gè)小區(qū)的樓盤售價(jià)相差1000多元，這其中的奧秘就是企業(yè)品牌的威力。企業(yè)打造品牌形象的方式有很多種。在這里，僅對(duì)我認(rèn)為對(duì)我們企業(yè)部分有價(jià)值的方式進(jìn)行闡述。第一：積極組織、參與社會(huì)公益活動(dòng)和組織異地文化宣傳。打造企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象最便利和廉價(jià)的方式就是：借助“活動(dòng)”吸引媒體和消費(fèi)者關(guān)注。我們企業(yè)可以積極借助社會(huì)各大團(tuán)體、組織、機(jī)構(gòu)有目的（針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)地域、目標(biāo)項(xiàng)目）的選擇適合本企業(yè)形象和

28、項(xiàng)目的活動(dòng)來參與（重點(diǎn)放在目標(biāo)人群所關(guān)注的公益活動(dòng)）。然而各種媒體對(duì)此類活動(dòng)的關(guān)注都是很敏銳的，從而達(dá)到用最少的資金和資源“一石二鳥”！我們企業(yè)有必要與異地樓盤房產(chǎn)公司相結(jié)合，在目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行異地文化、異地環(huán)境、異地房產(chǎn)投資、目標(biāo)樓盤分析、樓盤物業(yè)信息以及雙方企業(yè)實(shí)力的展示和咨詢。相應(yīng)配合在一些大眾或針對(duì)性較強(qiáng)的媒體上進(jìn)行活動(dòng)通告，從而以一種新的運(yùn)作模式和活動(dòng)方式來吸引相關(guān)消費(fèi)者和媒體的關(guān)注。從而打造樹立本企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌的目的。另一方面我們?cè)谧约航M織運(yùn)作活動(dòng)的同時(shí)還有一定資金的積累。第二：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群有目的的選擇媒體宣傳。針對(duì)石家莊諸多媒體，我們要依據(jù)有異地置業(yè)需求的消費(fèi)層所關(guān)注的媒體進(jìn)行

29、平面廣告和軟文的發(fā)布；或者借助其他廣告發(fā)布形式來樹立形象。另一方面我們還可以借助石家莊或國(guó)內(nèi)較大的網(wǎng)絡(luò)引擎來設(shè)計(jì)我們企業(yè)隸屬或獨(dú)立的動(dòng)態(tài)網(wǎng)站。通過該網(wǎng)站我們可以很及時(shí)的發(fā)布、調(diào)整相關(guān)企業(yè)信息以及設(shè)置異地置業(yè)項(xiàng)目分析和投資在線咨詢。媒體發(fā)布側(cè)重點(diǎn)有三：一是樹立本企業(yè)的品牌形象；二是灌輸異地置業(yè)的發(fā)展前景；三是推薦本企業(yè)的異地售樓展示中心和異地目標(biāo)樓盤。必要的時(shí)候我們也可以對(duì)我們企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)服務(wù)理念來進(jìn)行宣傳。針對(duì)軟文的發(fā)布有很多技巧性，因?yàn)榫蛙浳牡男问蕉杂泻芏喾N。這也是很多企業(yè)善于利用此資源并且大做文章的主要原因之一。如果可以的話，我們可以借助一家或多家媒體以連續(xù)或?qū)诘男问?，主要來?/p>

30、紹關(guān)于異地置業(yè)投資的諸多信息。例如：全國(guó)異地置業(yè)形式分析、異地置業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、如何選擇適合自己的異地置業(yè)、選擇異地置業(yè)注意事項(xiàng)等內(nèi)容。從宏觀的角度來分析異地置業(yè)，從側(cè)面來提升我們的企業(yè)形象，并且為有此需求的消費(fèi)者提供有利的分析依據(jù)，還可以下意識(shí)的引導(dǎo)其來我展示中心進(jìn)行更為詳細(xì)的咨詢。不管借助什么類型的媒體和形式，都要把握時(shí)間段從不同的角度造勢(shì)，目的只有一個(gè)：吸引目標(biāo)消費(fèi)群和業(yè)內(nèi)人士的眼球。（其中關(guān)于這點(diǎn)的策劃要具體項(xiàng)目具體開發(fā)，目的有二：造勢(shì)和制造概念。）第三：異地樓盤展示廳的規(guī)模體現(xiàn)本企業(yè)的綜合實(shí)力。位于市中心，中京大酒店二樓的“異地樓盤銷售展示中心”是我們企業(yè)對(duì)外形象最直接的展示點(diǎn)。所以我們

31、展示中心在環(huán)境裝修檔次上、員工素質(zhì)培養(yǎng)上、服務(wù)體系培訓(xùn)上、主題項(xiàng)目宣傳上等都要獨(dú)具匠心。力爭(zhēng)打造星級(jí)服務(wù)體系和舒雅的咨詢環(huán)境，讓前來的投資人對(duì)其感興趣的投資項(xiàng)目有一個(gè)較全面、較深層次的了解。我們展示中心主要體現(xiàn)出一種品牌效應(yīng)，那就是：業(yè)內(nèi)權(quán)威、項(xiàng)目設(shè)計(jì)考究、項(xiàng)目分析層次深、投資安全、星級(jí)服務(wù)。針對(duì)提升本企業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的分析如下：企業(yè)文化氛圍和企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)的提升靠的是專業(yè)培訓(xùn)。就員工培訓(xùn)來說主要有以下幾方面的培訓(xùn)：本企業(yè)企業(yè)文化培訓(xùn)、員工內(nèi)在禮儀修養(yǎng)培訓(xùn)、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)、目標(biāo)項(xiàng)目業(yè)務(wù)培訓(xùn)、溝通技巧培訓(xùn)、跟進(jìn)技巧培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)凝聚力（部門合作）培訓(xùn)、企業(yè)執(zhí)行力的培訓(xùn)、中層領(lǐng)導(dǎo)力提升培訓(xùn)以

32、及現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)培訓(xùn)等。通過企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)我們企業(yè)要力爭(zhēng)打造出一支綜合能力、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力都較高的硬隊(duì)伍。然而培訓(xùn)一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，我們企業(yè)要在資金上、時(shí)間上和人力上都要有一定的付出，但是我個(gè)人認(rèn)為這是一個(gè)孕育的過程，并且是一個(gè)很有必要的過程。把企業(yè)培養(yǎng)成一個(gè)學(xué)習(xí)型的企業(yè)是企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。三、在本地異地樓盤銷售的貴賓服務(wù)點(diǎn)：我們提出的“貴賓服務(wù)”是我們企業(yè)針對(duì)所有有意向的投資人提供的一系列的服務(wù)，售前、售中、售后是我們都要遵循的一個(gè)過程。但是在這里面的側(cè)重點(diǎn)每個(gè)企業(yè)涉及的面和深度都不一樣。我們企業(yè)要“制造概念打造品牌”，在服務(wù)上就要注重細(xì)節(jié)，因?yàn)椋杭?xì)節(jié)決定品牌。售前服務(wù)：針對(duì)我們企業(yè)開展的異地置業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)研和考察，不僅是我們企業(yè)對(duì)自身項(xiàng)目投資的一種保障，更是我們針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群提供的一種售前服務(wù)的體現(xiàn)。在這里我就不詳細(xì)的闡述了。售中服務(wù)：我這里闡述的“售中服務(wù)”是我們?cè)诋惖貥潜P銷售過程中的向投資人提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是我們要完善星級(jí)服務(wù)的一部分。要打造我們的優(yōu)質(zhì)的星級(jí)服務(wù)體系“培訓(xùn)”至關(guān)重要，因?yàn)槲覀?/p>