天心閣古玩藝術(shù)品市場策劃案

1、天心閣古玩藝術(shù)品市場策劃案組成框架一、項目背景二、古玩文博市場特點概括市場結(jié)構(gòu)組成三、目前長沙市場以及清水塘市場的市場情況。四、簡牘周邊環(huán)境及策劃藝術(shù)品市場情況概要環(huán)境分析及藝術(shù)品市場土壤分析五、天心閣古玩藝術(shù)品市場整體定位及遠景 1、項目名稱 2、整體定位六、功能規(guī)劃【室內(nèi)、室外（跳蚤市場）的功能及布局分區(qū)設(shè)計（交易平臺、鑒賞、拍賣、協(xié)會、網(wǎng)上交易）】規(guī)劃目的：以古玩藝術(shù)品的經(jīng)營為主業(yè)多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的、以長沙地域文化為特色的、具有豐富長沙個性的玩家樂園。是長沙市民和外地游客品古、淘寶、休閑、旅游、玩花樣、看稀奇的洞天福地。是弘揚和傳播中華文化藝術(shù)、展現(xiàn)湘楚文化的代表性地標。總概況：規(guī)劃總面積

2、約5030平米，規(guī)劃商鋪160間，實際可租賃面積約4462.23平方米，除a1區(qū)外可租賃面積4061.43平方米。根據(jù)對市場的分析我們對業(yè)態(tài)進行了配比：古玩經(jīng)營75、工藝品15、其它衍伸服務(wù)型行業(yè)10商鋪平面布置圖：分區(qū)建議：l 古玩經(jīng)營區(qū)（古玩雜項區(qū)、古籍字畫區(qū)、錢幣郵票區(qū)等）商戶數(shù)量控制在120間左右16-20平米的面積非常適合作為古玩經(jīng)營的店鋪，2米的商鋪通道寬度帶來非常舒適的經(jīng)營環(huán)境l 工藝品經(jīng)營區(qū)（湖湘名品、書畫裝裱、當代藝術(shù)等）數(shù)量控制在20間左右店鋪盡量設(shè)立在內(nèi)街沿線：此類門面經(jīng)營時間較為固定，經(jīng)營狀況依賴于密集的人流l 衍伸服務(wù)行業(yè)1) 辦公服務(wù)區(qū)（市場管理辦公室、代理拍賣、鑒

3、定咨詢、協(xié)會機構(gòu)）數(shù)量控制在8間左右2) 配套區(qū)（品茗、商務(wù)）規(guī)劃在a1區(qū)l 多功能區(qū)（活動發(fā)布、媒體引進、展示）規(guī)劃在a1區(qū)l 不建議做更細的分區(qū)，古玩市場不宜過分求純，一定意義上的魚龍混雜可以兼顧人氣與美譽附：關(guān)于商鋪引進選擇的建議：n 特色租戶照顧原則：那些帶動市場的有影響力的租戶，會給整個市場帶來特色、帶來人氣、帶來財富。因此，在招商策略上要有特殊手段。如租金、宣傳資源等。n 租金貢獻率優(yōu)先原則：入選的商戶本身必須具有良好的經(jīng)營狀態(tài)，能夠承受相應(yīng)的租金壓力（為項目租賃提供較高的回報率），經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。n 人氣貢獻率優(yōu)先原則：入選的商戶必須能夠為市場帶來

4、一定的客源群體，為其它商戶提供客流的支撐和共享，進而為項目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。n 高品質(zhì)優(yōu)先原則：商戶的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)商場整個項目的高品質(zhì)定位。n 配套的原則：市場規(guī)劃部分非古玩經(jīng)營類業(yè)態(tài)必須能夠與古玩經(jīng)營相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足項目主要目標客群的需求；保留少量業(yè)態(tài)用以滿足本項目從業(yè)人員和顧客的隨機性和必備配套服務(wù)。n 商業(yè)區(qū)域的劃分：根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的區(qū)域劃分成若干個小商圈，各個區(qū)域都獨有特點，連接后可以相互

5、銜接協(xié)調(diào)。形成內(nèi)外循環(huán)兼?zhèn)涞纳虡I(yè)組團，提升整個片區(qū)商業(yè)價值。室外（跳蚤市場）攤點區(qū)域規(guī)劃與布局構(gòu)想跳蚤市場的的區(qū)域規(guī)劃，清水塘古玩市場的調(diào)查，地毯攤位的需求量最高不超過500個攤位，我們?yōu)椴煌枨笤O(shè)計了3種容量規(guī)劃a綠化廣場+內(nèi)街 （日常） 最高可容納400-500個攤位b地下停車場一樓+內(nèi)街（伏寒雨雪） 最高可容納 400-450個攤位c綠化廣場+地下停車場+內(nèi)街（特殊情況） 最高可容納 800多個攤位(一) 我們以項目的綠化廣場作為跳蚤市場最理想的設(shè)置地點，綠化廣場大約可以提供300-400個左右的地攤優(yōu)勢 1面積容量大2戶外商業(yè)活動對于人氣增值的影響力較為顯著 劣勢 受天氣影響非常大(二

6、) 我們以廣場內(nèi)街為跳蚤市場固定的拓展設(shè)置地點，內(nèi)街大約可以提供100-150個左右的地攤優(yōu)勢1內(nèi)街外街容易形成相互的商業(yè)氛圍2內(nèi)街受天氣情況影響較少3內(nèi)街不易對外部形象產(chǎn)生負面影響劣勢 場地較為局促(三) 我們以地下停車場負一樓為備選設(shè)置地點（嚴寒、酷暑、雨雪天氣的備選），停車場負一樓150個車位，可以規(guī)劃出至少300個攤位；另有預(yù)留50個左右的空車位，還可提供100個左右攤位優(yōu)勢 1地下停車場負一樓場地容量大2不受天氣影響劣勢 缺少與商鋪互動附：業(yè)態(tài)區(qū)域控制和調(diào)整n 各個業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過20%的非完全同質(zhì)業(yè)態(tài)入駐，但是這些業(yè)態(tài)需要符合或接近相鄰區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考

7、慮要素。n 本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家不足以填充該項目，則入住相鄰區(qū)域的業(yè)態(tài)商家。n 本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過規(guī)劃業(yè)態(tài)，則安排在相鄰區(qū)域的商鋪。n 如本區(qū)招商商家不足，附近業(yè)態(tài)也不足以補充的時候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。n 招商摸底中經(jīng)營狀況越好的商家越優(yōu)先選擇商鋪。n 關(guān)鍵節(jié)點和所有的轉(zhuǎn)角處不能安排非規(guī)劃業(yè)態(tài)商家經(jīng)營。n 不利于項目人氣、品質(zhì)、租金和配套的商家不許入場經(jīng)營七、市場的整體形象設(shè)計 1、天心閣古玩藝術(shù)品市場logo設(shè)計、宣傳物料設(shè)計 2、功能分區(qū)圖、門店細分位置圖、市場導示vi 3、外墻景觀裝飾設(shè)計 4、主力店、品牌店、中小店群的門店立面裝修規(guī)范圖5、裝修風格方案（內(nèi)外部環(huán)境營

8、造設(shè)計）九、招商、經(jīng)營管理及市場推廣1、招商管理方案（價格策略、優(yōu)惠政策等）價格原則：參照原市場價格標準，考慮新舊市場的對接過渡與新市場的培育，采用給予一定免租期，過渡到市場同等價格水平再逐步由小到大拉開遞增比例的方式）租金價格遞增策略本策略主要針對合同期為三年及以上的簽約商家。商鋪租金按該項目增值的原則實行遞增。n 遞增方式：為合同執(zhí)行后第二年開始遞增。n 遞增幅度：在前一年的基礎(chǔ)上遞增5。備注：合同期滿后根據(jù)實際情況另行約定。 租金優(yōu)惠政策為了保障招商工作的順利開展和成功實施，依據(jù)行業(yè)慣例并結(jié)合本項目實際情況，制定以下招商優(yōu)惠政策：按租金交付方式進行優(yōu)惠n 對租金每年一繳的商家實行繳一免一

9、（即繳一年免一月）。n 對每半年一繳租金的商家實行繳半免半（即繳半年免半月）。n 對臨時性的地攤，租金臨時收取，按具體情況確定。按租賃面積進行優(yōu)惠n 凡租賃面積達到25平方米以上的商家，將一次性優(yōu)惠2。n 凡租賃面積達到50平方米以上的商家，將一次性優(yōu)惠3。n 租賃面積達到100平方米以上的商家，由公司出面單獨協(xié)商。委托招商優(yōu)惠政策凡已簽約商戶介紹其他本地或外地商家到本市場簽定合同的商家，也將享受一定優(yōu)惠。介紹商家簽約達到規(guī)定面積的一次性優(yōu)惠1。對于受委托招商的主體非本市場簽約商戶或個人，按公司招商提成計劃給予獎勵，獎勵額度臨時協(xié)商。其他優(yōu)惠政策n 進駐商家可享受經(jīng)營推廣扶持政策。n 進駐商家

10、享受政府政策優(yōu)惠扶持。n 其他優(yōu)惠辦法在市場經(jīng)營管理辦法中體現(xiàn)。2、項目經(jīng)營策略本次招商活動主要采用3種招商方式，分別是現(xiàn)場招商、委托招商和主動招商。n 現(xiàn)場招商即現(xiàn)場接待客戶，通過招商部人員利用項目現(xiàn)場軟硬件設(shè)施和各種招商道具對上門進行了解的客戶作精心接待。n 委托招商即委托一些有影響力的商家進行異地招商，主要針對外地同類市場。n 主動招商即組織人員對本地同類市場和各補充業(yè)態(tài)商源進行主動拜訪招商。 3、日常管理：完善機構(gòu)（職責、定崗人數(shù)、經(jīng)費辦公場所）4、后續(xù)推廣（文化活動、收藏展、拍賣會等）開業(yè)慶祝典禮活動：內(nèi)容：針對改建后市場開業(yè)組織開業(yè)慶典活動。方式：在開業(yè)期邀請行業(yè)主管政府部門領(lǐng)導、簽約商戶代表共同進行剪彩、酬賓宣傳等一系列慶典活動。目的：1、提升項目形象和社會知名度，進而影響其他潛在目標客戶。 2、影響行業(yè)、社會和政府關(guān)注，以吸引和獲得更多項目支持政策。 3、對以進駐商戶的經(jīng)營活動給予宣傳造勢支持，優(yōu)化和提升