上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

1、 上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(及辦理行政許可流程)經(jīng)營策劃-上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(及辦理行政許可流程)關(guān)鍵字： 立項審批 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 配套工程施工 驗收交付 商品房預售許可 權(quán)屬初始登記 大產(chǎn)權(quán)證登記來源自：發(fā)布時間：2010-03-02 05:21:36上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務(wù)所)一、立項審批階段：1、公司注冊：2、土地評估：3、項目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關(guān)費用（費用收取詳見表二）。4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。5、簽定國有土地出讓合同：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標

2、，等用地指標下來后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定國有土地出讓合同及配套合同，繳納土地出讓金與配套費。6、制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及出讓合同簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項批復出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃設(shè)計階段1、 方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。2、 組織召開項目擴初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與?，F(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設(shè)計，設(shè)計出來后再向各職能部門及

3、配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。3、 擴初方案審批：根據(jù)擴初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴初方案審批。4、 項目報建：項目立項后報區(qū)招投標管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目ic 卡。5、 辦理招投標手續(xù)：向區(qū)招投標管理辦公室申請辦理勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費，費用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進方式繳納（詳見表四）。6、 各部門審批：擴初方案確定后進行方案深化設(shè)計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小

4、編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費（詳見表五）。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮 20%。 3）、綠化：項目擴初方案確定后進行環(huán)境工程設(shè)計出圖，報市園林局評審、出批復，同時向區(qū)園林署按 40 元/（綠化面積）繳納綠化保證金，該費用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊轉(zhuǎn)市交警總隊評審，出批復。5）、民防：項目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納 60 元/（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費。7、 工程規(guī)劃許

5、可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時項目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。8、 地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。三、開工準備階段1、工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的 1（商業(yè)）或 0.7（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標辦申領(lǐng)工程施工許可證。3、灰線復驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648 元/界樁點位另加兩個

6、控制點測量費 2432 元繳納測量費。之后由施工單位進行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復驗灰線。4、住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報年度住宅施工計劃、市政、公建配套建設(shè)計劃及住宅竣工配套計劃。并按320 元/繳納配套費。5、臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務(wù)局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（0.81排水量），排污費可下浮 30%50%。四、施工階段（配套工程施工）1、供電配套工程：項目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答

7、復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計室進行外線供電工程設(shè)計、出圖、施工。若開發(fā)項目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進行設(shè)計、施工，費用按實際結(jié)算。（以上費用的收取詳見供電局收費標準）2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設(shè)計單位設(shè)計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個井約 2.54 萬元（根據(jù)尺寸大?。?。3、自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設(shè)計、出圖、施工，費用按管線工程 2000 定額編制預算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司

8、購買，每套約 920 元，若數(shù)量大可略有下浮。4、天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設(shè)計、出圖、施工，費用按管線工程 2000 定額編制預算并繳納。住宅項目室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，但必須由天然氣公司施工，并按 33 元/繳納住宅配套費，按 1290 元/戶代付燃氣表開戶費。5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設(shè)計單位設(shè)計，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設(shè)計、出圖、施工。工程費收費方式：1）根據(jù)上海市 93 定額編制預算， 按實際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價為多層、復式、高層、小高層為 15 元/，別墅 35 元/。6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通

9、信申請，并繳納通信配套工程費，（多層明線 6.5 元/，高層 12.5 元/，多層暗線 20 元/，別墅 40 元/）。電信局負責施工及驗收。7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報箱費用為318 元/個，若數(shù)量大可下浮至 270 元/個，包括每戶 100 元的通郵費。8、道路開口：根據(jù)項目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊申請道路開口，征得同意后報市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費用（詳見表七）。與相關(guān)領(lǐng)導協(xié)商，費用可下浮 30%40%9、粘土磚核定手續(xù)：在項目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。10、門牌號編訂：按照公安部門要求，準備相關(guān)材料向公安部門申請項目

10、門牌號編訂手續(xù)。11、面積預測：門牌號編訂后，預售許可證申辦前根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預測（測繪費詳見表三）。12、網(wǎng)上認證手續(xù)辦理：項目預售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報網(wǎng)上認證手續(xù)。13、預售許可證辦理：多層項目封頂、高層項目完成2/3 樓層施工并通過網(wǎng)上認證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預售許可證。14、合同預告登記：商品房預售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預告登記，并繳納登記費：住宅 3 元/，非住宅按合同總價的 0.8。五、驗收交付階段1、職能部門專項驗收：項目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報竣工專項驗收。（1）

11、、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗收批復。（2）、墻改辦：根據(jù)項目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項資金（標準磚 0.1 元/塊，多孔磚 0.025 元/塊；袋裝水泥 3 元/噸，用量可適當少報）。（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報竣工驗收手續(xù)，市園林局核準通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金。（4）、交通：一般由交通標示標牌施工單位負責向市交警總隊申請竣工驗收，驗收通過出批復。（5）、衛(wèi)生：項目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預防中心申請水質(zhì)檢測，檢測費約 300 元400 元/點，一個供水系統(tǒng)基本按 1 個點

12、抽檢，檢測通過出報告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗收，出批復。（6）、環(huán)保：項目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報環(huán)保驗收，出批復。（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進行系統(tǒng)監(jiān)測，收費標準為1.5 元2 元/。由消防施工單位負責向市消防總局（或區(qū)消防支隊）申報竣工驗收，通過后出批復。（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊申報竣工測量手續(xù)，交納測量費（詳見表六）。測量報告出來后申請檔案驗收，取得檔案驗收合格證后再申報規(guī)劃竣工驗收，領(lǐng)取規(guī)劃驗收合格證。（9）、民防：一般由施工單位負責向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗收，驗收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案

13、竣工驗收，按2.1 元 /（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費；同時繳納民防檔案編制費，收費標準為底價 4500 元，民防建筑面積 5000 ，每增加 2000 收取 250 元，不到 2000 按 2000 平方米收取。憑民防檔案驗收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報告。檢測單位可自行尋找，費用原行情約 1 元/，現(xiàn)價格有一定下浮。3、土建竣工驗收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進行土建竣工驗收，現(xiàn)場驗收通過后向

14、區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報告。4、配套部門專項驗收：在辦理職能部門專項驗收的同時可辦理配套工程專項驗收及開通手續(xù)。若開發(fā)項目為住宅項目，還需辦理配套驗收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費為 10 元/張，同時預購 53 噸水費，水費目前按 1.84 元/噸收取，其中 50 噸水的水費交房時向業(yè)主收取。5、工程竣工備案：各職能部門專項驗收及質(zhì)監(jiān)驗收通過后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。6、面積實測：取得工程竣工備案后根據(jù)項目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報建筑面積實測7、交付使用許可證辦理：項目若為住宅項目，則必須在取得實測

15、報告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段上海房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)所需辦理行政許可流程(來源：上海創(chuàng)遠律師事務(wù)所 孫義坤律師)為對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書 ,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段

16、：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃涉及條件；3）初步設(shè)計及施 工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公

17、安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進

18、行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證副本。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，

19、確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍， 非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售

20、方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，

21、對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費用，由于

22、相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。 四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長久的關(guān)系都以為忘記了當初所堅持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當你想征服對方的時候，實際上已經(jīng)在一定程度上被對方征服了。首先是對方對你的吸引，然后才是你征服對方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機會。八、一個人總要走陌生的路，看陌生的風景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本是費盡心機想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無論我

23、們愛過還是就這樣錯過，我都會感謝你。因為遇見你，我才知道思念一個人的滋味；因為遇見你，我才知道感情真的不能勉強；因為遇見你，我才知道我的心不是真的死了；因為遇見你，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無論你怎么對待我，我都會用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對方談?wù)勑?，對方需要什么的時候，自己盡量的滿足對方的需求，至少可以讓對方知道，在自己身邊的感覺是如此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)後，我才知道原來有人愛是那麼的美好十五、不管你是多么的愛對方，但千萬不可當?shù)谌摺＜毾?，默然。因為知道，這樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個故事里，很多人會受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯。十六、什么叫快樂？就是掩飾自己的悲傷對每個人微笑。十七、愛情與視力無關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛里只有模糊。因為太聰明太理智就沒有辦法戀愛，愛情根本是盲目的。十八、戀愛就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個人皆大歡喜，無人保障，但是一切都是自己的選擇。十九