土地估價方法及案例講解

1、、法 市場比較法 收益還原法 剩余法 成本逼近法 路線價法 基準地價系數(shù)修正 法 主要原則 替代 收益 建筑成本 十地價房 地價 成本可及性 替代 替代 評估對象 土地；建筑 物；不動產(chǎn) 土地；建筑 物；不動產(chǎn) 土地：建 筑物： 建筑物；新開 發(fā)土地 土地 土地 適用范圍 適宜有交易 實例地區(qū)的 土地及不動 產(chǎn)估價 適宜有收益 的土地或建 筑物 有交易地 區(qū)口地產(chǎn) 有開發(fā)、 再開發(fā)價 值 建筑物或新 開發(fā)地 道路系統(tǒng) 完整且附 設有路線 價，深度修 正系數(shù)表 和條件修 正系數(shù)表 已有基準地價和宗 地價格修正系數(shù)表 限制 1無類似交 易案例或無 市場交易時， 難以評估；2 必須考慮所 有差異的項

2、 目，并加以適 當修正：3必 須査證比較 案例資料的 準確性。 1對無收益 不動產(chǎn)評估 困難；2收益 數(shù)據(jù)必須合 理、準確；3 還原利率必 須適當。 1對不適 宜建筑或 無再開發(fā) 價值土地 評估困 難；2房 價預測難 以準確：3 開發(fā)費用 難以準 讓 1不適宜于已 建成地或已 開發(fā)地；2成 本不等于價 格。 不適宜于 無路線價 區(qū)域。 不適宜于無基準地 價區(qū)域。 理論基礎 1依實例地 價格，比較求 評估地價格： 2無理論基 礎，但實用。 1未來純收 益還原現(xiàn)值 即為價格；2 有理論基礎。 1地價 房地價- 建筑成本 -利潤利 息：2建 筑價房 地價-地 價：3有 理論基 礎。 1建筑價-重 置

3、成本折 舊：2新開發(fā) 地價土地取 得費+開發(fā)費 +利潤+利息十 區(qū)位修正。 宗地價-路 線價深度 指數(shù)*條件 修正指數(shù)* 時間修正 系數(shù)。 宗地價基準地價* (1區(qū)域及個別 因素修正系數(shù)-批 租年期系數(shù)*時間修 正系數(shù)。 估價程序 1收集適當 交易實例；2 査證交易條 件狀況，包括 價格、支付條 件、動機及宗 地條件：3實 例交易情況 1估價總收 益：2估價總 費用：3計算 純收益：4選 定還原率：5 計算收益價 格。 1估計開 發(fā)完成后 房地售 價：2估 計建筑費 用；3估 計各項稅 費:4計 1確定土地征 用拆遷費：2 確定開發(fā)費； 3確定利潤：4 確定利息：5 計算成本價 格：6位置修

4、正。 1查定路線 價：2査定 深度指數(shù)； 3查定條件 指數(shù)；4査 定時間修 正指數(shù)：5 修正出宗 1査定基準地價；2 查證評估地塊條件； 3査定各項修正系 數(shù)；4修正出宗地 價。 修正：4實例 期口修正：5 實例區(qū)域及 個別因素修 正：6判定比 較價格。 算地價。 地價格。 現(xiàn)實性 評估結果與 市價相近，最 具現(xiàn)實性 評估結果與 市價稍有偏 接近市價 評估結果與 市價常有偏 接近市價 接近市價 掌握難易 易 難 易 易 易，適于多 宗地估價 易，適于多宗地估價 評估結果 比較價格 收益價格 剩余價格 成本累加價 格 比較價格 比較價格 收益還原法案例 一評估土地價格 案例1 某公司于2000年

5、7月1 口經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m- , 土地出讓年 限為2000年7月1 口至2040年6月30 口，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥 土結構商業(yè)樓，總建筑面枳為15000111-,于2001年7月1 口竣工投入使用，該建筑物當時 重置價格為1300 %/m-o現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元, 年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%,商品銷售稅 及附加為銷售收入的8.5%,姿廠訃問為：1 門(入的10鴉若2005年7月1 口同類型建筑 物重置價值為1500元/ mb房屋還原利率為8%, 土地還原利率

6、為6%,不考慮遞增及物價 因素，求該地塊于2005年7月1 口價值。 (注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費用中扣除房屋年折舊的 計算，由于土地終止口期2040年6月30 口短于房屋經(jīng)濟壽命到期口(鋼筋混凝土非生產(chǎn)用 房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30 口止)，故折舊年限到土地終止口 2040年6月30日止,共39年) 解： 年經(jīng)營收入=6000萬元 年須扣除總費用： 銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元；管理費、財務費用=6000*6%=360萬元： 商品銷售稅金及附加=6000*8.5%=510萬元： 房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1 口至20

7、40年6月30 口共39年 房屋重置價=1500*15000=2250萬元：年折舊額=2250/39=57.69萬元： 已折舊年限從2001年7月1 口至2005年6月30 口共4年。 房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.31萬元 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=(2250-57.69M) *8%=161.54萬元 土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬元 該地塊于 2005 年 7 月 1 口的價值：P=a/r %*1-1/(1+ r =(310.77/6%)*1-1/(1+6%)35 =4505.62萬元：土地單價=9011元/平方米。 二評估房地產(chǎn)價

8、格 案例2 某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使 用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積 率為3,。據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權價格為1000 元/平方米(容積率為1時)。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加1,地價增長60%。該飯店每月的 客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率n=6%,該飯店的建筑還原率取12=8%o評估該飯 店的價格，估價期口為2005年8月。 解： 房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年； 土地總地價=10000nr*1000 元/nF* (

9、1+2*60%) =2200 萬元； 土地年純收益=(2200*6%) /1-1/(1+6%)50=139.58 萬元/年； 房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=180-139.58=40.42萬元/年； 房價=(房屋年純收益/口)*l-l/(14-r2)5O=(40.42/8%)*l-l/(l+8%)5O=494.48 萬元。 案例3 不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下: 土地面枳為8400 m2o建筑物部分：1樓3800m2； 2-5樓：2800m2；合計：15000m20 樓層 面積 單價 月租金收入 押金 5 2800 40 11200

10、0 26000 4 2800 40 112000 26000 3 2800 40 112000 26000 2 2800 40 112000 26000 1 3800 100 380000 114000 合計 15000 828000 218000 建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65%,設備所占比例為35%,建筑物的耐 用年限主體為50年，設備平均為10年，殘值率為0。不動產(chǎn)每空置一個月，押金運用年收 益率為7%,不動產(chǎn)租稅為54.65萬元，保險費為0.48萬元，管理費為建筑物造價的2%。 作為購買土地及地上建筑物50年使用權的參考值，綜合還原率取8%,估價期口為2005年 9

11、月30 口；估價口期為2005年9月1日-10月30日。 解： 租金=82.8萬元*12月=993.60萬元/年，押金運用收益=21.8萬元*7%=1.53萬元，空房損失 額=82.8萬元(按一個月的租金計算)，貝IJ,總收益=租金刊攵益-損失=912.33萬元； 折舊費=主體(4800*65%* 1/50) +設備(4800*35%*1/10) =230.40萬元，維持管理費 =4800*2%=96.0萬元(按建筑物造價的2%計算)，租稅=54.65萬元，保險費=0.48萬元； 則，總費用=230.40+96+54.65+0.48=381.53萬元;故,純收益=總收益總費用=530.8萬元;

12、 不動產(chǎn)收益價格=不動產(chǎn)純收益/綜合還原率*1-1/ (1+綜合還原率)50=6493.53萬元。 三評估承租土地使用權價格 案例4 某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權，目前實際支付的年租金是8萬元, 該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10 萬元，根據(jù)測算承租土地使用權還原率為8%,計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權價格？ 解： 年租金差額(租金盈余)=10-8=2萬元： 承租土地使用權價格=(2/8%)*1-1/(1+8%)10=13.42萬元。 市場比較法案例 注意事項： 注意特殊交易；因素修正按影響人小確定不同權重：各項修正不超過2

13、0%,總修正不超過 30%；估價結果確定可按不同權重計算。 案例1 估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對彖及比較案例的區(qū)域和個別因子條件指 數(shù)采用權重累加方式，相關情況如下： 估價對彖 實例A 實例B 實例C 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易面積 6000 9000 5700 6300 交易情況 求正常市場價 值 急于出售，比 正常低5% 拍賣成交，比 正常高5% 正常交易 交易口期 2005. 6. 30 正常，價格指 數(shù)105 2004.10 價格指數(shù)101 2005. 4 價格指數(shù)103 2005. 1 價格指數(shù)102 區(qū)域因素合計 100 98 100 97 個別因素合計

14、100 98 99 100 容積率 2 1.8 2. 3 2. 1 剩余使用權限 40年 38年 39年 40年 成交價格（元/m） 4500 5200 4900 本題注意：要進行使用權限修正和容積率修正（根據(jù)當?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容枳率修正 系數(shù)表） 估計對彖 實例A 實例B 實例C 容積率系數(shù) 1 0.98 1.03 1.01 使用權限修正中，土地還原利率取6%； 解： 由題可得，比準價格： 實例 A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*l/0.9867=5303 元/ 實例 B=5200*100/105*105/103*100/100*10

15、0/99*100/103*l/0.9935=4983 元/ 實例 C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*l/l=5149 元/ m:； 由于宗地C為正常交易，故，設實例A權重取0.3,實例E權重取0.3；實例C權重取0.4, 實例A 實例B 實例C 比準價格 5303 4983 5149 權重 03 0.3 0.4 估價對象評估單價 5145 估價對彖評估值 3087 案例2 某市市郊一宗工業(yè)用地需要進行評估，根據(jù)當?shù)貤l件，通過搜集有關案例，篩選出處于同一 供應圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進行比較，比較情況如下:

16、項目 待估宗地 實例A 實例B 實例C 用途 T# T# r.lk 工業(yè) 供應圈 市郊 市郊 市郊 市郊 交易時間 2005. 10. 31 2005. 01 2005. 01 2005. 08 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 成交價格 370 元/m 392 元/m2 355 元/m2 區(qū)域因素 交通條件 0 -1% _2% 0 基礎設施 0 -1% _2% -1% 產(chǎn)業(yè)聚集 0 0 T% 2% 環(huán)境情況 0 -2% 0 0 個別因素 宗地面積 0 3% 0 5% 宗地形狀 0 -2% 0 0 地形 0 0 T% -3% 規(guī)劃限制 0 0 0

17、0 根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知: 待估宗地 實例A 實例B 實例C 容積率系數(shù) 1 0.98 0.96 0.97 交易期口修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價上漲4%,平均月上漲幅度為0.4%, 將2005年1月地價指數(shù)定為100,貝IJ, 2005年10月地價指數(shù)為104； 2005年8月地價指數(shù) 為 103.2o 解：實例 A=370*100/100*l/0.98*104/104*100/96*100/101=389 元/ m2； 實例 B=395*100/100*l/0.96*104/100*100/95*100/99=455 元/ m2； 實例 0=35

18、5*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358 元/ 上述各例修正后價格差異較小，采用算術平均法計算： 待估宗地單價=（實例A修正后價格+實例B修正后價格+實例C修正后價格）/3=401 7t/m：o 成本逼近法案例 案例1 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5KnF,現(xiàn)已完成了 “七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及 其他公共和基礎設施占地1.5K111-0該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地 面積為10000m根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷及青苗補償費為4.5億元，征 地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費用為

19、2億元/ Kin2,開發(fā) 周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%,總投資回報率為20%, 土地增值 收益率取20%,當年銀行年貸款利息率為10%, 土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè) 用地的單位面積價格和總價格。 解： 土地取得費=(4.5+1.5) *108/(5*106)=120 元/nF 土地開發(fā)費=(2.0*10$) / (1*106) =200 %/nr 投資利息=120*(l+10%)2-l+200*40%*(l+10%)L5-l4-200*60%*(l+10%)05-l=43.36 7G/m2 投資利潤=(120+200)*20%=64 元/m： 土地增值收益=(

20、120+200+43.36+64)*20%=85.47 元/ m2 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=512.83 %/m- (由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無法出讓的，因此需分攤到可出讓土地的價格中去) 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=(開發(fā)區(qū)總面枳-不可出讓土地面枳開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70% 可出讓土地的平均單價=512.83/70%=732.61元/ nr 年期修正后價格=732.61 *1-1/(1+7%)50=707.74 7C/ m2 土地總價格=707.74*10000=7077400 元 剩余法(假設開發(fā)法)案例 一單純的地價評估 案例1 有一成片皇帝

21、需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2Ki$,適宜進行五通一平”開發(fā)后 的分塊有償轉(zhuǎn)讓：附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元/ m2；將該 成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元/ Kiir,開發(fā)期為3年，開發(fā)成本 在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%,投資利潤率為20%； 土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳 納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6%；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4%,熟地可轉(zhuǎn)讓 土地面枳的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。 解： 設荒地的總價為p 總開發(fā)價值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)成本=2.5*2=5億元； 總利

22、息=p*(l+4%)*(l+12%)3-l+5*(l+12%)15-l=0.421P+0.926 億元; 總轉(zhuǎn)讓稅費=12*6%=0.72億元：購買稅費=P*4%=0.04P； 總利潤=(1.04P+5)*20%=0.208P+1 億元： 可知 P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+l)=2.609 億元；故 荒地總價=2.609億元；荒地單價=130.44元/m 案例2 估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面枳為1000 m-,且土地形狀規(guī)則， 允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率50%, 土地使用權年限為

23、50年，出售時間為2003年10月，需評估該地塊在2003年10月出售時的購買價格。 (估價過程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容枳率為7,建筑覆蓋率為50%,故建 筑總面枳為70000 m-，設建筑物層數(shù)14層，各層建筑面枳為5000 m-,地上1-2層為商業(yè) 用地，建筑面積為10000 m2, 3-14層位住宅，建筑面積為60000 nr:預設共需3年時間完 成投入使用，即2006年10月完成；估計建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在 建造完成售出，50%半年后售出，其余20%年后才能售出；預計商業(yè)樓平均售價4500元/ m-,住宅樓平均售價2500元/估計建筑費用為5000萬

24、元，專業(yè)費用為建筑費的8%, 年利息率15%,銷售費用為樓價的3%,稅費為樓價的6%,投資利潤率為25%：在未來3 年開發(fā)費用第一年需投入20%,第二年投入50%,第三年投入30%。) 解： 方法一：靜態(tài)方式計算地價設總地價為P, 總樓價=4500*10000+2500*60000= 19500 萬元；總建筑費=5000 萬元； 總專業(yè)費用=總建筑費*8%=400萬元； 總利息=總地價*利息率*計算期+總建筑費*利息率*計算期+總專業(yè)費*利息率*計算期 =P* 15%*3+5000(1+8%)* 15%*(20%*2.5+50%* 1.5+30%*0.5)=P*0.45+l 134 萬元； 總

25、銷售費用=總樓價*3%=585萬元；總稅費=總樓價*6%=1170萬元； 總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)*利潤率=戸*0.25+1350萬元；由此可知 總地價 P= 19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+l350)=5800 萬元。 方法二：動態(tài)方式計算地價 假設計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%： 總樓價=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*30%/(1+15%)4-50%/(14-15%)5 +20%/(1+15%)1=12230

26、萬元; 總建筑費=5000*20%/(1+15%) 5+50%/(1+15%)15+30%/(1+15%)2-5=4017 萬元; 總專業(yè)費=總建筑費*8%=321萬元； (因為總地價、總建筑費、總專業(yè)費在動態(tài)方式中均已考慮時間因素，實際上已含有利息, 故不再單獨計算總利息)；總稅費=總樓價*6%=734萬元； 總利潤=(總建筑費+總地價+總專業(yè)費)*利潤率=戸*0.25+1085萬元：有題可知： 總地價 P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858 萬元。 由于一般動態(tài)方式計算更為精確，故估價結果以動態(tài)方式結果為主，總地價定為4900萬元: 總地價=490

27、0萬元；單位地價=4900 7E/m2；樓面地價=700元/m2o 二開發(fā)商預期利潤測算 案例3 某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積3000 in2, 土 地價格為80萬元，取得土地使用權過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價的12%。 用途為住宅，最大容枳率為4。該項工程取得土地使用權后3個月即可動工，建筑時間為2 年，建成后即可全部售出，住宅售價預計為3000 %/nr,建筑費和專業(yè)費預計為1000 ic/nr, 在建筑期間的投入情況：第一年投入40%,第二年投入60%,目前貸款年利率為12%,不 動產(chǎn)銷售的額稅費為不動產(chǎn)總價的6%。 解： 不動產(chǎn)總價

28、=3000*3000*4=3600萬元；建筑費及專業(yè)費=1000*3000*4=1200萬元； 地價及其他費用=8000000*(1+12%尸896萬元； 總利息=896*(1+12%)225-1+1200*40%*(14-12%)15-1+1200*60%*(1+12%)5-1 =391.1603萬元(注：地價計息期為2年3個月即2.25年)； 銷售稅費=3600*6%=216 萬元；開發(fā)商利潤=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397 萬元： 利潤占不動產(chǎn)價的百分比=896.8397/3600=24.91%： 利潤占開發(fā)總成本的百分比=896.8397/(12

29、00+896+391.1603+216)=33.18%： 由此可知，項目投資回報良好，預期利潤可觀，項目可行。 三建筑費及專業(yè)費最高控制標準的測算 案例4 某公司已取得宗地50年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積12000 m2,地價及 相關法律、估價等費用為300萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最人容積率為1.5,確 定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費及專業(yè)費的最高控制標準。已知該工程在取得土地使用權 后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部出售，目前市場同類工業(yè)廠房的售價預計為 1300元/n?,開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%,開發(fā)商要求利潤為不動產(chǎn)總價的18%, 不動產(chǎn)銷售的

30、稅費為不動產(chǎn)總價的6%。 解：假設在建筑費及專業(yè)費的最高控制額為X元， 不動產(chǎn)總價=1300*12000*1.5=2340萬元；地價及其他費用=300萬元； 總利息=3OO*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1= 0.12X+763200 元; 開發(fā)商利潤=2340* 18%=421.2萬元；銷售稅費=2340*6%=140.4萬元 得 X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429 元； 單位面枳建筑費及專業(yè)費控制標準=12518571.429心2000*1.5尸695.47元/n?。 路線價估價法案例

31、 計算方法： 1臨街地： 臨街深度未達里地，其每平方米（即單價）依其深度，按深度指數(shù)計算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計算單價。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計算單價后，再視其上 下邊長比，利用價值進行加價或減價修正，其修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限： 平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點的連線為臨街深度，計算單價，不進修正。 三角形：正三角形（一邊為臨街線的），以其高度的一半為臨街深度，計算單價；逆三角 形（三角形頂點在臨街線上），以其臨街線上的頂點與底邊中點垂直距離為一半，及底邊 中點的深度為起迄深度，比照袋地計算。 兩面臨街地，縱深在36m（含36m）以下者，應以中線分前后兩部分，分別計算。 深度超過里地線者，其單價應以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算得。 2路角地： 按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進行修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價的三成。 3袋地： 袋地的單價依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三 角形，其起迄深度比照臨街地方法計算：袋地位于臨街地與里地上者，其單價應以袋地單價 與里地單價按面積