項(xiàng)目可行性分析報(bào)告模板[1]

1、可行性分析報(bào)告二00五年十一月目錄第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、項(xiàng)目自身因素分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目社區(qū)形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)

2、設(shè)計(jì)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排第七章：項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃一、營(yíng)銷賣點(diǎn)二、銷售策略三、促銷策略四、準(zhǔn)備策略五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)二、項(xiàng)目總投資估算的原則三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定二、商鋪銷售單價(jià)的確定三、車位銷售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目不確定性分析第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目風(fēng)

3、險(xiǎn)規(guī)避建議第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況1、建設(shè)單位基本情況2、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、（某城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要2、（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長(zhǎng)沙為例）1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號(hào)文；6、省定額站建定價(jià)2000138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；8、房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；9、委托方提供的其他有關(guān)資料；10、我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料；11、現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四

4、、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤(rùn)率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：1、項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景，建設(shè)條件；2、項(xiàng)目的前期工作3、項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)；4、項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。2、居民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。3、城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。4、區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)供給情況2、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求情況3、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格分析4、住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)5、住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)6、長(zhǎng)沙住宅消費(fèi)者分析7、住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、開發(fā)商對(duì)國(guó)家

5、政策變化的預(yù)期2、開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實(shí)力分析5）生活配套分析2、項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長(zhǎng)沙夏冬季長(zhǎng)，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。1、氣溫 年平均氣溫17.2 極端最高氣溫：40.6度 極端最低氣溫：-11.3度2、雨量 年平均降雨量：1389

6、.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：192.53、濕度 年平均相對(duì)濕度：80% 年最小相對(duì)濕度：10%4、季候風(fēng) 年平均風(fēng)速：2.7m/s 最大風(fēng)速：24m/s5、雪 年最大積雪深度：20 年最大凍土深度：56、日照 日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件1、項(xiàng)目地塊概況2、項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件1、項(xiàng)目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線0.55h，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線120.2h。3、間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：4、建筑高度控制：四、項(xiàng)

7、目建設(shè)的市政配套條件1 道路 2、供電 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供氣7、電話通訊 8、網(wǎng)絡(luò)第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想2、設(shè)計(jì)理念3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團(tuán)化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑風(fēng)格2、住宅類型3、戶型設(shè)計(jì)4、小區(qū)

8、停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)1、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積凈用地面積總建筑面積其中計(jì)入容積率總建筑面積其中住宅商業(yè)配套設(shè)施地下室面積（不計(jì)入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長(zhǎng)短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮

9、短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開發(fā)商帶來運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。2、分片分期開發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運(yùn)用資金二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表開發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期進(jìn)度表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期時(shí)間主要工作內(nèi)容完

10、成整個(gè)項(xiàng)目投資的比例1前期準(zhǔn)備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章：項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃一、營(yíng)銷賣點(diǎn)二、銷售策略。1、開盤期2、強(qiáng)銷期3、銷售尾期：三、促銷策略1、廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣

11、、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。銷售尾期：該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體3、人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對(duì)銷售人員

12、進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠(chéng)懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠(chéng)信為本”、“顧客就是上帝”的營(yíng)銷思想。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。4、房展會(huì)5、精品樓書6、公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略1、銷售中心2、樣板房展示3、樓盤正式推出儀式五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷售比例表。經(jīng)營(yíng)期銷售比例（%）銷售金額（萬(wàn)元）10023456合計(jì)第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省

13、建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號(hào)文；6、省定額站建定價(jià)2000138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；8、我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料。二、項(xiàng)目總投資估算的原則1、項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2、項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車位個(gè)地上配套設(shè)施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類型構(gòu)成表類型面積（）商鋪?zhàn)≌瑫?huì)所及管

14、理用房地下層2、項(xiàng)目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2可行性研究費(fèi)/3招投標(biāo)費(fèi)4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/5三通一平費(fèi)/6綜合(報(bào)建)費(fèi)合計(jì)3）建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表類型面積（）單方造價(jià)(元/)投資總額（萬(wàn)元）小高層住宅商鋪地下室合計(jì)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程總用地面積 元/2供水工程總用地面積 元/3排水工程總用地面積 元/4道路工程總用地面積 元/5綠化工程總用地面積 元/電信、媒氣工程總用地面積 元/合計(jì)5）公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算

15、依據(jù)金額（萬(wàn)元）1會(huì)所、幼兒園及管理用房/合計(jì)6）開發(fā)期間稅費(fèi)（公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1教育設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積元/2物業(yè)基金建安工程費(fèi)3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積元/5工程監(jiān)理費(fèi)總建筑面積元/6供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/8供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/10其他建安工程費(fèi)合計(jì)7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上15項(xiàng)之和的2%。8）開發(fā)成本開發(fā)成本：以上17項(xiàng)合計(jì)。3、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的2%。2）銷售

16、費(fèi)用銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入0.7%3其他銷售費(fèi)用銷售收入0.5%合計(jì)3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用：前面13項(xiàng)之和。4、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。表13：投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/）小高層住宅商鋪車位1、開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2、開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3、合計(jì)

17、5、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561投資總額1.1建設(shè)投資1.2貸款利息1.3流動(dòng)資金2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341借款還本付息1.1季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)1.2季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)1.3季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)借貸匯總季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)第九章：項(xiàng)目

18、銷售和收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定1、用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）1）說明采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。基于本案規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算?！臼袌?chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！?）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)

19、周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表表16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因素交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好個(gè)別因素裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修發(fā)展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項(xiàng)目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例

20、進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表17：表17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0+2+2+2個(gè)別因素裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0-2-2-4小區(qū)綠化0-2-2-2小區(qū)配套0-2-2-2建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0-20-1建筑形態(tài)0000小計(jì)0-8-6-9修正后均價(jià)5）計(jì)算結(jié)果比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果6）本案價(jià)格預(yù)測(cè)近幾年來，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、

21、宏觀政策影響等。a、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)b、宏觀政策影響c、本案的價(jià)格預(yù)測(cè)2、用成本法確定銷售價(jià)格的下限3、建議銷售單價(jià)二、商鋪銷售單價(jià)的確定1、用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正0-2-3-1-2交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計(jì)0+50+40+15+50個(gè)別因素層高0-1-1-1-1小計(jì)0-1-1-1-1修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（abcd）4=e元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測(cè)：本案商鋪平均價(jià)格=現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度

22、+宏觀政策影響）=元/平方米。2、用成本法確定銷售價(jià)格的下限商鋪銷售單價(jià)：3、建議銷售單價(jià)綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價(jià)：元/。三、車位銷售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第2期開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元/，車位均價(jià)為萬(wàn)元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為元/,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測(cè)表（表20）和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表21）。表20：銷售總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積（）建議銷售單價(jià)（元/）銷售收入（萬(wàn)元）住宅商鋪車庫(kù)合計(jì)表21：銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表期數(shù)項(xiàng)目可銷售面積

23、（）建議銷售單價(jià)（元/）銷售收入（萬(wàn)元）銷售比例（%）合計(jì)（萬(wàn)元）2期住宅商鋪車庫(kù)3期住宅商鋪車庫(kù)4期住宅商鋪車庫(kù)5期住宅商鋪車庫(kù)6期住宅商鋪車庫(kù)五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬1、均價(jià)確定根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（pa）約為元/平方米。2、項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式pupa（1b）（1d）（1s）（1f）u其中： b為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 d為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 s為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 f為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 u為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯

24、及行人干擾等）確定。3、具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準(zhǔn)層高2層）；無特別的不良因素干擾。 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)b（1.5%）、景觀系數(shù)d（1%）、樓層差價(jià)f（層差1.5%）一個(gè)測(cè)算值。 則該單位定價(jià)為：pupa（1b）（1d）（1s）（1f）u2700（11.5%）（11%）（10）（121.5%）12851元/平方米第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路為了評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性

25、，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。接著測(cè)算銷售收入。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性

26、分析。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動(dòng)時(shí)靜、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入2銷售稅金及附加2.1營(yíng)業(yè)稅2.2城市建設(shè)維護(hù)稅2.3教育附加2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)2.5印花稅2.6產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：營(yíng)業(yè)稅5%；城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅的5%；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷售收入的0.18%提?。挥』ǘ惏翠N售收入的0.03提?。划a(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的0.

27、1提取。土地增值稅=銷售收入（總成本費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）30%。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表表23：損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率注：所得稅稅率按33%??；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%提取。2）評(píng)價(jià)指標(biāo)a、投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=21.26%b、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=28.96%c、資本金利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/自有資金）100%=88.72%3、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效

28、益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2土地增值稅2.3銷售稅金及附加2.4所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）能反映出項(xiàng)目

29、所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1自有資金2.2銷售收入再投入2.3償還貸款本金2.4償還貸款利息2.5銷售稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)

30、數(shù)值（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出， 4、運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26：資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561資金來源1.1銷售收入1.2自有資金1.3銀行借款1.4其他收入2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2借款還本付息2.3銷售稅金及附加2.4土地增值稅2.5所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)

31、目的銷售率為83.66%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即投資剛能保本。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。2、敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案

32、售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論：二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議1、成本風(fēng)險(xiǎn)：2、銷售風(fēng)險(xiǎn)：3、決策風(fēng)險(xiǎn)：4、工期風(fēng)險(xiǎn)：5、其它風(fēng)險(xiǎn)： 蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅袆蒞螞襖裊肄蒅螀襖芆蝕螆襖

33、荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈膇薈袃羈莀莁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂肂膈蒅蚈肂芁蟻薄肁蒃蒄羂肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅莄莁蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅袆蒞螞襖裊肄蒅螀襖芆蝕螆襖荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈膇薈袃羈莀莁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂肂膈蒅蚈肂芁蟻薄肁蒃蒄羂肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅莄莁蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅袆蒞螞襖裊肄蒅螀襖芆蝕螆襖荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁

34、羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂

35、羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀

36、肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁

37、蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁

38、蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿

39、螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕

40、螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀

41、袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈

42、袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆

43、袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀

44、羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆

45、羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈

46、羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀蕆羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅蒁薅袇羈蕆薄聿芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃薁蚃芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀襖蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄芀螀袃羇蕿螀羅芃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇莄袀肄膃蒃羂艿蒁蒃螞肂莇蒂螄芇莃蒁羆肀艿蒀肈羃薈葿螈膈蒄蒈袀羈莀