買(mǎi)房簽約一清二楚六大“附加條款”陷阱仔細(xì)瞅

1、買(mǎi)房簽約一清二楚六大“附加條款”陷阱仔細(xì)瞅記者從各大律師事務(wù)所了解到，今年的房地產(chǎn)糾紛非常多，很大 部分是因?yàn)椤案郊訔l款”引起的。在這些“附加條款”中，開(kāi)發(fā)商從 利己的角度追加條款，購(gòu)房者只能被動(dòng)接受。初步統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)的“附件陷阱”有六個(gè)，如：借款 陷阱，開(kāi)發(fā)商墊付資金，并注明買(mǎi)家若無(wú)法按時(shí)還清，將承擔(dān)違約責(zé) 任甚至收回房產(chǎn)；物業(yè)優(yōu)惠陷阱，開(kāi)發(fā)商在合同中承諾贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)， 但在與物業(yè)公司的合同中并未約定，導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損；按揭政策 陷阱，由于首付、利率不斷調(diào)整，開(kāi)發(fā)商怕購(gòu)房者毀約，于是在附加 條款中注明“銀行貸款、政策造成的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)一切由購(gòu)房者承擔(dān)”； 斷供陷阱：約定如果購(gòu)房者連續(xù)斷

2、供三個(gè)月以上，導(dǎo)致銀行向開(kāi)發(fā)商 追償?shù)?，開(kāi)發(fā)商可以無(wú)條件解除購(gòu)房合同，并索取賠償金。我們所調(diào) 查的案例，只是冰山一角，意在希望購(gòu)房者提高法律意識(shí)，維護(hù)自己 的合法權(quán)益。墊首付陷阱描述：墊首付，是開(kāi)發(fā)商貸款給購(gòu)房者付購(gòu)房款，購(gòu)房者支付利息 （有些沒(méi)利息）的行為。開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)將“墊首付”寫(xiě)進(jìn)買(mǎi)賣(mài)合同及附件，而是另制一 份借款協(xié)議，約定借款用途、利息、還款期限等。這存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)， 一是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者開(kāi)出的收據(jù)中，不包括借款金額，而給到銀行的 資料，卻是購(gòu)房者付清首付的收據(jù)，有欺騙性質(zhì)；二是，違約責(zé)任很 嚴(yán)重。市場(chǎng)上還有一種首付“分期付款”的形式，這與墊首付本質(zhì)上 基本一致。案例：幫你墊首付，到期不

3、還麻煩大幾經(jīng)思考，張俊 （化名） 還是放棄了購(gòu)房計(jì)劃。她看中了金山湖一 樓盤(pán)，約 150 平方米，總價(jià)約 90萬(wàn)?！笆赘?27萬(wàn)左右，開(kāi)發(fā)商墊付 一成，自己付 18 萬(wàn)左右。”張俊說(shuō)，這個(gè)誘惑還是挺大的。按自己的 資金實(shí)力，她只能買(mǎi)一套 100平方米左右的三房，首付 20 萬(wàn)左右。張 俊說(shuō)，她喜歡一次到位買(mǎi)房，所以一直在看戶(hù)型大一點(diǎn)的三房、四房。 “這個(gè)樓盤(pán)的花園很漂亮，又靠近單位，很是喜歡。就是面積太大， 總價(jià)高。”售樓員看她很有誠(chéng)意，就主動(dòng)提出可以幫她墊付 1 成首付，大概 9 萬(wàn)左右。張俊又詳細(xì)了解了墊付的情況，開(kāi)發(fā)商表示，雙方簽了購(gòu)房 合同后，還需要再簽訂一個(gè)借款協(xié)議，約定是什么原因借

4、多少錢(qián)， 什么時(shí)間還清。但她又有擔(dān)心，首付不到 3 成，銀行會(huì)同意按揭嗎？對(duì)方又解釋說(shuō)，她會(huì)收到 18 萬(wàn)的首付收據(jù)，但開(kāi)發(fā)商交給銀行的 資料中，卻是她已交 27 萬(wàn)首付的收據(jù)，不會(huì)影響到銀行按揭。她一聽(tīng) 動(dòng)心了，還有這等好事！于是，她跟家人商量。但家人問(wèn)她，如果還 不了錢(qián)怎么辦？她才意識(shí)到，事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。幾天后，她又去找售樓員問(wèn)違約責(zé)任，對(duì)方才說(shuō)出真相。如果一 年之內(nèi)她不能還清借款，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照規(guī)定收取違約金，甚至將收回 房子。由于還沒(méi)有進(jìn)入簽約階段，張俊并沒(méi)有見(jiàn)到借款協(xié)議的真 實(shí)內(nèi)容。張俊慶幸地認(rèn)為，一旦沖動(dòng)簽了合同才知道借款協(xié)議的內(nèi)容， 肯定會(huì)很麻煩。一旦資金出問(wèn)題，還得承擔(dān)違約金，而

5、且，買(mǎi)了一套 超出自己能力的房子，月供壓力又很大。雙重壓力下，生活卻捉襟見(jiàn) 肘！最后，她放棄了買(mǎi)這套大房子。律師點(diǎn)評(píng)：“變相套貸”屬違規(guī)開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊首付款的行為，實(shí)質(zhì)是變相套貸，屬于違規(guī)行 為。廣東尚典律師事務(wù)所胡麗琴律師認(rèn)為，如果購(gòu)房者接受開(kāi)發(fā)商墊 首付，意味著購(gòu)房者將同時(shí)面臨償還開(kāi)發(fā)商的首付款和銀行的按揭款 這雙重還款壓力。對(duì)于還款能力不足的市民來(lái)說(shuō)，如果一旦出現(xiàn)銀行按揭的“斷供” 現(xiàn)象，不但將留下不良的銀行信用記錄，而且將被收取較高的罰息。其次，如果提交銀行按揭資料時(shí)并未說(shuō)明由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款的真實(shí)情況，一旦購(gòu)房者出現(xiàn)有違約行為，將有可能被認(rèn)定為業(yè)主 和開(kāi)發(fā)商共同合謀欺詐銀行，留

6、下不良個(gè)人信用；再次，個(gè)別開(kāi)發(fā)商 為平衡墊付款項(xiàng)所付出的成本，違約金很高。物業(yè)費(fèi)陷阱描述：贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)是開(kāi)發(fā)商最常用、最普遍的優(yōu)惠方式，在 很多樓盤(pán)都有出現(xiàn)。這種贈(zèng)送有兩種形式，一是老帶新，并且成功購(gòu) 房，老客戶(hù)可減免一年左右物業(yè)管理費(fèi)；二是購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)，一種打 折優(yōu)惠的方式。按照程序，開(kāi)發(fā)商除了在購(gòu)房合同的附加條款中進(jìn)行 約定外，還應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行再約定，但有開(kāi)發(fā)商往往故意忽 略，從而導(dǎo)致，一旦物業(yè)公司不遵從協(xié)議，物業(yè)優(yōu)惠條件就成為一紙 空文。案例：送物業(yè)費(fèi)，物業(yè)合同中沒(méi)約定601 月，江北某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，“當(dāng)時(shí)廣告說(shuō)，購(gòu)三房以上者，送三年物 業(yè)管理費(fèi)?！蓖跞A生 （化名） 回憶說(shuō)，這個(gè)優(yōu)

7、惠打動(dòng)了他，最后以約 萬(wàn)的總價(jià)買(mǎi)了一套三房。因?yàn)椋?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)很堅(jiān)挺，基本上沒(méi)有優(yōu)惠?？粗惶焯鞚q價(jià)的市 場(chǎng)，王華生很著急，“環(huán)境好的樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)，動(dòng)輒就六七千的均價(jià)， 折扣最多也就兩三個(gè)點(diǎn)，根本承受不起?！彼戳撕芏喾孔樱詈笤?江北買(mǎi)了房子，一個(gè)是總價(jià)可以接受，二個(gè)是開(kāi)發(fā)商給了一定的優(yōu)惠。 在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在附加條款中也注明了：贈(zèng)送三年物業(yè)管理費(fèi)， 總計(jì) 6000 元左右。2010 年年底，王華生收樓入住，物業(yè)管理公司向王先生收取物業(yè) 費(fèi)，這下子把他給弄懵了。物業(yè)公司給出的解釋是，在前期物業(yè)管理合同中，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有就贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題進(jìn)行約定，物業(yè)只是 按照法律向業(yè)主收取管理費(fèi)。王華生拿著購(gòu)房合同，跟物業(yè)公司進(jìn)行了多次交涉，對(duì)方聲稱(chēng)并 沒(méi)有在物業(yè)合同中注明此項(xiàng)條款。之后又與開(kāi)發(fā)商溝通，但對(duì)方又推 給物業(yè)公司。隨后，王華生及其他業(yè)主向律師咨詢(xún)，后者告訴他，們，因?yàn)槲?業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的民事主體，開(kāi)發(fā)商的單方承諾 對(duì)物業(yè)公司并不具有約束力，可以通過(guò)法律程序向開(kāi)發(fā)商提出索賠。 但王華生最后還是打消了訴訟的念頭。“打一場(chǎng)官司，需要時(shí)間和錢(qián), 還得花費(fèi)精力去組織小區(qū)業(yè)主，很麻煩?！弊詈?，他只好吃了這個(gè)啞 巴虧。律師點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商約定不管用這類(lèi)現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因是，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司是兩個(gè)相對(duì) 獨(dú)立的民事主體，開(kāi)發(fā)商的單方承諾對(duì)物業(yè)公并不具有約束力，而購(gòu) 房者