商品房名詞解釋

1、商品房銷售常用詞語的解釋 土地類型 土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由 集資，微利房地產(chǎn)。 土地使用權(quán)年限 是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)岀讓給土地使用者 （市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)），土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī) 劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用 權(quán)由政府無償收回。 土土也使用費(fèi) 土地使用者因使用土地按國(guó)家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居 住用地2元/M2占地/年 規(guī)劃局 代表國(guó)家對(duì)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)控。 國(guó)土局 代表國(guó)家行使土地所有

2、者的職權(quán)。 房管局產(chǎn)權(quán)登記處 辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。 確權(quán) 是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注 冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán) 利。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法 律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)抵押登記 是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦 理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地

3、產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及 建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 七通一平（熟地） 是指土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道 路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。 三通一平（凈地）是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。 綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在 內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越 小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。 建筑密度 是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百

4、分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。 出房率 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售而積的計(jì)算是以樓為單位的，所以 相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。 商品房 是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地 產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、岀租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 五證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工 程開工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證?！逼渲星皟蓚€(gè) 證由規(guī)劃 部門核發(fā)，開工證由建設(shè)部門核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可 證由國(guó)土

5、資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前岀售均要辦理商品房預(yù)售許 可證，發(fā)展商將有關(guān)資料送國(guó)土局申請(qǐng)。 房地產(chǎn)買賣合同 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此 合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 房地產(chǎn)證 是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 銀行按揭 是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代 購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱 為銀行按揭。 定金指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢

6、，給付定金一 方履行債務(wù)后，定金抵作價(jià)款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。收受定金 一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。 訂金 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人 民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管 理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售 合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù) 訂協(xié)議約定的辦法處理。 但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)

7、企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； (2) 簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的； (3) 雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的； (4) 廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。 房地產(chǎn)公證 公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。 契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一 種稅。 1、征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn) 移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 (1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓； (2)

8、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、交換； (3) 房屋買賣； (4) 房屋贈(zèng)與。 2、稅率：國(guó)家規(guī)定契稅率為3-5 %。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、 交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 銀行本票 是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為 一個(gè)月。（同城算） 銀行匯票 銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金 的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。（異地結(jié)算） 銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)賬或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給收款人的票據(jù)，有效期為

9、10天。（同城結(jié)算） 期房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品 房 稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 現(xiàn)房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的 商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 實(shí)際銷售面積 是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂 （正式）銷售合同的商品房屋 面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù) 售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。 預(yù)售面積 是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同

10、的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù) 售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收 入。 TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市 民城區(qū)房屋。 會(huì)所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條 件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健 身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服 務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。 住宅使用面積 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)?/p>

11、面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、 廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽臺(tái)。斜 面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2. 20米的部分不計(jì)入面積。 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后 墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBI100-87 )規(guī)定，住 宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3. 3米、3.6米、3.9米、4.2米、4. 5米、4.8 米、5. 1 米、5.4 米、5. 7 米、6. 0 米。 住宅的開間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到

12、另一面墻的定位軸線之間的 實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的 規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBJ100-87 )規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參 數(shù)：2. 1 米、2.4 米、2. 7 米、3.0 米、3. 3 米、3.6 米、3.9 米、4. 2 米。 住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的 高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采 用的參數(shù)為：2.6米、2. 7米、2.8米。 住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和

13、層高的關(guān)系可 以用公式來表示：凈高二層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措 施： (1) 住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施； (2) 減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽光對(duì)墻體的輻射影響； (3) 采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?(4) 對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽光輻射熱的 反射，以達(dá)到隔熱目的。 灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到 室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地 等。勒腳 指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地 下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥 砂漿