安徽蕪湖鏡湖新城建設(shè)項目可行性研究報告

1、安徽蕪湖鏡湖新城項目可行性研究報告第一章 項目概括一、 項目背景鏡湖新城是蕪湖市為加快城市建設(shè)，發(fā)展鏡湖區(qū)商務(wù)中心區(qū)功能，適應(yīng)城市向東發(fā)展規(guī)劃實施的一項重點城市發(fā)展項目。鏡湖區(qū)是蕪湖本土文化的發(fā)祥地，過去一直是蕪湖經(jīng)濟、文化和教育的核心區(qū)域。然而進入2000年以后，鏡湖區(qū)的發(fā)展?jié)u漸放慢了腳步。道路擁堵，交通量飽和，停車場地嚴重不足；建筑形態(tài)混雜，城市改造的邊角地增多，新建社區(qū)之間原有區(qū)域破壞嚴重；開發(fā)企業(yè)各自為政，公共配套、公共設(shè)施分布極度不均特別是在拆遷方面，安置小區(qū)建設(shè)的滯后加大了動遷的難度，嚴重阻礙了城市的發(fā)展。 面臨鏡湖區(qū)城市發(fā)展中的這些難題，怎樣突破瓶頸，為廣大市民提供高品質(zhì)的居住社

2、區(qū)和完善的公共配套設(shè)施，考驗著政府的執(zhí)政能力。2007年鏡湖區(qū)政府按照市政府規(guī)劃東擴發(fā)展目標(biāo)，在棠梅村及周邊地區(qū)征用了374.5公頃土地，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，科學(xué)配比，以城市設(shè)計的理念和手法，高起點打造一個全新的大社區(qū)鏡湖新城。 鏡湖新城，北至蕪?fù)吐?，南到青弋江，西至二環(huán)路，東到三環(huán)路，以路網(wǎng)為界，橫跨鏡湖、鳩江兩個行政區(qū)?？偨ㄖ娣e347萬平方米，規(guī)劃功能以居住為主，配以整體規(guī)劃的公益性配套設(shè)施，建成后約有3萬戶，解決近十萬人的居住問題。鏡湖新城項目系蕪湖市國土資源局于2007年8月26發(fā)布的2007年第十號國有土地使用權(quán)掛牌出讓地塊，該地塊位于蕪湖市鏡湖區(qū)，弋江中路以東、赭山東路鳩江區(qū)與鏡

3、湖區(qū)交界水系以南、青弋江以北、三環(huán)路西側(cè)鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以西?？偟貕K面積約2684畝，其中出讓用地1431.71畝。二、 項目區(qū)位及現(xiàn)狀（一） 項目區(qū)位鏡湖新城項目地塊位于蕪湖市鏡湖區(qū)，弋江中路以東、赭山東路鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以南、青弋江以北、三環(huán)路西側(cè)鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以西?？偟貕K面積約2684畝，其中出讓用地1431.71畝。鏡湖新城區(qū)位（二） 總體定位鏡湖新城作為加強新城區(qū)與主城區(qū)在功能上的有機聯(lián)系，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境,逐步發(fā)展成為高效便捷、環(huán)境優(yōu)化、公建配套齊全的，集商務(wù)辦公、居住為一體的、對外交通高速快捷的綜合功能區(qū)，定位于建設(shè)成蕪湖的居住示范新城，整體結(jié)構(gòu)布局

4、為“一中心、兩軸、三區(qū)、四點”的大型城市開放式住區(qū)。一中心：以五星級酒店、大型娛樂中心、賣場、商貿(mào)辦公組成城市商業(yè)中心。 兩軸：貫穿基地的100米綠軸和區(qū)域內(nèi)部水系形成的水軸。三區(qū)：利用蕪?fù)吐?，黃山東路，神山東路等城市主干道將地塊劃分為三大區(qū)。 四點：商業(yè)中心-弋江中路黃山東路交叉口設(shè)置大型商業(yè)和新城入口廣場 西洋湖公園-利用西洋湖形成開放性景觀公園。 浴牛塘公園-利用浴牛塘形成開放性景觀公園。 社區(qū)購物中心-在黃山東路和軌道的交匯處設(shè)置大型購物廣場。（三） 區(qū)域現(xiàn)狀1、 基地現(xiàn)狀1.1用地使用現(xiàn)狀 現(xiàn)狀用地主要是以工業(yè)用地、村鎮(zhèn)用地和棄置用地為主?；貎?nèi)部有大量成片的漁塘和水塘，沿南側(cè)青弋江

5、邊有條防洪堤?，F(xiàn)狀村莊和居住小區(qū)主要沿道路成片形成，工廠主要分布在基地南側(cè)（現(xiàn)已規(guī)劃整治，部分地區(qū)形成居住小區(qū)）。其中第三人民醫(yī)院和鏡湖環(huán)衛(wèi)隊相臨，位于基地西南側(cè)。 1.2道路交通現(xiàn)狀基地內(nèi)部目前沒有形成完整的道路系統(tǒng)。按照目前已確定的建設(shè)發(fā)展情況，北部赭山東路 （紅線寬度60米）只延伸到浴牛塘區(qū)域。弋江中路（紅線寬度60米）和北赭山東路（也稱蕪?fù)吐罚┯诨匚鞅苯窍嘟唬ōh(huán)形立體交叉）。同時規(guī)劃建設(shè)中的黃山東路（紅線寬度50米）東西向深入基地，完整路段與三環(huán)路相交（分離式立交）。另有一鐵路于基地西南部相交。1.3現(xiàn)狀水系基地周遍主要河流是青弋江位于其南側(cè)，基地內(nèi)部水域成片連接形成一支分流自基地東

6、北角向西南，與浴牛塘和西洋湖匯合后注入青弋江。1.4其他在基地北部有生態(tài)景觀公園神山公園。2、現(xiàn)狀分析2.1有利條件1. 位于市中心，與政務(wù)新區(qū)相臨，交通便利。2. 基地內(nèi)部土地類型相對單一且較平整，適宜開發(fā)建設(shè)。3. 南部與青弋江相臨，具有難得的水體景觀條件。2.2現(xiàn)狀不利條件1. 基地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不完善。2. 基地內(nèi)居住與工業(yè)混雜。（四） 周邊情況項目地塊西臨弋江中路，弋江中路目前正在拓寬改造之中，弋江中路以西為城區(qū)待改造開發(fā)區(qū)域，有西洋湖公園待建；地塊中間有鐵路穿越；地塊以南為鏡湖新城拆遷安置小區(qū)；地塊以北為鳩江區(qū)行政范圍，在赭山東路以南列入鏡湖新城整體規(guī)劃；地塊往東頻臨三環(huán)路。三、 項目

7、地塊規(guī)劃設(shè)計條件及出讓要求 （一）、掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）起始價（萬元）競買保證金（萬元）備注容積率建筑密度綠地率0714鏡湖區(qū)弋江中路以東、赭山東路鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以南、青弋江以北、三環(huán)路西側(cè)鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以西約1336673.35,其中出讓面積約902004.5(具體面積以實測為準(zhǔn))居住2.323%40%70179949（出讓單價133萬元/畝）40000毛地掛牌、凈地交付（出讓面積中約119200暫不出讓）商業(yè)、辦公35%40 （二）、本次國有土地使用權(quán)掛牌地點為：蕪湖市招標(biāo)采購中心,地塊掛牌時間定

8、于2007年 9 月 16 日 8：00 時至2007年 9 月 28 日 17：00 時。 （三）、其他事項1、 成交價格中不包括契稅。建設(shè)行政事業(yè)性收費按蕪湖市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定另行繳納。2、 報價（不低于底價）最高者為競得人。加價幅度為100萬元整數(shù)倍。3、 建設(shè)內(nèi)容：代建房（代建房包干價3000元/平方米）不少于76.5萬平方米；住宅商品房應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的公建商業(yè)配套和5個布局合理單體建筑面積不少于1500平方米的社區(qū)服務(wù)中心；城市配套綜合商業(yè)設(shè)施（大型服務(wù)型公建）包括金融中心、五星級酒店、公寓、文化娛樂設(shè)施、國際標(biāo)準(zhǔn)級甲級辦公樓、購物中心等。4、 住宅執(zhí)行90以下占住宅比例不少于70%的要求。

9、5、 居住汽車停車位不少于70%，地面停車位不少于10%。6、 1-6、8、9號地塊面積838641為居?。ê涮讓W(xué)校78400）；7-1、7-2號地塊面積194245為商業(yè)、辦公、酒店用地。7、 綜合容積率為2.3（按實際出讓面積計算），其中住宅建筑密度為23%以下，公建建筑密度為35%以下；建筑限高為120米以下。 競買人負責(zé)按照出讓方審定的規(guī)劃方案和圖紙要求在規(guī)定時間段內(nèi)完成下列基礎(chǔ)公建配套建設(shè)：a、不少于2.5萬平方米區(qū)域社區(qū)服務(wù)中心（室內(nèi)游泳池、籃球館、羽毛球館、少年宮、文化服務(wù)中心、藏書閱覽等）；b、建筑面積3萬平方米51個班的高級中學(xué)及建筑面積2.2萬平方米48個班的九年一貫制學(xué)

10、校；c、建筑面積0.95萬平方米的兩層菜場（按出讓方提供的施工圖紙建設(shè)）；d、占地1.55萬平方米及建筑面積不少于2000平方米配套管理房的公交調(diào)度站；e、約33萬平方米的九條道路及地下管網(wǎng)建設(shè)、約61萬平方米的綠化工程（含綠帶小型室外活動場地建設(shè)）、水系清淤整治、景觀建設(shè)、區(qū)域內(nèi)西洋湖公園改造等。以上基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的規(guī)劃方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)出讓方審核認可，由競買人按圖施工，出讓方驗收合格后無償移交政府，其總投資不少于4億元。 （四）項目投資和建設(shè)工期 項目總投資約80億元,年均投資額約15億元以上。 整個項目建設(shè)周期5年內(nèi)基本完成。其中，城市配套綜合商業(yè)設(shè)施5年內(nèi)全面竣工投入使用、代建房2

11、年內(nèi)竣工交付、住宅商品房（含相應(yīng)的公建商業(yè)配套）4年內(nèi)全面竣工交付使用、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套2年內(nèi)竣工交付使用。代建房及相關(guān)配套在出讓方交地并協(xié)調(diào)辦理相關(guān)報建手續(xù)后12個月內(nèi)完工。 （五）付款方式：競買人摘牌后，根據(jù)出讓方交付土地面積支付同比例土地出讓金；2008年底前出讓方交付剩余全部土地，競買人付清全部土地余款。具體付款交地方式、代建房購房款支付及建設(shè)要求詳見掛牌出讓文件。（六）保證金處置方式：競買保證金4億元，乙方摘牌后保證金按下列方式處置：競買保證金的50%計2億元轉(zhuǎn)作首期土地出讓金，剩余50%計2億元轉(zhuǎn)作履行合同定金并可沖抵最后一期土地出讓金。（沖抵前不計息）。第二章 投資環(huán)境分析一、

12、 城市總體概況 蕪湖市位于安徽省東南，地處長江下游南岸，中心地理位置為東經(jīng)119度21分、北緯31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，長江自城市西南向東北緩緩流過，青弋江自東南向西北穿城而過，匯入長江，蕪湖就處在長江與青弋江的交匯口。 有“長江巨埠，皖之中堅”之稱的江城蕪湖，興于二千年前，昌盛自唐宋之際，歷經(jīng)興衰。到近代，已發(fā)展成為安徽省近代工業(yè)發(fā)祥地，著名的對外通商口岸，全國四大米市之一，長江流域經(jīng)濟中心之一。 建國以后，蕪湖一度發(fā)展較為緩慢。但改革開放以后，尤其是上世紀(jì)九十年代以來，蕪湖市的區(qū)位、自然資源、交通優(yōu)勢和蕪湖人開拓創(chuàng)新精神和能量得到了充分發(fā)揮和釋放，經(jīng)濟以超常規(guī)的速度迅猛發(fā)展

13、，綜合經(jīng)濟實力和競爭力位居安徽省前列，是安徽省經(jīng)濟中心之一。 東向發(fā)展融入長三角城市經(jīng)濟圈，安徽是最具活力的長江三角洲的縱深與腹地，在提供資源支撐的同時，可以承接在經(jīng)濟發(fā)展過程中長三角沿海地區(qū)必然出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，承接長三角發(fā)達地區(qū)對安徽的經(jīng)濟輻射。就安徽而言，蕪湖是最具備與長三角對接條件的城市區(qū)域，蕪湖與長三角一衣帶水，人員交往密切，風(fēng)俗習(xí)慣相近，文化觀念和思維方式有諸多共同之處。蕪湖與長三角具有較好的產(chǎn)業(yè)鏈接關(guān)系，蕪湖的電子電器、汽車、紡織、服裝、機械、船舶工業(yè)等，在相當(dāng)程度上融入了以上海為龍頭的長三角產(chǎn)業(yè)體系和市場體系。隨著蕪湖與長三角互通的高速公路等快速通道的建成，蕪湖與長三角主要城市間

14、的對接更加緊密。借助長三角地區(qū)資金、技術(shù)、人才、物資、信息等優(yōu)勢，全面融入長江三角洲經(jīng)濟圈，帶動蕪湖市的經(jīng)濟發(fā)展。（一） 城市規(guī)模蕪湖市為安徽省省轄市，現(xiàn)下屬三縣（蕪湖、繁昌、南陵），四區(qū)（鏡湖、弋江、鳩江、三山）。全市面積3317平方公里，其中市區(qū)面積720平方公里。2006年年末，市區(qū)建成區(qū)面積擴大到116.61平方公里。全市公交運營線路網(wǎng)長度1330公里，車輛955輛；擁有出租車3130輛，其中市區(qū)2530輛。城市日供水綜合能力76.37 萬噸。城市天然氣利用二期工程和三縣天然氣利用工程投入使用；朱家橋污水處理廠建成運營；全年管道燃氣供氣總量7846萬立方米，用氣人口35.73萬人；液化

15、氣家庭用量3.76萬噸，用氣人口76.05萬人，城市氣化率95.4%。全年居民用電量5.56億千瓦時。年末，城市綠化覆蓋面積達到37.75平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋率30.1 %，人均公共綠地面積8.56平方米。（二） 城市人口截止2006年年末，全市戶籍人口229.03萬人，比上年增加2.15萬人; 其中市區(qū)104.32萬人。全市人口中，男性人口118.49萬人，女性人口110.54萬人。全年人口出生率為8.4，死亡率為4.5，自然增長率為3.9。二、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概括（一） 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平1、 主要國民經(jīng)濟指標(biāo)據(jù)初步核算，蕪湖市2006年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值479.72億元，比上年增長15

16、.4%，增速為近9年來新高，比上年提高2.3個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值30.34億元，增長2.8 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值270.39億元，增長21.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值178.99億元，增長10.1%。人均生產(chǎn)總值21045元，比上年增長14.2%，按當(dāng)年年末匯率折算為2695美元。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的7.553.039.5調(diào)整為6.356.437.3。2、 財政收入近年來蕪湖市各級財政收入快速增長。2006年全年實現(xiàn)財政收入82.60億元，比上年增長22.3%，其中，地方財政收入34.15億元，增長22.7%。在地方財政收入中，增值稅6.79億元，增長23.7%；營業(yè)稅8.71億元，增

17、長17.2%；企業(yè)所得稅2.79億元，增長38.1%；城市建設(shè)維護稅3.06億元，增長17.5%。全年完成財政支出52.02億元，比上年增長38.1%。（二） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)安徽蕪湖以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。其中，汽車及其零部件、電子電器、新型建材等支柱產(chǎn)業(yè)已具備良好基礎(chǔ)。隨著國家促進中部崛起戰(zhàn)略的一系列政策的落實，蕪湖支柱產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展新機遇。蕪湖市堅持大企業(yè)、大集團、大項目、大品牌戰(zhàn)略，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和招商引資，走新型工業(yè)化道路。在繼續(xù)壯大原有支柱產(chǎn)業(yè)的同時，蕪湖注重發(fā)展新材料、船舶制造、電力能源、文化產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。蕪湖正致力建設(shè)具有較強核心競爭力和產(chǎn)業(yè)層

18、次較高的先進制造業(yè)基地，打造蕪湖制造的工業(yè)品牌。同時，培育和壯大文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)區(qū)域文化中心。 目前，蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點鮮明，已形成一批具有較強競爭優(yōu)勢的龍頭企業(yè)，汽車及零部件、電子電器、新材料等三個支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達80。蕪湖已先后建立或家特種顯示工程技術(shù)研究中心、或家節(jié)能環(huán)保汽車工程研究中心等5個國家和省級工程技術(shù)研究中心。蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)增加值28.3億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值201.82億元，增長18.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值114.95億元，增長11.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的8.5：57.7：33.8調(diào)整為8.2：58.5：33.3，工業(yè)化實現(xiàn)程度進一步提高，一

19、產(chǎn)比重繼續(xù)下降。2、 固定資產(chǎn)投資2006年蕪湖市全年完成全社會固定資產(chǎn)投資287.22億元，比上年增長30.0%。其中，城鎮(zhèn)投資270.69億元，增長34.9%。全年新增固定資產(chǎn)155.15億元，本年項目建成投產(chǎn)率為56.5%，固定資產(chǎn)交付使用率為54.0%。 固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1.82億元，比上年下降12.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資124.39億元，比上年增長35.9%，其中，工業(yè)投資123.56億元，增長35.9%；第三產(chǎn)業(yè)投資161.01億元，比上年增長26.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資59.34億元，增長35.7%。全年銷售商品房146.44萬平方米，比上年增長20.4%；商品房銷售

20、額42.49億元，比上年增長37.0%。3、 招商引資和對外貿(mào)易2006年，蕪湖新批外商投資企業(yè)78家。實際利用外資金額3.42億美元，比上年增長32.9%。實際利用內(nèi)資金額186.7億元，比上年增長29.8%。引進了臺達電子、沃特新材料和寶成鞋業(yè)3個投資逾億美元的外資項目，有美國江森自控公司、德爾福沙基諾公司等世界500強企業(yè)落戶蕪湖，來蕪?fù)顿Y的世界500強企業(yè)累計已達27家；引進億元以上內(nèi)資項目40個。2006年，實現(xiàn)進出口總額8.70億美元，比上年增長37.1%。其中，進口總額2.22億美元，增長29.0%；出口總額6.48億美元，增長40.1%。從出口產(chǎn)品類別看，機電產(chǎn)品出口額4.50

21、 億美元，占出口總額的69.4 %。從出口產(chǎn)品地區(qū)看，對亞洲出口 2.67億美元，對歐洲出口2.22億美元，分別占出口總額的41.2%和34.3 %。（三） 居民收入與消費據(jù)抽樣調(diào)查，2006年全年城市居民人均可支配收入10841元，比上年增長12.6%；人均消費支出7900元，比上年增長5.3%；人均住房使用面積17.49平方米，比上年增加0.12平方米。農(nóng)村居民人均純收入4512元，比上年增長13.0%；人均生活費支出3208元，比上年增長9.2%；人均生活用房面積33.01平方米，比上年增加1.09平方米。城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為41.2%和46.6%。在崗職工年平均工資18

22、970元，比上年增長15.3%。2006年蕪湖城鄉(xiāng)實現(xiàn)社會消費品零售總額139.72億元，比上年增長15.7%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額101.32億元，增長15.9%；縣及縣以下消費品零售額38.40億元，增長15.2%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額123.32億元，增長16.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額15.58億元，增長17.4%; 其他行業(yè)零售額0.83億元。三、 城市規(guī)劃概況根據(jù)蕪湖市中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20062010年），蕪湖市中心城區(qū)將形成“一心四組團”空間結(jié)構(gòu)?！笆晃濉逼陂g，中心城區(qū)的居住建設(shè)以新區(qū)開發(fā)為主，舊區(qū)改造為輔。 1、城中區(qū)市區(qū)的核心區(qū)，也是蕪湖市的居住中心。近期

23、重點改造大礱坊地區(qū)、東郊路、三山里、大官山、花園路、棠梅地區(qū)和神山口等地區(qū)；重點開發(fā)新建大橋開發(fā)區(qū)居住區(qū)、商務(wù)文化中心周邊居住區(qū)、鳩江開發(fā)區(qū)組團和棠梅地區(qū)的鏡湖新城。其中，鏡湖新城項目為城中重點開發(fā)區(qū)域。 2、城北區(qū) 蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，先進制造業(yè)基地。近期主要改造四褐山舊區(qū)和裕溪口地區(qū)，重點開發(fā)新建天門新城。 3、城南區(qū) 蕪湖高新區(qū)和高教園所在地。近期主要改造青弋江南岸舊區(qū)，重點完善長江居住片區(qū)和弋江居住片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，啟動開發(fā)火龍崗、石硊和白馬居住組團。 4、城東區(qū) 近期內(nèi)主要依托清水鎮(zhèn)區(qū)，開發(fā)建設(shè)居住用地；同時開發(fā)扁擔(dān)東岸居住用地。 5、三山區(qū)依托三山鎮(zhèn)和峨橋鎮(zhèn)區(qū)進行居住區(qū)開發(fā)。附

24、圖：蕪湖市城市總體規(guī)劃圖蕪湖遠期城市發(fā)展構(gòu)想三方案在蕪湖城市總體規(guī)劃（2006-2020）中提出了蕪湖城市中遠期城市發(fā)展構(gòu)想的三種方案，其中構(gòu)想一是立足市域，構(gòu)建“一主兩副”的組團型城市；構(gòu)想二是沿江北聯(lián)，組成馬（馬鞍山）蕪城市聯(lián)合體；構(gòu)想三是跨江發(fā)展，打造“擁江入城”的大都市。鏡湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃四、 蕪湖市住房規(guī)劃根據(jù)蕪湖市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）顯示，“十一五”（20062010年）期間，通過強化政府職能，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，加大中低價位、中小套型商品住房的建設(shè)力度，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力不斷提升，建設(shè)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材住宅，完善住房保障體系，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于

25、合理，住房價格基本穩(wěn)定。到2010年，城市人口人均住房建筑面積達27平方米左右（2006年末為17平方米左右），實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，充分解決雙困家庭的住房問題。人口規(guī)模預(yù)測及其分布 規(guī)劃近期至2010年，蕪湖中心城區(qū)總?cè)丝?50萬人，其中戶籍人口122萬人，一年以上暫住人口28萬人。 近期至2010年，蕪湖中心城區(qū)總?cè)丝陬A(yù)計增加34.4萬人，其中戶籍人口增加24.47萬人，暫住人口增加9.93萬人。 蕪湖中心城區(qū)人口分布為：城市核心區(qū)（城中區(qū)）總?cè)丝诩s72萬人；城北區(qū)總?cè)丝诩s16萬人；城南區(qū)為約36萬人；城東區(qū)約10萬人；三山區(qū)約16萬人。第三章 房地產(chǎn)市場分析一、 整體市場分

26、析蕪湖市商品房市場自2001年開始起步，目前已逐步開始步入正規(guī)。當(dāng)前蕪湖市房地產(chǎn)市場總體運行基本正常，市場供求略為從緊，工少于求，市場結(jié)構(gòu)趨向合理，住宅價格在經(jīng)歷2007年一季度的快速上漲后受蕪湖市四三新政的影響在上半年出現(xiàn)短時間穩(wěn)定后又開始出現(xiàn)井噴，但從整體市場的價格趨勢來看，市場的上升空間剛愛國能夠打開，結(jié)合蕪湖市2007年上半年的房地產(chǎn)市場情況分析如下： 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年1-6月份，蕪湖市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額為174.01億元，同比增長54.30；蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40.90億元，同比增長24.32%，其中住宅開發(fā)投資額為27.91億元，同比增長24.93。從整體上

27、看，蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持著穩(wěn)步增加的發(fā)展態(tài)勢，但其增長幅度與固定資產(chǎn)投資增長相比偏小，這在一定程度上表明短期內(nèi)蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資力度仍略顯不足。2、房地產(chǎn)信貸情況截至2007年6月底，蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為20.42億元，比年初增加2.80億元；蕪湖市個人住宅貸款余額為38.58億元，比年初增加6.94億元。蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住宅貸款規(guī)?？偭坷^續(xù)平穩(wěn)增加。3、土地市場供應(yīng)情況隨著蕪湖城市行政區(qū)劃的調(diào)整以及良好的總體經(jīng)濟發(fā)展趨勢的引導(dǎo)，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對蕪湖未來幾年的房地產(chǎn)形勢看好，一些外地來蕪的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在蕪湖拿地。與此相適應(yīng)的是，在今年四月的“六大新政”后，蕪

28、湖市土地部門儲備了數(shù)量相當(dāng)可觀的地塊準(zhǔn)備出讓，并于前不久向外推出了其中的兩塊用于住宅建設(shè)的經(jīng)營性用地，分別位于城北區(qū)和城南區(qū)，并一舉出讓成功，蕪湖市房地產(chǎn)市場仍然保持著較強的吸納力。4、房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況2007年16月份，蕪湖市市區(qū)共計批準(zhǔn)商品房預(yù)售37.77萬平方米，其中住宅32.23萬平方米，同比分別下降26.87%和33.20%。從市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，在今年上半年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，單套建筑面積超過90m2的商品住房的總面積和總套數(shù)占整個預(yù)售面積及套數(shù)的比例分別達到89.4和83.8；預(yù)售備案均價超過3500元/平方米的新建商品住房的總面積和總套數(shù)占整個預(yù)售面積及套數(shù)的比例則分別達

29、到65.6和65。短期內(nèi)市區(qū)中小戶型、中低價位的普通住房市場供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)不足。今年上半年，蕪湖市房屋施工面積為543.77萬平方米，其中市區(qū)為434.11萬平方米，同比分別增長35.59和28.21；全市房屋新開工面積為177.68萬平方米，其中市區(qū)為130.87萬平方米，同比分別增長20.66和16.83；全市房屋竣工面積為77.98萬平方米，其中市區(qū)為48.06萬平方米，同比分別增長51.06和77.61。今年上半年，蕪湖市住宅施工面積為461.62萬平方米，其中市區(qū)為364.08萬平方米，同比分別增長37.33和29.91；全市住宅新開工面積為152.18萬平方米，其中市區(qū)為113.0

30、7萬平方米，同比分別增長21.73和16.74；全市住宅竣工面積為58.50萬平方米，其中市區(qū)為33.21萬平方米，同比分別增長55.25和36.89。短期內(nèi)蕪湖市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實供應(yīng)量略顯不足，但中長期的市場潛在供應(yīng)量卻較為充足。5、房地產(chǎn)市場需求情況2007年16月份，蕪湖市市區(qū)商品房實際登記銷售累計完成46.50萬平方米，其中住宅完成43.24萬平方米，同比分別增長24.41和52.10；市區(qū)新建商品房預(yù)售成交42.74萬平方米，其中住宅41.38萬平方米，同比分別增長33.65和60.73。從整體上看，雖然新建商品住房市場需求依然呈現(xiàn)較快增長的發(fā)展態(tài)勢，但增長幅度與今年一季度相比已經(jīng)有了

31、較大程度的回落，蕪湖市居民購房需求仍然保持著較為旺盛的發(fā)展態(tài)勢。從市場需求結(jié)構(gòu)來看，在今年上半年實際登記銷售的商品住房中，單套建筑面積超過90m2的商品住房的總面積和總套數(shù)占整個銷售面積及套數(shù)的比例分別達到89.75和84.33，中小戶型的普通住房市場成交量較少。2007年16月份，蕪湖市市區(qū)二手房交易完成33.31萬平方米，其中住宅完成21.36萬平方米，同比分別下降7.49和21.64。從整體上看，蕪湖市存量房市場交易仍在一定程度上受到國家宏觀調(diào)控政策中的稅收杠桿的影響，短期內(nèi)二手房市場交易量仍然維持小幅萎縮的發(fā)展態(tài)勢。6、房地產(chǎn)市場價格情況今年上半年，蕪湖市市區(qū)商品住宅預(yù)售成交均價為36

32、75.72元/平方米，與今年一季度的均價3699.33元/平方米相比微降0.66%，而今年一季度的均價與2006年全年均價相比則增長12.27。從整體上看，在國家及市政府宏觀調(diào)控政策逐步顯現(xiàn)的情況下，市場機制使得我市房價穩(wěn)步運行在合理軌道上，住宅價格在經(jīng)歷了今年一季度的快速上漲后趨于穩(wěn)定。7、總體印象從上述分析結(jié)果來看，蕪湖市房地產(chǎn)市場已經(jīng)自發(fā)走出宏觀調(diào)控的影響，在全國特別是長三角地區(qū)市場的波動影響下，整體上出現(xiàn)了一波不可改變的上升勢頭，市場供應(yīng)量與成交量都有所放大，供應(yīng)趨緊，價格上升勢頭較為明顯。全市的開發(fā)在幾年的積累后，也得到了進一步的規(guī)范，特別是全國性品牌企業(yè)的進入（上海綠地、世貿(mào)濱江、

33、廣東碧桂園等），將進一步加劇蕪湖房地產(chǎn)市場的繁榮。二、 蕪湖市歷年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)三、 蕪湖住宅市場板塊分析蕪湖市區(qū)商品住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)情況公示表二七年七月止 發(fā)布單位：市規(guī)范房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 面積單位： 萬平方米 區(qū)域序號開發(fā)項目名稱開發(fā)企業(yè)名稱土地出讓面積可供 開發(fā)總建筑面積出讓時間可供開發(fā)住宅建筑面積住宅開發(fā)建設(shè)情況備注經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積已銷售建筑面積未銷售建筑面積已開發(fā)建筑面積未開發(fā)建筑面積代 碼101201301401501901100110021003100410051101鏡湖區(qū) 11利華錦繡家園利華房地產(chǎn)公司5.428.652006-3-137.271.240.900.3

34、45.851.42拆遷主體為市國土收儲中心12月桂花園天泰置業(yè)4.8810.222005-6-28.200006.231.97拆遷主體為市國土收儲中心13融匯錦江融匯置業(yè)9.4032.442005-11-1729.628.926.442.4813.3316.291、分欄數(shù)據(jù)依出讓地塊而定；2、未分欄數(shù)據(jù)為匯總數(shù)據(jù)7.652005-7-1914平湖秋月偉星置業(yè)7.7515.442004-8-1814.947.847.800.048.296.65拆遷主體為市建投公司15圣地雅哥偉星置業(yè)19.6527.062006-6-623.980004.7719.21拆遷主體為市國土收儲中心16金山國際公寓金山

35、集團有限公司0.512.792003-7-312.200001.390.81開發(fā)企業(yè)自拆17天和苑錦天公司3.8715.822003-1-2814.2211.159.381.7711.153.07拆遷主體為市建投公司18藍山逸居金鼎集團3.615.762005-9-295.111.771.580.193.701.41開發(fā)企業(yè)自拆19華亭陽光綠洲華億房地產(chǎn)公司4.1310.172003-1-206.985.345.3405.341.64開發(fā)企業(yè)自拆110巨龍城市花園巨龍房地產(chǎn)公司5.4612.032004-8-3010.617.283.353.937.553.06開發(fā)企業(yè)自拆111左岸生活偉星房

36、地產(chǎn)公司20.6868.622003-1-1753.9614.3114.31017.7636.20112暫未定中房公司1.742.262006-12-202.2000002.201、地塊名稱為：赤鑄山西路北側(cè)。2、代碼為401和901的兩欄數(shù)據(jù)以容積率為基礎(chǔ)估算而得。113鷹都花園中鷹投資集團公司3.316.991998-8-206.146.143.952.196.140114春江花園鴻達房地產(chǎn)4.6811.012003-1-2810.746.316.3109.840.90115金海龍韻金海投資公司0.701.982004-12-281.741.740.820.921.740代碼為601的一欄

37、所填的為要求竣工時間116藝江南水景別墅新利房產(chǎn)公司5.303.4994年2.712.362.120.242.710代碼為601的一欄所填的為要求竣工時間117僑鴻國際鳳凰花園蕪湖僑鴻國際實業(yè)公司4.347.042004-12-246.444.314.3106.440118天泰大廈天泰花園大富房地產(chǎn)公司1.508.2695年2.430002.430表中兩個樓盤皆為此公司開發(fā)119泰華家園二期泰華置業(yè)股份有限公司2.935.312005-3-214.950.570.380.190.624.33開發(fā)企業(yè)自拆120暫未定蕪湖萬豐置業(yè)有限公司8.1534.802005-5-2317.97000017.

38、971、地塊名稱：吉和街西側(cè)地塊2、代碼為401和901的兩欄數(shù)據(jù)以容積率為基礎(chǔ)估算而得。3、代碼為601的一欄所填的為住宅竣工時間121香榭大院首信房地產(chǎn)公司1.231.602006-8-11.600001.600122風(fēng)華園風(fēng)華房地產(chǎn)1.445.4199年4.764.763.790.974.760代碼為601的一欄所填的為要求竣工時間123建工新村8號樓楊子房地產(chǎn)開發(fā)公司0.600.4194年0.260000.260代碼為601的一欄所填的為要求竣工時間小計128.93297.56239.0384.0470.7813.26121.90117.13弋江區(qū)21長江長現(xiàn)代城長江長置業(yè)有限公司15

39、.2238.332001-8-3033.2923.6623.66033.29022奧韻康城明遠愛法置業(yè)發(fā)展公司18.2341.312003-8-2032.3410.24 9.310.9317.8114.5323江城國際永捷房地產(chǎn)開發(fā)公司38.9258.422004-5-2157.6713.5813.58047.5910.0824江岸明珠大鑫房產(chǎn)開發(fā)公司12.2924.822004-12-2323.1312.398.004.3920.103.0325富貴園馬塘公司平安公司2.845.762005-3-215.675.673.252.425.67026中央城安興杰成房產(chǎn)公司48.2396.4720

40、05-11-1486.002.612.570.0415.0071.00拆遷主體為弋江區(qū)重點辦27匯成名郡匯成置業(yè)公司16.6229.912006-11-0827.54000027.541、代碼為401和901的兩欄數(shù)據(jù)以容積率為基礎(chǔ)估算而得。2、代碼為601的一欄所填的為要求竣工時間3、地塊名稱：會展中心東側(cè)地塊28萬豪白領(lǐng)新馬投資公司6.4815.662003-7-306.352.772.7702.773.58土地面積為1、2、3、4期匯總數(shù)據(jù)；其他皆為2、3、4期匯總數(shù)據(jù)29暫未定江城房地產(chǎn)公司0.250.4497年0.300000.3001、地塊名稱為禹王宮地塊。2、會議紀(jì)要要求竣工時間

41、為2006年12月10日小計159.08311.12272.2970.9263.147.78142.53129.76鳩江區(qū)31香江碧水城升輝置業(yè)（蕪湖）有限公司5.499.532006-7-104.2000004.2032暫未定蕪湖聯(lián)合置業(yè)有限公司16.4721.772005-11-119.32000019.321、地塊名稱：東四大道1地塊2、代碼為801的一欄存在道路、桿線遷移未完畢問題小計21.9631.3023.52000023.52經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)41奇瑞bobo城祥瑞實業(yè)有限公司86.4452.662003-12-2897.8523.3917.695.7025.3372.52代碼為40

42、1的一欄所填為一期工程的相應(yīng)數(shù)據(jù)42鳳鳴湖鳳凰城鳳鳴湖房地產(chǎn)公司57.3968.832005-6-159.8815.1414.620.5220.8439.0443銀湖波爾卡海泰置業(yè)公司31.3828.822004-12-3027.362.121.790.338.2019.16開發(fā)企業(yè)自拆44北城水岸宇潤實業(yè)有限公司5.3310.682004-11-309.549.158.111.049.54045銀湖春天別墅和順置業(yè)公司5.284.182004-12-274.124.022.031.994.12046雍錦園蕪湖騰越房地產(chǎn)公司2.002.802006-4-122.802.761.601.162.

43、800地塊名稱：珠江路西側(cè)47春苑樓春城房地產(chǎn)公司0.340.522005-3-40.520000.520地塊名稱：金安公司南側(cè)地塊小計188.16168.49202.0756.5845.8410.7471.35130.72大橋開發(fā)區(qū)51景江東方宇華房地產(chǎn)公司6.129.052002-11-198.366.386.090.296.381.9852香榭麗舍金恒發(fā)置業(yè)1.111.732005-12-300.710.710.550.160.71053醇美華城華強旅游城公司331.92298.002004-12-30268.000000.24267.76代碼為802的一欄所填為一期工程的相應(yīng)數(shù)據(jù)54雅

44、園寶文置業(yè)3.765.272004-8-254.712.822.8202.821.89代碼為802的一欄所填為兩相鄰地塊的匯總數(shù)據(jù)55紫苑花園洋房怡富發(fā)展置業(yè)公司3.375.302004-8-254.600000.903.7056云龍陽光地帶云龍房地產(chǎn)公司3.104.2593年3.502.712.7103.500代碼為601的一欄所填的為要求竣工時間57香格里拉偉星置業(yè)有限公司24.8030.452001-12-3130.4530.4529.910.5430.450代碼為401和901的兩欄依調(diào)整后的規(guī)劃數(shù)據(jù)填寫小計374.18354.05320.3343.0742.080.9945.0027

45、5.33總計8721163/105725522233381676注：1、可供開發(fā)總建筑面積(代碼為401)一欄的數(shù)據(jù)指標(biāo)分解以土地出讓公告中規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書為準(zhǔn)。2、對未拆遷建筑面積（代碼為802）一欄數(shù)據(jù)不為0的地塊，若備注欄中未注明拆遷主體，則均為地塊所在的各區(qū)政府或各開發(fā)區(qū)管委會。3、本表代碼為701、702、703、801、802、1001、1002、1003、1004、1005的欄目數(shù)據(jù)未加“下劃線”的均與上月數(shù)據(jù)無變化。4、三山區(qū)，清水、火龍崗片樓盤未列入。5、本表邏輯審查關(guān)系：301701+702+703；9011004+1005；10011002+1003。6、本表解釋權(quán)歸市規(guī)范

46、房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。四、 住宅板塊代表性樓盤分析蕪湖市各重點版塊代表樓盤開發(fā)建設(shè)銷售情況區(qū)域序號樓盤名稱開發(fā)企業(yè)名稱經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積已銷售建筑面積未銷售建筑面積銷售比例%最新售價元/平方米已開發(fā)建筑面積未開發(fā)建筑面積代 碼1012011001100210031004100510061007鏡湖 區(qū) 11融匯錦江融匯置業(yè)8.926.442.4890%4776/07-913.3316.2912平湖秋月偉星置業(yè)7.847.800.0499%3965/06-68.296.6513天和苑錦天公司11.159.381.7762.88%4155/06-1111.153.0714陽光綠洲華億房產(chǎn)5.3

47、45.340100%4188/06-115.341.6415左岸生活偉星房產(chǎn)公14.3114.31093.49%4152/06-1017.7636.2016鳳凰花園僑鴻國際4.314.31097.23%5005/06-066.440弋江區(qū)21長江長現(xiàn)代城長江長置業(yè)有限公司23.6623.66096.55%4731/07-0433.29022奧韻康城明遠愛法置業(yè)10.24 9.310.9393.28%3897/07.0317.8114.5323江城國際永捷房產(chǎn)13.5813.58099.03%3223/07-0347.5910.0824江岸明珠大鑫房產(chǎn)12.398.004.3990.15%494

48、5/07-0920.103.0325中央城安興杰成2.612.570.04100%3672 /070915.0071.0026匯成名郡匯成置業(yè)00003300/07-10027.54經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)41鳳凰城鳳鳴湖房產(chǎn)15.1414.620.5288.4%3300/07-0820.8439.0442銀湖波爾卡海泰置業(yè)2.121.790.3382.3%3486/07-098.2019.1643北城水岸宇潤實業(yè)9.158.111.0488.79%3366/07-049.54044春天別墅和順置業(yè)4.022.031.9958.23%/074.120大橋開發(fā)區(qū)51醇美華城華強旅游00003860/07-100.24267.7652雅園寶文置業(yè)2.822.82090.83%3583/07-012.821.8953香格里拉偉星置業(yè)30.4529.910.5498%4663/07-0830.4502007年蕪湖市樓盤開盤及銷售情況項目開盤時間建筑類型主力面積預(yù)售均價元/成交均價元/容積率成交套數(shù)可售套數(shù)銷售率%錦江家園2007-1-1多層93-160182918981.4516480奧韻康城2007-1-13高層8