物業(yè)管理人員獎罰制度

1、物業(yè)管理人員獎罰制度 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。 第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管

2、理企業(yè)。 國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第五條 _建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 盛自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。 第二章 招標 第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物

3、業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。 前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。 第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。 招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn) _和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。 第九條 招標人可以委托招

4、標代理機構(gòu)辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規(guī)定。 第十條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： (一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、 _、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等; (二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等; (三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等; (四)評標標準和評標方法; (五)招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等; (六

5、)物業(yè)服務(wù)的簽訂說明; (七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 第十一條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案： (一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件; (二)招標公告或者招標邀請書; (三)招標文件; (四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責(zé)令招標人改正。 第十二條 公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。 實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)

6、審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。 第十四條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止

7、，最短不得少于20日。 第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 第十六條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。 招標人設(shè)有標底的，標底必須保密。 第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標

8、人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。 第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作： (一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成; (二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前完成; (三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。 第三章 投標 第二十條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。 投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。 第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形式向招標人提出。 第二十二條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文

9、件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。 投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容： (一)投標函; (二)投標報價; (三)物業(yè)管理方案; (四)招標文件要求提供的其他材料。 第二十三條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。 第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招

10、標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。 第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。 投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。 禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員 _等不正當手段謀取中標。 第四章 開標、評標和中標 第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應(yīng)當為招標文件中

11、預(yù)先確定的地點。 第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行： 由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。 招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當當眾予以拆封。 開標過程應(yīng)當記錄，并由招標人存檔備查。 第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。 評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評標委

12、員會的專家成員，應(yīng)當由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。 與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。 第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的專家名冊。盛自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。 第三十條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)。 評標委員會成員不得與任何投標

13、人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。 評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。 前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。 第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。 第三十二條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先

14、在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。 評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。 除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當在保密的情況下進行。 第三十三條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。 第三十四條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。 依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。 第三十五條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不

15、超過3名有排序的合格的中標候選人。 招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。 第三十六條 招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。 第三十七條 招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。 招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標

16、的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。 第三十八條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。 第五章 附則 第四十條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。 第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為

17、準。 第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標準由盛自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。 第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。 第四十四條 本辦法自xx年9月1日起施行 物業(yè)人員獎罰xx-09-03 8:58 | #2樓 1.目的 建立科學(xué)、完善的工作獎懲體系，以激發(fā)員工的積極性、主動性。 2.范圍 適用于公司全體員工。 3.職責(zé) 3.1由部門簽發(fā)的員工即時獎/罰通知書、過失通知書，由部門經(jīng)理審批后報行政組備案。 3.2 部門簽發(fā)

18、的員工警告通知書由人事行政組審核后報總經(jīng)理審批。 3.3 部門主管以下人員的勞動合同解除由部門經(jīng)理審批，人事行政組備案。 3.4 部門主管以上人員（含主管）的勞動合同解除由人事行政組審核，總經(jīng)理審批。 4方法和過程控制 4.1定義- A、公司獎勵辦法包括：口頭表揚、經(jīng)濟獎勵、部門通報表揚、公司通報表揚、外派交流、培訓(xùn)、考察、調(diào)薪、晉升。 B、公司懲罰辦法包括：口頭批評、經(jīng)濟處罰、下發(fā)過失通知書、警告通知書、部門通報批評、公司通報批評、降職、降薪、解除勞動合同。 4.1.1獎勵方法 4.1.1.1凡符合下列條件之一者，可酌情給予員工口頭表揚、月加5-20分、或部門通報表揚等。 A. 工作積極主動

19、、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，屢受顧客表揚。 B. 尊老愛幼、屢受顧客表揚。 C. 班余經(jīng)常協(xié)助管理工作，幫助后進者。 D. 內(nèi)務(wù)始終保持良好，做好傳、幫、帶工作。 E. 遇事臨危不懼，勇于維護公司利益。 F. 提出合理化建議并被采納。 G. 培訓(xùn)認真刻苦、成績優(yōu)秀，做到學(xué)以致用，并在工作中體現(xiàn)出實際效果。 4.1.1.2凡符合下列條件之一者，可酌情給予員工月考核加21-30分、通報表揚、外派交流、培訓(xùn)、考察、調(diào)薪等。 A. 服務(wù)(生產(chǎn))工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績，屢受各界表揚者。 B. 嚴格控制開支，節(jié)約費用能源有顯著成效者。 D. 發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時采取措施，防止重大事故發(fā)生者。 E. 對改革小區(qū)(大廈)物業(yè)

20、管理，提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻者。 F. 動議修改質(zhì)量體系文件，并在工作中加以實施，確對公司管理有顯著成效者。 G. 檢舉、揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者。 H. 保護公共財產(chǎn)安全、防止重大事故，搶險救災(zāi)成績顯著者。 4.1.2懲罰方法 4.1.2.1凡有下列過失之一者，可給予口頭批評，月考核扣5-l O分，罰款等處分。 A. 數(shù)次上班不簽到。 B. 當值時間干私人事情，收聽(看)廣播、錄音、電視，用公司電話辦私人事情。 C. 當值時間吃東西。 D. 不使用指定之員工通道或搭乘客用電梯，未經(jīng)允許上班會客，擅自換班、替班，不參加培訓(xùn)。 E. 在宿舍會客，留外人住宿，外出探親訪友

21、或無故在小區(qū)(大廈)內(nèi)逗留。 F. 儀容不整，上班時不穿整潔之工作制服或服裝，不按規(guī)定位置佩帶工牌(實習(xí)證)或員工證。 G. 高聲喧嘩或發(fā)出不必要之聲浪，隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑等。 4.1.2.2凡有下列過失之一者，可視情節(jié)輕重給予月考核扣11-20分、扣薪、通報批評、書面警告(即時獎/罰通知書、過失通知書)的處罰或最后警告。 A. 對顧客不禮貌，與顧客爭辨。 C. 吵鬧、粗言穢語，違反公共場所秩序，擾亂小區(qū)(大廈)安寧。 D. 擅離工作崗位，經(jīng)常遲到、早退或委托他人、代他人簽到。 E. 因疏忽、不小心損壞公司或顧客的財物。 F. 當值時間睡覺未造成損失（安全員除外）。 G. 發(fā)現(xiàn)問題故意回

22、避，不處理、不報告、不記錄。 H. 利用工作之便，泄私憤、損壞公物、浪費材料。 I. 公報私仇，以權(quán)壓人，以老欺新，處理問題不公正。 J. 非工作需要，私用機電設(shè)備，消防器材。 K. 本職工作失職未造成損失。 4.1.2.3凡有下列過失之一者，可給予月考核扣2l-30分，書面警告(警告通知書)或降職、降薪、解除勞動合同的處罰。 a) 輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信。 b) 不調(diào)查實情，放縱或亂指揮給公司造成損失的行為。 c) 不關(guān)心員工生活，不解決員工的合理要求。 d) 知情不報，有意緩報造成損失和不良影響的行為。 e) 遇到工作職責(zé)交叉或模糊事項時，推三阻四，不執(zhí)行上級指示，不顧大局，遇緊急工

23、作時臨陣脫逃。 g) 不舉賢避親，不主動回避與自己有特殊關(guān)系人員的利益合作或利益分配。 h) 私自接受顧客贈送的物品。 B. 安全員 a) 輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信。 b) 明知侵害公司、顧客、同事利益的事項不報。 c) 見危不助。 d) 與顧客發(fā)生言語上的沖突；向顧客搬弄是非，造成不良影響。 e) 不遵守安全作業(yè)規(guī)定，不自我保護，不采取保護他人措施，可能造成人身傷害的行為。 f)聚崗、串崗、擅自脫崗。 h) 私自接受顧客贈送的物品。 C.環(huán)境服務(wù)人員 a) 輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信。 b) 發(fā)現(xiàn)問題故意回避，不處理、不報告。 c) 浪費或損壞顧客或公司財物。 d) 與顧客發(fā)生言語上的

24、沖突。 e) 不講究個人衛(wèi)生，影響服務(wù)質(zhì)量的行為。 f)不遵守安全作業(yè)規(guī)定，不自我保護，不采取保護他人措施，可能造成人身傷害的行為。 h) 私自接受顧客贈送的物品。 D.工程及維修人員 a) 輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信。 b) 不鉆研業(yè)務(wù)，維修、安裝工作不到位。 c) 浪費或損壞顧客或公司財物。 d) 與顧客發(fā)生言語上的沖突。 e) 知情不報，有意緩報造成損失和不良影響的行為。 f)向顧客搬弄是非，造成不良影響。 g) 不遵守安全作業(yè)規(guī)定，不自我保護，不采取保護他人措施，可能造成人身傷害的行為。 h) 私自接受顧客贈送的物品。 4.1.2.4公司全體員工凡有以下過失之一者，作即時解除勞動合同

25、處理并承擔相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任。 A. 傳播淫穢書刊、錄像或使用毒品、麻醉劑或興奮劑。 B. 連續(xù)曠工兩天或一個月內(nèi)累計曠工兩次。 4.1.2.5公司管理人員有以下過失之一者，作即時解除勞動合處理并承擔相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任。 A. 以權(quán)謀私、營私舞弊、 _、受賄、欺詐，或利用職權(quán)間接獲利的行為。 B. 私設(shè)小金庫，指使下屬做假帳的行為。 C. 未經(jīng)公司批準不得在外兼職。 D. 縱容打擊報復(fù)員工或顧客的行為。 E. 挪用或盜竊公司或顧客財物。 F. 竊取或泄露顧客資料或隱私。 G. 收費不給票據(jù)。 H. 與顧客或與同事打架。 I. 拾遺不上交。 4.1.2.6公司安全人員有以下過失之一者，作即時解除勞動合同處理并承擔相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任。 B. 當值時間睡覺。 C. 不顧大局，遇緊急工作時臨陣脫逃，推卸責(zé)任。 D. 挪用或盜竊公司或顧客財