從營(yíng)銷角度重新審視即墨項(xiàng)目市場(chǎng)定位與銷售速度的備忘

1、從營(yíng)銷角度重新審視即墨項(xiàng)目市場(chǎng)定位與銷售速度的備忘 一期四個(gè)盒子既商業(yè)Mall的賣點(diǎn)邏輯梳理和定位1、目標(biāo)市場(chǎng)到底是誰(shuí)？我必須強(qiáng)調(diào)，商鋪的銷售和使用人群可能是重合的，但不是大多數(shù)，70%的鋪?zhàn)油顿Y客就是投資客，經(jīng)營(yíng)者就是經(jīng)營(yíng)者。在訪談中，我們所接觸的客戶中越有實(shí)力，越了解市場(chǎng)，越明白當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的租金水平和總體回報(bào)。經(jīng)營(yíng)者當(dāng)然可能購(gòu)買，但是如果考慮量?jī)r(jià)，營(yíng)銷操盤手需要推高價(jià)格，并且售期15.7萬(wàn)方去化體量，還是需要引入大量的外來(lái)投資客（即墨以外的投資客）。所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是：首先抓住“青島，膠東半島南部投資客”70%，區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)者為輔。2、市場(chǎng)的警鐘已經(jīng)敲響周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，馬山新城項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)已

2、經(jīng)停擺，即墨小商品新城的銷售情況其實(shí)不如原先預(yù)估區(qū)域套數(shù)測(cè)繪面積表價(jià)總銷額簽約套數(shù)簽約面積簽約均價(jià)簽約金額一樓內(nèi)鋪51923410.4322636.32.833514028.618696.63一樓外鋪（北東）435678.7731985.3.1364792.821785.74一樓外鋪（南）325355.4917080.12.86325355.4913051.73二樓內(nèi)鋪31114612.6819546.08.31234498.5217391.83二樓外鋪729404.5416604.92.3699016.6312393.48合計(jì)97758461.9121292.859537692.041662

3、3.81數(shù)據(jù)來(lái)源：即墨小商品新城代銷公司上表顯示四個(gè)問(wèn)題：第一， 按照16624均價(jià)，項(xiàng)目從去年10月至今年4月的去化金額約為6.26億。第二， 表價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格差異非常大，相差4669元。第三， 切割面積較小，總價(jià)范圍越小，實(shí)銷價(jià)格與表價(jià)差異越小，對(duì)我們項(xiàng)目未來(lái)的分割區(qū)間還是有借鑒意義。表價(jià)實(shí)銷價(jià)格表價(jià)與實(shí)銷價(jià)格差異平均面積一樓內(nèi)鋪22636.3218696.6317%41.88一樓外鋪（北東）31985.321785.7432%133.13一樓外鋪（南）17080.1213051.7324%167.36第四，即使這個(gè)數(shù)字也是在當(dāng)?shù)卣l(fā)展局推進(jìn)下，依靠各個(gè)品類大戶分銷實(shí)現(xiàn)的總銷，當(dāng)?shù)劁N售

4、不容樂(lè)觀孕嬰童類大戶套數(shù)測(cè)繪面積包銷均價(jià)預(yù)計(jì)總銷額簽約套數(shù)簽約面積簽約金額張本金鋪位（交1000萬(wàn)訂金承包）外鋪1768204.4155001154970.99內(nèi)鋪101068.24155004420.83合計(jì)1869272.64155001195391.82此外，本表的數(shù)據(jù)只代表目前1樓和2樓的可售數(shù)據(jù)，如果包括3樓以上供應(yīng)，總共是2306套，真實(shí)的去化率25%。事實(shí)上，從正面看，我們必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)銷售結(jié)果已經(jīng)是當(dāng)?shù)刈詈玫匿N售結(jié)果，當(dāng)?shù)亓硗庖粋€(gè)項(xiàng)目，五洲四海國(guó)際家居城邦的銷售套數(shù)更高，10年100%返租，10年之后房款的1.5倍回收，但總銷金額尚不及本項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均

5、價(jià)成交金額供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)五洲四海家居城邦城陽(yáng)區(qū)590446628103917651295事實(shí)上，從建材家居類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，以及房地產(chǎn)周期調(diào)整的預(yù)期下，建材類項(xiàng)目供應(yīng)巨大，紅海競(jìng)爭(zhēng)激烈。我們需要更加謹(jǐn)慎地調(diào)整部分產(chǎn)品定位。3、客戶訪談中，對(duì)未來(lái)各種業(yè)態(tài)的預(yù)期可供我們參考1）樣本概況關(guān)于樣本：主要是訪問(wèn)當(dāng)?shù)赜幸欢ù硇缘漠a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以及商貿(mào)物業(yè)持有者，對(duì)即墨市場(chǎng)熟悉且有大量人脈和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。業(yè)態(tài)姓名聯(lián)系電話公司名稱職務(wù) 個(gè)人資產(chǎn)估計(jì) 1.服裝徐可華森服飾有限公司總經(jīng)理 千萬(wàn)級(jí)別 2.服裝劉偉偉 歐諾佳制衣有限公司總經(jīng)理 五千萬(wàn)級(jí)別 3.針織車淑敏歐都浩爾服飾有限公司總經(jīng)理 - 4.文體用品王劍萬(wàn)祺文

6、體（即墨品牌商會(huì)會(huì)長(zhǎng)） 總經(jīng)理 五千萬(wàn)級(jí)別 5.皮革皮草王建軍瑞和菲瑪皮革投資人 上億級(jí)別 6.市政配套宋振友青島鳳鳴園市政綠化工程有限公司董事長(zhǎng) 上億級(jí)別 7.五金范學(xué)解聲之力電器制冷工程有限公司 三菱重工制冷設(shè)備青島總代理 董事長(zhǎng) 上億級(jí)別 8.建材裝飾劉云英肯帝亞地板青島代理商 總經(jīng)理 千萬(wàn)級(jí)別 9.嬰童張本金好孩子孕嬰童即墨總代理 好孩子合伙人 五千萬(wàn)級(jí)別 10.酒店用品孫志友華宜興達(dá)酒店配套有限公司總經(jīng)理 千萬(wàn)級(jí)別 11.副食品高俊峰旺旺食品董事長(zhǎng) 上億級(jí)別 12.海參茶葉管美英海茗緣海參茶葉銷售有限公司 總經(jīng)理 千萬(wàn)級(jí)別 樣本來(lái)源：蔣耀軍先生2）樣本對(duì)于當(dāng)?shù)匚磥?lái)發(fā)展認(rèn)知a.未來(lái)即墨

7、的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，物流最有機(jī)會(huì)，一是東面藍(lán)色硅谷的機(jī)會(huì)，二是西面臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，尤其是膠東臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，區(qū)域性航空樞紐，初步規(guī)劃為建成后每年61萬(wàn)噸貨量，7000億產(chǎn)值，3800萬(wàn)人次吞吐量。宋振友，青島鳳鳴園市政綠化工程有限公司b.即墨東有藍(lán)色硅谷，西有膠南紅島，南有青島主城，北有平度，位置好。范學(xué)解，聲之力電器制冷工程有限公司c.未來(lái)即墨東部的藍(lán)色硅谷的規(guī)劃很重要，海洋經(jīng)濟(jì)和航母經(jīng)濟(jì)是實(shí)質(zhì)，光一個(gè)航母帶動(dòng)的就是十萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)。高俊峰，其本人在即墨海岸線旁擁有千畝土地，是旺旺波力等食品廠家的供應(yīng)商，是青島副食品加工與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的代表性人物，話不多，很樸實(shí)d.即墨古城的規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)最大的影響就是老

8、百姓手里會(huì)有現(xiàn)金，需要投資方向，這可不得了。而且會(huì)拉動(dòng)青島及周邊前往即墨消費(fèi)。管美英，海茗園海參茶葉銷售有限公司PS：據(jù)了解，即墨古城占地42公頃，將“修舊如故”，在原來(lái)眾多歷史遺存的基礎(chǔ)上，融入現(xiàn)代元素，建造一座具有人文歷史內(nèi)涵，延續(xù)千年歷史文脈和娛樂(lè)、餐飲、宜居的“人氣古城”。兩年后，約有1.6萬(wàn)名居民將搬進(jìn)古城區(qū)安置新居。3年后，即墨將成為“青島之源”的一個(gè)歷史文化古城景點(diǎn)。從地緣發(fā)展角度看賣點(diǎn)：賣點(diǎn)內(nèi)容位置東有藍(lán)色硅谷，西有臨空經(jīng)濟(jì)園，南有青島主城，北有平度即墨位置處于青島商貿(mào)物流節(jié)點(diǎn)核心臨空經(jīng)濟(jì)園物流優(yōu)勢(shì)膠東臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，區(qū)域性航空樞紐，初步規(guī)劃為建成后每年61萬(wàn)噸貨量，7000億產(chǎn)

9、值，3800萬(wàn)人次吞吐量提升青島在全國(guó)甚至東北亞的物流商貿(mào)地位。藍(lán)色硅谷青島海洋經(jīng)濟(jì)和航母經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集地帶動(dòng)海產(chǎn)品貿(mào)易和裝備補(bǔ)給產(chǎn)品消耗量即墨古城未來(lái)人文旅游目的地為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的區(qū)域旅游目的人群3）不同專業(yè)市場(chǎng)的判斷a.針織，面料輔料市場(chǎng)是機(jī)會(huì)服裝產(chǎn)業(yè)其實(shí)分類很多，即墨這里和杭州和廣州根本不能比，甚至和濟(jì)南洛口服裝批發(fā)市場(chǎng)相比也差得很遠(yuǎn)。徐可，主營(yíng)女裝，華森服飾有限公司我認(rèn)為針織還是很有前景的，服裝市場(chǎng)的問(wèn)題是生產(chǎn)基地不在這里，生產(chǎn)基地不在這里是因?yàn)檫@里招工和面料都是瓶頸，如果即墨有布料輔料市場(chǎng)會(huì)方便很多?，F(xiàn)在都要在廣州中大，或浙江紹興柯橋進(jìn)料。皮革皮草市場(chǎng)缺乏的是高端的，一般的皮革皮草比

10、較少人來(lái)，濟(jì)南已經(jīng)有了。劉偉偉，歐諾佳制衣有限公司，主營(yíng)3-16歲童裝及青少年服裝我方觀點(diǎn)：關(guān)于服裝面料市場(chǎng)的取舍，雖然未來(lái)四季青會(huì)進(jìn)入即墨，但是我們必須分清這是貼牌行為還是直營(yíng)行為，哪怕是直營(yíng)行為，也不用擔(dān)憂，四季青也可能遇到南桔北枳的境遇。狹路相逢勇者勝，我們可以塑造不同于四季青的產(chǎn)品軟硬件體系，達(dá)到相對(duì)優(yōu)勢(shì)。b.農(nóng)副產(chǎn)品，海產(chǎn)品是本地優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品是機(jī)會(huì)，山東省農(nóng)業(yè)大省，海洋經(jīng)濟(jì)大省，我是做海參生意的，但是我們經(jīng)常去的是大連大商的海產(chǎn)品交易市場(chǎng)。其實(shí)即墨和青島條件很好，但是沒(méi)有這種集中交易市場(chǎng)。青島有南山市場(chǎng)，但是配套很差，產(chǎn)品種類較少，生鮮為主。管美英，海茗園我方觀點(diǎn)：青島本地的南山市場(chǎng)其

11、實(shí)不僅僅是海鮮及加工品市場(chǎng)，很駁雜，甚至有花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)，涉及海鮮的專業(yè)冷鏈物流配套是瓶頸，另外缺乏市場(chǎng)的管理和營(yíng)銷包裝，所以我們有機(jī)會(huì)可以做得更好。c.家居建材市場(chǎng)不建議在一期考慮家居建材的產(chǎn)品是有機(jī)會(huì)的，有紅星我肯定會(huì)來(lái)，但問(wèn)題是城陽(yáng)已經(jīng)有紅星美凱龍了，即墨輻射范圍太小?，F(xiàn)在建材市場(chǎng)太多了，不大好做的，你如果早兩年來(lái)，在城陽(yáng)紅星美凱龍開(kāi)出來(lái)以前來(lái)，就會(huì)好很多，現(xiàn)在五洲四海建材城也開(kāi)，即墨南面新的建材市場(chǎng)也開(kāi)，即墨本身就有?？怂购秃２?，圣地亞等家居，所以市場(chǎng)比較難做。前景不大看好。劉云英，肯帝亞地板青島代理商我方觀點(diǎn)：無(wú)論市場(chǎng)容量，先機(jī)，租金水平，以及當(dāng)?shù)厣虘舻男判?，投資者的信心都不支持我們盲

12、目的在一期做家居建材。d小商品：日用品百貨，文體用品小商品市場(chǎng)你們不要擔(dān)心，關(guān)鍵是把每個(gè)品類逐步做出規(guī)模，比如我做的孕嬰童產(chǎn)品，現(xiàn)在是半層（注：即墨小商品新城），但是未來(lái)可以單獨(dú)做出來(lái)一幢樓。張本金，好孩子孕嬰童即墨總代理，分銷代理了小商品新城我參加了政府動(dòng)員會(huì)，發(fā)展局壓給幾個(gè)大戶來(lái)招商，讓每個(gè)大戶給小商品新城1百萬(wàn)押金（注：實(shí)際情況是一個(gè)鋪4萬(wàn)訂金），我認(rèn)為前期運(yùn)作就錯(cuò)了，依托政府不可以做。但小商品是可以做的，我覺(jué)得是運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。王劍，萬(wàn)祺文體用品，齊鑫文具貼牌供貨商，當(dāng)?shù)仄放茀f(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)我方觀點(diǎn)：小商品市場(chǎng)是當(dāng)?shù)啬壳安粊営诜b的商貿(mào)品類，我們認(rèn)為還是應(yīng)該堅(jiān)持做。e. 小商品：酒店用品市場(chǎng)酒店用品

13、市場(chǎng)，其實(shí)青島已經(jīng)有成規(guī)模的市場(chǎng)了，李滄就有，而且酒店用品市場(chǎng)要做起來(lái)比較難，周期長(zhǎng)，真要做出流量來(lái)，除非像番禺沙溪那里的市場(chǎng)，需要全國(guó)性的影響力。孫志友，華誼興達(dá)酒店配套有限公司我方觀點(diǎn)：酒店用品市場(chǎng)市場(chǎng)潛在供給青島當(dāng)?shù)刂辽僖灿?0萬(wàn)，租金低，運(yùn)營(yíng)成本不低，周期長(zhǎng)，沒(méi)有大型的運(yùn)營(yíng)資源，不建議考慮。f. 小商品：五金，電機(jī)青島是山東的重要制造業(yè)基地，白色家電，船舶制造，需要大量的五金和電機(jī)配件，問(wèn)題是你是否能做出規(guī)模。范學(xué)解，聲之力電器制冷工程有限公司我方觀點(diǎn)：五金機(jī)電關(guān)鍵是做到“一站式”全配套，才能有足夠的影響吸引采購(gòu)，如果有經(jīng)營(yíng)資源，可考慮4）市場(chǎng)的擔(dān)憂與抗性我們需要塑造的賣點(diǎn)是6個(gè)解決方

14、案a.租金水平低：尤其是建材市場(chǎng)，0.5元/m2/天的水平，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的物流倉(cāng)儲(chǔ)和工廠都可以直接低價(jià)采用村里的土地，或極低租金。策略觀點(diǎn)：建議強(qiáng)調(diào)自身的運(yùn)營(yíng)水平和整體優(yōu)勢(shì)，不建議以低租金為賣點(diǎn)，但可以許諾大客戶較好的免租條件或其他優(yōu)惠。b.人流量：即墨目前不是交通樞紐節(jié)點(diǎn)，而且從規(guī)模效應(yīng)上看未必吸引人流，與濟(jì)南相比，青島離北京天津的距離更遠(yuǎn)，其實(shí)意味著市場(chǎng)瓶頸。策略觀點(diǎn)：需要用增加客戶來(lái)訪量的眼光來(lái)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，市場(chǎng)單純依靠貿(mào)易屬性是不夠吸引力的，必須增加娛樂(lè)和餐飲的經(jīng)營(yíng)面積比例。c.物流問(wèn)題：倉(cāng)儲(chǔ)空間是問(wèn)題，部分大戶自身有司機(jī)和汽車，但是忙與閑的時(shí)候工作量分配不好，物流人才也是問(wèn)題。策略觀點(diǎn)：其實(shí)

15、大部分客戶認(rèn)為運(yùn)輸成本不是問(wèn)題，問(wèn)題在于貨物的儲(chǔ)存，尤其是生鮮類的海產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品這一問(wèn)題比較突出。d.人工問(wèn)題：劉偉偉女士的第二家工廠需要400人，最后工廠設(shè)置在曲阜，其中有一個(gè)原因是人工，即墨不是人口聚集地，熟練的技術(shù)工人，銷售人才，管理人才都需要外來(lái)人口補(bǔ)充，導(dǎo)致用工成本較高，影響各家的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。策略觀點(diǎn)：我方應(yīng)該有統(tǒng)一的人才培訓(xùn)培養(yǎng)的體系甚至學(xué)校。e.網(wǎng)商平臺(tái)：電商有利于擴(kuò)大市場(chǎng)，但成本較高，售價(jià)較低，降低了利潤(rùn)率。按照張本金的成本結(jié)構(gòu)，電商成本占到目前成本結(jié)構(gòu)的22%，其中參加天貓和聚劃算的扣點(diǎn)非常高，占到銷售價(jià)格8%的比例，另外還有近50人的網(wǎng)商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)數(shù)量，張先生目前網(wǎng)商運(yùn)營(yíng)情況是

16、幾近虧本的。之所以堅(jiān)持做大網(wǎng)商，是為了市場(chǎng)份額和業(yè)務(wù)規(guī)模。策略觀點(diǎn)：我方應(yīng)該積極運(yùn)用與阿里巴巴之間的關(guān)系，集合所有商戶做一個(gè)即墨天貿(mào)城的服務(wù)包，降低網(wǎng)商扣點(diǎn)，鼓勵(lì)即墨商戶進(jìn)入本項(xiàng)目。另外網(wǎng)商園的運(yùn)作也可以作為本項(xiàng)目賣點(diǎn)，網(wǎng)商園的實(shí)質(zhì)必須認(rèn)清，其實(shí)就是公寓產(chǎn)品。f.融資問(wèn)題：商家在融資問(wèn)題上非常敏感，尤其是希望在利息上的優(yōu)惠。策略觀點(diǎn)：建議綁定200到300家較大商家，復(fù)星投入3000萬(wàn)，這些商家投入3000萬(wàn)，做一個(gè)互助發(fā)展基金，鼓勵(lì)商家進(jìn)入本項(xiàng)目。4、項(xiàng)目定位項(xiàng)目上會(huì)之初的市場(chǎng)定位：立足青島、服務(wù)山東半島、輻射環(huán)渤海的大型商貿(mào)物流綜合園區(qū)思考的方向應(yīng)該有六個(gè)首先是區(qū)域影響力建議上升為東北亞其

17、次是位置概念是青島，而非即墨第三是要加入“全客層消費(fèi)體驗(yàn)”什么是體驗(yàn)，體驗(yàn)就是有直觀感受，與電商不同，是可以直接接觸，觸摸，享受的感覺(jué)，所以必須做餐飲和娛樂(lè)。同時(shí)我們要滿足的是低中高端的兒童與成人在這里的白加黑，5加2的消費(fèi)需求。第四要強(qiáng)調(diào)“規(guī)模第一”“大型”兩個(gè)字比較模糊，只有直白的宣稱“第一”才最重要。第五要深刻地認(rèn)識(shí)到我們不只是商貿(mào)商場(chǎng)是一個(gè)以商興城的城鎮(zhèn)化實(shí)踐，是一個(gè)蜂巢城市。第六，對(duì)不同客戶不同的重點(diǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言我們提供提升業(yè)務(wù)規(guī)模，增加業(yè)務(wù)利潤(rùn)的全方位解決方案對(duì)投資者而言復(fù)星品牌信用和全方位運(yùn)營(yíng)解決方案保障投資回報(bào)對(duì)商貿(mào)往來(lái)的大客戶來(lái)講這里品類齊全，物流方便，價(jià)格實(shí)惠對(duì)普通消費(fèi)者而

18、言這里值得來(lái)品嘗，娛樂(lè)，購(gòu)買一些便宜的商品對(duì)于復(fù)星而言這是一次通過(guò)運(yùn)營(yíng)提高即墨所持有土地價(jià)值的蜂巢城市實(shí)踐對(duì)于當(dāng)?shù)卣赃@是一次城鎮(zhèn)化的實(shí)踐，是最大即墨影響力，做好政績(jī)的機(jī)會(huì)。新的定位立足青島，面向東北亞，華北第一商貿(mào)娛樂(lè)消費(fèi)之城一期的產(chǎn)品定位,需注意: 服裝和針織面料輔料已經(jīng)有四季青和地方政府簽署排他性條款，而我方具有排他性條款的業(yè)態(tài)是小商品建筑形態(tài)體量規(guī)模（萬(wàn)m2）業(yè)態(tài)定位備注商業(yè)MALL1（西北）7.85小商品五金機(jī)電先期持有3、4樓，5年后4306元均價(jià)出售商業(yè)MALL2（東北）7.85海鮮加工類產(chǎn)品和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)副產(chǎn)品集散市場(chǎng)整售與餐飲一條街相鄰形成海鮮消費(fèi)一條龍三四樓用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范展

19、示，直接按4306價(jià)出售商業(yè)MALL3（西南）7.85小商品日用百貨文體用品先期持有3、4樓，5年后4306元均價(jià)出售商業(yè)MALL4（東南）7.85華北最大的室內(nèi)嘉年華主題游樂(lè)場(chǎng)整幢持有鄰接商業(yè)街，銜接二期商業(yè)街3海鮮主題餐飲酒吧一條街整售網(wǎng)商園3.3實(shí)質(zhì)是電商公寓（參考真愛(ài)網(wǎng)電商）價(jià)格應(yīng)調(diào)低，低于住宅價(jià)格網(wǎng)商園應(yīng)位于商業(yè)街與商業(yè)MALL之間部分冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)1減少網(wǎng)商比重，增加可售的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)物流靠近商業(yè)街和海鮮農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)合計(jì)38.7二期的產(chǎn)品定位（暫定，我們可以在一期招商銷售過(guò)程中調(diào)整）建筑形態(tài)體量規(guī)模（萬(wàn)m2）業(yè)態(tài)定位備注商業(yè)MALL58.35小商品：玩具反斗城（暫定）先期持有3、4樓，5年后

20、4306元均價(jià)出售商業(yè)MALL68.35汽車零配件與車飾品專業(yè)市場(chǎng)（暫定）先期持有3、4樓，5年后4306元均價(jià)出售商業(yè)MALL78.35小商品：飾品工藝品（暫定）先期持有3、4樓，5年后4306元均價(jià)出售商業(yè)MALL88.35小商品：五金機(jī)電擴(kuò)容（暫定）先期持有3、4樓，5年后4306元均價(jià)出售商業(yè)街4.3海鮮主題餐飲酒吧一條街整售網(wǎng)商園8.6實(shí)質(zhì)是電商公寓價(jià)格應(yīng)調(diào)低，低于住宅價(jià)格住宅16.5合計(jì)38.7三期產(chǎn)品定位（暫定）建筑形態(tài)體量規(guī)模（萬(wàn)m2）業(yè)態(tài)定位備注倉(cāng)儲(chǔ)物流 11.6分撥中心冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)分割較小的產(chǎn)權(quán)倉(cāng)庫(kù)面積分割越小，平均單價(jià)可以相應(yīng)提高倉(cāng)儲(chǔ)配套辦公 8.41期形成的大型企業(yè)，市場(chǎng)管

21、理部門甚至海關(guān)口岸，可以就近設(shè)立辦公室住宅 16.5合計(jì)36.5產(chǎn)品面積段的劃分產(chǎn)品面積段必須小從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，圍繞銷售和經(jīng)營(yíng)的平衡問(wèn)題，是不能兩全的。從一期的產(chǎn)品面積段看，最好能了解四季青的面積段定位，因?yàn)槲覀兊谝慌蛻舯仨氁罅客顿Y型客戶，建筑形態(tài)業(yè)態(tài)定位主力面積段總價(jià)段商業(yè)MALL1（西北）小商品五金機(jī)電街市mall建議是20m2，30m2占80%一樓外鋪另外劃分（目前的3.6*7.2實(shí)在太大建面達(dá)到52m2）必須小于40萬(wàn)最好主力集中在10萬(wàn)到30萬(wàn)間主力面積段應(yīng)該小關(guān)于經(jīng)營(yíng)戶自用需求，我們可以多鋪捆綁來(lái)解決商業(yè)MALL2（東北）海鮮加工類產(chǎn)品和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)副產(chǎn)品集散市場(chǎng)1樓和2樓應(yīng)該作為街市mall建議是20m2，30m2占80%3樓4樓以上建議用富有想象力的產(chǎn)品空中果園，空中農(nóng)場(chǎng)必須要啟發(fā)當(dāng)?shù)卮笮徒?jīng)營(yíng)者的興趣和信心，我們的創(chuàng)新也應(yīng)該引起周邊縣市人群的好奇商業(yè)MALL3（西南）小商品日用百貨文體用品建議是25m2，35m2占80%一樓外鋪另外劃分商業(yè)MALL4（東南）華北最大的室內(nèi)嘉年華主題游樂(lè)場(chǎng)-按照運(yùn)營(yíng)商標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街海鮮主題餐飲酒吧一條街三層產(chǎn)品，面積按照250地上，320邊套，與聯(lián)排類似網(wǎng)商園實(shí)質(zhì)是電商公寓（參考真愛(ài)網(wǎng)電商）40平米為主的面積段重點(diǎn)是網(wǎng)絡(luò)和電話線路部分冷