商業(yè)物業(yè)管理組織構(gòu)架

1、商業(yè)物業(yè)管理組織構(gòu)架U 訂 111 11水電部L/b/ /IZ/1111 11 忖 /安防部保潔部總物業(yè)經(jīng)理1人主要職責(zé)（統(tǒng)管）1、全面負(fù)責(zé)商場物業(yè)得日常事務(wù)與管理工作,維護(hù)商場得整體環(huán)境。2、負(fù)責(zé)物業(yè)工程、消防、安保、監(jiān)控、清潔等管理。3、負(fù)責(zé)商場設(shè)備維護(hù)維保，保障系統(tǒng)安全有效得運(yùn)作。4、物業(yè)費(fèi)用得預(yù)算控制與相關(guān)審批工作。5、負(fù)責(zé)物業(yè)團(tuán)隊得培訓(xùn)與建設(shè)。6、配合購物中心其她職能部門開展相關(guān)工作。7、負(fù)責(zé)建立健全組織架構(gòu)及人員配備, 制訂商場物業(yè)得管理 方針、目標(biāo)與計劃、組織、指揮、控制與協(xié)調(diào)溝通。8、起草制定達(dá)到上述方針目標(biāo)得實施程序文件與規(guī)章制度。如崗位職責(zé)、層級管理制度、會議管理制度 ,

2、工作執(zhí)行、督導(dǎo)、檢査、日記制度及人事、物資管理制度, 對客服務(wù)管理,裝制度、商戶公約、手冊 , 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)服務(wù)協(xié)議及合同 修管理等 , 并監(jiān)督實施 , 保證各項管理服務(wù)工作得質(zhì)量與標(biāo) 準(zhǔn), 讓商戶滿意 , 提高物業(yè)管理水平。9、物業(yè)管理前期參與 (項目得市場規(guī)劃、定位、施工, 竣工 驗收等環(huán)節(jié)工作 ), 并針對后期使用管理提出可行性建議、意 見, 并跟進(jìn)各項整改措施 ,落實保修措施如單位、期限、費(fèi)用等理順與開發(fā)商、施工方得工作關(guān)系。10、指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)物業(yè)各部門得工作, 監(jiān)督各項規(guī)章制 期檢查各部門、崗位、設(shè)備、環(huán)境等 , 及時發(fā)現(xiàn)問題并解決 ,度、勞動紀(jì)律、工作程序、任務(wù)得執(zhí)行與落實,

3、 定期與不定召集與主持物業(yè)例會或?qū)ｎ}會議 , 及時解決管理中出現(xiàn)得問 題保證商場各項工作能順利進(jìn)行。11、帶頭執(zhí)行總公司財務(wù)管理制度 , 參與年度預(yù)算并呈報上 級審批后實施 , 審閱。分析物管各類資產(chǎn)報表 , 控制物管費(fèi)用 開支 , 降低物料損耗與各項成本。12、監(jiān)督部門得培訓(xùn)工作 , 提高公司整體業(yè)務(wù)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)13、負(fù)責(zé)合同事務(wù) （ 委托、維修等 ） 得談判、簽約并呈交上級 批準(zhǔn)后落實。物業(yè)水電部 12 人 水主要職責(zé)1、負(fù)責(zé)保證物業(yè)區(qū)域得生活用水、消防用水得供應(yīng)與污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù) , 隨叫隨到。隨報隨修 , 為商 戶排憂解難。2、每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井得檢查巡視工作,

4、 發(fā)現(xiàn)問 題及時處理 , 保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。3、負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵得日常維保工作, 確保設(shè)備運(yùn)行 正常 , 做到機(jī)房無積水 , 無雜物堆放 , 設(shè)備無灰塵、無銹跡。4、做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象 , 維修工作保證質(zhì)量 , 工完清場。5、每周巡查水池水質(zhì) , 按管理要求做好消毒處理工作 , 定期 清潔蓄水池 , 污水坑與積水坑。6、按季度、年度工作計劃要求 , 定時對外閥門做好防銹及潤 滑處理 , 管道要做防銹與水處理。7、修舊利廢、勵行節(jié)約 , 做到維修不浪費(fèi)材料 , 努力降低維修成本。8、負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作。電主要職責(zé)1、

5、必須保證物業(yè)區(qū)域電器設(shè)備安全運(yùn)行, 不得擅離職守 , 不,啟中斷連續(xù)供電 , 發(fā)生停電故障 , 迅速報告有關(guān)部門與領(lǐng)導(dǎo)動備電供電。2、電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制 ( 工作票、操作票、 工作許可制、工作監(jiān)護(hù)制、工作間斷、轉(zhuǎn)移與終結(jié)制), 迅速正確得按命令進(jìn)行倒閘操作 , 確安防全運(yùn)行。3、電工應(yīng)了解配電房內(nèi)設(shè)備得性能狀況, 嚴(yán)格遵守巡回檢查制度 , 定期、定時按巡檢規(guī)定 , 認(rèn)真檢查 , 遇設(shè)備異常情況應(yīng) 及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項記錄。4、進(jìn)入配電房內(nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備 , 電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置 現(xiàn)場安全 , 做好安全防范 ,保證人員安全。,嚴(yán)5、電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項制度 , 按要求穿戴勞動防護(hù)用品

6、守崗位 , 持證上崗。6、做好所內(nèi)設(shè)備與現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作, 防火、防水、防小動 物進(jìn)入配電房 , 搞好文明生產(chǎn)。7、嚴(yán)格遵守配電房管理制度 ,執(zhí)行配電房出入制度 , 未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自允許外人進(jìn)入房內(nèi)。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦得其它任務(wù)。物業(yè)安防部 812 人 主要職責(zé) （ 巡視 ） 1、按巡更要求負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域巡邏 , 并認(rèn)真做好巡更記錄。2、處理突發(fā)事件 , 對危害公共安全 , 公眾利益得人與事敢于 挺身而出作斗爭。3、勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入商場管轄區(qū)域。扶老攜幼 , 為老弱病殘?zhí)峁椭?、糾正物業(yè)區(qū)域內(nèi)不文明、有礙觀瞻得行為或現(xiàn)象, 確保管 轄區(qū)域整潔有序、文明安全。5、加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域各樓層

7、、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間得巡查 , 檢查有無異常情況。6、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備就是否完好, 供水、供電有無 跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。7、巡查施工人員就是否佩帶臨時出入證 , 就是否按裝修管理 規(guī)定規(guī)范施工 , 就是否有非該作業(yè)區(qū)域得人員進(jìn)入與亂扔裝 修垃圾等情況。8、檢查消防通道就是否暢通 , 有無侵占公共部位現(xiàn)象 , 電梯運(yùn)作就是否正常。9、積極主動調(diào)解民事糾紛 , 防止矛盾激化 , 防止發(fā)生治安案 件、刑事案件。10、夜間注意詢問從各樓道進(jìn)出得可疑人員, 加強(qiáng)人員進(jìn)出 管理, 確保物業(yè)區(qū)域安全及完成領(lǐng)導(dǎo)交辦得其它任務(wù)。物業(yè)保潔部 外包 主要職責(zé) （環(huán)境 ） 1、合理做好清潔

8、衛(wèi)生與環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。2、做好清潔工具得接收、調(diào)配與管理工作。3、巡回檢查各清潔區(qū)域工作中存在得漏洞與不足, 提出整改 意見, 落實整改措施。4、經(jīng)常性對清潔工進(jìn)行消毒。5、根據(jù)各清潔工作情況 , 每月提出清潔意見。6、加強(qiáng)對清潔設(shè)備、用具、材料得管理 , 節(jié)約開支。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦得其它工作。8、及時處理物業(yè)管理區(qū)域室外、內(nèi)公共區(qū)域得清潔工作。9、及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集清運(yùn)與廢舊物品得回收工作處理工作。10、負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦得其它工作。物業(yè)客服 1 人 主要職責(zé) ( 協(xié)助 )1、協(xié)助總經(jīng)理全面對物業(yè)工作進(jìn)行協(xié)助管理( 安防、保

9、潔、 綠化、文檔歸建 ), 并結(jié)合國家與地方法律法規(guī)、發(fā)展趨勢 配合總經(jīng)理就公司物業(yè)經(jīng)營管理重大問題提出建議方案。2、協(xié)助總經(jīng)理培訓(xùn)指導(dǎo)物業(yè)分屬部門, 全面提升物業(yè)管理與 服務(wù)品質(zhì) , 推進(jìn)年度物業(yè)公司績效目標(biāo)得實現(xiàn)。3、整理集團(tuán)公司下放得文件 , 管理相關(guān)重大協(xié)議、合同等工 作 , 并在總經(jīng)理授權(quán)下內(nèi)簽訂部分相關(guān)合同、協(xié)議等文件。4、配合總經(jīng)理制定物業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、各種專項計劃、物業(yè)管理方案與工作調(diào)配。5、與總經(jīng)理維護(hù)總公司、 物業(yè)對內(nèi)、 對外 ( 商戶及其她公司 ,單位 ) 重大公眾關(guān)系 , 統(tǒng)籌外協(xié) , 為各部門開展工作創(chuàng)造有利 條件。6、與總經(jīng)理全面調(diào)動多方資源 , 確保物業(yè)

10、有足夠得人力、物 力、財力實現(xiàn)商城完美物業(yè)管理目標(biāo) , 并與總經(jīng)理對重大安全事故或服務(wù)投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。7、減少部門物資支出、努力提高物業(yè)費(fèi)按時收取工作, 確保 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得保值增值。8、全面配合總經(jīng)理完成各項工作 , 確保實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營與管理目標(biāo)。與諧世界商城物業(yè)部合計16 人, 保潔外包說明 : 以上物業(yè)部人員編制視工程進(jìn)度及區(qū)域狀況而確定 后期整體開業(yè)正常運(yùn)營人數(shù)還需上漲項目物業(yè)激勵性薪酬體系設(shè)計方案鑒于項目物業(yè)總體運(yùn)行得薪酬體系結(jié)構(gòu)單一、缺乏激勵機(jī)制 在吸引優(yōu)秀人才、激勵員工業(yè)績與成長、留住優(yōu)秀人才方面 已不能滿足項目物業(yè)發(fā)展需要 , 結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點與公司得 實際情況 , 提出本激勵

11、性薪酬體系設(shè)計方案。、目得 制定本薪酬體系得目得在于使員工能夠保持足夠得工作熱 情 , 積極地發(fā)揮主觀能動性 , 通過個人得努力工作與公司 同分享企業(yè)發(fā)展所帶來得收益 , 把員工個人與公司得短期收 益、中期收益與長期收益有效結(jié)合起來。、依據(jù)原則1、效率優(yōu)先、兼顧公平原則本體系首先體現(xiàn)得就是效率優(yōu)先原則 , 即把崗位對公司發(fā)展 貢獻(xiàn)大小與員工工作績作為分享收益、獲取報酬得第一評判 標(biāo)準(zhǔn)同時考慮多方面因素 , 把員工間得收入差距控制合理得 范圍之內(nèi) ,一定程度體現(xiàn)社會公平 , 有效地兼顧效率與公平。2、激勵原則本體系旨在最大限度發(fā)揮薪酬作為激勵員工重要手段應(yīng)有 得作用 , 即通過薪酬引導(dǎo)員工不斷提

12、升自身技能、強(qiáng)化責(zé)任 心與提高工作績效。3、充分肯定原則雖然不同得員工之間相對能力有高低 , 但每個人都有特長得面, 都需要公司給予認(rèn)同與肯定。本體系立求做到這一點 給予員工肯定與認(rèn)可 , 增強(qiáng)員工得歸屬感與忠誠度。4、成本控制原則任何一個薪酬體系都必須以公司得承受能力為前提, 根據(jù)公司得經(jīng)營情況控制在一定得支付水平。5、簡單易行原則工資計算未采用任何模型與函數(shù) , 而就是采取最簡單且適合 實際情況得算術(shù)方法 , 從而使工資核算簡單易行。三、薪酬結(jié)構(gòu) 項目物業(yè)員工薪酬 （ 收入 ） 由工資、獎金、福利三部分組成 具體項目如下 工資 ; 包括基本工資、崗位工資、績效工資、工齡工資、加 班工資、補(bǔ)

13、帖等。獎金 : 包括全勤獎、年終獎、工作任務(wù)獎、特殊貢獻(xiàn)獎等。福利 : 包括社會保險、商業(yè)保險 （ 人身意外傷害險 ） 、有薪假（ 包括因公病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假（ 喪假 ） 、年休假、公 休、法定假等 ） 、食宿、節(jié)日慰問、工服等。四、薪酬標(biāo)準(zhǔn) 工資1、基本工資 : 所謂基本工資就為保證員工基本生活需要而支 付得貨幣報酬。為體現(xiàn)員工生存權(quán)利得平等 , 本公司得所員 工基本工資均定為 1400 元/ 月（ 文山市最低工資 ）基本工資隨當(dāng)?shù)刈畹凸べY調(diào)整而調(diào)整。3、崗位工資崗位工資就是根據(jù)工作崗位得相對貢獻(xiàn)大小而支付給在該崗位工作且能勝任工作得員工得貨幣報酬, 具體標(biāo)準(zhǔn)見崗位工資等級標(biāo)準(zhǔn)表 。崗

14、位工資等級標(biāo)準(zhǔn)表等級崗位工資（元/月）等級崗位工資（元/月）105400527009500042500843003230073700220006300011500各崗位對應(yīng)得崗位工資等級范圍崗位名稱崗位工資級別崗位名稱崗位工資級別總經(jīng)理910領(lǐng)班43副總經(jīng)理87客服助理43主管65員工12注：經(jīng)理以下級別所有入職員工，以員工崗位工作最低作為試用期工資，后期為正式員工，按崗位發(fā)放工資。（例:應(yīng)聘領(lǐng)班崗位，現(xiàn)入職為員工，工資級別12,第一個月工資級別為1試用期（1500元）,第二月工資級別為 2轉(zhuǎn)正后 （2000元）,第三個月恢復(fù)領(lǐng)班職位，工資級別34,第三個月工資級別為3試用期（2300元）,能

15、力表現(xiàn)突出，各方面考核合格結(jié)束后申請總經(jīng)理經(jīng)總經(jīng)理證明，第四個月正式到領(lǐng)班崗位工資級別為 4（2500 元） 。） 注 : 能勝任崗位且能突出、經(jīng)驗豐富 , 工資等級得崗位在本公 司工作滿 3 個月得 , 正式晉升該崗位等別 , 若考核期間出現(xiàn)問 題保留現(xiàn)有崗位留查 , 留查期間仍不改正 , 則辭退該員工 , 工 資以實際上班時間次數(shù)發(fā)放。4、績效工資 : 就是指根據(jù)員工工作績效考核結(jié)果而支付得 貨幣報酬。工作普通績效達(dá)到本崗要基本要求且無違紀(jì)情況發(fā)生 , 績效 工資按本崗績效工資等級標(biāo)準(zhǔn)得 20%計發(fā)。如連續(xù)一個季度所在崗位工作無投訴、無過失、人員無遲到 , 第三個月績效工資按本崗績效工資等

16、級標(biāo)準(zhǔn)得30%計獎發(fā)。5、工齡工資 : 就是指依據(jù)員工在本公司工作年限支付得一種 功勛性貨幣報酬 , 支付標(biāo)準(zhǔn)為每工作滿 1 年（ 合試用期 ） 增加 年功工資 50 元 / 月。6、加班工資 : 因公司主要安排員工加班而又不能給予補(bǔ)休得 依據(jù)法律法規(guī)支付加班工資 （ 加班丁資得計算基數(shù)僅包括基 本工資與崗位工資 ） 。7、補(bǔ)貼 ; 交通費(fèi)補(bǔ)貼、通訊費(fèi)補(bǔ)貼。（1） 交通費(fèi)補(bǔ)貼管理人員，可車補(bǔ)150元/月，補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放。(2)通訊費(fèi)補(bǔ)貼特殊值班崗位享有通訊補(bǔ)貼得范圍就是50元/月，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)見下表通訊工具手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)手機(jī)通訊號碼補(bǔ)貼金額5050505050備注：通訊補(bǔ)貼每月隨工資發(fā)放，享

17、有通訊補(bǔ)貼得員工得通訊工具必須24小時處于開機(jī)狀態(tài)，每發(fā)現(xiàn)一次因關(guān)機(jī)而影響工作聯(lián)系得情況扣通訊補(bǔ)貼得20%，通訊補(bǔ)貼得標(biāo)準(zhǔn)由客服部統(tǒng)一制定與管理向總經(jīng)理報備，客服部根據(jù)崗位業(yè)務(wù)變化與工作性質(zhì)得變化對通訊補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改與調(diào)整。1、全勤獎：指員工按照公司得規(guī)定作息時間，出滿勤且無遲到、早退發(fā)生而得給予相應(yīng)獎勵 ，標(biāo)準(zhǔn)為每人每月50元。2、年終獎 : 指公司正式員滿一年工作時間 , 而向全體員工發(fā) 放得獎勵 , 獎金金額為 1 個月員工工資 （ 計發(fā)基數(shù)包括工資得 所有組成部分 ）, 即年終雙薪。3、工作任務(wù)獎 : 就是指給予完成額外工作任務(wù)得員工得一種 獎勵 , 金額視工作任務(wù)而定或受到消費(fèi)者得

18、表揚(yáng) （ 如: 拾金不 昧, 見義勇為等特殊貢獻(xiàn) ） 。獎金全額由總經(jīng)理評定。（ 三） 福利1、社會保險公司原則上為每一名簽訂了勞動合同得員工購買社會保險 , 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按文山市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 , 個人繳費(fèi)部 分由員工目行承擔(dān)。2、商業(yè)保險公司根據(jù)實際情況 , 為部分高危崗位得員工購買定得商業(yè)保險 （ 人身意外傷害險 ）, 費(fèi)用由公司金額承擔(dān)。3、有薪假包括病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假（ 喪假 ） 、年休假、 公休、法定假等 , 具體參照員工手冊相關(guān)條款執(zhí)行。4、食宿 ; 公司為項目物業(yè)員工提供中餐 , 對于按要求現(xiàn)場住 宿得安防員提供晚餐 , 居住地離公司較遠(yuǎn)得員工提供集體宿 舍, 方便員工工作與生活。5、節(jié)日慰問 : 員工生日 , 給予員工現(xiàn)金慰問。6、工服 : 公司免費(fèi)為每一名員工提供工作需要得制服。具體參照工裝管理規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行。五、薪酬調(diào)整 工資調(diào)整1、基