南寧綠城明珠整合營(yíng)銷(xiāo)策劃提案

1、綠城明珠整合營(yíng)銷(xiāo)策劃提案 南寧市居天上營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 二七年七月二十九日第二部分 綠城明珠江景苑項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（有待最終確定）2、戶型配比：3、戶型特點(diǎn)：4、戶型調(diào)整建議：5、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議5.1由外至內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順序?yàn)椋?樓1樓3樓4樓。開(kāi)發(fā)依據(jù)：2#樓前有沿街戶型，后有江景，住宅套數(shù)較少，在整個(gè)項(xiàng)目四棟樓宇中最具代表性。先行開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售2#樓，有利于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目的，樹(shù)立項(xiàng)目形象，探知市場(chǎng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的反應(yīng)?？傊?，2#樓的定價(jià)和銷(xiāo)售情況，對(duì)后續(xù)棟號(hào)的開(kāi)發(fā)建設(shè)起到極其重要的指導(dǎo)作用。先期啟動(dòng)沿街2住宅樓建設(shè)，以較低的銷(xiāo)售價(jià)格啟動(dòng)本項(xiàng)目，為后續(xù)住宅棟

2、號(hào)價(jià)格拉升留下上漲空間。2、1沿街住宅樓宇的建設(shè)，能形成項(xiàng)目規(guī)模視覺(jué)效果。此外，這兩棟住宅樓交樓后，3、4#樓尚處于建設(shè)過(guò)程中，2、1的樣板效果能促進(jìn)3、4樓住宅的銷(xiāo)售，利于價(jià)格的拉升及銷(xiāo)售。5.2、住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)及發(fā)售進(jìn)度安排各棟住宅樓宇的開(kāi)發(fā)進(jìn)度與發(fā)售計(jì)劃如下：先建設(shè)2#樓，再依次建設(shè)1#樓、3#樓、4#樓。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售與工期滾動(dòng)進(jìn)行。棟號(hào)開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間工期發(fā)售時(shí)間發(fā)售條件22007/10/012008/10/3013個(gè)月，含春節(jié)1個(gè)月2008年1月主體至四層12007/12/012008/12/3113個(gè)月，含春節(jié)1個(gè)月2008年4月主體至8-10層32008/05/012009/05

3、/3113個(gè)月，含春節(jié)1個(gè)月2008年8月主體至8-10層42008/09/012009/09/3013個(gè)月，含春節(jié)1個(gè)月2008年12月主體至8-10層5.3、住宅建設(shè)、部分景觀先行大凡銷(xiāo)售形勢(shì)較好的樓盤(pán)，景觀先行是常用的手段。先做出部分園林實(shí)景、做好樣板房是樓盤(pán)情景營(yíng)銷(xiāo)的重要內(nèi)容。如鳳嶺“榮和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期便著手小區(qū)綠化形象建設(shè)，美輪美奐的園林實(shí)景極大地拉動(dòng)了銷(xiāo)售。而只注重樓盤(pán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，忽略園林景觀營(yíng)造的樓盤(pán)，銷(xiāo)售則舉步為艱。恒大蘋(píng)果園便是具有代表性的案例。建議：在1樓西側(cè)“社區(qū)車(chē)行出入口”附近設(shè)立樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，將項(xiàng)目西側(cè)沿江河堤以精美的園林

4、景觀營(yíng)造出良好的社區(qū)環(huán)境氛圍，使顧客過(guò)橋時(shí)便可受到精美的園林景觀的感染。6、項(xiàng)目定位思路：蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品總體定位及主題要點(diǎn)如下：6.1、蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品定位：江畔花園洋房6.2、產(chǎn)品定位依據(jù)：6.2.1、項(xiàng)目所精心打造的嶺南風(fēng)格園林，以及自身?yè)碛械膬?yōu)越自然環(huán)境一步一景、步易景移嶺南風(fēng)格的園林不但為兩廣人所深深喜愛(ài)，而且在仙葫尚無(wú)以嶺南園林作為園林主題風(fēng)格的項(xiàng)目，甚至在整個(gè)南寧也不多見(jiàn)，可以說(shuō)是稀缺物業(yè)。差異化的定位將使項(xiàng)目在推廣和消費(fèi)認(rèn)同上獲益菲淺。同時(shí)嶺南園林在建造和維護(hù)的成本上相對(duì)較低。因此綠城明珠的中庭園林建議打造成精致的嶺南風(fēng)格園林。另外，秀美的蓉茉江圍繞項(xiàng)目蜿蜒而過(guò)，優(yōu)美的自然景觀資源，使

5、樓盤(pán)價(jià)值非同一般。通過(guò)打造嶺南風(fēng)情園林、自然江景美宅，挖掘“嶺南園林文化”、“自然江岸文化”，樹(shù)立仙葫獨(dú)樹(shù)一幟的特色樓盤(pán)。6.2.2、系出名門(mén)，品質(zhì)高貴綠城明珠江景苑是綠城明珠項(xiàng)目的組成部分。綠城明珠先期開(kāi)發(fā)了御景苑，御景苑為純別墅項(xiàng)目。江景苑定位于花園洋房，與御景苑一衣帶水。可以說(shuō)，江景苑系出名門(mén)，別墅、花園洋房的高尚品質(zhì)相互提升，相得益彰。因此，綠城明珠江景苑的樓盤(pán)定位應(yīng)走中等價(jià)位樓盤(pán)定位路線，要依托御景苑的社區(qū)形象，拔高整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。6.2.3、項(xiàng)目形象定位：自然江岸，嶺南美宅 根據(jù)以上項(xiàng)目定位分析，綠城明珠江景苑應(yīng)圍繞自然、珍稀的樓盤(pán)特色打造項(xiàng)目整體形象。通過(guò)成本不高，但布局精巧的嶺

6、南園林規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)造仙葫別具一格的嶺南園林居住環(huán)境。第三部分 綠城明珠江景苑營(yíng)銷(xiāo)策劃提案一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略：2、營(yíng)銷(xiāo)主題自然江岸，嶺南美宅12萬(wàn)平方米嶺南風(fēng)情社區(qū)2008，仙葫嶺南人居元年12萬(wàn)平方米江畔嶺南人文府邸悠然嶺南風(fēng)情 暢享幸福生活嶺南園林 繁花院落仙葫首席純嶺南園林美宅仙葫罕有嶺南園林美筑城市人的嶺南花園洋房純翠嶺南園林生活/別院嶺南人居 詩(shī)意人生本項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，以緊鄰蓉茉江曲線江景為核心景觀資源，全城罕見(jiàn)。自然環(huán)境、精致園林、高尚產(chǎn)品等綜合優(yōu)勢(shì)，奠定了本項(xiàng)目作為個(gè)性化高尚樓盤(pán)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，綜合本項(xiàng)目的定位及區(qū)域特征，以“江景”為核心點(diǎn)，著力挖

7、掘、演繹“江岸文化”、“嶺南園林文化”，打造南寧市首屈一指的江景美宅，重新定義花園洋房美宅新形象。營(yíng)銷(xiāo)主題上體現(xiàn)江景與嶺南園林美宅的結(jié)合，并要突出對(duì)江景的親近、擁有，以及結(jié)合目標(biāo)客戶成功人士、高尚人士的身份而產(chǎn)生的情感訴求。并且著重挖掘中高收入者，且對(duì)嶺南園林有偏好的人群。1.1、營(yíng)銷(xiāo)總體策略：以“江畔花園洋房”為核心，作為項(xiàng)目各賣(mài)點(diǎn)的歸結(jié)點(diǎn)，全新闡釋隆安新花園洋房標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)立“綠城明珠”別具一格的園林美宅形象。通過(guò)具有針對(duì)性的主題訴求，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌形象，最終實(shí)現(xiàn)總體銷(xiāo)售目標(biāo)。四個(gè)堅(jiān)持：A：堅(jiān)持宣傳高尚樓盤(pán)形象，創(chuàng)建知名品牌。B：堅(jiān)持倡導(dǎo)體現(xiàn)嶺南花園洋房的生活方式。C：堅(jiān)持連續(xù)訴求項(xiàng)目高起

8、點(diǎn)的建筑文化體系。D：堅(jiān)持制造“熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、轟動(dòng)”的效應(yīng)，創(chuàng)建“名星樓盤(pán)”。1.2、項(xiàng)目其他營(yíng)銷(xiāo)策略：1.2.1、文化營(yíng)銷(xiāo)策略通過(guò)對(duì)蝶戀藍(lán)灣項(xiàng)目文化內(nèi)涵的挖掘，讓客戶感受到項(xiàng)目與眾不同的特色與品質(zhì)。措施如下：1）挖掘“水岸文化”、“園林文化”，形成樓盤(pán)自身最具個(gè)性的賣(mài)點(diǎn)和特色，提升項(xiàng)目附加價(jià)值。2）以具有江居風(fēng)情的名稱為小區(qū)各棟高層命名，如“聽(tīng)濤居”、“曉月居”、“翠堤居”、“頤景居”等。 1.2.2、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)策略花園洋房是有別于普通住宅的高層次住宅產(chǎn)品，在整合營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，必須通過(guò)一系列措施展示項(xiàng)目的品質(zhì)，讓客戶“觸景生情”。措施：1）、在開(kāi)盤(pán)前完成售樓部。售樓部要圍繞“江景”、“精品園林”的

9、視覺(jué)效果進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，讓顧客現(xiàn)場(chǎng)咨詢時(shí)，被樓盤(pán)濃郁的現(xiàn)場(chǎng)氣氛所感染。2）、開(kāi)盤(pán)前完成沿江景觀園林修建，鋪設(shè)江景棧道。現(xiàn)場(chǎng)園林景觀的營(yíng)造，對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程和結(jié)果有非常重要的影響，能直接影響到樓盤(pán)定價(jià)的高低。3）、做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)工作，須與項(xiàng)目的“江景”、“嶺南園林文化”定位相吻合，營(yíng)造一個(gè)氣派、優(yōu)美、園林式的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。4）、樹(shù)立規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的良好工地形象。1.2.3、品牌營(yíng)銷(xiāo)策略品牌就是樓盤(pán)的價(jià)值。在客戶心目中成為優(yōu)質(zhì)品牌的過(guò)程，就是讓顧客了解、認(rèn)知、接受綠城明珠的過(guò)程。措施：1）與主流媒體合作，通過(guò)宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。2）利用俱樂(lè)部等形式吸引目標(biāo)客戶為會(huì)員，定期組織活動(dòng)，讓客戶感受到不同凡

10、響的尊貴感，形成良好的口碑宣傳效應(yīng)。3）一流的產(chǎn)品質(zhì)量和居住環(huán)境，是品牌建設(shè)的根本。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重住宅質(zhì)量、營(yíng)造優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境、提供一流的物管服務(wù)，是必須要做好的最基本工作，也是品牌建設(shè)的核心內(nèi)容。1.2.4、特色營(yíng)銷(xiāo)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，為突顯差異化，可開(kāi)展有特色的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，以達(dá)到吸引眼球的效果。措施：圍繞樓盤(pán)特色，經(jīng)常舉辦嶺南園林鑒賞會(huì)、江景文化沙龍、住戶聯(lián)誼會(huì)等公關(guān)活動(dòng)。1.2.5、高強(qiáng)度營(yíng)銷(xiāo)在營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)階段，要集中資源，通過(guò)各種渠道，發(fā)動(dòng)全面猛烈的營(yíng)銷(xiāo)宣傳攻勢(shì)。具體為：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月，采取集中式宣傳策略，以“壟斷性”的媒體攻擊并結(jié)合大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)攻勢(shì)，迅速吸引市場(chǎng)關(guān)注。二、項(xiàng)目銷(xiāo)

11、售策劃提議1、銷(xiāo)售目標(biāo)本項(xiàng)目各棟號(hào)均價(jià)預(yù)測(cè)如下（因設(shè)計(jì)方案未最終確定，該目標(biāo)以設(shè)計(jì)方案的大概數(shù)進(jìn)行計(jì)算。不考慮內(nèi)部員工的集資房部分）：物業(yè)類(lèi)型戶型套型主要面積（）套數(shù)面積小計(jì)（）目標(biāo)均價(jià)（元/）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）1兩房,三房,四房86,126,1167825502兩房,三房88,117,1267224503兩房,三房,四房85,1313227004兩房,三房,四房85,131322800小計(jì)80099507.142643本項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)為17-24個(gè)月，預(yù)測(cè)依據(jù)：過(guò)去兩年南寧市仙葫房地產(chǎn)容

12、量、周邊樓盤(pán)每月住宅銷(xiāo)售量及本項(xiàng)目規(guī)模、定位。本項(xiàng)目的工程建設(shè)周期。2、支撐條件要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的快速順利銷(xiāo)售，要解決好以下幾個(gè)問(wèn)題：2.1、工程進(jìn)度支持一般工程進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度齊頭并進(jìn)是較理想的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)。項(xiàng)目發(fā)售前期，要確保2樓工程建設(shè)達(dá)到四層以上，以體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力并堅(jiān)定購(gòu)房客戶的購(gòu)買(mǎi)決心。若資金充足，1和2同時(shí)開(kāi)工，將更有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2.2、園林景觀支持充分利用項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然江景和自然地貌優(yōu)勢(shì)，在地塊西側(cè)江岸營(yíng)造出精美的江岸園林景觀，園林綠化與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，讓顧客充分體驗(yàn)“江岸文化”、“嶺南園林文化”的全新感受。2.3、營(yíng)銷(xiāo)策略支持正確的樓盤(pán)定位和恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略，是搭建項(xiàng)目與消費(fèi)者

13、之間溝通橋梁的關(guān)鍵。也是本項(xiàng)目是否成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。營(yíng)銷(xiāo)整個(gè)過(guò)程中，要注重樹(shù)立企業(yè)和項(xiàng)目品牌，貫徹品牌效應(yīng)。2.4、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支持強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)推廣對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售起到重要的作用。2.5、銷(xiāo)售隊(duì)伍實(shí)力支持銷(xiāo)售是產(chǎn)品變現(xiàn)的過(guò)程，樓盤(pán)價(jià)值也在此階段得到體現(xiàn)。專(zhuān)業(yè)、高效、務(wù)實(shí)、精干的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目能否成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。2.6、知名物管支持本項(xiàng)目發(fā)售前，應(yīng)提前落實(shí)物業(yè)管理公司。知名物管公司對(duì)本項(xiàng)目施行物業(yè)管理，將解決購(gòu)房客戶的后顧之憂。使樓盤(pán)附加值得以提升。3、住宅定價(jià)策略3.1住宅整體定價(jià)策略：本項(xiàng)目定位于中等檔次樓盤(pán)，住宅應(yīng)采取差異化定價(jià)策略，定價(jià)以天池山銷(xiāo)售均價(jià)作為參考。3.2首期住宅推盤(pán)定價(jià)策略：根據(jù)以上開(kāi)

14、發(fā)進(jìn)度，先建設(shè)并推出2樓進(jìn)行銷(xiāo)售。2樓的發(fā)售價(jià)格將成為后續(xù)棟號(hào)住宅價(jià)格的標(biāo)竿，也成為本項(xiàng)目樓盤(pán)市場(chǎng)定位的衡量標(biāo)準(zhǔn)。2樓面市價(jià)格應(yīng)采取由低到高，逐步推升的滲透定價(jià)策略：先以較低的價(jià)格入市，發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引買(mǎi)家，樹(shù)立項(xiàng)目知名度，隨著需求的增加逐步提升售價(jià)，最終達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。如2入市均價(jià)應(yīng)在2350元/平方米左右，最終均價(jià)應(yīng)達(dá)2450元/平方米。由于3#、4#樓位置極佳，視覺(jué)開(kāi)闊，四周風(fēng)景秀美，售價(jià)將達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的最高。4、銷(xiāo)售階段性劃分：將本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)周期分成五個(gè)階段：預(yù)熱造勢(shì)期、2樓銷(xiāo)售期、1樓銷(xiāo)售期、3樓銷(xiāo)售期、4樓銷(xiāo)售期五個(gè)主要階段。各階段主要安排如下（根據(jù)上述3.6.2點(diǎn)所述的工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度制

15、定）：銷(xiāo)售階段時(shí)間段銷(xiāo)售棟號(hào)銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明預(yù)熱造勢(shì)期2007.12-2008.012樓2樓放號(hào)預(yù)熱造勢(shì)期一個(gè)半月時(shí)間2樓銷(xiāo)售期2008.01-2008.042樓完成80%銷(xiāo)售1樓銷(xiāo)售期2008.04-2008.081樓完成80%銷(xiāo)售3樓銷(xiāo)售期2008.08-2008.123樓完成80%銷(xiāo)售4樓銷(xiāo)售期2008.12-2009.054樓完成80%銷(xiāo)售清盤(pán)期2009.05-2009.081,3,4清盤(pán)收尾將剩余房號(hào)優(yōu)惠清盤(pán)備注不含清盤(pán)期銷(xiāo)售周期17個(gè)月，含清盤(pán)期2個(gè)月6、銷(xiāo)售方式與銷(xiāo)售技巧6.1、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方式通常開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售主要有幾種方式，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、排隊(duì)、抽號(hào)等，一般組合起來(lái)使用。如果前期造勢(shì)預(yù)熱期客戶儲(chǔ)

16、備不足，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是較好的放盤(pán)方式。若市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，可采取排隊(duì)、領(lǐng)號(hào)抽號(hào)等銷(xiāo)售方式。根據(jù)來(lái)訪接待情況選擇適合的開(kāi)盤(pán)方式尤為重要。6.2、促銷(xiāo)措施銷(xiāo)售折扣銷(xiāo)售折扣是最為常用的促銷(xiāo)技巧。根據(jù)樓盤(pán)發(fā)售的不同階段，銷(xiāo)售折扣的方式方法也不盡相同。一般正常銷(xiāo)售期，付款折扣為：一次性付款9.6-9.8折；銀行按揭付款9.8折-不打折。展銷(xiāo)期或促銷(xiāo)期的付款方式較正常銷(xiāo)售期更靈活、更優(yōu)惠，以此吸引買(mǎi)家盡快下定。團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠制定優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)措施，有目的、有計(jì)劃地促成大宗買(mǎi)房交易，加快樓盤(pán)銷(xiāo)售速度。老客戶介紹新客戶購(gòu)買(mǎi)已買(mǎi)房的老客戶若能成功介紹新客戶購(gòu)買(mǎi)，老客戶可享受一定的現(xiàn)金或代金券（如贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等）獎(jiǎng)勵(lì)。尾

17、盤(pán)期的購(gòu)房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目銷(xiāo)售的尾盤(pán)期，在已經(jīng)完成銷(xiāo)售任務(wù)的情況下，其剩余的少量貨量可給予更多的價(jià)格優(yōu)惠，以便盡快清貨回?cái)n資金。比如一口價(jià)銷(xiāo)售、清盤(pán)特惠價(jià)、買(mǎi)房送大禮包等。三、項(xiàng)目推廣策劃1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析及賣(mài)點(diǎn)提煉1.1、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：自然江岸，嶺南美宅概念解析：自然江岸：蓉茉江沿項(xiàng)目蜿蜒而過(guò)，自然江景無(wú)須修飾，渾然天成。江景得天獨(dú)厚，不可復(fù)制。嶺南美宅：線條明朗的建筑群，嶺南風(fēng)格的特色園林，星級(jí)的物管服務(wù)等等一切都圍繞高尚洋房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制作。加之蓉茉江水岸優(yōu)美的自然景觀資源及純江景美宅建筑群，凝練了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在綠城明珠，一杯咖啡就是一個(gè)下午；走在木棧道，楊柳拂面；黃昏的廣場(chǎng)

18、，彌漫著咖啡的香味與之千年的人文；每個(gè)人眼中透著閑適與自在，每個(gè)人的動(dòng)作透著浪漫與優(yōu)雅，高尚享受成為在綠城明珠里最自然不過(guò)的生活場(chǎng)景。1.2、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)細(xì)分：優(yōu)越地段仙葫區(qū)核心位置 與鳳嶺唇齒相依的仙葫區(qū)，位居城市發(fā)展主流方向，又一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，最為適宜居住的風(fēng)水寶地。綠城明珠項(xiàng)目位于仙葫區(qū)的核心位置，地段、交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。自然環(huán)境不可復(fù)制的至尊江景綠城明珠，位居仙葫大道高尚住宅區(qū)中心位置，那平江蜿蜒而過(guò)，自然環(huán)境極為優(yōu)越，是不可復(fù)制的尊崇風(fēng)水寶地。蜿蜒而過(guò)的私家江岸線，打造獨(dú)具特色的沿江景觀棧道，賞煙波浩淼，聽(tīng)濤聲陣陣，營(yíng)造出濃郁的江岸風(fēng)情。精致園林嶺南花園洋房

19、精心打造的嶺南風(fēng)情園林，由流水、小橋、巨石、亞熱帶灌木、庭臺(tái)等組成不同園藝小品，或精致、或小巧、或淡雅、或隨性，不同的主題共同營(yíng)造出一個(gè)都市中的純美園林院落。一種回歸自然的人居居住文化，一個(gè)純美嶺南花園生活空間，必將吸引熱愛(ài)生活、享受生活的高尚人士。生活方式自然、自在的生活模式倡導(dǎo)自然、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康的生活模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代人親近自然山水、享受品位生活的美好生活夢(mèng)想。2、項(xiàng)目形象推廣2.1、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目標(biāo)志項(xiàng)目標(biāo)志（LOGO）、名稱，標(biāo)志與名稱的標(biāo)準(zhǔn)形、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)組合。要求不拘泥于傳統(tǒng)形式，緊扣項(xiàng)目定位，突出江景美宅的個(gè)性化特征。應(yīng)用部分：交通工具類(lèi)；招牌標(biāo)識(shí)類(lèi)；宣傳廣告類(lèi)；證件

20、文具類(lèi)等。2.2、營(yíng)銷(xiāo)接待中心的包裝設(shè)計(jì)及主要銷(xiāo)售道具營(yíng)銷(xiāo)中心包裝外部包裝：現(xiàn)代、時(shí)尚，以鮮明的風(fēng)格出現(xiàn)，色彩線條簡(jiǎn)潔明快，不僅視覺(jué)沖擊強(qiáng)，并讓人耳目一新。內(nèi)部包裝：豪華、氣派，休閑、舒適，建議包裝中充分體現(xiàn)水岸文化、嶺南園林文化，提升營(yíng)銷(xiāo)中心不同凡響的品位。注意做好營(yíng)銷(xiāo)中心周邊綠化及相關(guān)設(shè)施，營(yíng)造情景相融的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)：接待區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)等。主要銷(xiāo)售物料：形象墻、展板：視覺(jué)沖擊強(qiáng)，內(nèi)容豐富，凸顯銷(xiāo)售氣氛；樓盤(pán)模型、戶型模型：項(xiàng)目微縮還原，突出樓盤(pán)氣勢(shì)與魅力?？煽紤]制作規(guī)劃沙盤(pán)和綠化沙盤(pán)各一個(gè)。銷(xiāo)售物料：樓書(shū)、單張、戶型平面圖、價(jià)目表、認(rèn)購(gòu)須知、按揭指南、銷(xiāo)控表等。2.3、工

21、地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：工地圍墻包裝工地立柱廣告牌制作工地公共標(biāo)牌制作 彩旗制作：結(jié)合活動(dòng)的開(kāi)展渲染氣氛施工工人整齊劃一的著裝 .樣板房參觀路線：營(yíng)銷(xiāo)中心樣板房沿江景觀做好路線的綠化及指示系統(tǒng)等配套工作，充分考慮其便利性、安全性、創(chuàng)新性、美觀化。2.4、樣板房包裝設(shè)計(jì)樣板樓是銷(xiāo)售活動(dòng)進(jìn)行的場(chǎng)所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。應(yīng)選用上等材料、精細(xì)工藝、獨(dú)特新穎的設(shè)計(jì)來(lái)打造項(xiàng)目的樣板樓。對(duì)樣板樓裝修風(fēng)格建議為：嶺南園林風(fēng)格充滿嶺南園林風(fēng)情。3、媒體策略媒體總策略：本項(xiàng)目須整合各種媒體資源，以主流媒體的宣傳與具有特色的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為重點(diǎn)，綜合利用其它媒體，通過(guò)親歷體驗(yàn)、動(dòng)感視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)效果渲染項(xiàng)目引領(lǐng)的新

22、生活概念，通過(guò)公共活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)空間和市場(chǎng)認(rèn)知度。報(bào)紙：選擇南國(guó)早報(bào)為主要傳播陣地，南國(guó)城報(bào)等作為輔助媒體。電視：主要選擇廣西生活頻道的“廣西房地產(chǎn)”欄目，項(xiàng)目入市初期投放形象廣告，力求達(dá)到給觀眾強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。隨著項(xiàng)目銷(xiāo)售的深入及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展，適時(shí)進(jìn)行專(zhuān)題報(bào)道，保持項(xiàng)目的長(zhǎng)新常亮。戶外廣告：公車(chē)車(chē)體廣告、市中心廣告牌網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣主要的輔助工具。選擇時(shí)空網(wǎng)、廣西房產(chǎn)街為主要傳播陣地，以形象宣傳、階段性的促銷(xiāo)信息為主要內(nèi)容。樓書(shū)：亮點(diǎn)集中亮相，展示項(xiàng)目整體形象及各賣(mài)點(diǎn)的細(xì)述分析。制作應(yīng)高檔化、具有文化品位。宣傳單張：項(xiàng)目形象總體展現(xiàn)，傳達(dá)促銷(xiāo)信息，可在房展會(huì)、開(kāi)盤(pán)前大

23、量派發(fā)，采取點(diǎn)面結(jié)合的形式，前期以面為主，做到范圍廣、頻率高，開(kāi)盤(pán)前一周重點(diǎn)針對(duì)高收入行業(yè)進(jìn)行宣傳，如金融、電信、電力等行業(yè)。禮品：向客戶贈(zèng)送有品位、有特色、符合項(xiàng)目形象與客戶身份的禮品，如高檔辦公用具、家用小電器等。公關(guān)活動(dòng)：公關(guān)活動(dòng)能起到渲染氣氛，聚焦眼球，聚集人氣，讓項(xiàng)目知名度迅速提升等極佳效果。公關(guān)活動(dòng)主要形式有：公益性活動(dòng)、聯(lián)誼會(huì)、嶺南園林品鑒會(huì)、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等等。4、分階段推廣工作規(guī)劃：根據(jù)工程進(jìn)度以及銷(xiāo)售周期的安排，推廣工作相應(yīng)進(jìn)行如下分階段規(guī)劃：4.1、第一階段：項(xiàng)目形象以及2春曉閣銷(xiāo)售期（時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年12月2008年4月）4.1.1、指導(dǎo)思想：綠城明珠的首次亮相，務(wù)必通過(guò)強(qiáng)

24、大的媒體資源整合，以優(yōu)雅、準(zhǔn)確、清新的畫(huà)面，配合靈活多樣的公關(guān)活動(dòng)，在南寧樓市中樹(shù)立起仙葫首席嶺南園林美宅的全新形象。并通過(guò)對(duì)仙葫片區(qū)、對(duì)項(xiàng)目最大程度的理性以及感性闡述，最大限度的提升仙葫片區(qū)、項(xiàng)目自身的外在形象和附加值。4.1.2、推廣任務(wù)及效果：銷(xiāo)售進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)推 廣 任 務(wù)效果項(xiàng)目形象亮相2007年12月塑造項(xiàng)目仙葫首席嶺南園林美宅的全新形象告知2#春曉閣開(kāi)盤(pán)2008年2月傳遞嶺南園林居住文化，提升2#樓產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同、行動(dòng)2#春曉閣銷(xiāo)售期2008年2月5月傳達(dá)熱銷(xiāo)信息，貨量消化期促銷(xiāo)行動(dòng)4.1.3階段廣告主題：仙葫，以嶺南園林之名，完美蛻變4.1.4、媒體配合：銷(xiāo)售期項(xiàng) 目媒 體版面/規(guī)

25、格主 題內(nèi) 容發(fā)布時(shí)間費(fèi)用（折后）形象亮相報(bào)紙南國(guó)早報(bào)彩色整版亮相篇：仙葫，以嶺南園林之名，完美蛻變1、通過(guò)嶺南園林之美烘托本項(xiàng)目的完美品質(zhì)，突出嶺南園林美宅的文化氣質(zhì)，傳遞項(xiàng)目給仙葫片區(qū)帶來(lái)的全新氣象。2、綠城明珠而讓世人重新審視仙葫、認(rèn)識(shí)仙葫。2007年12月約5萬(wàn)南國(guó)城報(bào)彩色整版2007年12月2萬(wàn)戶外市中心廣告牌待定2007年12月-2008年12月約25萬(wàn)公交車(chē)整車(chē)10輛約35萬(wàn)電視廣西房地產(chǎn)1分鐘專(zhuān)題2007年12月半個(gè)月約6萬(wàn)樓書(shū)售樓部宣傳資料待定嶺南園林，繁花院落嶺南園林、自然江景生活方式優(yōu)美詮釋?zhuān)婚_(kāi)發(fā)商實(shí)力展示2007年12月約8萬(wàn)戶型單張售樓部宣傳資料A4雙彩嶺南園林之家戶

26、型圖、戶型說(shuō)明2007年12月約0.5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)時(shí)空網(wǎng)專(zhuān)題嶺南園林品鑒會(huì)活動(dòng)內(nèi)容、銷(xiāo)售信息1月中旬-2月約1萬(wàn)活動(dòng)1嶺南園林品鑒會(huì)2008年元旦約2萬(wàn)2春曉閣開(kāi)盤(pán)發(fā)售報(bào)紙南國(guó)早報(bào)彩色半版嶺南園林居住文化系列1系列4通過(guò)系列報(bào)版解構(gòu)嶺南園林的居住文化1月-2月7期約17.5萬(wàn)南國(guó)早報(bào)彩色整版開(kāi)盤(pán)篇：明日，仙葫完美蛻變開(kāi)盤(pán)推售信息、促銷(xiāo)信息2月約5萬(wàn)元活動(dòng)2開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2月約3萬(wàn)2春曉閣銷(xiāo)售期報(bào)紙南國(guó)早報(bào)彩色半版嶺南園林，一種居住文化的廣泛認(rèn)同通過(guò)對(duì)首期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的分析強(qiáng)調(diào)嶺南園林居住文化獲得的群體認(rèn)同感3月-4月8期約20萬(wàn)促銷(xiāo)3.8婦女節(jié)主題優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)3月合計(jì)約130萬(wàn)4.2、第二階段：1攬綠閣銷(xiāo)售期

27、（時(shí)間節(jié)點(diǎn)2008年5月2008年8月）4.2.1指導(dǎo)思想：在原有形象的基礎(chǔ)上，以華麗的畫(huà)面、準(zhǔn)確的文字語(yǔ)言描繪強(qiáng)化嶺南園林之美，烘托本項(xiàng)目的完美品質(zhì)；以銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和熱銷(xiāo)真實(shí)場(chǎng)面再現(xiàn)2樓熱銷(xiāo)，傳達(dá)市場(chǎng)熱捧的信息，激發(fā)置業(yè)欲望。同時(shí)表現(xiàn)出項(xiàng)目給仙葫片區(qū)帶來(lái)的華麗氣息，并以次帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)檔次的提升。務(wù)必抓住五月樓市旺季到來(lái)的契機(jī)，獲得最佳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。4.2.2、推廣任務(wù)及效果：銷(xiāo)售進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)推 廣 任 務(wù)效果1攬綠閣預(yù)熱2008年4月1#產(chǎn)品價(jià)值告知1攬綠閣開(kāi)盤(pán)2008年5月園林、建筑形象的塑造認(rèn)同、行動(dòng)1攬綠閣銷(xiāo)售期2008年5月8月中庭園林、戶型特色。貨量消化期促銷(xiāo)深化認(rèn)同4.2.3、階段廣告主

28、題：仙葫，以嶺南園林之名，華麗轉(zhuǎn)身4.2.4、媒體配合：銷(xiāo)售期項(xiàng) 目媒 體版面/規(guī)格主 題內(nèi) 容發(fā)布時(shí)間費(fèi)用（折后）1攬綠閣銷(xiāo)售期海報(bào)/戶型單張售樓部宣傳資料4開(kāi)雙彩仙葫，以嶺南園林之名，華麗轉(zhuǎn)身嶺南園林、便捷交通、齊全配套、特色戶型、開(kāi)發(fā)商實(shí)力展示4月約2萬(wàn)報(bào)紙南國(guó)早報(bào)彩色半版1） 嶺南園林，繁花院落2） 樓距夠遠(yuǎn)，風(fēng)景夠美3） 內(nèi)嵌花園，高尚洋房4月8月16期約40萬(wàn)南國(guó)城報(bào)彩色整版5月1期封面4萬(wàn)生活報(bào)、晚報(bào)4月8月3萬(wàn)雜志榜樣彩色整版4月8月4期約6萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)時(shí)空網(wǎng)專(zhuān)題樓盤(pán)形象、促銷(xiāo)信息活動(dòng)信息、銷(xiāo)售信息3月4月約2萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)廣西房產(chǎn)街專(zhuān)題樓盤(pán)形象、促銷(xiāo)信息活動(dòng)信息、銷(xiāo)售信息3月4月約1萬(wàn)活動(dòng)

29、3新春踏青活動(dòng)3月底約4萬(wàn)活動(dòng)4開(kāi)盤(pán)活動(dòng)5月約3萬(wàn)合計(jì)約65萬(wàn)4.3、第三階段：3翠堤閣銷(xiāo)售期（時(shí)間節(jié)點(diǎn)2008年8月2008年12月）4.3.1指導(dǎo)思想：繼續(xù)挖掘嶺南園林之美，通過(guò)尋找形象代言人的互動(dòng)參與性活動(dòng)，掀起又一輪對(duì)嶺南園林追捧的新高潮。依靠對(duì)蓉茉江景的美化描繪，傳達(dá)江居生活上風(fēng)上水的優(yōu)越感。并且通過(guò)細(xì)致的物業(yè)管理服務(wù)，烘托本項(xiàng)目的高尚品質(zhì)，更大限度的提升項(xiàng)目在形象和附加值。同時(shí)帶給置業(yè)者對(duì)仙葫片區(qū)更完美的想象。4.3.2、推廣任務(wù)及效果：銷(xiāo)售進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)推 廣 任 務(wù)效果3翠堤閣預(yù)熱2008年7月江景形象、物管形象塑造深化認(rèn)同3翠堤閣開(kāi)盤(pán)2008年8月繼續(xù)深化嶺南園林文化，3#產(chǎn)品

30、價(jià)值認(rèn)同、行動(dòng)3翠堤閣銷(xiāo)售期2008年8月12月貨量消化期促銷(xiāo)行動(dòng)4.3.3、階段廣告主題：因嶺南園林，重新想象仙葫4.3.4、媒體配合：銷(xiāo)售期項(xiàng) 目媒 體版面/規(guī)格主 題內(nèi) 容發(fā)布時(shí)間費(fèi)用（折后）3翠堤閣銷(xiāo)售期海報(bào)售樓部宣傳資料4開(kāi)雙彩因嶺南園林，重新想象仙葫嶺南園林、一線江景、便捷交通、齊全配套、特色戶型、貼心物管、和諧鄰里、開(kāi)發(fā)商實(shí)力展示等7月約0.5萬(wàn)報(bào)紙南國(guó)早報(bào)彩色半版1） 嶺南園林，詩(shī)意人生2） 繁花院落，微笑芳鄰3） 一線江景，水色共天4） 左手園林，右手江景8月-10月12期約30萬(wàn)南國(guó)城報(bào)彩色整版4期封面16萬(wàn)生活報(bào)、晚報(bào)約3萬(wàn)電視廣西房地產(chǎn)專(zhuān)題約4.5萬(wàn)雜志榜樣彩色整版3期約5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)時(shí)空網(wǎng)專(zhuān)題尋找?guī)X南園林形象代言人主題促銷(xiāo)活動(dòng)7月-8月1萬(wàn)活動(dòng)5尋找?guī)X南園林形象代言人7月-8月6萬(wàn)活動(dòng)6開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng)8月4萬(wàn)合計(jì)約70萬(wàn)4.4、第四階段：4頤景閣銷(xiāo)售期（時(shí)間節(jié)點(diǎn)2008年11月2009年4月）4.4.1、指導(dǎo)思想：深度挖掘4的優(yōu)越賣(mài)點(diǎn)園林、江景、寬樓距、入戶花園等，將項(xiàng)目形象進(jìn)一步拔高，提升其附加值。并利用中秋佳節(jié)的契機(jī)舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng)增進(jìn)業(yè)主間情感，創(chuàng)立和諧、溫暖的社區(qū)生活