廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引(試行

1、廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行）點擊數(shù)：546 更新時間：2010-11-2 15:28:00 廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行） 一、規(guī)劃目標 改善人居環(huán)境，建設宜居城市，貫徹中調(diào)戰(zhàn)略，打造首善之區(qū)。 二、規(guī)劃原則 （一）以上層次城市規(guī)劃為指導，協(xié)調(diào)相關專項規(guī)劃，符合該地區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展建設，并兼顧城中村發(fā)展的現(xiàn)實情況和客觀需要。 （二）改造整體上應符合城市規(guī)劃，配合城市規(guī)劃與市政基礎設施、公共服務配套設置項目建設開展改造工作。 （三）綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展需要，協(xié)調(diào)環(huán)境優(yōu)化、交通改善、設施完善、規(guī)模合理、經(jīng)濟平衡等要素后統(tǒng)籌確定綜合改造方案。 （四）參照城市居住小區(qū)

2、的標準改造城中村現(xiàn)有居住環(huán)境，引導其逐步改造為配套完善、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住生活區(qū)。 （五）注重城中村村歷史文化特色及自然生態(tài)特色的保護，營造宜人和富有地方特色的居住環(huán)境。（六）結合市委市政府關于城中村工作的一系列政策，以及國土房管部門核準的改造涉及的應依法補償或安置的建設標準、建設規(guī)模，確定各類建設用地規(guī)模和建設規(guī)模。核定安置（復建）的村民住宅規(guī)模。三、工作流程區(qū)政府組織擬改造城中村建設現(xiàn)狀摸查并確認區(qū)政府組織城中村改造方案（含經(jīng)濟平衡測算）和修建性詳細規(guī)劃總平面方案的編制，市建委、市規(guī)劃局、市土地開發(fā)中心聯(lián)合初審申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證城中村改造方案報市領導小組審定核發(fā)建設用地規(guī)劃許

3、可證。如涉及控規(guī)調(diào)整，在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時同步完善相關控規(guī)調(diào)整程序符合市規(guī)劃局確認的修建性詳細規(guī)劃總平面方案要求的城中村改造方案，經(jīng)村民同意并由村委會出具證明文件四、規(guī)劃主要內(nèi)容及要求 （一）現(xiàn)狀調(diào)查和分類統(tǒng)計主要調(diào)查內(nèi)容分為三個部分：第一部分，對村現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的人口、用地分布、建設環(huán)境等現(xiàn)狀進行深入調(diào)查，摸清常住人口及構成、市政公用設施配套、公共綠地分布等，并分析存在的問題；第二部分，對現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的建筑產(chǎn)權情況、建設規(guī)模、合法建筑面積、建設質(zhì)量等現(xiàn)狀進行詳細調(diào)查，并經(jīng)區(qū)政府確認；第三部分，對上層次規(guī)劃和相關專項和專題規(guī)劃進行詳細核查，其中包括國土部門的土地利用規(guī)劃。在現(xiàn)狀調(diào)查

4、的基礎上對相關信息進行整合，進行分類統(tǒng)計，按照用地產(chǎn)權明晰、建設程序合法、符合規(guī)劃的合法建設；用地產(chǎn)權明晰、建設程序合法、但與規(guī)劃矛盾；缺乏合法的建設程序且與規(guī)劃矛盾的違章建設等不同情況進行分類統(tǒng)計，并經(jīng)區(qū)政府確認。具體現(xiàn)狀統(tǒng)計表如下：項目規(guī)?？側丝诖迕癯Ｗ∪丝诰用癯Ｗ∪丝谕鈦砣丝诳傋≌亢戏ù迕褡≌戏ň用褡≌瑹o證住宅總物業(yè)量合法集體配套設施無證集體配套設施合法集體商業(yè)物業(yè)無證集體商業(yè)物業(yè)合法集體出租公寓無證集體出租公寓（二）制定城中村改造經(jīng)濟平衡方案。經(jīng)濟平衡方案包括以下內(nèi)容：確定改造模式。第一種改造模式是社區(qū)自籌資金改造，改造后部分物業(yè)出租。本模式適合于沒有可供拍賣用地用于籌集資金的城中

5、村。第二種改造模式是拍賣地塊籌集改造資金。本模式按照“總改造成本拍賣地塊所得總收入”（其中拍賣地塊所得總收入=拍賣地塊的總建筑面積拍賣樓面價）進行城中村改造經(jīng)濟可行性分析。如因改造地塊實際情況或因城市規(guī)劃要求無法在改造地塊實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作區(qū)域平衡。具體的改造策略按“一村一策”的原則根據(jù)各村實際情況制定方案，報市城中村改造領導小組確定后施行。分析改造成本。成本構成包括：(1)舊村拆遷費用（包括拍賣地塊的拆遷費用）；(2)社區(qū)安置住宅及配套建設成本（社區(qū)拆遷安置建筑面積按照合法部分“拆一建一”的原則確定）；(3)社區(qū)原集體物業(yè)復建成本；(4)不可預見費。改造成本計算序號

6、項目單價（萬元）數(shù)量總額（萬元）備注1舊村拆遷費用（包括拍賣地塊的拆遷費用）1.1前期費用1.1.1可行性研究報告根據(jù)國家計委、建設部計價格200210號文，按項目總投資的2.5計算。1.1.2規(guī)劃設計費用按復建計算容積率面積57.89萬，容積率5.0計算需復建用地面積1.1.3現(xiàn)狀測量1.1.3.1土地根據(jù)國測字20023號文，按每公頃用地0.5萬元計算1.1.3.2房屋根據(jù)國測字20023號文，按每1萬平方米房屋1.5萬元計算1.2舊村拆遷費用1.2.1搬家費1.2.2臨遷費1.2.3商鋪違約費參考房地產(chǎn)租賃市場慣例，按商業(yè)面積0.5三個月租金計算1.2.4商鋪裝修補償金參考廣州市道路擴建

7、辦2007年實際操作數(shù)據(jù)，按商業(yè)面積800元/平方米計算1.2.5建筑拆除費參考廣州市道路擴建辦2007年實際操作數(shù)據(jù)，按每平方米建筑面積60元計算1.3未到期臨建材料費補償2社區(qū)拆遷安置住宅及配套建設成本2.1建設費用2.1.1土石方工程及場地平整費參考市場土方價格每立方30元2.1.2建筑設計費根據(jù)國家計委，建設部計價格200210號文，按建筑面積每平方米25-35元計算2.1.3水電、煤氣增容費2.1.4道路、管線費2.1.5地上住宅土建綜合造價根據(jù)廣州市概算定額值地下土建綜合造價2.2配套設施綜合造價2.3房產(chǎn)證明測繪費用根據(jù)國測財字20023號文，按每平方米房屋1.5元計算3原社區(qū)集

8、體物業(yè)建設成本3.1場地平整費3.2建筑設計費根據(jù)國家計委、建設部計價格200210號文，按建筑面積每平方米25-35元計算3.3地上集體物業(yè)土建綜合造價根據(jù)廣州市概算商業(yè)建筑定額值，包括土建、水電、消防、電梯等造價地下土建綜合造價3.4房產(chǎn)證明測繪費用3.5公房建設成本4其他費用4.1有保護價值建筑物維護費4.2建設監(jiān)理費4.3工程招投標費用小計4.4不可預見費參考廣州市2006年概算定額值，按項目總投資的5%計算總計3基于經(jīng)濟平衡確定改造區(qū)域容積率（針對拍賣地塊籌集改造資金的模式）改造成本=拍賣地塊的總建筑面積拍賣樓面地價拍賣地塊的總建筑面積=總改造成本拍賣樓面地價改造后容積率=（拍賣地塊

9、的總建筑面積+轉制居民拆遷安置和集體物業(yè)的總建筑面積）改造范圍內(nèi)的建設用地面積拍賣地塊的占地面積=拍賣地塊的總建筑面積改造后的容積率拆遷安置和社區(qū)集體物業(yè)的占地面積=改造范圍內(nèi)建設用地面積-拍賣地塊的占地面積每平方米土地的拍賣價格=改造后的容積率樓面地價如拍賣樓面價格未達到市政府批準方案的標準，則城中村改造工作暫緩或按程序調(diào)整改造方案。拍賣地塊的功能要求根據(jù)規(guī)劃區(qū)域發(fā)展功能來確定。（三）結合考慮城市景觀和改造的經(jīng)濟可行性，對改造范圍編制改造規(guī)劃方案，規(guī)劃方案成果深度參照修建性詳細規(guī)劃，同時應明確以下內(nèi)容：1對環(huán)境整治和規(guī)劃建設作出具體的分期建設安排和規(guī)劃設計。2各項建設應符合城市規(guī)劃標準與準則

10、以及相關技術規(guī)定的要求。3住宅下部不設商業(yè)且商業(yè)配套功能原則上應與住宅功能有一定隔離，避免對居住環(huán)境的干擾，以形成良好的社區(qū)環(huán)境。住宅首層應盡量架空。4拍賣用地和村民安置房用地應明確具體位置、范圍和規(guī)模。5用于總平面布局的住宅建筑平面需附戶型設計圖，住宅建筑平面應參照市場通用戶型設計，宜采用一梯六戶及以下的戶型。拍賣開發(fā)地塊住宅建設應符合2006年5月建設部等九部委聯(lián)合下發(fā)的關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見的政策要求，即“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”。6改造方案應以改造范圍為指標計算

11、基準，核算改造前后的建設規(guī)模、容積率、建設密度、綠地率、道路面積密度，編制改造前后各項指標對比表，以使得改造前后的各項指標具有可比性，也利于對環(huán)境改善程度進行整體把握。改造前后各項指標對比表如下：改造前改造后差別（改造后改造前）備注總用地面積建設規(guī)模毛容積率建設密度綠地面積綠地率綠化覆蓋率道路面積道路面積密度7改造方案應詳細調(diào)查核實街道、居委級的現(xiàn)狀設施項目、位置及規(guī)模，在落實控制性詳細規(guī)劃確定的獨立用地市政及公共服務設施的基礎上，根據(jù)居住區(qū)公共服務設施的配置標準，按照查漏補缺的原則，統(tǒng)籌完善改造區(qū)域的配套設施。8落實并完善村建設用地范圍內(nèi)的公共綠地、水域等開敞空間的位置及范圍，提出控制要求。

12、盡量增加改造區(qū)域公共綠地面積，人均指標應達到2平方米人。對成片改造區(qū)域要求按步行服務半徑臨主要道路設置開放的供群眾休憩的鄰里公園，各集中綠地應有面向城市道路或公共空間的開放面。9規(guī)劃應落實三線下地，雨污分流，拆除重建區(qū)不設化糞池等管線和市政設施設置要求。10.規(guī)劃應處理好改造地塊交通與區(qū)域交通的銜接關系，落實市政管廊等控制用地。11應對文物古跡、古樹名木及有文化藝術價值的建筑物進行專項研究，劃出歷史文化保護區(qū)和歷史風貌保護范圍，制定相應的保護原則措施。對原村落傳統(tǒng)生活中已形成的有傳統(tǒng)特征的空間和場所，應予以復建。12.細化各地塊的控制性詳細規(guī)劃指標，以凈用地為基礎核算各地塊的經(jīng)濟技術指標，并在

13、必要的區(qū)段增加城市設計的管理控制指標和要求。13規(guī)劃成果申報審批的主體為村集體經(jīng)濟組織，規(guī)劃成果上報審批前必須征求村民的意見，規(guī)劃成果報送區(qū)政府確認后報市規(guī)劃局審查。其中區(qū)政府及村的書面意見作為規(guī)劃成果的附件附于規(guī)劃文本后。規(guī)劃成果審批前，市規(guī)劃主管部門組織批前公示，批前公示可采用以下三種方式進行：網(wǎng)上公示、展覽公示和現(xiàn)場公示。其中現(xiàn)場公示為必選方式。五、規(guī)劃成果要求（一）技術文件由圖紙和說明書構成。說明書是對村建設用地控制性詳細規(guī)劃的適用范圍、依據(jù)、規(guī)劃范圍的發(fā)展目標、功能定位、土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、公共配套設施、道路交通、市政設施、城市設計等內(nèi)容的條文說明?，F(xiàn)狀統(tǒng)計資料、經(jīng)濟測算和平衡詳細方案、公眾參與意見及落實情況應作為說明書的附件。圖紙主要包括：1總平面規(guī)劃與綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖； 2道路交通系統(tǒng)規(guī)劃與豎向規(guī)劃圖； 3重要景觀節(jié)點規(guī)劃圖；4改造地域三維效果圖。（二）管理文件是輔助城市規(guī)劃行政主管部門開展規(guī)劃管理的文件。管理文件由管理單元圖則（如有調(diào)整則必須有）和分地塊圖則構成。管理單元圖則應說明對規(guī)劃管理單元的主導屬性、總用地面積、各類用地構成、總建筑面積、配套設施、開敞空間、文物保護、人口規(guī)模的規(guī)定。分地塊圖則應以一圖一文的形式說明對各地塊的主導用地性質(zhì)和兼容用