物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

1、物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施 摘要 : 目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展期。從物業(yè)管理的特點(diǎn)來看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用者的生活聯(lián)系得更加緊密，也決定了物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在、無處不在，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無法進(jìn)行。因此，如何防范和化解風(fēng)險(xiǎn)、降低損失程度，已經(jīng)成為整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。我國從 1981 年 3 月在深圳成立第一家物業(yè)管理企業(yè)，到 1994 年建設(shè)部頒布 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ，再到 2003 年 6 月 8 日國務(wù)院頒布 物業(yè)管理?xiàng)l例 ，說明中國物業(yè)管理行業(yè)正朝規(guī)范、健康的方向發(fā)展。目前全國物業(yè)管理企業(yè)有 3 萬多家

2、，從業(yè)人員達(dá) 300 萬人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理活動(dòng)涉及小區(qū)和業(yè)主利益的方方面面，如治安防范、停車管理、消防管理、技術(shù)設(shè)備管理等，任何一個(gè)過程和環(huán)節(jié)的管理失誤都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。一、物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)，停車場責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，消防事故及隱患風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)，公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。 1. 人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。所謂人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)，是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理

3、服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就鳳凰衛(wèi)視前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花園被害案的民事賠償案做出一審判決。法院認(rèn)為，周一男被害案的發(fā)生，被告小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到誠信物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的注意程度，有過錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。 2 停車場責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。所謂停車場責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被

4、盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。3 消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。 2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報(bào)器，沒有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。 4 設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施

5、設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。 5 公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來巨大的隱患。二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍

6、的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。同時(shí)，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實(shí)行來訪人員進(jìn)出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入，搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行 ; 做好及保存完整的值班記錄 ; 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。（二）停車場管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動(dòng) , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點(diǎn)。1.

7、必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法。 2. 完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任 ; 嚴(yán)格管理車輛的出入，對(duì)進(jìn)出停車場的車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時(shí)對(duì)停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。 3. 為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。（三）消防風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施物

8、業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證 ; 其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求 ; 在業(yè)主裝修過程中，要實(shí)施監(jiān)督責(zé)任，對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時(shí)進(jìn)行制止和糾正 ; 同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理 ; 定期對(duì)消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施依據(jù) 物業(yè)管理?xiàng)l例 ，物業(yè)管理

9、企業(yè)對(duì)小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存 ; 定期對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時(shí)難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。（五）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施在小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實(shí)施規(guī)范管理，在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財(cái)產(chǎn)直接受到損害 ; 確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場地時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患 ; 在實(shí)施小區(qū)消殺項(xiàng)目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、