房地產(chǎn)項目策劃工作任務(wù)書

1、精品資料為你而備第一階段 市場調(diào)研及項目定位 第一部分：基礎(chǔ)資料研究一、宏觀市場分析圖表分析1 ）近3-5年供應(yīng)市場分析：開工量-竣工量2 ）近3-5年需求市場分析：銷售量3 ）近3-5年平均售價及變化規(guī)律：供需比二、政策法律環(huán)境分析土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策等。三、區(qū)域市場分析1、項目所在區(qū)域市場簡述1 ）房地產(chǎn)市場形成、發(fā)展時間及未來三年的供需趨勢2 ）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況3）購買人群變化2、區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢3、競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭項目分析開發(fā)商資源及經(jīng)驗、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、平均售價、競爭點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、

2、合作單位四、項目條件與地塊解析1、項目資源分析1）項目區(qū)位認(rèn)知2 ）地形地貌、對外交通、項目規(guī)模3）項目擁有自然資源對項目的影響4 ）地塊指標(biāo)5 ）地脈挖掘及賞析6）周邊生活機(jī)能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場所等相關(guān)的生活配套設(shè) 施）綜合分析7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會與面臨的問題2、地塊解析1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評價2 ）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用3）區(qū)內(nèi)地塊價值排序3、總結(jié)1）SWOT分析2）初步方向判斷五、類似區(qū)域相似項目案例研究（成功與失?。?、開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶構(gòu)成（客戶來源及演變）5、資源利用6、

3、與區(qū)域資源的價值聯(lián)動7、成功關(guān)鍵驅(qū)動因素，失敗的教訓(xùn)。8、相對本項目的可借鑒點(diǎn)第二部分 項目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議 一、項目整體定位1、市場定位公司目標(biāo)：市場的可能性關(guān)鍵問題是什么2、形象定位項目案名推薦項目推廣關(guān)鍵詞項目品牌的建立項目品牌的延伸企業(yè)品牌的營造鋪墊3、客戶定位1 ）客戶細(xì)分細(xì)分依據(jù)：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力（單價、總價）客戶群細(xì)分：首次或多次置業(yè)、無子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女 家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資 客戶等2）目標(biāo)客戶界定及其分布范圍主力客戶、輔助客戶、偶得客戶3）目標(biāo)客戶需求分析外部環(huán)境要素：自然資源、道

4、路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、 公共交通內(nèi)部環(huán)境要素園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服 務(wù)設(shè)施產(chǎn)品要素建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè) 施4、價格定位單價總價5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差異化策略項目主題（設(shè)計主題）規(guī)劃方案設(shè)計建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議） 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議建筑平面布局及單層面積建議建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議建筑結(jié)構(gòu)層高及樓層承重建議產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議及增值建議建筑垂直動線及客梯數(shù)量建議公共區(qū)域裝修建議小區(qū)配套建議提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議道路交通組織建議景觀方案設(shè)計建議產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議、項目發(fā)展戰(zhàn)略1、總體發(fā)展戰(zhàn)略項目開發(fā)周期項目開發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場發(fā)展趨勢）2、分期開發(fā)策略區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)）分期開發(fā)模式選擇（分期開發(fā)的產(chǎn)品組合）3、合作開發(fā)戰(zhàn)略三、經(jīng)濟(jì)評價1、項目總體經(jīng)濟(jì)效益評價2、項目開發(fā)成本測算3、項目現(xiàn)金流分析4