房地產(chǎn)會計必知的房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)會計必知的房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立1、公司設立準備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業(yè)批準證書房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1 、選定項目，簽定合作意向書2、初步確

2、定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計1 、申報選址定點2、申報規(guī)劃設計條件3 、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6 、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)保 “三廢 ”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10 、建設工程勘察招、投標12 、委托初步設計13 、申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政

3、配套14 、征求主管部門審查意見15 、落實市政公用設施配套方案16 、報審市政配套方案17 、市政各管理部門提出市政配套意見18 、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8 、勘察設計監(jiān)督管理費9 、古建園林工程設計費第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地

4、價評估7 、辦理核定地價手續(xù)9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10 、領取臨時國有土地使用證11 、領取正式國有土地使用證12 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14 、主管部門現(xiàn)場勘察15 、劃撥用地申請的審核、報批16 、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17 、征用集體土地用地申請18 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案22 、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23 、市政府下文征地24 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25 、辦理批地文件、批地圖26 、辦理凍結(jié)戶口27 、調(diào)查戶口核實勞動力28 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30 、辦理超

5、轉(zhuǎn)人員安置工作31 、地上物作價補償工作32 、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關稅費2、資金占用費4 、土地使用費5 、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7 、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9 、城鎮(zhèn)土地使用稅10 、地價評估費11 、出讓土地預訂金12 、征地管理費13 、土地補償費14 、青苗及樹木補償費15 、地上物補償費18 、新菜田開發(fā)建設基金19 、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3 、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、

6、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10 、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11 、發(fā)放運作拆遷補償款13 、移交拆遷檔案資料14 、房屋拆遷糾紛的裁決15 、強制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1 、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3 、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7 、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地 區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手

7、冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理 “四源 ”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10 、出施工圖13 、審批人防工程、辦理人防許可證14 、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15 、領取開工審批表，辦理開工登記、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標16 、辦理招標登記、招標申請17 、招標準備18 、招標通告19 、編制招標文件并核準20 、編制招標工程標底21 、標底送審合同預算審查處確認22 、標底送市招標辦核準，正式申請招標23 、投標單位資格審批24 、編制投標書并送達2

8、6 、召開開標會議，進行開標27 、評標、決標28 、發(fā)中標通知書29 、簽訂工程承包合同30 、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31 、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32 、建設工程監(jiān)理33 、辦理開工統(tǒng)計登記34 、交納實心黏土磚限制使用費35 、辦理開工前審計36 、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37 、領取固定資產(chǎn)投資許可證38 、報裝施工用水、電、路39 、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40 、協(xié)調(diào)交通管理部門41 、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42 、領取建設工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43 、施工場地的 “三通一平 ”44 、施工單位進場和施工暫設45 、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安

9、裝46 、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47 、辦理單項工程驗收手續(xù)48 、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取工程質(zhì)量 竣工核驗證書49 、商品住宅性能認定50 、竣工統(tǒng)計登記51 、辦理竣工房屋測繪52 、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5 、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8 、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發(fā)管理費10 、城建綜合開發(fā)項目管理費11 、建筑行業(yè)管理費15 、路燈維護費16 、環(huán)衛(wèi)設施費17 、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18 、電

10、源建設集資費（用電權(quán)費）19 、外部供電工程貼費（電貼費）20 、建安工程費21 、建設工程招投標管理費22 、合同預算審查工本費23 、質(zhì)量管理監(jiān)督費24 、竣工圖費25 、建材發(fā)展補充基金26 、實心黏土磚限制使用費30 、超計劃用水加價31 、夜間施工噪聲擾民補償費32 、占道費33 、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序 一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售許可證2 、選定中介代理機構(gòu)和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記9

11、、外銷商品房抵押登記10 、樓宇交付入住手續(xù)11 、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12 、提交完成建設項目投資證明13 、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14 、辦理內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證15 、銷售項目備案16 、委托中介代理機構(gòu)進行銷售17 、與購房者簽訂認購書18 、與購房者簽訂買賣契約19 、辦理預售登記23 、質(zhì)量保證書和使用說明書24 、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25 、房屋出租權(quán)的確認26 、申請房屋租賃許可證27 、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28 、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29 、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30 、房屋租賃關系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項

12、（外地人員）管理31 、房屋出租權(quán)的確認32 、出租人辦理房屋租賃許可證35 、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36 、抵押權(quán)的設定37 、簽訂抵押合同38 、辦理房地產(chǎn)抵押登記39 、抵押房地產(chǎn)的占管40 、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅 6、土地增值稅8 、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10 、城市房地產(chǎn)稅11 、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12 、房屋所有權(quán)證工本費13 、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費14 、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費15 、房屋買賣登記費16 、房屋買賣手續(xù)費17 、房屋租賃審核備案手續(xù)費18 、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19 、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20 、房屋租賃登記費22 、房屋公證估價手續(xù)費23 、房地產(chǎn)價格評估費24 、房地產(chǎn)中介服務費第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位