《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》

1、蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 （蘇價規(guī)字 20144 號） 各市、區(qū)物價局 （辦 ）、住建局 （物業(yè)管理行政主管部門 ），各相關(guān)單位： 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國 價格法、中華人民共和國物權(quán)法 、江蘇省物業(yè)管理條例 、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，我們制定了蘇州市物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。蘇州市物價局 蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2014年 5月29日蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民

2、共和國 價格法、中華人民共和國物權(quán)法 、江蘇省物業(yè)管理條例 、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 、江蘇省物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理活動。第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主自行對物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相 關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正

3、的市場競爭機(jī) 制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主要通過市場競爭形 成。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循公開、合理以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行 政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體實(shí)施辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。各縣級市 （含吳江區(qū)，下同 ） 、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé) 本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策落實(shí)和監(jiān)督管理工作。第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理第六條 本細(xì)則所稱物業(yè)公

4、共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基 本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部 門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地 區(qū)物業(yè)公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)或分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。市價格主 管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定蘇州市區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價與浮動幅度，各縣級市價 格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價與浮動幅度。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主

5、管部門每三年內(nèi)對物業(yè)公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)或分類分項分級標(biāo)準(zhǔn) 以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的 方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)委托合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂之日起 10 個工作日內(nèi)報物業(yè)項目所在地的縣 級市、區(qū)價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案 的前期物業(yè)服務(wù)委托合同通過政府網(wǎng)站等形式公示。前期物業(yè)公共服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)。少

6、數(shù)物業(yè)項目因提供政府指導(dǎo)價 未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確需超出政府指導(dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)的，可在發(fā)布招標(biāo)公告前20 個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門提出單獨(dú)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請。經(jīng)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時作 為該項目前期物業(yè)招投標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合 同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定 的，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的 內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。第九條 新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，

7、物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會 ）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整， 或因政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府 ）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分 面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價 范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商

8、品住房、容積率等于或低于的住宅小區(qū)等非普通住宅和辦公用 房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物 業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。保障性住房的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，按照所在地政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十一條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制等計費(fèi)方式。具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)協(xié)商確定 ;業(yè)主大會成立前，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)委托合同、前期物業(yè)服務(wù) 協(xié)

9、議中約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計 費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余 全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：(1) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等;(2) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;(3) 清潔衛(wèi)生費(fèi)用 ;(4) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 ;(5) 秩序維護(hù)費(fèi)用 ;(6) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用 ;(7) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊

10、 ;(8) 物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;(9) 管理費(fèi)分?jǐn)?( 酬金制不含此項 );(10) 經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用 ;(11) 法定稅費(fèi)以及合理利潤 (或酬金 )。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù) 計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價 格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、 非經(jīng)營性車場車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、

11、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算(車庫除外 );尚未登記的， 按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費(fèi)面積。第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由 建設(shè)單位全額承擔(dān)。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以由物業(yè)使用人交納， 但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第十六條 新建普通住宅前期物業(yè)管理期間

12、，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過 24 個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按 70%交納，優(yōu)惠期超過 24 個月的可由雙 方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確 定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收的期限最長不得超過 12 個 月。第三章 汽車停放收費(fèi)管理第十八條 汽車停放費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)對車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行 維護(hù)、管理所收取的費(fèi)用。汽車停放費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：(1) 管理服務(wù)

13、人員費(fèi)用 ;(2) 車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;(3) 清潔衛(wèi)生費(fèi)用 ;(4) 秩序維護(hù)費(fèi)用 ;(5) 法定稅費(fèi)等。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，汽車停放費(fèi)還應(yīng)當(dāng)包括合理收益部分，用于對占 用公共資源進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。車位租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費(fèi)和車位租金實(shí)行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行 政主管部門，綜合考慮汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費(fèi)、 車位租金的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并適時調(diào)整。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定蘇

14、州 市區(qū)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定本地區(qū)的基準(zhǔn) 價與浮動幅度。第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、 管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費(fèi)和租金。同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比 價。第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù) 合同中約定 ;業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。第二十二條 汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車位專有人或

15、管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費(fèi)和車位 租金具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。為提高車位使用效率，鼓勵探索對業(yè)主的車輛實(shí)行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采 取其他管理方式的住宅小區(qū)，汽車停放費(fèi)和車位租金月度累計收費(fèi)金額應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費(fèi)、租金的具 體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)定的基準(zhǔn)價與浮動幅度范圍內(nèi)確定。利用人民防空工程收取的汽車停放費(fèi)、租金收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù) 管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十四

16、條 在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立臨時停車位，供訪客等臨時停 車使用。臨時停車實(shí)行收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提供不少于 2 小時的免費(fèi)停車，業(yè)主大會成立后，免費(fèi)停車時間由業(yè) 主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。臨時停車收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理 機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價的規(guī)定。對進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為 業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)按照當(dāng)?shù)卣畠r格

17、主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 其他服務(wù)收費(fèi)管理第二十六條 本細(xì)則所稱特約服務(wù)費(fèi)，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而 收取的費(fèi)用。特約服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。第二十七條 本細(xì)則所稱代辦服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，提供代辦服務(wù)，向委托人收取的 費(fèi)用。代辦服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最 終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，可以根據(jù)約定向委托單位收取代 辦手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。最終用戶是指

18、接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終 分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。第二十九條 代收代交費(fèi)用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔(dān)且費(fèi)用不能直接計入單個業(yè) 主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及電梯年檢維保、公共照明、公共用水 等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用。已經(jīng)計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本的，不得重復(fù)計收。代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)?。分?jǐn)?辦法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比 例分?jǐn)偂I(yè)主 （含空置房屋的業(yè)主 ）應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時交納代收代交費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按

19、照規(guī)定向業(yè)主預(yù)收一定數(shù)額的費(fèi)用，預(yù)收費(fèi)用與實(shí)際分?jǐn)傎M(fèi)用的差額實(shí)行多退少 補(bǔ)，多余部分也可自動轉(zhuǎn)為預(yù)付費(fèi)。第三十條 新建房屋交付使用時，配套的共用設(shè)施設(shè)備一般不得在房價外加收價款，必不可少的附隨 商品也不得另行收費(fèi)。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運(yùn)行 費(fèi)用的承擔(dān)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)對等原則計入相應(yīng)的服務(wù)成本; 業(yè)主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補(bǔ)辦的，可按照補(bǔ)償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費(fèi)。新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證

20、 （卡）管理的， 建設(shè)單位 （或物業(yè)服務(wù)企業(yè) ）不得在房價和物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外向 業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于 4 張出 入證（含 IC卡等）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為車主配置 1張出入證 （卡）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡 ）押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費(fèi)。第三十一條 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的 業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的， 7

21、0%納入專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。第五章 行為規(guī)范第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)價格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格 履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服 務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定 的維修、 養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的， 業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履

22、行， 或者向街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ）、 有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠 償損失等違約責(zé)任。第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名 稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理 行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。新建住宅物業(yè)銷售時， 建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況， 作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容， 在銷售場所的顯著位置公示。第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本約束機(jī)制

23、。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時 服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費(fèi)用等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)顯著位置， 每半年不少于一次公示汽車停放費(fèi)、 經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、 代收代交費(fèi)用分?jǐn)偟惹闆r， 接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ）的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15 天。實(shí)行包干制計費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，按照物 業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行酬金制計費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，并接

24、 受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)年 度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費(fèi)用的承擔(dān)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。第三十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾 期不交納服務(wù)費(fèi)的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ;逾期仍不交納的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合 同的約定，依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費(fèi)用。第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式 變相收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取

25、裝修押金或保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的 裝修活動提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費(fèi)的，可根據(jù)實(shí)際成本向市、縣級市價格主管部門、物業(yè)管 理行政主管部門申報，經(jīng)核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后執(zhí)行。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè) 服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第六章 監(jiān)督管理第三十八條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)對政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管