人防物業(yè)管理方案

1、人防物業(yè)管理方案物業(yè)管理有限責(zé)任公司 人防物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于近年來，我公司以辦公物業(yè)管理為主，住宅物業(yè)、商業(yè) 物業(yè)全面經(jīng)營，努力打造物業(yè)管理一流企業(yè)，竭力為業(yè)主營 造和諧有序、安全文明的良好工作生活環(huán)境。目前，我公司共承擔(dān)管理服務(wù)面積 一、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)萬平方米。成立物業(yè)管理有限責(zé)任公司人防物業(yè)管理服務(wù)部（以下簡稱“人防物業(yè)管理服務(wù)部”），下設(shè)客服部、工 程部、保安部、保潔部、餐飲部?？头柯氊?zé)：負(fù)責(zé)管理客戶服務(wù)、日常事務(wù)及協(xié)調(diào)處理 有關(guān)緊急事項(xiàng)等，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。受理客戶投訴、建 議、報(bào)修、咨詢、接待業(yè)主來訪等，負(fù)責(zé)公共信息的發(fā)布與 更新，承擔(dān)財(cái)務(wù)管理服

2、務(wù)工作。工程部職責(zé)：負(fù)責(zé)制訂有關(guān)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備的 管理規(guī)定和維保計(jì)劃，負(fù)責(zé)對管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備系 統(tǒng)的運(yùn)行管理、巡查檢修和維護(hù)保養(yǎng)，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)1 / 38人防物業(yè)管理方案支持等。保安部職責(zé)：負(fù)責(zé)各管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控、 公共秩序、突發(fā)治安案件的協(xié)調(diào)處理等工作，包括出入口、 樓層、消防、停車場管理等。保潔部職責(zé)：全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作 等。餐飲部職責(zé)：負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)食堂的管理、職工午餐供應(yīng)，以 及有關(guān)工作。二、人員配備按照國家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定人員配置方案。 （一)人員配備。人防物業(yè)管理服務(wù)部經(jīng)理 1 名，客服 2名，保安 13 名（西門門崗 6 人，

3、24 小時(shí)值守，每班 2 人， 三班倒；新樓門崗 2 人；舊樓門崗兼院內(nèi)秩序協(xié)調(diào)員 2 人； 夜班安保巡邏員 3 人，兩人一組，三班倒），保潔員 7 人（新 樓 3 人，舊樓 2 人，室外 2 人，按慣例每兩層樓一人），維 修工 2 人，綠化工 1 人，食堂 2 人，共計(jì) 28 人。（二）資格條件經(jīng)理：具有三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)歷，具有國家頒發(fā) 的物業(yè)上崗證書，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，品行端正，愛崗敬業(yè)?？头恐鞴埽号?，大專以上文化程度，禮儀專業(yè)或財(cái) 會(huì)專業(yè)畢業(yè)，一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練操作辦公自動(dòng)化 設(shè)備。2 / 38人防物業(yè)管理方案工程維修人員：年齡 25-60 歲，持有職業(yè)資格證書，相 貌端正

4、，品行良好，有三年以上工作經(jīng)歷。安保人員：身高 1.70m 以上，體重 55 至 70 公斤，年齡 20 到 60 歲，初中以上文化程度，在本公司任職三個(gè)月以上， 相貌端正，品行良好。保潔員：身高 1.50m 以上，年齡 20-55 歲，初中以上文 化程度，在本公司任職三個(gè)月以上，相貌端正，品行良好。三、管理理念公司理念：誠信至上、客戶滿意、管理到位、服務(wù)優(yōu)良 服務(wù)宗旨： 為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。 質(zhì)量方針：用一分錢創(chuàng)造倍增價(jià)值，用一滴汗提供涌泉服務(wù)。團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)命運(yùn)乃個(gè)人命運(yùn)，企業(yè)發(fā)展乃個(gè)人發(fā)展。 發(fā)展目標(biāo)：立足客戶滿意，樹立至誠至善優(yōu)質(zhì)高效形象。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)

5、品牌。細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 倡導(dǎo)“溫馨暢想、顛峰體驗(yàn)”。3 / 38人防物業(yè)管理方案人防物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施方案根據(jù)山西省住建廳關(guān)于寫字樓物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，按照山西 省人民防空辦公室關(guān)于后勤保障社會(huì)化管理方案的具體要 求，結(jié)合省人防辦環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備特點(diǎn)，制定人防物業(yè)管 理服務(wù)部項(xiàng)目實(shí)施方案。一、客戶服務(wù)方案（1） 成立人防物業(yè)管理服務(wù)客服部?？头渴侨朔牢?業(yè)管理服務(wù)部的調(diào)度調(diào)配、綜合協(xié)調(diào)的指揮中心。實(shí)行“一 話通”服務(wù)制度，即業(yè)主只需撥打客服熱線，即可實(shí)現(xiàn)所有 服務(wù)需求。實(shí)行檔案資料統(tǒng)一管理制度，即所有物業(yè)資料均 由客服部負(fù)責(zé)立卷存檔、更新備案、查詢保管等。實(shí)行“一 單通”服務(wù)制度，即所有業(yè)主投訴、

6、建議、報(bào)修、咨詢、繳 費(fèi)、派工、回訪，以及來訪接待等服務(wù)工作，均由客服部統(tǒng) 一填制業(yè)主服務(wù)需求辦理通知單，有關(guān)部門人員接到通 知單后要立即辦理，并進(jìn)行反饋。實(shí)行首問責(zé)任制，堅(jiān)持誰 接待誰負(fù)責(zé)、誰辦理誰負(fù)責(zé)工作制度，嚴(yán)格管理嚴(yán)格問責(zé)， 不問過程只要結(jié)果，確保服務(wù)到位。配備專人 24 小時(shí)值守， 設(shè)置 24 小時(shí)服務(wù)電話。（2） 公開辦事規(guī)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、服務(wù)承諾。 嚴(yán)格執(zhí)行國家、行業(yè)規(guī)定的管理服務(wù)規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)，制定高效 簡潔的辦事流程，實(shí)行“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服4 / 38人防物業(yè)管理方案務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）制度，保障業(yè)主知情權(quán)，方便 業(yè)主前來辦事。一般性咨詢、投訴，要即問

7、即答即受理，涉 及政策法律法規(guī)的要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)解決。緊急維修事 項(xiàng)，客服中心要在十分鐘內(nèi)下達(dá)維修通知單，維修人員要在 半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。其他報(bào)修事項(xiàng)，按雙方約定時(shí)間到場。 重大維修項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況約定執(zhí)行。（3） 提供個(gè)性化特色服務(wù)?？头恳⒅匮芯繕I(yè)主需 求，拓寬服務(wù)項(xiàng)目，并針對業(yè)主需求，在國家政策允許范圍 內(nèi)，主動(dòng)開展送米送面、接人接物、家政服務(wù)等。（4） 嚴(yán)格管理服務(wù)工作考評。每天召開一次班前例會(huì)， 每月進(jìn)行一次工作小結(jié)，每半年進(jìn)行一次服務(wù)滿意度調(diào)查 （滿意率達(dá) 95%以上），每年進(jìn)行一次年終總結(jié)。嚴(yán)格責(zé)任 追究，對工作服務(wù)不到位、態(tài)度不熱情，甚至與業(yè)主發(fā)生口 角、斗毆等問題的，要依

8、據(jù)公司管理制度嚴(yán)肅處理。二、房屋共用部位維護(hù)與管理方案本方案所指房屋共用部位主要包括：房屋承重及抗震結(jié) 構(gòu)部位、外墻面、公共屋面、公共通道、門廳、樓梯間等， 未列入的部位可以具體另行約定。房屋共用部位維護(hù)管理的原則：一是正常情況下，實(shí)行 定期巡檢制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)進(jìn)行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。 二是 對已經(jīng)發(fā)生問題，或者存在安全隱患的部位，必須及時(shí)采取5 / 38人防物業(yè)管理方案措施，首先由公司提出養(yǎng)護(hù)維修方案，經(jīng)業(yè)主同意后，由公 司負(fù)責(zé)組織實(shí)施養(yǎng)護(hù)、維修。三是 貫徹厲行節(jié)約原則，堅(jiān)持 勤儉辦一切事情，不浪費(fèi)業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下

9、表來表述。表一，為房 屋共用部位日常維護(hù)與管理方案。表二，為房屋共用部位定 期維護(hù)與管理方案。表一：房屋共用部位日常維護(hù)與管理方案序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容計(jì)劃方案11、局部受損房屋承重及 2、施工質(zhì)量原因 抗震結(jié)構(gòu)部位 造成的結(jié)構(gòu)問題因使用 不當(dāng) 造成 結(jié)構(gòu) 每 周 巡 查 一 局部受損較輕，由工程 次，發(fā)現(xiàn)問題 部按房 屋修 繕規(guī) 定維 立 即 處 理 維 修；如局部受損較重， 修。 請專家“會(huì)診”提出方案，委托實(shí)施。2外墻面外墻面起鼓脫落。 外墻面局部滲漏。 外 墻 面 大 面 積 滲 漏。正常情況下每 月巡檢一次。 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí) 維修。由工程 部按 有關(guān) 修繕 規(guī)程實(shí)施。1、 隔熱層破損。3公共屋面

10、2、 防水層破損滲 立即拿出維修 漏。 方案。由工程 部按 相應(yīng) 作業(yè) 指導(dǎo)書實(shí)施維修。1 、公用地面維修 改造。42 、公共通道、門公共通道 廳的墻、天棚維護(hù) 門 廳 3 、樓梯間墻面、 樓 梯 間 扶手、踏步的維護(hù)正常情況下每 月巡檢一次。 發(fā)現(xiàn)問題立即 維修。由工程 部按 相應(yīng) 技術(shù) 要求實(shí)施維修6 / 38人防物業(yè)管理方案表二：房屋共用部位定期維護(hù)與管理方案序項(xiàng)目內(nèi)容計(jì)劃方案號(hào)1房 屋 承 重 1、局部受損 及 抗 震 結(jié) 2 、施工質(zhì)量原因造 構(gòu)部位 成的結(jié)構(gòu)問題每 年 對 房 屋 基 礎(chǔ) 進(jìn) 行一次檢查，注意白 蟻侵害、地基沉降、 外 力 損 壞 等 引 起 的 損害。因使用不當(dāng)造

11、成結(jié) 構(gòu)局部受損較輕， 由工程部按房屋修 繕規(guī)定實(shí)施維修， 如局部受損較重， 應(yīng)請專家“會(huì)診” 提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。1、外墻面起鼓脫落1 、每兩年對較大面 積 的 滲 漏 外 墻 應(yīng) 局 部翻新，防止面積繼2外墻面2、外墻面局部滲漏 3 、外墻面大面積滲 漏續(xù)擴(kuò)大及污染墻面。 2 、每年兩季前對窗 臺(tái) 進(jìn) 行 一 次 密 封 檢由工程部按有關(guān)修 繕規(guī)程實(shí)施。4、外墻面翻新1、隔熱層破損查 ， 防 止 雨 水 的 侵 入。1、 避雷網(wǎng)每年刷漆 一次，防止銹蝕。3公共屋面2、 防水層破損造成 屋面滲漏3、 避雷網(wǎng)脫焊、間 斷2、 每年全面修補(bǔ)一 次屋面隔熱層板；每 半 年 疏 通 一 次

12、屋 面 雨水口。由工程部按相應(yīng)作 業(yè) 指 導(dǎo) 書 實(shí) 施 維 修。4公共通道門 廳樓梯間2、 屋面積水1、 公用地面的維修 改造2、 公共通道、門廳 的墻、天棚維護(hù) 3 、樓梯間墻面、扶 手、踏步的維護(hù)3、 每年對屋面防水層檢修一次。1 、每半年對公共地面維護(hù)一次。2 、每年維修一次通道，門廳及樓梯間墻 由工程部按相應(yīng)技 壁、扶手及欄桿。 術(shù)要求實(shí)施維修。 3 、每年全面維護(hù)一次樓梯間踏步，對墻面地面起鼓、開裂、 破損等進(jìn)行修復(fù)。7 / 38人防物業(yè)管理方案三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)方案本方案所稱共用設(shè)施設(shè)備主要包括院內(nèi)道路、照明、溝渠池井、機(jī)電設(shè)備、電梯，中央空調(diào)，監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。未列

13、 入部位，可以具體另行約定。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)原則：一是正常情況下，實(shí)行 定期巡檢制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)進(jìn)行處理，確保各部位 正常、安全、美觀，以及其使用功能、保障功能完好。 二是 對已經(jīng)發(fā)生問題，或者存在安全隱患的部位，必須及時(shí)采取 措施，首先由公司提出養(yǎng)護(hù)維修方案，經(jīng)業(yè)主同意后，由公 司負(fù)責(zé)組織實(shí)施養(yǎng)護(hù)、維修。三是 貫徹厲行節(jié)約原則，堅(jiān)持 勤儉辦一切事情，不浪費(fèi)業(yè)主一分錢。為了直觀清晰，具體方案采用下圖來表述。表一，共用 設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)方案。表二，共用設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)方案。表一：共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)方案序類型項(xiàng)目日常維護(hù)計(jì)劃方案號(hào)123院內(nèi)道路照 明溝渠池井路面、人行道、 道牙路燈

14、、柱頭燈 蔵地?zé)舻扔晁谟晁鬯S池每周檢查一遍， 隨壞隨修 每天檢查一遍， 隨壞隨修每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維 護(hù)由工程部按項(xiàng)目維護(hù)規(guī) 程實(shí)施由工程部按作業(yè)指導(dǎo)實(shí) 施由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書 規(guī)程實(shí)施閥門井8 / 38人防物業(yè)管理方案變配電設(shè)備每天巡視檢查，4機(jī)電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維由工程部組織實(shí)施空調(diào)系統(tǒng) 自動(dòng)煙感報(bào)警護(hù)5消防設(shè)備系統(tǒng)消防栓、噴淋系 統(tǒng)每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施疏散指示678給排水管道電 梯其他共用設(shè)施管道閥門曳引機(jī)注油導(dǎo)軌打蠟 更換安全開關(guān) 油杯注油等 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站大門圍墻每天檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維 護(hù)每日檢查一遍， 發(fā)

15、現(xiàn)問題及時(shí)維 護(hù)每周檢查一遍， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維 護(hù)由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施由工程部按相關(guān)維保規(guī) 程實(shí)施由工程部按相關(guān)維護(hù)規(guī) 程實(shí)施表二：共用設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)方案序號(hào)類別項(xiàng)目定期維護(hù)計(jì)劃方案1 、每年對局部損壞嚴(yán)重，修12院內(nèi)道路室外照明補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道 路面、人行道、 進(jìn)行翻新。道牙 2 、路面翻新面積應(yīng)控制在每 年 1以內(nèi)，其他控制在每年 5以內(nèi)，逐年遞增 10。 1、燈桿每年刷漆一次。路燈2、每月清潔燈具一次。柱頭燈 3、每季度檢修線路一遍。翻 新 工 作 由 工 程 部 委 托 有 關(guān) 施工單位實(shí)施由 工 程 部 按 相 關(guān) 作 業(yè) 規(guī) 程 維蔵地?zé)舻? 、對于破損燈具及有

16、壞線路 護(hù) 的燈具進(jìn)行更換。雨水口 1、化糞池每半年清理一次。雨水井 2 、井蓋板每半年刷一次漆， 由 工 程 部 按 相3溝渠池井污水井防止銹蝕。應(yīng) 作 業(yè) 規(guī) 程 實(shí)4園林綠化3、每季度清理井內(nèi)雜物一次。 施化糞池4、每年全面維護(hù)一次。閥門井綠化 1、春、夏季各補(bǔ)換綠地一次， 由 工 程 部 按 相9 / 38變配電設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)5機(jī)電設(shè)備人防物業(yè)管理方案樹木春夏各補(bǔ)一次。 2、花木每半月修剪一次。 3、綠化帶每月修剪一次。 4 、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每 年進(jìn)行三次大消殺。1、每周檢查控制設(shè)備一次。 2 、每季度檢查開關(guān)靈敏度及給排水設(shè)備 開關(guān)緊固件完好情況。3、 每年保養(yǎng)水泵一次。4、 空

17、調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。應(yīng) 作 業(yè) 規(guī) 程 實(shí) 施由 工 程 部 組 織 實(shí)施自動(dòng)煙感報(bào)警 1 、消防栓及水泵接合器每半6消防設(shè)備系統(tǒng) 年油漆一次。消防栓、噴淋系 2 、消防栓每半年排一次水， 統(tǒng) 檢修一次。疏散指示 3 、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)由 工 程 部 按 相 關(guān) 維 護(hù) 規(guī) 程 實(shí) 施動(dòng)測試一次。7給排水管道管道閥門1、每年刷一次管道油漆。 2、每年檢測一次管道固定碼。 3、每半年維護(hù)一次閥門。由 工 程 部 負(fù) 責(zé) 維護(hù)曳引機(jī)注油1、至少每 15 日進(jìn)行一次維 保，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。8電 梯導(dǎo)軌打蠟更換安全開關(guān)2、每月對各種安全防護(hù)裝置 和電控部分進(jìn)行檢查。 3、每季度對重要機(jī)械部件和

18、 電器設(shè)備進(jìn)行檢查。由 工 程 部 組 織 實(shí)施油杯注油等4、每年進(jìn)行一次全面的安全 技術(shù)檢驗(yàn)。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 1、每年刷油漆一遍。9其他共用設(shè)施圍墻 2 、每季度檢查排水溝通暢情 大門 況。3 、每季度檢查一次泄水孔疏由 工 程 部 按 相 應(yīng) 作 業(yè) 規(guī) 程 實(shí) 施通情況。四、公共秩序維護(hù)管理方案公共秩序維護(hù)主要包括門衛(wèi)管理（車輛、人員、物品出 入管理）、院內(nèi)秩序管理等。（一）門衛(wèi)管理。根據(jù)省人防辦實(shí)際，門衛(wèi)管理主要包10 / 38人防物業(yè)管理方案含大院門衛(wèi)、辦公樓門衛(wèi)、重要活動(dòng)保安服務(wù)。1、 嚴(yán)格門衛(wèi)值守制度。大門、新樓實(shí)行 24 小時(shí)值勤制 度，舊樓實(shí)行 13 小時(shí)執(zhí)勤制度（早七點(diǎn)至晚八點(diǎn)

19、）。重要 活動(dòng)保安執(zhí)勤，按照活動(dòng)具體時(shí)間安排，另行安排保安人員 執(zhí)勤。維護(hù)車輛出入秩序，保障車輛出入通行暢通有序。加 強(qiáng)監(jiān)控管理，保障設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，錄像資料安全保密。做好 門禁管理，不能發(fā)生人為損壞。2、 嚴(yán)格出入登記管理制度。 建立車輛、人員、物品出 入登記制度，內(nèi)部車輛一律憑內(nèi)部通行證進(jìn)出，外來車輛必 須經(jīng)有關(guān)人員同意后持臨時(shí)通行證進(jìn)出。內(nèi)部人員憑工作證 以及有關(guān)證件出入。對外來人員、外來車輛統(tǒng)一 進(jìn)行登記， 并發(fā)放臨時(shí)出入證，離開時(shí)，由會(huì)見人在登記卡上簽字確認(rèn)， 并交回登記卡后方可離開。建立大宗物品、設(shè)備器具出門登 記制度，凡攜帶大宗物品、設(shè)備器具等物品人員，一律憑省 人防辦的大宗物品、

20、設(shè)備器具出門證，方可放行。凡攜帶易 燃易爆、有毒有害、危險(xiǎn)化學(xué)等物品人員，一律不得入內(nèi)。 嚴(yán)禁游商小販、流浪乞討、廢品收購之類人員進(jìn)入。對被邀 約的廢舊物品收購人員，由邀約人登記后領(lǐng)進(jìn)送出。建立 報(bào) 刊、雜志、信件、郵件、快遞，以及臨時(shí)存放物品等的接受、 領(lǐng)取登記制度。3、 嚴(yán)格工作紀(jì)律。保安人員統(tǒng)一著裝，儀表儀容端莊 規(guī)范，言談舉止文明和藹。嚴(yán)禁閑雜人員在值班室出入、逗11 / 38人防物業(yè)管理方案留。嚴(yán)格執(zhí)行大門開啟關(guān)閉制度。不得在值班室從事娛樂活 動(dòng)、高聲喧嘩、飲酒賭博等。不得在值班室存放 易燃易爆、 有毒有害等危險(xiǎn)化學(xué)物品。（二）院內(nèi)秩序管理。院內(nèi)秩序管理主要指院內(nèi)車輛停 放，物品堆放

21、、垃圾傾倒、私搭亂建、廣告張貼，路燈管理， 安全保衛(wèi)等。1、 實(shí)行車輛按位停放制度。 在院內(nèi)設(shè)置專門車輛停放 區(qū)域，車輛進(jìn)入后，按各自車位或者停車線有序停放。嚴(yán)禁 在消防安全通道停放車輛，嚴(yán)禁影響機(jī)關(guān)、業(yè)主正常工作、 生活秩序。2、 維護(hù)良好生活秩序。 嚴(yán)禁亂堆亂放亂倒垃圾，以及 私搭亂建等危害和妨礙公共秩序的行為。嚴(yán)禁在小區(qū)隨意張 貼廣告等。3、 做好路燈管理。院內(nèi)路燈要定時(shí)開啟、關(guān)閉。4、 規(guī)范重大活動(dòng)報(bào)備制度。 遇有節(jié)慶聚會(huì)、婚喪嫁娶 等群體性活動(dòng)，業(yè)主應(yīng)提前通知門崗。車輛進(jìn)入停車位停放時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)檢查車輛，觀 察車輛是否有損壞，車窗是否關(guān)閉等，必要時(shí)做好記錄并通 知車主，避免出現(xiàn)

22、法律糾紛。（三）安全保衛(wèi)1、建立安全“日巡查”制度。 對院內(nèi)重點(diǎn)部位，實(shí)行 每天每晚安全巡查制度，防止發(fā)生火災(zāi)、盜竊等安全事件。12 / 38人防物業(yè)管理方案建立健全突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。對存在的安全隱患、突發(fā)事件， 要及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)部門妥善處理。2、 實(shí)行安全隱患“月排查”制度。 每月進(jìn)行一次安全 隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)進(jìn)行處理。3、 建立安全隱患例會(huì)制度。 針對季節(jié)特點(diǎn)、安全環(huán)境， 以及不可預(yù)料因素影響，做好防火、防汛、防雷電、防盜等 工作，定期進(jìn)行分析研判，及時(shí)采取有力措施，確保管理服 務(wù)區(qū)域內(nèi)安全。五、環(huán)境衛(wèi)生管理方案根據(jù)省人防辦提供的環(huán)境衛(wèi)生管理數(shù)據(jù)，需要物業(yè)管理 服務(wù)的樓內(nèi)面積為

23、16000 平方米，樓外面積為 15000 平方米。 具體包括樓層公共區(qū)域衛(wèi)生、衛(wèi)生間、樓梯、門、樓外衛(wèi) 生 5 大類、 18 項(xiàng)。依據(jù)國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過測算，制定環(huán)境衛(wèi)生管理服 務(wù)方案。詳見下表：環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)方案分類樓 層 公共 區(qū) 域衛(wèi) 生項(xiàng) 目地 面墻 面電梯廳執(zhí) 行 標(biāo) 準(zhǔn)無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光 澤，地毯平整、干凈，無污漬。理石墻面用紙巾擦拭 50cm ，無明顯灰塵，乳膠漆墻面 無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌 表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。 墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、 無灰塵。13 /

24、 38清潔頻次2 次 / 日2 次 / 周2 次 / 日電梯內(nèi)垃圾桶玻璃窗天人防物業(yè)管理方案干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。外表干凈，無積垢、無臭味。包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)：明凈、光亮、無積塵、 無污跡、無斑點(diǎn)。2 次 / 日2 次 / 日1 次 / 日花、燈罩各種目視無明顯灰塵，無污漬。 1 次 / 周衛(wèi)生間樓梯及門設(shè)施外表大小便池洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面地面墻面廁紙簍、垃圾桶樓梯扶手欄桿樓梯走道門地面和道路包括大廳、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等： 表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵、無異味；適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、

25、無積塵。光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛 網(wǎng)。無陳積物，無臭味，外表干凈。所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵 及雜物。光潔、無積塵，玻璃無污跡。及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸 物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。干凈，無灰塵、無污跡。路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬 等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。1 次 / 日多頻次多頻次多頻次多頻次1 次 / 日1 次 / 日2 次 / 周1 次 / 日1 次 / 日14 / 38人防物業(yè)管理方案樓外污水衛(wèi)生井化糞無溢出，無堵塞，井蓋完好無損。1 次 / 季度池六、綠化養(yǎng)護(hù)管理方案綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)

26、的原則是，專業(yè)化管理、標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)護(hù)、 植被季節(jié)性與生理性相結(jié)合，保障成活率、覆蓋率、生態(tài)性、 觀賞性，建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。養(yǎng)護(hù)植被主要有花卉、綠籬、樹木、草坪等。管理項(xiàng)目 主要有澆灌、施肥、松土、修剪、除草、防澇、防凍、栽植、 防蟲害、防枯死等。綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)實(shí)施方案詳見下表：綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案項(xiàng)目養(yǎng) 護(hù)措 施雜垃清整修澆施草圾理形剪水肥每日清潔，保證綠化帶內(nèi)無垃圾、雜物、枯枝、落葉，保持葉面 無灰塵、干凈光潔。1、 喬木樹冠整齊，無枯枝、斷枝、突長枝，每季度進(jìn)行一次整 形修剪。2、 灌木修剪成形，橫面、立面筆直平整，生長健壯。3、 綠化帶修剪平整、造型突出，及時(shí)剪除突長枝、萌葉枝，半 個(gè)月進(jìn)行一次

27、整形修剪。4、 盆花及時(shí)修剪枯枝黃葉、綁縛樹型。1、 綠化帶視天氣情況適量澆水，不能有缺水現(xiàn)象。2、 盆花澆水見干見濕、以澆透為準(zhǔn)。草地生長季節(jié)每二月施一次肥，喬灌木秋季施一次有機(jī)肥，盆花 每月施一次化肥，施肥后及時(shí)松土、澆透水。15 / 38防病蟲補(bǔ) 苗補(bǔ) 草盆花更換及 擺 放人防物業(yè)管理方案花灌木、草坪每二月打一次藥，個(gè)別有病蟲的地方及時(shí)打藥。打 藥時(shí)戴手套、口罩，農(nóng)藥配比嚴(yán)格按照規(guī)范?；ú?、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時(shí)補(bǔ)種，發(fā)現(xiàn)人為或車輛損壞 的及時(shí)制止并妥善處理。按色彩、造型擺放盆花及時(shí)花，視生長情況及時(shí)更換，保證生 長健壯、茂盛。七、采暖季保障及采暖費(fèi)收取方案采暖季，是指太原市市政管理

28、規(guī)定確定的供暖期，即每 年 11 月 1 日至次年 3 月 31 日。采暖期保障，主要指供暖前設(shè)備設(shè)施檢修、供暖期設(shè)施 設(shè)備維護(hù)維修、采暖溫度保障，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、供 暖溫度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、供暖安全保障到位。實(shí)行專業(yè)保障、標(biāo)準(zhǔn) 管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人心溫暖。采暖費(fèi)收 取，主要指省人防辦現(xiàn)有職工住宅樓內(nèi)居民用暖費(fèi)用的收 取。（一）供暖前設(shè)施設(shè)備檢修供暖設(shè)施設(shè)備檢修項(xiàng)目主要有，鍋爐及其管道的除塵除 垢、儀器儀表測試、氣源（或者燃?xì)猓┡渌凸┙o、打壓注水 的測試、業(yè)主留人協(xié)調(diào)通知，特別是故障、隱患的排除。1、鍋爐及其附屬設(shè)施（管道、暖器）的除塵除垢。 每 年在供暖期到來一周前，組織專業(yè)人

29、員對鍋爐、管道、儀器 儀表、住戶暖器等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查、測試，保障設(shè)施 設(shè)備能夠安全、穩(wěn)定運(yùn)行，有關(guān)指標(biāo)達(dá)到國家規(guī)定技術(shù)參數(shù)、16 / 38人防物業(yè)管理方案執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。2、 組織實(shí)施運(yùn)行保障排查。 組織專業(yè)技術(shù)人員對供暖 設(shè)施設(shè)備，以及相關(guān)環(huán)境因素等，進(jìn)行全面排查，制定供暖 期保障工作方案，對需要維修的部位提出維修處理方案，并 登記備案、簽字背書。3、 開展設(shè)施設(shè)備故障維修及隱患排除工作。 對不能保 障安全穩(wěn)定運(yùn)行、存在事故隱患、跑冒滴漏現(xiàn)象、不符合國 家技術(shù)指標(biāo)等問題，組織專業(yè)人員進(jìn)行維修、驗(yàn)收，確保按 時(shí)按質(zhì)安全供暖。4、 組織實(shí)施供暖前測試。 具體協(xié)調(diào)組織實(shí)施打壓、注 水等供暖前的專業(yè)

30、測試，并通知住戶家里留人。5、 開展供暖訪查工作。 即在供暖的當(dāng)日，組織有關(guān)人 員，進(jìn)家入戶征求業(yè)主意見，確保供暖正常、家家滿意。（二）采暖季設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修采暖季設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修主要指，采暖設(shè)備運(yùn)行管理、 供暖管道維護(hù)管理、供暖溫度掌控等。1、采暖設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理。每年正式送暖后，實(shí)行 24 小時(shí)工作制，操作工要規(guī)范操作，認(rèn)真填寫運(yùn)行日志，密切 關(guān)注設(shè)備運(yùn)行情況，保障設(shè)備正常運(yùn)行。要隨時(shí)觀察觀測設(shè) 施設(shè)備運(yùn)行狀況和儀器儀表顯示數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)故障苗頭要及時(shí) 處理，防止影響正常供暖，或者釀成安全事故。如發(fā)現(xiàn)儀器 儀表顯示異常、設(shè)備發(fā)生明顯故障、或者可能影響正常供暖17 / 38人防物業(yè)管理方案的問題

31、，必須立即通知專業(yè)人員前來處理，特別緊急情況下， 應(yīng)當(dāng)立即停止鍋爐運(yùn)行。2、 供暖管道維護(hù)管理。 供暖管道要實(shí)行周巡查、月報(bào) 告制度，即每周對管網(wǎng)進(jìn)行一次全面巡查，每月進(jìn)行一次情 況匯總，確保運(yùn)行安全穩(wěn)定正常，溫度達(dá)到規(guī)定指標(biāo)。3、 建立維修養(yǎng)護(hù)制度。 一是做好巡查記錄，認(rèn)真填寫 巡查日志，做到運(yùn)行狀況必記錄、故障部位必記錄、維修情 況必記錄、故障性質(zhì)必記錄。二是嚴(yán)格維修制度，做到小修 （500 元以內(nèi)）立即辦、大修不過夜，維修情況要及時(shí)通報(bào) 業(yè)主方。三是做好養(yǎng)護(hù)維護(hù)，鍋爐養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，附 屬裝置每季度進(jìn)行一次，室外供熱管網(wǎng)每半年維保一次。（三）采暖費(fèi)收取1、 制定管理辦法。 建立住戶檔

32、案，確定采暖面積，做 到一戶一檔。制定收費(fèi)辦法，明確繳費(fèi)方式。供暖費(fèi)應(yīng)在供 暖期來臨一周前，由物業(yè)管理部張貼通知，業(yè)主主動(dòng)到客服 部繳納。對未能按期繳納的，管理人員要弄清原因，及時(shí)督 促上交。對無正當(dāng)理由拒不繳費(fèi)的用戶，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定 處理。2、 嚴(yán)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于供暖費(fèi)用收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要上墻公示，以便住戶監(jiān)督。3、 切實(shí)搞好服務(wù)。 制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范言行舉止，特 別是要對前來咨詢、繳費(fèi)的老年人，要主動(dòng)問候、伸手?jǐn)v扶、18 / 38人防物業(yè)管理方案文明熱情。對有特殊情況的住戶，要主動(dòng)登門服務(wù)。八、供熱管網(wǎng)檢修及日常修理方案根據(jù)省人防辦提供的服務(wù)需求，針對現(xiàn)有 1000 米

33、供熱 管網(wǎng)，制定檢修、日常修理方案。（一）供熱管網(wǎng)檢修。供熱管網(wǎng)檢修主要包括供熱前、 供熱期間檢修、供熱后檢修。1、 供熱前檢修。 每年采暖季來臨一個(gè)月前，組織人員 對供氣管道、及其部件、連接處進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包 括壓力承受檢測，管道有無破損滲漏現(xiàn)象、采用技術(shù)手段對 管網(wǎng)進(jìn)行清濾等。對腐蝕嚴(yán)重的部件要進(jìn)行更換，對運(yùn)行多 年又?jǐn)?shù)次更換的管網(wǎng)要進(jìn)行水壓測試。2、 供熱期間檢修。 供熱期間，要每周進(jìn)行一次例行巡 檢，防止發(fā)生跑冒滴漏、凍結(jié)凝結(jié)，以及管道阻塞等問題。 如果發(fā)生故障要及時(shí)進(jìn)行修理，需要更換部件的要及時(shí)更 換，確保供熱管道暢通、無滲漏。3、 供熱后檢修。 即每年采暖季結(jié)束后，要對管道

34、進(jìn)行 防水處理，對閥門、連接處（與住戶接口、與鍋爐連接口）、 減壓閥、疏水閥進(jìn)行解體清洗保養(yǎng)，做好防銹防腐蝕處理。（二）日常修理。主要是指供暖期間的維護(hù)修理。主要 包括供熱管道漏水漏氣、凝結(jié)凍結(jié)、絕熱結(jié)脫落、管道破裂 受侵蝕、閥門水箱故障等的修理。要定期進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)問題。要及時(shí)排除故障，確保供暖正常。要及時(shí)登記在案，19 / 38人防物業(yè)管理方案以備后續(xù)檢修。具體操作規(guī)程，按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 九、食堂保障方案根據(jù)省人防辦機(jī)關(guān)食堂現(xiàn)狀，本著面對職工、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、 衛(wèi)生可口、服務(wù)至上的原則，注重營養(yǎng)搭配與品種調(diào)劑相結(jié) 合，努力為干部職工提供一個(gè)良好的就餐環(huán)境和就餐服務(wù)。（1） 管理服務(wù)模

35、式。食堂采取非盈利承包經(jīng)營管理的 方式運(yùn)行，硬件保障（廚具、餐具、水、電、燃?xì)獾龋┯墒?人防辦提供，人員配備、原料采購、飯食加工由物業(yè)管理部 承擔(dān)。 供餐方式根據(jù)大多數(shù)職工意愿安排。（2） 飯菜質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 按成本提供午餐，10 元/人。主 食每餐不少于兩種（大米，面條，饅頭，包子等），菜品每 餐不少于四種，葷素搭配，涼熱搭配。平時(shí)最大限度做到色 香味和品種多樣化，傳統(tǒng)節(jié)日提供特色飯菜。做到每周不重 樣、營養(yǎng)有保障、味道要適口、質(zhì)量有保障。（3） 內(nèi)部管理事項(xiàng)。廚師要持健康證上崗，每年定期 體檢。上崗要穿戴工作衣帽，戴手套，做到勤洗手，勤剪指 甲，勤換、勤洗工作服。講話要文明禮貌，采購要保證質(zhì)量

36、。 器具用具及時(shí)消毒，不準(zhǔn)隨意放置。所用餐具灶具，嚴(yán)格執(zhí) 行“一洗、二涮、三沖、四消毒、五保潔”標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)程。 按時(shí)開飯，保證人人就餐。注重食品安全，維護(hù)職工健康。 就餐環(huán)境要整潔衛(wèi)生、秩序優(yōu)良。每月總結(jié)工作，及時(shí)征求 意見建議，并設(shè)立意見箱，接受監(jiān)督。20 / 38人防物業(yè)管理方案人防物業(yè)管理項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算根據(jù)國家發(fā)改委物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改委價(jià) 格20031864 號(hào)），山西省物業(yè)管理?xiàng)l例和關(guān)于調(diào) 整我省最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理服 務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算，約需經(jīng)費(fèi) 116.286 萬元，具體為：一、工資福利費(fèi)（一）基本工資（元/月）項(xiàng)目經(jīng)理： 1 人3500 元/月3500

37、元/月客服： 2 人1800 元/月3600 元/月維 修 工：2 人2500 元/月5000 元/月秩序維護(hù)員： 13 人2000 元/月26000 元/月綠 化 員：1 人2000 元/月2000 元/月保 潔 員：7 人1800 元/月12600 元/月食小堂：2 人2000 元/月4000 元/月 計(jì)：56700 元/月（二）按規(guī)定提取的福利基金福利基金： 56700 元/月14%7938 元/月工會(huì)基金： 56700 元/月2%1134 元/月21 / 38人防物業(yè)管理方案教育經(jīng)費(fèi)： 56700 元/月1.5%851 元/月社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)： 45 元/月/人28 人1260 元/月加班費(fèi)

38、：2000 元/月22 天2 天28 人5091 元/月 服裝費(fèi)：150 元/套2 套/年/人28 人12 月700 元/月小計(jì)：16974 元/月二、辦公費(fèi)用交通費(fèi)：100 元/月 通信費(fèi)：300 元/月 辦公用品費(fèi)： 100 元/月 書報(bào)費(fèi)：50 元/月 節(jié)日裝飾費(fèi)： 50 元/月 物業(yè)用水用電： 200 元/月小計(jì)：800 元/月三、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 公共照明系統(tǒng)費(fèi)用： 600 元/月給排水費(fèi)用： 300 元/月供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)： 500 元/月 消防系統(tǒng)維修費(fèi)： 300 元/月公共建筑道路維修費(fèi)： 500 元/月文化康樂設(shè)施費(fèi)： 100 元/月小計(jì)：2300

39、 元/月四、保安費(fèi)用22 / 38人防物業(yè)管理方案保安裝備費(fèi)： 50 元/月保安人身保險(xiǎn)費(fèi)： 100 元/人/月13 人1300 元/月小計(jì)：1350 元/月五、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔工具購置費(fèi)： 50 元/月 勞保用品： 50 元/月 清潔機(jī)械材料費(fèi)： 20 元/月 化糞池清掏費(fèi)： 200 元/月 垃圾清運(yùn)費(fèi)： 2500 元/月小計(jì)：2820 元/月六、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化工具費(fèi)： 30 元/月 綠化用水費(fèi)： 100 元/月 勞保用品： 10 元/月 農(nóng)藥化肥費(fèi)： 20 元/月小計(jì)：160 元/月七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)300 元/月八、其他費(fèi)用2000 元/月九、法定稅費(fèi)（5.625%）：834045.62

40、5%4691 元/月 十、企業(yè)利潤88095 元/月10%8810 元/月23 / 38人防物業(yè)管理方案物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用總計(jì)： 1162860 元/年人防物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員培訓(xùn)、服務(wù)承諾 一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例和我省相關(guān)法規(guī)、行 業(yè)規(guī)定制定。（一）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)管理1、 配備專業(yè)人員維修養(yǎng)護(hù)和保養(yǎng)。2、 建立共用設(shè)施，設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、 維 修、保養(yǎng)等，記錄齊全。3、 公共設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全規(guī)范，責(zé)任人明確，操作維 護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn) 行正常。4、 對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，發(fā) 現(xiàn)有隱患需要維修，屬于小修

41、范圍的（ 500 元以內(nèi)）及時(shí)修 復(fù)，屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的及時(shí)編制維修計(jì)劃 報(bào)建設(shè)單位，按雙方物業(yè)管理委托服務(wù)合同進(jìn)行維修， 在保修期以外的，及時(shí)編制維修計(jì)劃，上報(bào)甲方，根據(jù)甲方 的決定，組織維修或者更新改造。5、 有電梯運(yùn)行管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保障電梯正常運(yùn)24 / 38人防物業(yè)管理方案行。6、 對區(qū)域內(nèi)配備的消防設(shè)備進(jìn)行管理，設(shè)施設(shè)備完好 可隨時(shí)啟用，通道暢通，發(fā)現(xiàn)有侵占堵占消防通道的應(yīng)加以 制止并報(bào)有關(guān)部門。7、 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害 現(xiàn)象。8、 區(qū)域內(nèi)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全， 規(guī)范。9、 路燈完好率不低于 98%。10、 容易危及人身

42、安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防 范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)故障有應(yīng)急方案。11、 每周編排維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。12、 組織工程維修人員進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。13、 設(shè)施設(shè)備完好率 98%。14、 小修不過夜，大中修不過天，突發(fā)問題及時(shí)搶修。 （二）共用部位和相關(guān)場地保潔1、 對區(qū)域內(nèi)設(shè)置的垃圾桶果皮箱做到日清日潔，保持 垃圾桶果皮箱及區(qū)域內(nèi)道路、廣場、綠地整潔衛(wèi)生。2、 公共場地每日清掃一次。3、 消防通道兩天清掃一次。4、 及時(shí)組織人員清除主干道積水、積雪。5、 保持路面清潔及使用效果。25 / 38人防物業(yè)管理方案6、 園林景觀小品、裝飾物、健身器材等，要保持清潔 衛(wèi)生，保證觀賞效果和使用功能

43、。7、 雨污水井、化糞池每季度檢查一次，及時(shí)清掏。8、 根據(jù)氣候及實(shí)際情況，定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害， 每月進(jìn)行一次大清理。9、 衛(wèi)生保潔區(qū)要實(shí)行專人監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處 理。10、 生活垃圾桶每周進(jìn)行兩次消毒處理。11、 道路每日清掃，全天保潔。（三）綠化養(yǎng)護(hù)和管理1、 根據(jù)天氣要求，適時(shí)實(shí)施澆水。2、 定期打藥、施肥、松土。3、 每月修剪植被一至兩次。4、 植物成活率 95%。5、 草坪綠地及時(shí)清理。（四）車輛停放管理1、 指揮車輛按位有序停放。2、 提醒業(yè)主鎖門，貴重物品、重要證件不在車內(nèi)存放。 （五）公共秩序維護(hù)1、 區(qū)域主出入口 24 小時(shí)崗位執(zhí)勤。2、 區(qū)域范圍內(nèi) 24 小時(shí)服務(wù)

44、，對重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)部位每 小時(shí)至少巡查一次。26 / 38人防物業(yè)管理方案3、 配有安全監(jiān)控設(shè)施的， 24 小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控資料保存 不少于十五日。4、 對進(jìn)出車輛實(shí)施引導(dǎo)，有序通行。5、 對進(jìn)出人員實(shí)行出入登記管理。6、 對突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 并協(xié)助采取相應(yīng)措施。3、 區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，草坪綠地進(jìn)行看護(hù)。(六)門衛(wèi)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)登記、詢問、指揮動(dòng)作、證件查驗(yàn)、站姿，儀容儀表要 到位。1、 配置專業(yè)的崗臺(tái)。2、 站崗時(shí)必須佩戴干凈的白手套。3、 當(dāng)看見進(jìn)出車輛時(shí)，必須做車輛指揮動(dòng)作。4、 當(dāng)同時(shí)出現(xiàn)進(jìn)出車輛時(shí)，要求進(jìn)入管理區(qū)的車輛稍 等，帶出行車輛通過后，再放行進(jìn)入的車輛通過

45、，對于進(jìn)出 管理區(qū)的車輛，要進(jìn)行必要的問詢和相關(guān)證件的查看。5、 對于審對后不符合要求的不能放行進(jìn)入管理區(qū)。 6、當(dāng)物品進(jìn)出時(shí)，要進(jìn)行必要的查驗(yàn)。7、 當(dāng)進(jìn)入的廂式面包車在辦理登記手續(xù)時(shí)要對車輛內(nèi) 的情況進(jìn)行核查并記錄。8、 對車輛在進(jìn)入管理區(qū)前，進(jìn)行核查登記。攜帶其他物品出門時(shí)，要有相關(guān)人員的簽字條。27 / 38人防物業(yè)管理方案9 、專業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)：跑操、手勢動(dòng)作、文明用語、工作 程序、防范識(shí)別。（七）巡邏員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)巡邏線路、巡邏頻次、巡邏情況、死角檢查、加強(qiáng)盤問、 記錄完善、巡邏隊(duì)形，巡邏走姿要到位。1、 每兩小時(shí)進(jìn)行一次巡邏檢查，即早班八點(diǎn)接班后開 始巡視現(xiàn)場，每次巡視時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況而

46、定。2、 巡邏員要在巡邏過程中多看多聽多注意，確保完成 巡邏任務(wù)。3、 檢查安全、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立 即處理，并上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。4、 巡查各個(gè)重點(diǎn)部門，安全死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員 應(yīng)上前盤問及檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。5、 可疑人員，如推銷人員等，應(yīng)勸其離開轄區(qū)。6、 巡邏時(shí)對違章停車、安全死角、重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查。 7 、每兩小時(shí)巡邏一次，并做巡視記錄（包括公共設(shè)施設(shè)備完好情況、車輛停放情況、公共區(qū)域現(xiàn)場秩序情況等）。 8 、采取固定崗與巡邏崗相結(jié)合，單車與步行相結(jié)合，實(shí)行連環(huán)巡邏、處處聯(lián)動(dòng)，防止各類突發(fā)事件的發(fā)生。 （八）監(jiān)控員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、 認(rèn)真注意觀察監(jiān)視器畫

47、面動(dòng)態(tài)情況。2、 每隔一個(gè)小時(shí)對監(jiān)控情況做一次安全記錄。28 / 38人防物業(yè)管理方案3、 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過對講機(jī)，通報(bào)安防代班長。4、 將錄像資料進(jìn)行刻錄備案。5、 注意設(shè)備運(yùn)行情況并做設(shè)備運(yùn)行記錄。6、 通過監(jiān)控畫面，檢點(diǎn)工作人員是否在崗、規(guī)范服務(wù) 情況，對不符合要求的，要及時(shí)告知相關(guān)部門處理。7、 監(jiān)控錄像資料屬于全體業(yè)主。業(yè)主沒有權(quán)利私自提 取監(jiān)控錄像資料進(jìn)行查看，如需查看，可通過公安部門來提 取，也可在公安部門監(jiān)管下，調(diào)取監(jiān)控截屏資料。8、 專業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，電腦實(shí)際操作，錄像資料的復(fù)制備 存，設(shè)備日常的檢查與使用等。（九）保潔員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、 室外道路保潔員每天早 6:30 到崗。2、

48、道路清掃時(shí)由道路中心線向兩側(cè)清掃，形成一線， 再堆成若干小堆，最后進(jìn)行裝車清運(yùn)。3、 辦公樓內(nèi)保潔，做到地板、欄桿、扶手無塵土。每 天三次不定期巡視檢查，確保衛(wèi)生干凈。4、 保潔人員每天兩次進(jìn)行保潔處理，包括樓梯欄桿、 指示牌、不銹鋼飾物、宣傳欄、路燈桿、健身器材、果皮箱 等。5、 專業(yè)培訓(xùn)要求，熟悉室內(nèi)外保潔標(biāo)準(zhǔn)屬性、服務(wù)內(nèi) 容和要求。（十）電工專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)29 / 38人防物業(yè)管理方案保養(yǎng)計(jì)劃編制、工程進(jìn)度表、材料準(zhǔn)備、采取措施、具 體執(zhí)行者、完成狀態(tài)記錄備案要到位。1、 隨時(shí)做好電暖器，配電室，電源線等保養(yǎng)工作。2、 根據(jù)接待中心指令隨時(shí)幫助業(yè)主送電。3、 做好區(qū)域內(nèi)業(yè)主用電報(bào)修的處理工作，

49、做好區(qū)域內(nèi) 供電、供水、供氣設(shè)施設(shè)備及開關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)。4、 每天巡檢裝修現(xiàn)場，隨時(shí)制止違章行為，并做好記 錄。5、 每天夜間巡檢路燈，發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)處理，并做記錄。 巡邏員負(fù)責(zé)檢查登記，電工負(fù)責(zé)維修更換。6、 每月 24 日做好公共區(qū)域電表的抄錄工作。7、 早上上班后，先巡查低壓配電等設(shè)備運(yùn)行情況是否 正常，并做記錄，其后每隔兩小時(shí)巡視一次設(shè)備運(yùn)行情況是 否正常，并對供電用電、設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行查驗(yàn)。8、 處理日常的其它事務(wù)性工作。9、 每日巡檢設(shè)施設(shè)備是否運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處 理，并做記錄，包括電井內(nèi)設(shè)施完好情況，管井門是否鎖好， 井內(nèi)是否照明開啟。10、 處理涉及電氣方面的相關(guān)問題，并做記

50、錄、處理。 11、每季度主表進(jìn)行線路緊固檢查，包括分線盒漏電保護(hù)器、電表等處接線是否緊固，并做好檢查記錄。12、每天兩次必查所有電器，電器柜照明等設(shè)施運(yùn)行情30 / 38人防物業(yè)管理方案況。13、專業(yè)培訓(xùn)要求，專業(yè)操作規(guī)程，操作安全標(biāo)準(zhǔn)，員 工手冊。（十一）水暖工專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、 日常事務(wù)性工作。2、 每日巡查管轄區(qū)內(nèi)，管井有無跑水事故，發(fā)現(xiàn)情況 采取緊急措施進(jìn)行處理。3、 每日做好管轄區(qū)域內(nèi)報(bào)修的處理工作。4、 每月制定完善的保養(yǎng)計(jì)劃，并做好管轄區(qū)內(nèi)管道閥 門的維護(hù)保養(yǎng)工作的具體實(shí)施。5、 根據(jù)季節(jié)的不同做好防風(fēng)防寒防凍工作，確保供暖、 供水管道不受凍。6、 抓好冬季供暖管道的維護(hù)工作。7、 新建辦公樓內(nèi)，公共設(shè)施設(shè)備是否運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn) 問題及時(shí)處理，并做記錄。8、 每日做好總水表的抄錄工作。9、 專業(yè)培訓(xùn)按照安全作業(yè)指導(dǎo)書、操作標(biāo)準(zhǔn)、員工手 冊執(zhí)行。（十二）接待員專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)接待員除了要嚴(yán)格遵守服務(wù)規(guī)范要求外，要求做到以下 幾點(diǎn)：1、做到誰接待受理誰登記誰答復(fù)。31 / 38人防物業(yè)管理方案2、 暫時(shí)無法解決的要說明情況，還要及時(shí)跟進(jìn)。3、 處理問題時(shí)，要將接待時(shí)間、內(nèi)容等記錄清楚。4、 接待業(yè)主時(shí)要盡可能滿足其合理要求。5、 培訓(xùn)按照作業(yè)指導(dǎo)書、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工手冊執(zhí)行