房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成1、土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 土地費(fèi)用包括： （1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、

2、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。 （2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 （3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 2、前期工程費(fèi)。 包

3、括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。 3、房屋開發(fā)費(fèi)。 包括： （1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 （2）公共配套

4、設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 4、管理費(fèi)。 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢

5、費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 5、銷售費(fèi)用。 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 7、其他費(fèi)用。 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)

6、底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。 8、不可預(yù)見費(fèi)。 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。 9、稅費(fèi)。 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總及計(jì)算依據(jù)一、開發(fā)成本1、土地成本 土地費(fèi)用=土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地）

7、2、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。3、前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%6。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來計(jì)算，也可按建安費(fèi)的3%5%估算。

8、6、開發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8%15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。8、不可預(yù)見費(fèi)一般取17項(xiàng)之和的1%3%，或建安費(fèi)的2%-5%。二、開發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷售費(fèi)用一般取銷售收入的3%5%。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總成本估算項(xiàng)目投資總成本估算表(住宅）序號(hào)名稱計(jì)量單位一土地成本熟地掛牌競價(jià)初始掛牌價(jià)格契稅土地成交價(jià)4%公證費(fèi)土地成交價(jià)0.5印花稅土地成交價(jià)0.5二

9、前期費(fèi)用勘探費(fèi)10元/平米建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/平米三建安工程費(fèi)基坑維護(hù)、土石方工程2.50%建安工程小高層1100元/平米別墅1100元/平米多層公寓800元/平米情景西班牙洋房1000元/平米會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四配套工程建設(shè)費(fèi)1.市政規(guī)劃配套費(fèi)1.1公共設(shè)施配套費(fèi)105元/平米1.2白蟻防治費(fèi)1.15元/平米2.市政配套建設(shè)費(fèi)2.1市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元/平米2.2電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi)200元/平米2.3有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元/平米2.4電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元/平米2.5煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)4.50%2.6煤氣施工費(fèi)8元/平米3.安防等智能化系統(tǒng)12元/平米4.小區(qū)室外綠化

10、、管網(wǎng)及道路等200元/平米5.人防異地建設(shè)費(fèi)52元/平米（按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468平米，其中30%異地建設(shè)）五其它開發(fā)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)1%工程交易綜合服務(wù)費(fèi)0.15（按建安成本的0.15計(jì)算）施工合同印花稅0.03%質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)0.32%公共設(shè)施維修基金2%工程檔案管理費(fèi)0.3元/平米建筑防雷審核費(fèi)1.4元/平米六不可預(yù)見費(fèi)用3%七開發(fā)間接成本合計(jì)1、開辦費(fèi)和管理費(fèi)2%2、銷售費(fèi)用策劃代理費(fèi)1.2%（銷售收入1.2）3、財(cái)務(wù)費(fèi)用按缺口資金7000萬貸款1年計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款年利率6%八開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅5%（按全部銷售收入的5.00%計(jì)算）教育費(fèi)附加1%（按營業(yè)稅額的1%計(jì)算）企業(yè)所得稅3.30%

11、土地增值稅1%印花稅0.3產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)3元/平米產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)（住宅）1.5元/平米房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容I（建筑面積）建設(shè)內(nèi)容II（建筑面積）合計(jì)單位（元/）總價(jià)（萬元）單位（元/）總價(jià)（萬元）單位（元/）總價(jià)（萬元）一、土地費(fèi)用1、土地出讓金2、城市建設(shè)配套費(fèi)3、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3、七通一平費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)1、建安工程費(fèi)2、附屬工程費(fèi)3、室外工程費(fèi)4、其他費(fèi)用四、開發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)（含市場推廣費(fèi)）六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)成本費(fèi)用合計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算表(2008-11-04 15:57

12、:04)序號(hào)計(jì)算依據(jù)單價(jià)（元/）合價(jià)（萬元）1開發(fā)成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1.3前期工程費(fèi)1.4建安工程費(fèi)1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.6公共配套設(shè)施費(fèi)1.7開發(fā)期間稅費(fèi)1.8不可預(yù)見費(fèi)（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）352開發(fā)費(fèi)用2.1+2.2+2.32.1管理費(fèi)用132.2銷售費(fèi)用銷售收入462.3財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款還本付息3合計(jì)1+2某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算實(shí)例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算實(shí)例某地塊基本情況 用地面積 18090 容積率 1.43 戶 數(shù) 86 可建建筑面積 25868.7 宅基地

13、面積 15014 回遷系數(shù) 0.8 回遷面積 12011.2 商品房價(jià)格 2500 商品房面積 13857.5 回遷房價(jià)格 2023.95 總銷售收入 5895.38 稅金 467.69 524.85建設(shè)成本 5235.69 凈收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部門收益 367.07 村集體收益 211.653 村民收益 22.75 住宅開發(fā)成本測算表 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 折算標(biāo)準(zhǔn)（元/） 說明 土建造價(jià) 700元/ 700 820 設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費(fèi)等 不可預(yù)見費(fèi)用 20 國稅、國稅局 房價(jià)3.3% 82.5 337.

14、5 房價(jià)按2500元/計(jì)算,商品住宅稅收占房價(jià)的13.5%，商業(yè)房稅收占房價(jià)的15%。地稅綜合 地稅局 房價(jià)8.7% 217.5 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價(jià)1.5% 37.5 商業(yè)房 房價(jià)3% 征地補(bǔ)償 拆遷戶 1200元/宅基地 696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用躲遷安置費(fèi)等 59.84 土地出讓 村補(bǔ)償 國土局 7.8萬元/畝 81.82 土地收益 18萬元/畝 188.81 評(píng)估勘界 5.2萬元/畝 54.55 141.90 交易費(fèi) 住宅 房管局 3元/ 3 商業(yè)房 10元/ 避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 1.5元/ 1.5 電器檢測費(fèi) 消防大隊(duì) 1.5元/ 1.5 垃圾處置費(fèi) 建設(shè)

15、局 2 檔案整理費(fèi) 1.3元/ 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 205元/ 205 墻體節(jié)能費(fèi) 8元/ 8 防空建筑配套費(fèi) 20元/ 20 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 2.6元/ 18.2 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的0.25% 1.75 房產(chǎn)測量費(fèi) 測繪單位 1.36元/ 1.36 35.11 地形放線竣工 2.5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20元/ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地1.5住宅1.7 4.249 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1.5萬元/ha 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的1% 7 2023.95總計(jì) 2361.45 不含稅收的成本價(jià)2,023.95元/平方米一般樓盤的成本構(gòu)成精確為：一、 土地及大配套費(fèi)用二、 前期費(fèi)用三、 建筑安裝工程費(fèi)用

16、四、 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、 公用配套設(shè)施六、 不可預(yù)見費(fèi)七、 貸款利息八、 銷售費(fèi)用九、 管理費(fèi)用十、 營業(yè)稅十一 、土地增值稅一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款土地上對(duì)應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/平米。3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格3

17、%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土

18、地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。二、前期費(fèi)用1、三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時(shí)設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。（2）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價(jià)建筑面積（大于1000萬部分）2+土建綜合造價(jià)建筑面積（小于1000萬部分）1.8。3、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)