中國工商銀行永州分行綜合樓

1、中國工商銀行MO U分彳彌M疚項目開發(fā)計劃(一) 項目概況1. 項目名稱:某市分行綜合樓2. 項目地點(diǎn):位于某區(qū)南津北路旁3. 項目規(guī)劃(1) 占地范圍：本項目為一閑土地，進(jìn)深1 5米川缶街寬3 3.7 米，合計505.5平方米。東臨零陵區(qū)南津北路，西臨荷葉塘支 行大院北臨零陵區(qū)畜牧水產(chǎn)局菌臨荷葉塘支行營業(yè)樓。(2) 規(guī)劃建筑指標(biāo):總建筑面積2 83 8 m2 ,其中一層甲方營業(yè) 廳面積328m2 ,商業(yè)面積凈3 2 8 m2宿舍面積1808 m2o(3 )項目建設(shè)進(jìn)度:建設(shè)期預(yù)計10個月。4項目建設(shè)目標(biāo)：通過對該段的規(guī)劃把永州市分行綜合樓 建設(shè)成為零陵區(qū)集居家、經(jīng)商為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)

2、代化 的標(biāo)志性建筑。(二) 項目開發(fā)背景該綜合樓位于荷葉塘支行旁。為一塊閑置土地。根據(jù)上級行的 文件，可以公開的方式與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā),因此開發(fā)條件 相當(dāng)成熟。(三) 項目開發(fā)條件(1) 溫度:年平均18攝氏度(2) 降水：年季水量平均為1250mm.雨量集中在46月。(3 )濕度：年平均相對濕度80%。(4 )日照時間:歷年平均1540小時。(5 )風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向為東風(fēng)(含東風(fēng)，東北風(fēng))，其頻率為 26% z其次為西北風(fēng)，頻率為15% ,西南風(fēng)頻率為1 3 %。(6 )風(fēng)速:平均風(fēng)速1.7m/s,最大20m/s (西北風(fēng)),17m/s(西 南風(fēng))。2. 工程地質(zhì)條件：項目開發(fā)區(qū)域尚

3、未進(jìn)行工程勘察,應(yīng)按設(shè)計部門要求進(jìn)行工程 地質(zhì)勘探工作，但根據(jù)項目四周的工程地質(zhì)分析，該段以硬粘土 為主,為良好的地質(zhì)結(jié)構(gòu)。3. 地震根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖該項目所在地地震基本烈度為VI 度區(qū)，故按VI度設(shè)防。4. 原材料供應(yīng)情況近段時間以來，雖然物價上漲,建材價格上揚(yáng)，但零陵原為市區(qū), 自然資源十分豐富，材料價格相對低廉，砂礫石可直接取于瀟水 河中，興旺的制磚業(yè)確保了建筑用磚的低廉供應(yīng)，豐富的森林資源 完全能滿足建筑木材的供應(yīng)，水泥供大于需，其他材料價格雖有 上漲，但對整個項目的開發(fā)影響較小，相對來說,開發(fā)項目的原 材料供應(yīng)十分充足，綜合成本較低。5、基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施永州分行綜合樓地處區(qū)域

4、中心,開發(fā)條件十分成熟。給排水設(shè) 施、供電系統(tǒng)、電信及配套設(shè)施一應(yīng)具備,不需另作投入，為項 目開發(fā)節(jié)省很多費(fèi)用。（四）項目規(guī)劃設(shè)計方案根據(jù)永行要求，結(jié)合地段，擬將項目建成零陵區(qū)的標(biāo)志性建筑之 一該項目一屋為甲方留用二層為商業(yè)用房三至六層為商品房。（五）我公司情況:我公司是一家具有很強(qiáng)實力的綜合性房地產(chǎn) 開發(fā)公司，具有 級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員 名，公司通過近幾年幾個較大項目的開發(fā),積累了相當(dāng)豐冨的項 目開發(fā)經(jīng)驗，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在同行中樹立 了良好的商業(yè)信瓷公司秉承以人為本，專業(yè)管理，開拓創(chuàng)新，務(wù)實高效的經(jīng)營理 念，堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重的宗旨,建立了一套適合

5、企業(yè) 發(fā)展的管理體系，完善了符合現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展要求的管理制度，使 企業(yè)管理從項目策劃到建設(shè)，從成本核算到質(zhì)量控制，從營銷策 略到物業(yè)管理等方面實現(xiàn)了科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、行之有效的管理體系。 企業(yè)步入健康發(fā)展的”快車道。（六）項目實施規(guī)劃1. 外部協(xié)調(diào)本項目開發(fā)依據(jù)上級行的文件精神及市分行的公開邀請，因此 由市分行協(xié)助協(xié)調(diào)有關(guān)手續(xù)問題，以及處理建設(shè)過程中遇到的各 種問題。保證項目各項工作的順利實施。2 項目開發(fā)建設(shè)管理本項目要求高質(zhì)量快進(jìn)度地完成,要求多工種多部門密切配合 如下：項目實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由項目經(jīng)理到公司各職能部門抽調(diào) 各專業(yè)人才參與項目的開發(fā)建設(shè)，項目部行使對抽調(diào)人員的分 工、管理權(quán)，項

6、目實施如遇到實際問題或困難，可隨時向公司各職 能部門提出申請,公司全力支持，及時對相關(guān)工作進(jìn)行調(diào)整，而抽 調(diào)到項目部工作的人員同時還接受原部門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，職能部門 負(fù)責(zé)人對參與項目建設(shè)的成員有組織調(diào)配業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理考核 的責(zé)任，部門負(fù)責(zé)人有權(quán)根據(jù)項目的工作需要，在項目之間調(diào)配 本部人員，項目經(jīng)理將同參與項目組織的職能人員進(jìn)行有效的橫 向聯(lián)合的實現(xiàn)目標(biāo)協(xié)同工作，以實現(xiàn)項目建設(shè)的高效化。本項目 開發(fā)單位對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下:總經(jīng)理辦公室財務(wù)部材料設(shè)備供應(yīng)部規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)營營銷部工程經(jīng)理部綜合計劃部綜合樓投資效益分析、甲方效益分析is 土地估價，詳二OO七年十一月七日永州通達(dá)評估有限 公司評估的地

7、價為132.44萬元。2、一層營業(yè)廳實際市值：7000元/m2 x 3 27. 4 5 二2292 2萬元3、甲方獲利22922-132.44 = 96.78萬元二、開發(fā)商效益分析1. 房屋預(yù)售收入(1) 二層商場計4000元/m2 ,面積為327.4 5m2 z故可見 收入4 0 0 0x327.45 = 130 98萬元(2) 三六層宿舍預(yù)售收入:113m2/戶x“戶x800元 /m2=144 . 64萬元合計收入：27 5 .62萬元2、開發(fā)成本估算(1 ) 土地置換費(fèi)1 32.44x0.2 =26.48 萬元(2)項目評估費(fèi)4萬元(3)房產(chǎn)手續(xù)費(fèi)1007E/m2x283 8=2 8.4 萬元(4)保險費(fèi)4萬元(5 )押證利息200 萬元xl2x8%o=19.2 萬元(6)地質(zhì)勘察費(fèi)2萬元規(guī)劃設(shè)計費(fèi)284萬元(8)建房手續(xù)費(fèi)80TL