X畝塊地項目可行性分析報告

1、、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設規(guī)模及建設內容1、項目建設規(guī)模2、項目建設內容三、項目組織管理機構1、項目建設組織管理2、項目運營組織管理四、項目市場分析及市場定位 1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設條件 1、項目選址2、建設條件六、尚城豫園項目整體策劃七、項目產(chǎn)品規(guī)劃 1、總體規(guī)劃2、工程方案設計3、項目總圖布局 4、智能化系統(tǒng)設計5、項目配套設施八、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措 十、財務與效益分析1、財務分析2、效益分析 十一、項目風險分析 1、項目風險分析 2、項

2、目風險回避 十二、結論1、項目建設規(guī)模尚城豫園項目總占地面積 124 畝，總建筑面積約 15 萬平方米。 遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體 的規(guī)劃設想，區(qū)內生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、 便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設施，是合肥 東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設內容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚 混（或框架）結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶 閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采 用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用

3、自 然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。 宅前綠化結合組團綠化、 中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀 效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約 15000 平方米（4）公共生活設施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、 景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及 INTERNET 插口、 寬帶網(wǎng)絡； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛(wèi)星電視

4、； 郵政系統(tǒng)：每戶設有信、報箱并實行專遞服務； 周界防護系統(tǒng)： 周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開， 同時小 區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；一、尚城豫園項目組織管理結構1、項目建設組織管理 該項目建設的具體實施由安徽金大陸集團合肥置業(yè)公司具體負 責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開 發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成， 項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運營組織管理尚城豫園項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團投資開發(fā)， 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。二、項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1) 整體

5、市場交易活躍，持續(xù)走強在國家和各級政府的一系列擴大內需， 激活房地產(chǎn)市場， 培育新 的經(jīng)濟增長點政策、措施的指導下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套 政策的出臺及住房金融服務的提供， 房地產(chǎn)正成為新的投資熱點和消 費熱點。2001 年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 18.67億元，較上一 年度增長 30.11%，住宅施工面積 322.54 萬平方米，較上一年度增長 31.84%，住宅新開工面積 174.65 萬平方米，較上一年度增長 69.14%， 住宅竣工面積 114.92 萬平方米，較上一年度增長 27.5%。在銷售方面， 2001年度銷售面積 83.15萬平方米，銷售額 13.94 億元，

6、分別較上一 年度增長 1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達到 26.78%。2002 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 27.38億元， 施工面積 478.09萬平方米， 分別較上一年度同比增長 1.19%、1.11%。 2002 年，房地產(chǎn)市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中 有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支 持力度加大。2003 年前 5 個月，全市房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年 結磚面積 362 萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預售的有 158 個 項目，已預售出面積 152.5萬平方米（占 5 月份在建面積的 28.9%），

7、 其中住宅項目 136 個，已預售出面積 122.5萬平方米（占在建住宅面 積的 29.8%）；其他項目 22個，已預售面積 30 萬平方米，共收取預 收款 10.4億元。 2003年前 5 月，取得“商品房預售許可證”的商品 房面積為 130 萬平方米，同期商品房預售面積為 103.5萬平方米，占 可預售總量的 79.6%。前 5 個月，現(xiàn)房銷售率達到 72.2%，預售率達 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場 的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時， 各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企 業(yè)對目前商品房預（銷）售

8、情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū) 1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良 好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊 預購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是 施工與銷售同時完成， 位于南淝河畔的 “中央花園” 項目，尚未開盤， 因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我 市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉向“散戶 時代”，2002 年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94，成為主導 房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。

9、（3）消費需求多樣化 消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致 消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設計、戶型、面積、配套、物業(yè) 管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達到 400 余家，只有為數(shù)不多 的開發(fā)商具備一、二級資質，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風 險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房 地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出， 弱勢企業(yè)將被淘汰 出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調研過程中， 總結后我們會發(fā)現(xiàn)， 以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使

10、苑、玉蘭苑、 等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的 普通居住要求，規(guī)模適中， 小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣 大消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體 定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計等各方面標準較高，有突 出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、項目市場定位在對類似項目 （主要以玉蘭苑為研究對象） 及市場需求進行深度 分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內大量商戶、年 輕白領、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在， 蘊藏著較大的市場容 量，消費需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)， 適應大部分

11、消費 者需求，價位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項目， 受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響， 中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進入 一個穩(wěn)定的增長期， 而且價位隨著市場經(jīng)濟的整體發(fā)展， 總體趨于上 升趨勢。本項目位于二環(huán)路以東， 緊鄰二十埠河。 本項目將大大提升小區(qū) 的環(huán)境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。 同時 二十埠河河道正在調整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1）年輕的“準合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這 一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500 元/月，但沒有多少積蓄，對住房

12、有強烈的需求， 對價格關注。（ 2）投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研 究。（ 3）外來客商：本項目地處合肥東側，所在區(qū)域內集聚著安徽大 市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大 型物流中心，市場群內有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟實 力強，有置業(yè)愿望。（ 4）瑤海工業(yè)區(qū)內的職工：在未來幾年內，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十 家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。（5）部分肥東居民： 肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu) 越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強。本項 目將成為此類消費者遷居合肥的最佳跳板。三、項目選址與建設條件1、項目選址本項目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠

13、河， 占地 124 畝。二十埠 河即將調整河道， 興建 40000 平米的綠地廣場， 極大的提升了小區(qū)的 居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整， 減少前期項目基礎設施投入， 縮短 了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于 1995 年 4 月批準設立 的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10 平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受 市級經(jīng)濟管理權限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設區(qū)，于 1992 年 11 月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設而誕 生， 1996 年 2 月國家建設部批準將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全 國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。 經(jīng)

14、過 8 年的艱苦努力， 一個集現(xiàn)代化交 通、商貿、金融、旅游、信息服務為一體的環(huán)境優(yōu)美、設施齊全的新 城區(qū)已展露豐姿。開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設置必要的工作部門和土 地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供 電等職能機構，具體負責工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為 投資者提供優(yōu)質服務。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策， 依法保護投資者的合 法權益。3、水文地質條件本項目區(qū)域內，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來 土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。主要氣象資料如下：年最大降雨量：1541.9毫米1067.2毫米冬季平均風速及主導方向25 米/

15、秒（東北風）夏季平均風速及主導方向25 米 /秒（東南風）年平均降雨量 :0.6米0.46米最大凍土深度最大積雪厚度四、項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃（1）策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點， 從市場定位出發(fā)， 通過整套的銷售 資料及廣告平面的制作， 使項目樹立起良好的形象， 在市場同類型的 產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生 品牌效應，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預先部署， 以利于項目后 期的銷售。現(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認識到策劃包裝的重 要性，側重這方面的投入，就能獲得超額回報。（2）項目色調整個項目的色彩應保持和諧統(tǒng)一， 注

16、重長期視覺效果， 路邊設寬 綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保 持小區(qū)的綠化率。（3）廣告牌廣告的創(chuàng)作應以清晰醒目為準則， 充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃 （以 小區(qū)的規(guī)劃圖為主景） ，并突出項目建設單位的名稱，為本項目作軟 性的宣傳。廣告牌擺放的位置， 一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側， 利 于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置， 吸引區(qū)內人流注意。 另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設置項目標 志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現(xiàn)場從尚城豫園項目的規(guī)模來看， 應設立兩個售樓處： 在市區(qū)設立一 個售樓處，在項目現(xiàn)場設立一個售樓處。其造型應以寬敞

17、明亮、簡潔 清新為主調，全落地的大玻璃門墻，售樓處應配置項目模型，給消費 者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格， 項目樣板房的設置力求簡潔、 溫馨 舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見 摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費者提供一個舒適、 綠色的居住環(huán)境， 因此在小區(qū)內設置活動中心及其他相關配套， 為社 區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設計 活潑，成為小區(qū)景觀的一部分， 注重各種配套的搭配與整體建筑風格的調和。（2）綠化設計花園風格： 小區(qū)內設置各種立體形

18、狀組成的特色花園， 非常適合 觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風格相陪襯， 美觀、時尚自然融合，有機統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進行河道整理，新 建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃， 注意花藝造型及修剪， 令景觀形成層次感。 在河堤上放置鐵鑄雕花的 休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設多種物業(yè)服務針對目前合肥物業(yè)管理的特點， 合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步 階段。本項目在物業(yè)服務上應體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗 衣服務、郵寄服務、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質服務令 業(yè)主生活無憂。 同時提高項目的服務檔次和質量， 以滿足業(yè)

19、主的生活 需要為根本。3、項目銷售策略（1）付款方式為適應各個層面的消費者需要， 設置靈活的多重付款方式。 大致 分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面 讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。 不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。 運 作目的是希望以此連帶關系吸引更多消費者， 做網(wǎng)絡營銷， 產(chǎn)生連動 效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟， 眾多媒體如報紙、 電視、雜志等都設有?？?、 專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、 行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣

20、告等。 本項目應采用目前合 肥房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術， 通過早期軟姓宣傳， 樹立市場形 象，配合后期宣傳，促進銷售。（ 2）公關宣傳活動當軟性宣傳取得一定成效， 可以適當安排一些公關活動。 如開工 典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關活動，參加房展會，舉辦、組 織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以 在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設單位可以借用“外腦” ，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機構 統(tǒng)攬整個項目銷售策劃， 負責項目全程營銷策劃方案的擬定， 運用他 們先進的理念，成熟的項目運作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運作。執(zhí)行的 方式可以采取外來為主，也可

21、以雙方合作方式進行。（2）營銷計劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、 項目模型、廣告設計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度 和區(qū)域。通過預售及內部認購，開展公關展銷，跟進促銷。制定合適 的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃(1) 本項目主要有多層、小高層住宅和配套設施組成。多層住宅 采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面， 部分設計成躍式、 復式、 錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達到 40，區(qū)內設置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設置盲 道；小區(qū)內設置管理處、活動中心、體育設施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng) 點等

22、配套設施。(2) 小區(qū)內自設變電站保證供應區(qū)內電力所需，設天然氣集中供 應站，通過市政管網(wǎng)進水后，區(qū)內設置水塔加壓、凈化、設計寬帶互 聯(lián)網(wǎng)到戶。(3) 小區(qū)內各建筑形成層次感，并加強小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附 近的二十埠河河堤進行景觀利用、 美化，進一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居 所的居住品位。2、項目工程方案設計在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下， 確保建筑物 質量、安全，力求造型美觀。合理采用新結構、新材料、新工藝，并 充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。本項目依據(jù)工程地質勘查資料， 按照國家現(xiàn)行設計規(guī)范、 標準和 規(guī)定進行設計。本項目按地震烈度 7 度設防，抗震等級為

23、三級。本項目多層工程采用磚混結構，小高層工程采用框架結構。3、項目總圖布局項目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場， 住宅區(qū)內路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶， 采用有規(guī)律 的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設，路燈將沿路間隔 分布，其他設施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電 線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設計建筑智能化是將建筑技術與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎 上，形成的獨特建筑風格。 合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小 區(qū)開始用智能化設施提升項目開發(fā)品質。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜尚城豫園采用 24

24、 小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保 障小區(qū)內居民的人身、財產(chǎn)安全。家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控 制的自動化，小區(qū)內公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等 設施實行自動化監(jiān)控。每單元內水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達。小區(qū)內物業(yè)管理采用全方位服務。網(wǎng)絡系統(tǒng)網(wǎng)絡的應用是智能化小區(qū)的標志，利用小區(qū)內的 INTERNET 的 快捷安全等方面優(yōu)勢， 轉換成可利用的生活服務網(wǎng)絡， 消除空間上的 距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡的生活需求。5、配套設施51 市內給排水（1）給水給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽 大市場附近，從

25、該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進水管與室外給水管網(wǎng)相 連，城市給水壓力按不小于 0.3Mpa 考慮，水質滿足國家生活飲用水 的衛(wèi)生標準。給水經(jīng)水表計量后到個用水點， 噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 生活污水 經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)， 廚房排水經(jīng) 隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 基地內的道路設雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓25L/S火災延續(xù)時間3 小時；室內消火栓15L/S火災延續(xù)時間3 小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水， 在基地內設置消防站。

26、火災初 期由各區(qū)內的一棟較高建筑的屋頂水箱 (儲存十分鐘消防水量) 及增 壓設備供水。 小區(qū)內設消防泵房， 由消防水池供應消火栓泵和自動噴 淋泵抽吸加壓供水。52 供電系統(tǒng)(1)小區(qū)內設變電器一臺， 滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內按片設配電點， 以配電室向各用電點供電。(2) 動力配電：內外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配 電盤或動力配電箱， 各用電設備一般不采用就地控制， 配線采用鋁線， 通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。(3) 照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采 用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。( 4)消防泵、噴淋泵、生活泵及火災自動報警系統(tǒng)等為二級負荷。 其余為三級負荷

27、。( 5)火災自動報警：小區(qū)內所有住戶均為系統(tǒng)保護對象。53 電訊系統(tǒng)本項目建設用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內，開發(fā)區(qū)內國際、 國內長話已開通。本項目通訊設施擬選用桑達 64 門數(shù)字遠程程控自 動電話交換機。 小區(qū)購置計算機等現(xiàn)代化信息轉換設備， 與國際互聯(lián) 網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護 11 環(huán)境保護執(zhí)行標準（1）中華人民共和國環(huán)境保護法（2）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法（3）建設項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細則（4）污水綜合排放標準12 污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為： 生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水 系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞

28、池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管 網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1 3 環(huán)境保護措施（1）項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設計， 與雨水合并集中， 通 過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）在規(guī)劃區(qū)域內合理布置廢物箱， 以收集生活垃圾。 并安排保 潔人員進行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有 關部門負責將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或 石塊鋪設鋪設，防止塵土飛揚。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設計防火規(guī)范（GBJ

29、16-87）要求，小區(qū)消防用水按室 外25L/S，室內15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活 用水采用同一根總管， 小區(qū)內配備一定數(shù)目的滅火器， 同時培訓物業(yè) 工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了 多項節(jié)能措施，主要措施有：（1 ）所有設備選型盡量采用節(jié)能型。（2）為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側不重靜電容量。（3）設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產(chǎn)階段的能源 及節(jié)能情況并制定獎懲制度。九、項目投資估算和資金籌措1 、項目投資估算尚城豫園項目總投資為 2 億 829 萬人民幣。其中： （ 1 ）

30、土地費用 26*124=3224.（ 2）前期工程費 2285（ 4）建安工程費用 139002、項目投資估算依據(jù)及說明 （1）設備費用按詢價或類似工程設備投資估算。2）建筑工程費參照安徽省建筑工程單位估價表及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪悖?）安裝工程費依據(jù)全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價 表及類似工程造價調整。（4）其他費用及建筑安裝費用定額按照安徽省建筑安裝費用定額 及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調整至2002年價格水平。（6）項目建設單位提供的相關數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000

31、十、財務與效益分析費用名稱費用提取金額（萬元）備注一、前期工程費56391、征用土地費26萬元/畝X 124畝=3224萬元32242、工程監(jiān)理費13000 萬元X 1%=130萬 元1303、勘察規(guī)劃設計費35 元 / m2 X 150000m2=525J 元5254、三通一平及規(guī)費15 元 /m2X 150000M2=225萬 元2255、辦理規(guī)劃許可證等費用88 元 /m2 X 150000m2=132C萬 元13206辦理施工許可證費13000萬元 X 0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費138001、土建工程費750 元/m2X( 60000m2+20000 m2

32、)=6000萬元1000 元/m2X 70000m2=7000 萬元130002、電梯20萬元/臺X 40臺=800萬元800二、區(qū)內配套工程費10001、水電設施及增容費50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元5002、區(qū)內道路綠化50 元 /m2 X 150000m2=500萬 元500四、不可預見費13000萬元X 3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829- 15=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000 元/m2X 15000m2=6000萬 元60002、住宅銷售1800 元/m2 X 60000M2=1080(萬元1950 元/

33、m2 X 70000M2=1365(萬元24450八、管理費、稅金30451、管理、經(jīng)營費用30450X 2%=6096092、銷售費30450X 2%=609 萬元6093、銷售稅金30450X 6%=1827萬 元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得稅6576 萬元 X 33%=2170萬元2170十一、利潤65762170=44064406十卜二、銷售利潤率4406十 30450X 100%=22.5%14.47%稅后十卜三、投資利潤率1785.84- 20829X 100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風險分析1、項目風險分析風險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內 容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：（1）購買力風險從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后， 隱含 著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居 住素質的驅動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和 資金投放產(chǎn)生壓力。（2）競爭風險合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相 對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預期利潤看好， 開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了 “政府 搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開