《房產(chǎn)測量規(guī)范》講解 (2)

1、2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 1 房地產(chǎn)面積測算 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 2 一、房地產(chǎn)測繪概述 二、房產(chǎn)面積測算 三、用地面積測算 四、面積測算的方法與精度要求 五、房地產(chǎn)面積計算舉例 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 3 1.房地產(chǎn)測繪的目的 2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容 3.房地產(chǎn)測繪的作用 4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件 5.房地產(chǎn)測繪的特殊性 6.房地產(chǎn)面積測算的重要性 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 4 1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定 （1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋

2、的共有建筑面積 （2）面積測算的要求 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 5 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺 或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取至0.01米； 面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至 0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面 至上層樓面之間的垂直距離。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 6 （1）計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層 計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面 積的總和計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 7 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 8 2)房屋內(nèi)的夾

3、層、插層、技 術(shù)層及其梯間、 電梯間等其高 度在2.20m以 上部分計算建 筑面積。 夾層 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 9 3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、 大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳 內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20m以上的， 按其水平投影面積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 10 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 11 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 12 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 13 4）樓 梯間、電梯 （觀光梯） 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然層 計算面積。 觀光梯

4、2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 14 5）房屋 天面上，屬永 久性建筑，層 高在2.20m以 上的樓梯間、 水箱間、電梯 機房及斜面結(jié) 構(gòu)屋頂高度在 2.20m以上的 部位,按其外圍 水平投影面積 計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 15 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外 圍水平投影面積計算。 挑樓 全封閉的陽臺 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 16 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓 梯，按各層水平投影面積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 17 8）與房屋相連的 有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按 其柱的外圍水平投影面

5、 積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 18 9）房屋間永久性封閉的架空通廊， 按外圍水平投影面積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 19 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出 入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不 包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水 平投影面積計算。 地下室 半地下室 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 20 地下室、半地下室相應(yīng)出入口 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 21 11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的 門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié) 構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 有 柱 門 廊 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪

6、所 主講人 22 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 23 12）玻 璃幕墻等作 為房屋外墻 的，按其外 圍水平投影 面積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 24 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨 棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳 做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 25 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 26 1）與房 屋相連有上蓋 無柱的走廊、 檐廊，按其圍 護結(jié)構(gòu)外圍水 平投影面積的 一半計算。 無圍護結(jié)構(gòu)的無柱走廊 20

7、21-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 27 2）獨立 柱、單排柱的 門廊、車棚、 貨棚等屬永久 性建筑的，按 其上蓋的水平 投影面積的一 半計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 28 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍 護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。 未封閉的陽臺1未封閉的陽臺2 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 29 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 30 4）無頂蓋 的室外樓梯按各 層水平投影面積 的一半計算。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 31 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空 通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 2021

8、-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 32 1）層高小于2.20m以下的夾層、插 層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室 和半地下室。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 33 2）突出 房屋墻面的構(gòu) 件、配件、裝 飾柱、裝飾性 的玻璃幕墻、 垛、勒腳、臺 階、無柱雨篷 等。 3）房屋 之間無上蓋的 架空通廊。 無柱雨篷 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 34 4）房 屋的天面、 挑臺、天面 上的花園、 泳池。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 35 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平 臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平 臺。 2021-6-10 廣州市房

9、地產(chǎn)測繪所 主講人 36 6）騎 樓、過 街樓的 底層用 作道路 街巷通 行的部 分。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 37 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 38 7）利用 引橋、高 架路、高 架橋等路 面作為頂 蓋建造的 房屋。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 39 8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9）獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸 縮縫。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 40 1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土 地的范圍，包括房屋占地面積、庭園 等

10、其他用途的土地面積。 （2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn) 權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地 面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 41 2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進行測算， 包括房屋占地面積、其他用途的土地 面積，各項地類面積的測算。 3.下列土地不計入丘用地面積 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 42 1）無明 確使用 權(quán) 屬的 冷巷、 巷道 或 間距地。 間距地 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 43 2）市政管轄的道路、街道、巷道等 公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地 產(chǎn)證記載的范圍，

11、經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作 市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 44 1.坐標(biāo)解析法 （1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 式中：S面積，； Xi界址點的縱坐標(biāo)，m； Yi界址點的橫坐標(biāo)，m； n界址點個數(shù)； i界址點序號，按順時針方向順編。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 45 面積中誤差，； 相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m； 多邊形中對角線長度，m。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 46 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 47 2.實地量距法 （1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長

12、 直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成 簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 （2）國標(biāo)房產(chǎn)測量規(guī)范對房產(chǎn)面 積的精度限差要求分為三級： 一級：(0.02 ) 二級：(0.04 ) 三級：(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 48 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方 法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進行兩次。 兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： S=0.0003M 式中：S-兩次量算面積較差, ； S-所量算的面積，； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c。 圖上量距應(yīng)量至0.2。 2021-6-10 廣

13、州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 49 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的 房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中， 試計算該棟房屋的用地面積，建基面積 及總建筑面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 50 計算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓A3:2.13x9.01=19.1913 陽臺2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面積: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積: 151.9

14、392-29.8231=122.1161 總建筑面積: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2) x0.5=452.6240 單位:長度m,面積m2。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 51 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一 插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層 的有效建筑面積，并計算該房屋的用地 面積，建筑基地面積及總建筑面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 52 計算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76

15、-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面積、建筑基地面積： C2：11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長度m，面積m2。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 53 同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共 同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會 出現(xiàn)共有面積的分攤計算。 一、共有面積的分攤原則 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的， 按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積 比例進行計算分攤。 某套(單元)的分攤面積等于

16、面積分攤系數(shù) 乘以某套(單元)建筑面積；面積分攤系數(shù)等于 應(yīng)分攤面積總和除以參加分攤的各套(單元)建 筑面積總和。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 54 共有面積按相關(guān)面積比例分攤的計算公式： Si = K.Si K = Si si 式中： K-為面積的分攤系數(shù) Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2； Si-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2； Si-為應(yīng)分攤的共有建筑面積，m2； Si-為應(yīng)分攤的共有面積總和，m2； Si-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 55 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔 助建筑面積，為各權(quán)屬單元

17、提供服務(wù)， 由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分攤。但 有些面積由權(quán)屬單元分攤不合理，因而 亦存在不應(yīng)分攤的共有建筑面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 56 (1)應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：樓 梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共 走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、 水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè) 備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 57 (2)套（單元）與共有建筑面積之間 分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共 有建筑面積進行分攤。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 58 不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括： (1)作為人防工程

18、的地下室、避難室 （層）； (2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機動、非機動車庫； (4)為建筑造型而建，但無實用功能的建 筑面積； (5)不應(yīng)分攤的共有建筑面積，若使用到 其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面 積比例參與分攤。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 59 1.應(yīng)分攤的共有建筑面積一般 可分為三大類 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 60 (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓 服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵 房等）。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部 分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面 積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間， 專用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功 能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公 共走廊等）。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 61 住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù) 本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi) 建筑面積和，求得分攤系數(shù)，然后計算房屋 各套分攤所得的共有建筑面積。 分攤系數(shù) = 本幢應(yīng)分攤共有建筑面積和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分攤所得共有建筑面積=分攤系數(shù)乘 某套內(nèi)建筑面積。 2021-6-10 廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人 62 住宅部分，將分攤得到的幢共有建 筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑 面積，依前述公式，按各套