如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理

1、如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理類別:地產(chǎn)企業(yè)管控模式 職業(yè)經(jīng)理人 評論(9) 瀏覽(1042) 2010-06-06 17:55標(biāo)簽：企業(yè)管理與優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的作用應(yīng)聘房地產(chǎn)總經(jīng)理請回答如下問題1.你認(rèn)為總經(jīng)理工作職責(zé)有哪些？工作職責(zé)： 1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營管理工作； 2、嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會的各項決定及董事長 的各項工作指令； 3、主導(dǎo)擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)整方案及經(jīng)營計 劃，經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)后組織實施； 4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃和目標(biāo)，組織制訂公司各部門的經(jīng)營目 標(biāo)及具體實施方案；并對其過程進(jìn)行管控，出現(xiàn)問題及時解決和調(diào)整，及時完成對公司各部門的

2、月度考核 及年終考評； 5、推行全面預(yù)算管理，主持制訂公司的財務(wù)預(yù)算并進(jìn)行過程管控； 6、組織并完成公司所 有資產(chǎn)的有效管理； 7、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建設(shè)高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營管理團(tuán)隊，形成良好的工作氛 圍； 8、在董事長授權(quán)下，代表公司對外開展業(yè)務(wù)工作，處理經(jīng)營管理過程中的突發(fā)事件，防范各種風(fēng)險； 9、完成董事會要求的其他工作；2.總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的自身素質(zhì)？1、注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復(fù)雜狀態(tài)，樹立領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，激發(fā)團(tuán)隊士氣，授權(quán)有術(shù)； 2、10 年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗；、房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理的知識結(jié)構(gòu)要求他一專多能，多元共生； 3、具有大中型房地產(chǎn)項目的實際操盤經(jīng)驗，熟悉房

3、地產(chǎn)行業(yè)全面運(yùn)作、經(jīng)營管理及各部門工作流程； 4、綜合運(yùn)用所有知識管理好人和項目，在團(tuán)隊管理方面有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)技巧和才能；5、 具有敏銳的商業(yè)觸覺、優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、出色的人際交往和社會活動能力；6、 善于協(xié)調(diào)、溝通，責(zé)任心、事業(yè)心強(qiáng)；7、 親和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強(qiáng)；8、 良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強(qiáng)的感召力和凝聚力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是人才密集、資金密集、專業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識 結(jié)構(gòu)：1、 人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識2、 地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計知識3、 智能建筑與 it 運(yùn)用知識4、 地產(chǎn)融資與財務(wù)管理知識1、 建筑項目管理知識、

4、地產(chǎn)營銷知識除了知識以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專 業(yè)領(lǐng)域，大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次，最后房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán) 重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開發(fā)，賦予房地產(chǎn) 更深的文化底韻，尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應(yīng)該具備的以下能力：1、 駕馭全局的能力 重點要準(zhǔn)確把握市場，制定正確的項目運(yùn)營戰(zhàn)略，明確主要贏利來源，善于把控房 地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與贏利點，善于運(yùn)用公司品牌進(jìn)行低成本融資，在投資管理方面，善于調(diào)控優(yōu)化投 資決策模型，權(quán)衡風(fēng)險與收

5、益比例。根據(jù)人才經(jīng)營理論，建設(shè)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊，駕馭整個艦隊沿著 集團(tuán)確定的正確的戰(zhàn)略方向前進(jìn)。2、 學(xué)習(xí)能力 優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人需要具備超強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，競爭環(huán)境在改變，這就要求我們不斷學(xué)習(xí)。 3、資源整合的能力 不僅能夠整合有形資產(chǎn)，更重要能夠整合無形資產(chǎn)，在無形資產(chǎn)運(yùn)營方面具備較深 造詣。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不僅是單個企業(yè)或單個項目的競爭，而且整個價值鏈的競爭，只有將不同 的社會資源，按照企業(yè)目標(biāo)和利益共享的思想，通過共享信息與知識，降低整個成本。4、 企業(yè)品牌的塑造能力 優(yōu)秀的管理團(tuán)隊、充滿活力與進(jìn)取精神對于銀行是一種信心保證，對于客戶來 說，選擇住宅就是選擇值得信賴的發(fā)展商團(tuán)隊。多年來

6、，我經(jīng)常和新老客戶直接溝通，取得大量第一手 資料，誠信務(wù)實，為老百姓提供優(yōu)秀的產(chǎn)品，不僅是企業(yè)贏利的需要，更是有良知的職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該 承擔(dān)的社會責(zé)任。4、 跨地域企業(yè)文化建設(shè)能力(1). 企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對于整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn) 生深遠(yuǎn)影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬科品牌的核心價值，正是這樣一種對人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個性、尊重他人的人文情懷，在萬科的 “投訴文化 ”、“主題精神年 ”、萬科周刊以及年輕而 又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。房子是需要使用幾十年以上的產(chǎn)品，只有走品牌路線的 公司，才能在售后做到長期負(fù)責(zé)。(2). 不同

7、的社會文化環(huán)境，對企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景 不同而產(chǎn)生差異。利用對人權(quán)研究的重視，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗的人文關(guān)懷意識，而不僅僅是 為少 數(shù)人服務(wù)。(3). 房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見時效，追求直接經(jīng)濟(jì)效果的務(wù)實文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營銷 環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進(jìn)產(chǎn)品的營銷。(4). 企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。(5). 企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化在各地分支機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。3.當(dāng)前房地產(chǎn)外部市場環(huán)境如何？你認(rèn)為我們怎樣適應(yīng)環(huán)境的同時 并取得發(fā)展？當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境是在不斷變化的。總的來看，受 200

8、7-2008 年的政府宏觀調(diào)控和 2008 年以后的 國際金融危機(jī)影響，市場景氣指數(shù)下降，民眾消費信心大大受挫，短期內(nèi)房價難以上漲。 在現(xiàn)在的房地產(chǎn) 局勢下，一方面可尋求的新的市場機(jī)會，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復(fù)雜的市場競爭中，機(jī)會 與威脅并存，而不斷變化的市場環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會與新的威脅。 這里所說的所謂的市場環(huán)境，就是 影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場和營銷活動的不可控制的各種參與者與影響力。首先是宏觀環(huán)境的影響， 主要受經(jīng)濟(jì)、政治、人口、政策法規(guī)與稅制等影響。房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。 經(jīng)濟(jì)因素：包括了市場所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)收 入水平兩類因素

9、。 經(jīng)濟(jì)高峰時期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，市場疲軟，房地產(chǎn)作為衡量經(jīng) 濟(jì)的杠桿首當(dāng)其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導(dǎo)致 住宅和商業(yè)地產(chǎn)不景氣，住宅和商業(yè)樓宇的價格自然會下跌。 政治方面，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投 資回報才有保障，經(jīng)營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對房地產(chǎn)市場也有巨大影響。人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工 業(yè)對房地產(chǎn)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項目所處地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量?，F(xiàn)在的趨 勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速

10、提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢也在人口因素的考 慮之列，這會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個導(dǎo)視作用。 政策法規(guī)與利率稅制：“國八條”也好，“國六 條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又帶有行政 干預(yù)的色彩。其次是微觀環(huán)境的作用， 微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營 銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。 顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足 其特定的目標(biāo)市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營銷策略，占領(lǐng)中小 學(xué)生家庭的住宅市場；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動與休閑，以重點贏

11、得中老年家庭的青睞。 房地產(chǎn)企 業(yè)市場環(huán)境還包括各類公眾，如融資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽(yù)的 保障者）、政府公眾（這個不說也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾 安撫民心）、一般公眾（散戶）、內(nèi)部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才 有好的市場，物業(yè)第一、營銷第二。我們在進(jìn)行了市場環(huán)境分析后，就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標(biāo)市場，即進(jìn)行市場定位。在進(jìn)行 市場定位時，最基礎(chǔ)的是要考慮內(nèi)外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮到的因素有目標(biāo)市場 的吸引力（目標(biāo)市場的平均利潤率、目標(biāo)市場對于企業(yè)品牌建立的影響等）、

12、目標(biāo)市場的競爭情況（相同目標(biāo)市場的競爭型項目的情況、競爭型企業(yè)的情況、未來進(jìn)入這一目標(biāo)市場的項目的情況等）、目標(biāo)市場的容量（比如某地區(qū)一年總價 60 萬以上的豪宅目標(biāo)市場的市場容量為 5 個億）等。市場定位是動態(tài)的， 因為市場是動態(tài)的，這意味著由于各種原因，需要為項目進(jìn)行市場再定位，進(jìn)行再定位時所采用的策略， 很大程度上取決于消費者興趣和需求的變化。在同一個項目里，對各層次客戶的需求，可有針對性的發(fā)展 若干個不同類型、檔次、風(fēng)格的物業(yè)，以滿足不同類型客戶的需求。市場定位確立后，就開始了項目定位，項目定位的關(guān)鍵在于如何使得產(chǎn)品適應(yīng)所定位市場的需求和行為特征。在實際中，項目定位一般有兩種順序：一種

13、是先根據(jù)定位市場的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內(nèi)容，然后再對差別化的內(nèi)容進(jìn)行提煉 和表達(dá)，形成項目定位。另一種是先根據(jù)定位市場形成項目定位，取得產(chǎn)品差別化的基本思路，然后再 將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個方面中。以下的準(zhǔn)則是項目定位時可以考慮的：1）重要性：項目定位對目標(biāo)市場而言是否有較高價值，買家能否從中獲益(功能上或情感上)。2） 差異性：項目定位是否競爭對手和周邊樓盤沒有做的。3） 優(yōu)越性：相似的項目定位是否可以優(yōu)勝于競爭對手。4） 可溝通性：項目定位是否能讓目標(biāo)客戶感受到和看得見，發(fā)展商有否操作的能力。 5）不可復(fù)制性：其他的樓盤是否難以對定位進(jìn)行復(fù)制和抄襲。6）可承受性：目標(biāo)客

14、戶有否為項目定位而支付的能力或成本。7）利潤性：定位可為發(fā)展商創(chuàng)造利潤，該定位能否吸引足夠規(guī)模的目標(biāo)客戶，需要怎樣的財務(wù)預(yù)算?？傮w說來，我認(rèn)為處于當(dāng)前市場環(huán)境下的開發(fā)商主要面臨政策風(fēng)險、運(yùn)營成本風(fēng)險、區(qū)域市場變化風(fēng) 險、融資風(fēng)險和產(chǎn)品風(fēng)險等幾類風(fēng)險。那么對于以上諸多風(fēng)險，我們該如何應(yīng)對呢？我認(rèn)為既要適應(yīng)環(huán)境， 求得生存基礎(chǔ)，又要在融資理財，營銷策劃和項目開發(fā)管理上，定位清晰，立志高遠(yuǎn)，走對路子用好人， 走對了路子，整合好了各種資源，就是最好的方法，最優(yōu)的效率。以下方法可供參考：一、精確定位，精細(xì)運(yùn)做精確的市場定位來自于對市場的深刻理解，從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、顧客消費水平、住宅消費偏好、區(qū) 域市場

15、價格體系和潛在收入增長情況到金融環(huán)境的分析，這一系列的框架性分析，再加上企業(yè)自身的素質(zhì) 和能力的分析，可以幫助企業(yè)有效找準(zhǔn)市場定位。同時，精細(xì)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求企業(yè)在運(yùn)做地產(chǎn)項目時，采取工業(yè)化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式，通過科 學(xué)的項目管理方法，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程有效分解并標(biāo)準(zhǔn)化操作，與部品供應(yīng)、規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計、施工和 專業(yè)金融服務(wù)公司建立良好的業(yè)務(wù)外包的工作模式，有效削減管理成本，加快項目進(jìn)度，實現(xiàn)資金的快速 流轉(zhuǎn)。二、產(chǎn)品差異，引導(dǎo)需求產(chǎn)品性能的差異化主要可以在產(chǎn)品的高科技、生態(tài)環(huán)保、周邊配套、戶型大小、社區(qū)功能等方面做深一步 挖掘，同時可以考慮銷售為客戶定制的房地產(chǎn)產(chǎn)品；營銷概念的差異化可

16、體現(xiàn)為定位于不同客戶市場的營 銷策略，如低價策略、高性價比策略、豪宅策略等，銷售策略的差異化可以考慮以租待售策略、在建工程 轉(zhuǎn)讓回籠資金策略、滾動銷售策略等；客戶群體的差異化可以將不同特質(zhì)的項目定位于不同的群體，如專 門為白領(lǐng)、外商、公務(wù)員、教授以及工薪階層等不同的社會客戶群體，同時可以考慮提供相應(yīng)的融資服務(wù)， 以延長產(chǎn)品價值鏈，提高品牌知名度。三、合縱聯(lián)橫，規(guī)模經(jīng)濟(jì)每一個開發(fā)商都面臨道路、供水、排污、供暖等一些公共配套設(shè)施的建設(shè)，并且這些設(shè)施需要花費開發(fā)商 大量的成本。如果幾個相毗鄰的開發(fā)項目可以合作開發(fā)，共同承擔(dān)公共設(shè)施費用，將可形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié) 約大量的開發(fā)成本，降低項目風(fēng)險。四、資產(chǎn)配

17、置，分散風(fēng)險“別把雞蛋放在一個籃子里”的組合投資的思想對于房地產(chǎn)企業(yè)的異地擴(kuò)張同樣有用?；怙L(fēng)險的最有效 方法就是分散投資。為此，房地產(chǎn)商在異地擴(kuò)張時要制訂一系列的風(fēng)險評估策略，運(yùn)用科學(xué)量化分析的方 法來分析地區(qū)的潛在風(fēng)險。同時，企業(yè)還必須通過財務(wù)杠桿等其他手段獲得多渠道融資。根據(jù)資金來源不同，和承擔(dān)風(fēng)險的能力的差 異及流動性要求，設(shè)置合理的融資結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)，合理分配流動資金使 用，五、拓寬融資，提升能力房地產(chǎn)企業(yè)能否與金融資本有效結(jié)合將是企業(yè)發(fā)展規(guī)模能否進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。目前企業(yè)的融資渠道單一 的問題是困擾大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要問題。企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前銀根緊縮的政策約束，同時充分利用信托 投

18、資、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)融資、企業(yè)債券等多渠道的融資方式，通過改善自身企業(yè)素質(zhì)和財務(wù)狀況，達(dá)到相 關(guān)渠道融資的基本要求，也是下一步多數(shù)地產(chǎn)商需要面對的問題。綜合來看，除了上述幾點避險之道外，對于市場中的大型和中小型企業(yè)各有不同的策略。實行收購兼并，大企業(yè)的發(fā)展方向。房價波動和銀根緊縮已經(jīng)使得一大批抗風(fēng)險能力低的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn) 經(jīng)營困難，此時，實力相對雄厚、資本實力較強(qiáng)的大型開發(fā)商應(yīng)該通過收購兼并，以較低的成本獲得中小 企業(yè)的項目資源，獲得二、三線城市的項目儲備，進(jìn)入地區(qū)市場，實現(xiàn)資產(chǎn)的區(qū)域配置。堅守“利基”市場，小企業(yè)的制勝策略。中小企業(yè)面對經(jīng)營環(huán)境波動的最好方法就是從細(xì)分的“利 基”市場中找到好的

19、賣點。如今生態(tài)型、高科技型、環(huán)保型、面對大眾市場需求的住宅等市場供 應(yīng)匱乏的產(chǎn)品都是小企業(yè)產(chǎn)品差異化的發(fā)展方向。企業(yè)在做好市場定位的同時，通過精細(xì)的運(yùn)做， 可以有效化解風(fēng)險，贏得市場。4.建立新項目（買地塊）的開始，我們?nèi)绾芜M(jìn)行項目的預(yù)算？項目的預(yù)算經(jīng)過批準(zhǔn)后總經(jīng)理如何進(jìn)行管理？請詳細(xì)闡述如何實現(xiàn)預(yù)算中 的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括制度和方法）？新項目開始前，即土地未購入，主要依據(jù)策劃代理公司的市場調(diào)研報告和項目可研報告，加上公 司內(nèi)部的營銷，財務(wù)，成本和多項技術(shù)參數(shù)的分析測算，可參照周邊同類同質(zhì)樓盤的相關(guān)技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)估算預(yù)測。新項目開始后，即土地已購入后，概念規(guī)劃設(shè)計方案已有雛形，在項目投資決策中

20、， 注重以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營活動都納入預(yù)算管理 , 即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過 程實施預(yù)算控制和管理。實施全面預(yù)算管理，能有效地建立起管理控制體系 , 建立起對成本中心、利潤中 心和投資中心的績效考核體系，使整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)、合理地進(jìn)行 , 為企業(yè) 的發(fā)展提供保證。所有開發(fā)項目的成本管理均必須分階段進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。 在項目前期應(yīng)及時了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。為保 證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，成本管理部門負(fù)責(zé)項目目標(biāo)成本的審核和控制；所有與項目開發(fā)相關(guān)的工 程成本支

21、出必須經(jīng)成本控制審核，非工程成本支出必須經(jīng)財務(wù)審核。項目開發(fā)運(yùn)作過程中，應(yīng)安排成本控 制部門人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目 成本的有效控制。目標(biāo)成本的編制必須按目標(biāo)成本確定作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并 完成規(guī)定的報批程序，包括：項目投資決策階段，依據(jù)項目策劃方案編制投資估算，作為項目總目標(biāo)成本， 由專業(yè)公司顧問審核，董事會會批準(zhǔn)，總經(jīng)理執(zhí)行；規(guī)劃方案設(shè)計階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案和建 筑方案設(shè)計及時編制設(shè)計概算，作為下一階段的目標(biāo)控制成本；施工圖設(shè)計階段，依據(jù)目標(biāo)控制成本和施 工圖，編制施工圖預(yù)算，形成項目實施

22、的目標(biāo)成本，董事會批準(zhǔn)后，作為開發(fā)項目經(jīng)營管理責(zé)任書的組成 部分。各階段的目標(biāo)成本及投資估算、設(shè)計概算、工程預(yù)算編制應(yīng)遵循目標(biāo)成本確定指引、工程預(yù) 算編制指引的規(guī)定，使用正式的目標(biāo)成本表單。項目依據(jù)已批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，由總經(jīng)理和成本管理部門對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān) 控，制定控制成本的措施方案。包括，但不限于以下方面：設(shè)計方案優(yōu)化；業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）；材料設(shè) 備采購比價、限價；合同簽訂；設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證；合同付款等。項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（包 括設(shè)計變更、工程量變更和材料設(shè)備差價等），必須按現(xiàn)場簽證控制指引，嚴(yán)格控制事前預(yù)算審查和 事后的結(jié)算，實行一單一算。成本管理部門負(fù)

23、責(zé)建立工程成本臺賬（合同臺帳、設(shè)計變更臺帳和現(xiàn)場簽證 臺帳），財務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。項目實 際發(fā)生的成本動態(tài)統(tǒng)計報表，應(yīng)每季度提交董事會備案?？偨?jīng)理和成本管理部門必須項目成本核算與分析指引的規(guī)定，每季度進(jìn)行項目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動 分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成 本細(xì)項超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。項目實際發(fā)生的成本核算與分析報告，作為總經(jīng)理季 度經(jīng)營分析報告的組成部分。成本超支的處理措施由總經(jīng)理和成本管理部門提出建議，并按成本細(xì)項 超支報警的范圍和要求、項目目標(biāo)成本調(diào)

24、整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報董事會：不使 用預(yù)備費，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，報成本管理部門和財務(wù)部備案；擬使用預(yù)備費彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項成本， 經(jīng)成本管理部門和總經(jīng)理審查后，董事會核準(zhǔn)；需要突破項目目標(biāo)成本時，必須經(jīng)專業(yè)顧問公司審查，報 董事會審批。在項目實施過程中，因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細(xì)項的目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)及時報成本 管理部門審查，并根據(jù)規(guī)定進(jìn)行處理。項目工程結(jié)算由成本管理部門負(fù)責(zé)組織，工程（配套）部和開發(fā)設(shè) 計部負(fù)責(zé)配合。各專業(yè)工程分包合同，以及項目工程總結(jié)算，均必須按公司規(guī)定的專業(yè)分包工程合同結(jié) 算、項目工程總結(jié)算執(zhí)行。專業(yè)分包工程合同結(jié)算和項目工程總結(jié)算完成后，相關(guān)報告及

25、時提交董 事會備案?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配 合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實現(xiàn)企 業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。關(guān)鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作是權(quán)責(zé)利的統(tǒng) 一、約束機(jī)制和激勵機(jī)制的統(tǒng)一。5.在日常項目管理中，銷售進(jìn)度、采購質(zhì)量、施工質(zhì)量、工程成本、建設(shè)工期、安全生產(chǎn)、技術(shù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等，發(fā)包方與承包方、發(fā)包方或承包方管理團(tuán)隊內(nèi)部之間會產(chǎn)生的矛盾有哪些？如何來解 決這些矛盾？這個問題涵蓋面較廣，本人理解為項目全程的進(jìn)度、品質(zhì)和技術(shù)流程管理。評價一個企業(yè)

26、是否具有競 爭力也不再僅看企業(yè)的規(guī)模和資產(chǎn)，而是更看重其員工的個人利潤、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)率、企業(yè)的擴(kuò)張能力 和沖擊力。項目是企業(yè)的利潤中心，總經(jīng)理的日常項目管理應(yīng)在降低項目的開發(fā)周期，提高項目管理效益， 提高資金的使用效率，從而降低項目的開發(fā)風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。以下為總經(jīng)理在項目進(jìn)度管理中應(yīng)著 重解決的方面：項目管理的范圍為：項目策劃、項目報建、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工管理、驗收交付等內(nèi) 容。項目管理的方法是：計劃、實施、控制與評價。項目管理的原則是：對外為合同管理，對內(nèi)為計劃管 理。項目管理的責(zé)任人是：項目總經(jīng)理對項目的總進(jìn)度負(fù)全責(zé)、對各部門的工作提供指導(dǎo)與支持，部門經(jīng) 理對本職責(zé)范圍內(nèi)的項目

27、進(jìn)度負(fù)責(zé)，項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督項目的進(jìn)展。項目進(jìn)度的制定：依照公司 的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程框圖（見附件），結(jié)合各項目的實際情況，制定該項目的總的項目進(jìn)度計劃。項目 除要有總的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃外，還應(yīng)制定里程碑計劃，對象總規(guī)的確定、規(guī)劃許可證的領(lǐng)取、工程開工、主 體封頂?shù)壤锍瘫录M(jìn)行重點監(jiān)控。項目進(jìn)度計劃編制中應(yīng)注意的問題：項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門參 與，在各部門充分討論的基礎(chǔ)上共同完成項目進(jìn)度計劃的編制。編制中要充分落實計劃的前提條件，避免 過多的假定而使計劃失去指導(dǎo)意義。進(jìn)度目標(biāo)應(yīng)與成本、品質(zhì)等目標(biāo)相協(xié)調(diào)，既要有利于工期目標(biāo)的實現(xiàn)，又要有利于成本、品質(zhì)、安全 等目標(biāo)的實現(xiàn)。對大型、復(fù)雜、工

28、期長的項目要實行分期、分段編制進(jìn)度計劃，對不同階段、不同時期提 出相應(yīng)的進(jìn)度計劃，以保持指導(dǎo)項目實施的前鋒作用。進(jìn)度計劃的編制最好采用相關(guān)軟件編制，以提高計 劃的科學(xué)性和質(zhì)量。充分重視實施中的阻力，如人、資金、材料、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響。抓好關(guān)鍵性 工作，尤其是關(guān)鍵線路上的工作不能拖延。責(zé)任要清楚、授權(quán)要明確，進(jìn)度實施中的每一位員工均要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，項目各成員對自己的權(quán)利與責(zé)任要有清楚地認(rèn)識。抓好溝通管理，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，采 取措施解決各種矛盾，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)，實現(xiàn)動態(tài)平衡，保證實現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)。對照項目進(jìn)度計劃，經(jīng)常檢查 項目的進(jìn)展情況；對里程碑事件，要逐一檢查。對與進(jìn)度計劃不一致的情況進(jìn)

29、行原因分析，找出延期或提 前的原因，采取相應(yīng)的措施。進(jìn)度控制的措施有：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、管理措施等，針對不 同情況采取不同的措施，當(dāng)實際情況與進(jìn)度計劃有偏差時，應(yīng)調(diào)整進(jìn)度計劃，以使新的進(jìn)度計劃不停地與 實際情況相一致。在項目進(jìn)度計劃的執(zhí)行過程中，要對出現(xiàn)的情況進(jìn)行總結(jié)；在項目結(jié)束后，要有一份總 的評價報告。項目公司依照實際的進(jìn)度計劃對各部門進(jìn)行進(jìn)度考核，對既保證質(zhì)量又加快了項目進(jìn)度的部 門，公司將給予經(jīng)濟(jì)獎勵，反之，則給予經(jīng)濟(jì)處罰；具體辦法依照公司的有關(guān)管理制度執(zhí)行。項目進(jìn)度管 理是以公司的項目開發(fā)總流程中的階段來劃分的，項目進(jìn)展到每一階段，公司應(yīng)提供優(yōu)勢資源給該階段對 應(yīng)的核心部

30、門，以確保該階段的項目進(jìn)度。關(guān)鍵線路上的總工作時間即為項目的總工期，縮短關(guān)鍵線路的 長度即縮短了項目的總工期；但在此過程中也應(yīng)注意非關(guān)鍵線路的工作時間，不能讓非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵 線路。從流程框圖中的關(guān)鍵線路上看，開工前的工作進(jìn)度對公司的資金使用效率影響很大，對公司的項目 開發(fā)風(fēng)險影響也很大，必須盡量壓縮開工前的工作時間。項目策劃階段的進(jìn)度管理關(guān)鍵的工作有二個，項目策劃報告、規(guī)劃方案設(shè)計與會審。營銷策劃部經(jīng)理 對項目策劃報告的進(jìn)度負(fù)責(zé)，設(shè)計部經(jīng)理對規(guī)劃方案設(shè)計與會審的進(jìn)度負(fù)責(zé)，其他部門經(jīng)理對此階段各自 的工作進(jìn)度負(fù)責(zé)。a.項目策劃報告一、對項目策劃報告進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個要點：營銷策劃部門要依據(jù)工

31、作流程預(yù)先制定工作進(jìn)度計劃，該進(jìn)度計劃必須符合公司總的進(jìn)度計劃。 在選擇策劃公司時，應(yīng)做好前期招標(biāo)中“入圍資格審察”的工作，結(jié)合項目本身的特點，選擇數(shù)家對此類項目比較熟悉、經(jīng)驗豐富的策劃公司是項目策劃招標(biāo)成功的有力保證；反之，如果在策劃公司選擇上 出現(xiàn)問題，將對項目策劃的進(jìn)度、質(zhì)量都產(chǎn)生負(fù)面影響。根據(jù)工作進(jìn)度計劃，將項目策劃的總時間及階段 成果的時間、質(zhì)量等要求寫進(jìn)合同中并明確延期的賠償責(zé)任。確定新項目的市場細(xì)分目標(biāo)市場產(chǎn)品定位等 重要內(nèi)容，在策劃委托書中應(yīng)詳細(xì)寫明要求，并進(jìn)行過程控制，避免到最后才發(fā)現(xiàn)策劃成果與公司要求相 差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生，從而避免由于質(zhì)量問題而影響項目進(jìn)度。注重平時市場的研

32、究與策劃單位的考察，盡 量壓縮此兩項工作的時間。二、項目策劃報告進(jìn)度管理中必須滿足的前提條件：計劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計要點等外部條件要準(zhǔn)確、完整。營銷策劃部在工作以前，先要對 當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、市場環(huán)境等有一定的了解。公司要明確授權(quán)范圍，對問題的決策要果斷，不能猶豫不決。3、 項目策劃合同結(jié)束后，營銷策劃部對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行認(rèn)真的總結(jié)與評價，并將總結(jié)報告交綜 合管理部。3、 在項目策劃報告階段，影響項目進(jìn)度的其他部門的工作有：財務(wù)付款；在方案研討階段，公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、設(shè)計部、成本部、財務(wù)部、計劃發(fā)展部等相關(guān)人員 要積極參與并發(fā)表意見及建議，且要在會議紀(jì)要上簽字。營銷策劃部對策劃公司的

33、提案給出總結(jié)性的評價， 隨提案報告一起報公司領(lǐng)導(dǎo)后，公司領(lǐng)導(dǎo)對策劃公司的提案及營銷策劃部的意見要及時給出明確的批復(fù)。b.規(guī)劃方案設(shè)計與會審要做好此階段的進(jìn)度管理，設(shè)計部在設(shè)計單位的選擇上，要注意如下幾點：最好采用招標(biāo)的形式。要 認(rèn)可主案設(shè)計師。設(shè)計費用要合理。要從了解的設(shè)計單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計合同的簽訂中，要做到：設(shè) 計單位要提供公司認(rèn)可的進(jìn)度計劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤。 設(shè)計人員 要與政府審批部門相關(guān)人員有充分的溝通。在設(shè)計過程中，要求設(shè)計部人員要經(jīng)常與設(shè)計人員、設(shè)計文件 審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的溝通，避免由于對審批部門意見的不了解而使設(shè)計返工。按合同，對

34、設(shè)計 的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，避免到最后才發(fā)現(xiàn)設(shè)計成果與公司要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。對規(guī)劃方案設(shè)計與會審進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個要點： 1 ）計劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計要點、管線外部條件等要準(zhǔn)確、完整。2）設(shè)計部要對當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、設(shè)計規(guī)范了解清楚。3）公司對項目的定位要清晰、產(chǎn)品的購買人群界定要清楚，對規(guī)劃設(shè)計中的布局及建筑風(fēng)格、對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。 4）公司授權(quán)是否明確，哪些工作部門經(jīng)理可以拍板？哪些工作要討論、意見不一致時由誰拍板？等等問題要有明確的規(guī)定和決策的時間要求，不能猶豫不決。 5 ）公司對規(guī)劃、設(shè)計的質(zhì)量要求，對設(shè)計的產(chǎn)品的成本要求要及早明確，在設(shè)計任務(wù)書中就

35、要寫清楚。設(shè)計周期要合理，要留有 成果評審與討論的時間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成質(zhì)量缺陷。設(shè)計部應(yīng)注重平時的產(chǎn)品研發(fā)，縮短方案討 論與修改的時間，提高決策的科學(xué)性與時效性，避免猶豫不決與設(shè)計返工。應(yīng)注重對設(shè)計單位、設(shè)計師的 平時考察與歸檔，公司策劃報告確定后即進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，不能在設(shè)計單位的選擇上影響工期。在此階段， 其他部門的進(jìn)度要求：一、計劃發(fā)展部應(yīng)辦好規(guī)劃方案的政府報批工作、應(yīng)辦好立項、領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計要點 及市政設(shè)計要點、領(lǐng)取建設(shè)用地許可證、開始辦理土地證的有關(guān)手續(xù)、辦理規(guī)劃設(shè)計方案的審定工作。設(shè) 計部、成本管理部應(yīng)完成勘察招標(biāo)及合同的簽訂工作，規(guī)劃方案審定后立即開始現(xiàn)場勘察。此外，設(shè)計部、

36、成本部還要開始綜合管線設(shè)計招標(biāo)及施工圖設(shè)計的招標(biāo)工作。工程部應(yīng)將場地圍墻修好，開始甲供材的招 標(biāo)準(zhǔn)備工作，并開始臨水、臨電的申請。設(shè)計部要在此階段確定景觀設(shè)計方案，完成賣場的土建、裝修設(shè) 計，賣場的景觀設(shè)計，市內(nèi)售樓處的裝修設(shè)計。營銷策劃部要完成銷售策劃方案的制定與銷售道具的設(shè)計 工作。c、項目實施準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理此階段關(guān)鍵線路上的工作有四個，擴(kuò)初設(shè)計與會審、施工圖設(shè)計與會審、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 領(lǐng)取建筑工程施工許可證。設(shè)計部部經(jīng)理對擴(kuò)初設(shè)計的進(jìn)度負(fù)責(zé)，并對施工圖的設(shè)計進(jìn)度和圖紙會審負(fù)責(zé)， 為確保各報建工作（圖紙報審與許可證的領(lǐng)?。┑倪M(jìn)度，計劃發(fā)展部經(jīng)理應(yīng)做好如下工作：對照工作流程，計

37、劃發(fā)展部經(jīng)理必須確保關(guān)鍵線路上各工作的完成時間，盡可能地壓縮審批時間。計 劃發(fā)展部必須清楚了解所報材料是否完整、各材料應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量要求。要提前將規(guī)劃、設(shè)計等成果的質(zhì)量 及時間要求報設(shè)計部等部門。計劃發(fā)展部必須經(jīng)常保持與政府相關(guān)部門的溝通，以使公司的意圖與政府相 關(guān)審批部門的意圖能相互理解與支持。在報建過程中，對進(jìn)度影響較大的因素主要有：方案設(shè)計能否達(dá)到 規(guī)劃、設(shè)計要點的要求，能否滿足消防、交通、環(huán)保等專業(yè)部門的要求。圖紙質(zhì)量能否滿足國家強(qiáng)制性規(guī) 范及地方有關(guān)規(guī)定的要求。公司資金是否有切實的保障。施工圖的設(shè)計進(jìn)度控制的要點：在勘察合同簽訂中，勘察的合同工期不得影響施工圖的設(shè)計。 在施工 圖設(shè)計合

38、同的簽訂中，除了要有質(zhì)量、造價控制的條款外，還應(yīng)有進(jìn)度計劃、進(jìn)度控制的相應(yīng)條款。應(yīng)嚴(yán) 格按合同進(jìn)行過程控制，嚴(yán)把圖紙質(zhì)量關(guān)，避免設(shè)計中的錯誤、設(shè)計與實際不符、設(shè)計交待不明確等問題的存在。在總規(guī)報審?fù)ㄟ^后，應(yīng)督請有關(guān)設(shè)計單位在最短時間內(nèi)將豎向設(shè)計確定下來，以利于工程開工前的準(zhǔn)備工作完成。應(yīng)在土建施工前充分準(zhǔn)備好各種技術(shù)處理（如地基處理）的預(yù)案。應(yīng)盡可能多地建議 各專業(yè)設(shè)計單位采用那些能簡化施工工藝、提高工作效率、降低工程造價的新技術(shù)、新工藝、新材料。公 司各部門的工作應(yīng)密切協(xié)作，加強(qiáng)溝通，確保此階段關(guān)鍵線路上的工作在規(guī)定的時間內(nèi)完成?，F(xiàn)場銷售中 心的施工及裝修均應(yīng)完成，銷售中心的景觀施工要完工；

39、小區(qū)的景觀的施工圖設(shè)計要完成。工程部應(yīng)完成 監(jiān)理及施工的招標(biāo)工作，完成現(xiàn)場的“三通一平”等施工準(zhǔn)備工作，簽訂好監(jiān)理合同與土建施工合同。工 程部還應(yīng)和計劃發(fā)展部密切配合，力爭在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時將監(jiān)理、施工的招標(biāo)辦完。注意在監(jiān)理合同簽 訂中，應(yīng)寫入有關(guān)進(jìn)度控制的獎、罰條款，要授予監(jiān)理公司進(jìn)度控制的權(quán)力；在施工合同的簽訂中，應(yīng)有 明確的進(jìn)度計劃，里程碑計劃，要有過程控制的相關(guān)條款，要有進(jìn)度控制的獎、罰措施。計劃發(fā)展部要辦 理好國有土地使用權(quán)證，領(lǐng)取市政管網(wǎng)許可證，訂立白蟻防治等合同；設(shè)計部要完成綜合管線的施工圖設(shè) 計。營銷策劃部要制定營銷推廣計劃，并實施該計劃。d、項目實施階段的進(jìn)度管理此階段項目進(jìn)

40、度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有三個：項目施工管理、項目綜合驗收、項目交付，壓縮此三個環(huán)節(jié)的工 期即壓縮了項目的工期。項目施工管理加快進(jìn)度的措施：主體工程及其他分項工程在招標(biāo)、合同簽訂時， 合理壓縮工期，并將工期的管理措施寫入合同。對有動力污水處理池的小區(qū)，在工程正式開工前，將小區(qū) 的動力污水處理池的土建部分做好。在工程正式開工前，將小區(qū)室外主要道路的雨、污水管網(wǎng)敷設(shè)好，并 將道路的基層做好；這是加快此階段進(jìn)度的最有效方法。合理規(guī)劃、統(tǒng)籌水、電、氣、供暖等室外景觀等 室外工程盡量提前施工，縮短后三通的工期。項目實施階段的幾個要點：依據(jù)項目總的進(jìn)度計劃，工程部 要制定自己詳細(xì)的工作計劃，該進(jìn)度計劃必須在項目的總進(jìn)

41、度計劃之內(nèi)。在工程招標(biāo)時，對施工單位的了 解要全面、深入，要選擇施工質(zhì)量好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)的施工單位。要選擇一個信譽(yù)好、管理經(jīng)驗豐富、技術(shù) 力量強(qiáng)的監(jiān)理單位。施工合同簽定時，材料供應(yīng)、質(zhì)量及進(jìn)度要求、竣工結(jié)算、第三方施工配合等內(nèi)容表 述要清楚，責(zé)任要明確，不應(yīng)存在模糊與有爭議的內(nèi)容。嚴(yán)格按國家規(guī)范及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)工程管理文件進(jìn)行工 程管理，避免工程造價及工期索賠。盡量減少工程變更，設(shè)計變更等技術(shù)處理工作要及時，避免其對工期 的延誤。加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)，避免外部干擾；加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，保證內(nèi)部溝通良好。在工程的收尾階段，由于一 些分包單位及水、電、氣等專業(yè)施工單位要交叉施工，工程管理難度大，工期很容易拖延；工程部事

42、先應(yīng) 做好詳盡的計劃安排，在各單項合同的簽訂中，應(yīng)有一定的條款來保證工程部的協(xié)調(diào)能力。要保證甲供材 的及時供用。各專業(yè)分包公司的工作要及時，不得影響工程總進(jìn)度。此階段管理的一般性時間要求：取得 建設(shè)規(guī)劃許可證后 35 天內(nèi)，完成監(jiān)理合同的簽定、確定中標(biāo)施工單位并簽定施工合同、領(lǐng)取施工許可證并 開工?！叭ㄒ黄健惫ぷ骷肮さ貒鷫υ陬I(lǐng)取施工許可證前完成。建筑工程在國家定額工期的 85% 以內(nèi)完成， 施工單位在合同簽訂前必須提供切實可行的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃、里程碑計劃，并準(zhǔn)備好相應(yīng)的人、機(jī)、物等。 對二十萬平米以內(nèi)的小區(qū)，綜合管網(wǎng)及小區(qū)道路在建筑單體完工后三個半月以內(nèi)施工結(jié)束，工程部應(yīng)協(xié)調(diào) 好水、電、氣等部

43、門的工作，保證工程按期完工。對二十萬平米以內(nèi)的小區(qū)，小區(qū)智能化及綠化景觀工程 在綜合管網(wǎng)結(jié)束后二個半月內(nèi)完成。項目綜合驗收應(yīng)提前約請相關(guān)驗收部門的相關(guān)人員進(jìn)行指導(dǎo)。工程部 在合同簽訂中要分清責(zé)任，合同中要有關(guān)于整改進(jìn)度的約束條款；在工作中要有魄力。各單項工程驗收前， 該單項工程的文檔資料及工程實物要預(yù)先進(jìn)行仔細(xì)的內(nèi)驗。對有關(guān)部門驗收的要點事前要清楚，不能犯原 則性錯誤。驗收前要加強(qiáng)與有關(guān)驗收部門的溝通。對驗收、交付中存在的問題，整改速度要特別快，執(zhí)行 力度要特別堅決，不能猶豫、拖延。對消防、電梯、人防工程，要留有一定的調(diào)試、驗收時間。計劃發(fā)展 部要及時做好灰線驗收、房屋的竣工測量、管線的竣工測

44、量等工作。.項目交付前，公司首先要成立項目交 付的組織機(jī)構(gòu)，建立交付的操作流程。對交付中出現(xiàn)的問題，明確責(zé)任，即哪些由工程部負(fù)責(zé)、哪些由物 業(yè)公司負(fù)責(zé)、哪些由營銷策劃部負(fù)責(zé)等。當(dāng)場確定各種問題的修復(fù)或反饋時間，盡量使客戶滿意。e、材料及設(shè)備采購質(zhì)量控制要點：確保采購材料（設(shè)備）100符合有關(guān)國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。確保采購材料（設(shè)備）嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場， 保證工程按質(zhì)按期完成。嚴(yán)格按采購合同要求支付材料（設(shè)備）款，做到付款進(jìn)度不超前于材料（設(shè)備） 進(jìn)場進(jìn)度。設(shè)計部從建筑設(shè)計角度考慮，提出采購材料（設(shè)備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供 甲供料清單及驗收規(guī)范。工程部負(fù)責(zé)甲供材料（設(shè)備）的采購資料準(zhǔn)備

45、、采購實施、組織驗收以及檢查采 購材料（設(shè)備）是否按合同要求進(jìn)場。成本管理部負(fù)責(zé)控制采購材料（設(shè)備）的付款方式以及付款進(jìn)度。工程部主辦工程師按招投標(biāo)管理工作細(xì)則規(guī)定要求進(jìn)行甲供材料（設(shè)備）的采購。工程部主辦工 程師擬定招投標(biāo)文件、采購合同及投標(biāo)廠商的入圍資格報請部門經(jīng)理審批。主辦工程師按經(jīng)審批 的入圍資格要求邀請三至五家分供商進(jìn)行招投標(biāo)，并封樣存至倉庫，做好標(biāo)識。施工圖紙出齊后 7 天 內(nèi)，主辦工程師應(yīng)要求施工單位上交材料設(shè)備使用計劃，同時考慮生產(chǎn)周期，由主辦工程師編制甲供材 料（設(shè)備）采購工作計劃，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后作為招投標(biāo)的依據(jù)之一。所有甲供料須在房屋預(yù)售前一 個月簽訂合同，在簽訂合同之

46、前須預(yù)留 20 天合同審批時間，20 天招投標(biāo)時間。主辦工程師會同成本管理部人員實施招投標(biāo)。主辦工程師按招投標(biāo)管理工作細(xì)則及招投標(biāo)結(jié)果，與供貨廠商簽訂采購合同并報 請審批。甲供材料（設(shè)備）進(jìn)場管理工作程序：在甲供材料（設(shè)備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、 準(zhǔn)用證、合格證、檢測報告及其技術(shù)指標(biāo)等資料是否符合合同和入圍資格要求。監(jiān)理公司材料員、施 工單位材料員檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）與“產(chǎn)品封樣”是否相符，并將“產(chǎn)品封樣”保留到工程竣工及至保 修期結(jié)束。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的品牌是否符合合同要求。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的色澤、材質(zhì)（指材 料）、外觀等是否符合

47、設(shè)計及合同要求。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的尺寸、規(guī)格、型號等是否符合設(shè)計及合 同要求。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）是否符合出廠標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。檢查進(jìn) 場材料（設(shè)備）合同要求的配件及輔材等是否齊全、正確。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的產(chǎn)品保護(hù)措施是否到 位。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的供貨時間是否按合同及供貨時間計劃要求執(zhí)行。如供貨時間延誤造成工期、經(jīng)濟(jì) 損失，則由主辦工程師書面通知供貨廠商主辦人員及其上級領(lǐng)導(dǎo)并按采購合同規(guī)定處理。對關(guān)鍵材料（設(shè) 備）的關(guān)鍵生產(chǎn)加工過程，主辦工程師須會同監(jiān)理工程師委派專門人員對其過程進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督。檢查 進(jìn)場材料（設(shè)備）的數(shù)量是否符合合同要求及供貨計劃要求

48、。檢查進(jìn)場材料（設(shè)備）的存貯及堆放是否符 合有關(guān)規(guī)定要求。進(jìn)場材料（設(shè)備）的檢查、驗收工作必須做到 100，由工程部主辦工程師負(fù)責(zé)會同監(jiān) 理公司、總承包公司等有關(guān)單位共同參與進(jìn)行（必要時設(shè)計部也參加），驗收合格后方可支付材料（設(shè)備） 款。如施工單位要求延時交貨，應(yīng)提交書面申請。公司內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)影響工期時，項目主辦人應(yīng)書面通知 相關(guān)人員可能發(fā)生的費用損失。項目結(jié)束后，項目主管匯總甲供材料（設(shè)備）的供貨質(zhì)量、交貨期、配合 情況，填寫甲供材料（設(shè)備）供貨單位考核情況評分表，報部門經(jīng)理審批?？傮w施工質(zhì)量控制要素：對總體施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效控制，確保最終產(chǎn)品達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，見室外排水工程規(guī)范、 電

49、氣裝置工程施工及驗收規(guī)范、安裝工程施工及驗收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)，且滿足銷售合同交付要求，達(dá) 到經(jīng)濟(jì)、實用、美觀、安全，確保第一時間解決問題?，F(xiàn)場施工單位根據(jù)房地產(chǎn)公司施工進(jìn)度計劃編制各 工種工程進(jìn)度計劃表，并且根據(jù)實際工程進(jìn)度及時修改、調(diào)整。工程部經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場施工實際情況，以及 營銷工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)會議，針對實際施工與計劃的偏差及時平衡、調(diào)整，脫 節(jié)嚴(yán)重的，制定應(yīng)急補(bǔ)救方案。在工程成本控制方面應(yīng)抓住以下要素：主體土建安裝施工應(yīng)嚴(yán)格招投標(biāo)制度，事前控制為主，主要抓 好工程量清單編制，核準(zhǔn)核實價格。土方工程施工應(yīng)抓好現(xiàn)場工程量簽證，進(jìn)行總量平衡控制。對供電、 自來水、煤氣等大配套公

50、司進(jìn)場施工配合：宜根據(jù)現(xiàn)場實際情況，制定相應(yīng)的施工計劃，在經(jīng)濟(jì)、快捷、 保進(jìn)度、質(zhì)量的前提下，盡力快速完成施工。綠化工程：與物業(yè)公司密切合作，配合銷售，完成工程，盡 量做到一次成型，少返工、少破壞。圍墻與小品工程：根據(jù)銷售與設(shè)計要求，并且根據(jù)專業(yè)要求進(jìn)行施工， 督促設(shè)計完善，減少育目施工。道路及下水道工程：在設(shè)計審圖階段就進(jìn)行總體把關(guān)，使設(shè)計走向、埋渠 合理、經(jīng)濟(jì)，在施工過程中要求監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格控制?，F(xiàn)場監(jiān)理，所有工程必須委托持證監(jiān)理單 位實施全方位監(jiān)理，并且所有的監(jiān)理工作都必須在主管工程師的監(jiān)督之下有序、有效地執(zhí)行，從而認(rèn)真完 成以下工作內(nèi)容：在施工過程中，進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)督，根據(jù)室

51、外排水工程規(guī)范、建筑給水排水工 程規(guī)范、建筑工程施工及驗收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)，及時糾正不當(dāng)施工，進(jìn)行過程質(zhì)量控制。對已完成的分 項分部工程逐項進(jìn)行檢查評定，并在分部分項工程質(zhì)量評定表上簽字確認(rèn)。分項分部工程包括：土方 工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與小品工程、文明施工。工程部檢查：監(jiān)理公司對每 一項工程進(jìn)行檢查評定后，將質(zhì)量評定表報工程師，主管工程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少 于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定數(shù)量的 25% ，相符率達(dá) 90% 以上，即認(rèn)為監(jiān)理評定正確，予以簽名蓋章確認(rèn)，否則，必須重新 檢驗評定。隱蔽工程控制：隱蔽工程的內(nèi)容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設(shè)，小品的建筑基礎(chǔ)及鋼

52、筋 配置，綠化配套設(shè)施的基礎(chǔ)敷設(shè)，配套工程雨、污水井的澆砌，小區(qū)照明管道等。隱蔽工程檢查標(biāo)準(zhǔn)：室 外排水工程規(guī)范、道路工程規(guī)范、安裝工程施工及驗收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隱蔽工程的檢查：主 管工程師應(yīng)經(jīng)常檢查隱蔽工程施工情況，對異常情況及時作出處理，并在管道隱蔽工程驗收記錄中做好處 理記錄。當(dāng)隱蔽工程作業(yè)結(jié)束，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，由監(jiān)理公司牽頭，工程部、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人 三方共同對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收。工程驗收：工程竣工后，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，工程部組織監(jiān)理公 司、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人三方共同對工程質(zhì)量進(jìn)行 100% 檢查。填寫道路工程檢查表、排水工程檢 查表，發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按不合格品的控制程序

53、進(jìn)行處理。質(zhì)量回訪：工程移交物業(yè)后，工程部主 管工程師三個月一次到水電維修處回訪。工程部主管工程師就常見工程質(zhì)量問題作出總結(jié)，在以后工程中 加以重點控制。6.地方政府的各項收費中，有哪些收費可以通過協(xié)商進(jìn)行減少或免繳 的？江蘇省房地產(chǎn)開發(fā) 25 項規(guī)費一覽表1、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積：住宅 xx 元/、商服 xx 元/各地區(qū)規(guī)劃局或建設(shè)局收取，標(biāo)準(zhǔn)不 一2、 墻改基金按建筑面積 x 元/ 建設(shè)局收取3、 散裝水泥專項資金按建筑面積 x 元/建設(shè)局收取4、 建筑安全監(jiān)督管理費一般按建筑造價的 0.5-0.6 ，約 x 元/建設(shè)局收取5、 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費按建筑面積 x 元/，營業(yè)性 x 元

54、/規(guī)劃局收取6、 建筑工程交易綜合費中標(biāo)價的 1.4 ，中標(biāo)方 70%，按建筑面積約 x 元/招標(biāo)辦收取7、 檔案服務(wù)費按建筑面積 x 元/規(guī)劃局收取8、 工程定額測定費按建筑造價的 1，約 x 元/質(zhì)檢站收取9、 行業(yè)管理費按建筑造價的 4，約 x 元/建管處收取10、 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費按建筑造價的 2.3，約 x 元/質(zhì)檢站收取11、 解困基金按建筑造價 1，約 x 元/事員 勞動局收取12、 建筑垃圾處置費按建筑面積 x 元/ 環(huán)衛(wèi)處收取13、 裝璜垃圾處置費按建筑面積 x 元/城管局或市容局收取14、 工程渣土處置費 x 元/，約 x 元/城管局或市容局收取15、拆遷管理費拆遷安置總

55、費用的 0.6%拆遷辦收取16、白蟻防治費按建筑面積 x 元/ 房管局收取 17、排污費約建筑造價的 1.5，約 x 元/環(huán)保局收取 18、環(huán)評費 x 萬元環(huán)保局收取19、出讓金業(yè)務(wù)費成交價的 2%國土局收取20、 土地交易綜合服務(wù)費 x 元/國土局收取21、 土地登記費 x 元,x 元/平方米國土局收取22、 土地測繪費、測繪費 x 元/加 x 元/拐點國土局收取 23、防雷檢測費 x 元/點 氣象局收取24、城市規(guī)劃編制費按土地面積 x 元/平方米 規(guī)劃辦收取 25、人防建設(shè)資金按建筑面積 x 元/，(如自建人防工程可退還 ) 另外收費項目參考表建設(shè)局收取1、圖紙審查費按建筑面積 x 元/

56、平方米左右 2、房產(chǎn)交易手續(xù)費住宅 x 元/ ，商業(yè) x 元/ 3、房產(chǎn)測繪費住宅 x 元/，非住宅 x 元/市級收費房管局房管局4、房產(chǎn)登記費約 x 元/房管局5、房屋維修基金按建筑面積 x 元/房管局6、綠化保證金按綠化面 x 元/ (綠化建成達(dá)標(biāo)可退還)建設(shè)局7、生活污水凈化工程建設(shè)費按實際工程量計算能源辦8、墻改基金按建筑面積 x 元/ ，(如使用新材料可退還)需要建設(shè)局9、建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌工程直接費的 2.23%建設(shè)局政府收費的主要幾項中可以做工作和公關(guān)的有：一）、項目規(guī)費(報建費)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳）。人防易地建設(shè)費（可利用政策和公共關(guān)系做工作，適當(dāng)減低面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省投資）。散裝水泥專項資金。凡以建筑面積計算的建設(shè)項目，按建筑面積每平方米 2 元收取可以在報建面積上作文章。白蟻防治費。七層以下部分（含七層、地下室），每平方米 2.30 元，八層以上部分（含八層），每平方米 0.70 元，公 寓別墅每平方米 10 元?？梢栽趫蠼娣e上作文章并通過關(guān)系緩繳。規(guī)劃管理費城市規(guī)劃編制費。（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳或少繳）。檔案服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按 1 元/平米估算?？梢栽趫蠼娣e上作文章并通過關(guān)系緩繳。建筑安全監(jiān)督管理費在省轄市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按最高不超過建筑安裝工程造價