WK集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

1、WK集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)錄第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對(duì)象的確定第四章成本費(fèi)用項(xiàng)LI及核算內(nèi)容第五章會(huì)計(jì)科LI與帳簿設(shè)置第六章成本費(fèi)用的歸集與分配第七章成本報(bào)表第八章附則WK企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)（討論稿）編制單位:財(cái)務(wù)管理部第一章總則1-1為了加強(qiáng)成本管理,規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份有限公司會(huì)計(jì)制度一會(huì)訃科和會(huì) 計(jì)報(bào)表及其附件三“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān) 規(guī)定，以及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)則和會(huì)計(jì)管理規(guī)則的要求，制定本指導(dǎo)。1-2集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是:建立

2、和完善成本核算基礎(chǔ)工作， 嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本訃算對(duì)象,正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求 降低成本的途徑。1-3各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改 進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作， 并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步:根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)L1特點(diǎn),確定成本核算對(duì)象。第二步:按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本 核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第三步:按受益原則和配比原則

3、，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間 的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步:將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn) 行分配。第五步:編制項(xiàng)U開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步:正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步:正確劃分可售面積、不可售面積（山主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī) 定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正 確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步:編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的 成本情況。第三章成本核算對(duì)象的確定3-1

4、成本核算對(duì)象的確定原則:應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要;便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件,結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周 期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等 當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1) 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)山一般以每一獨(dú)立編制設(shè)汁概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi) 發(fā)工程為成本核算對(duì)象。(2) 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施 工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)LI,可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。(3) 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)口，可以結(jié)合項(xiàng)LI特點(diǎn)和成本管理 的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

5、的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。成片分期(區(qū))開(kāi)發(fā)的項(xiàng)U,可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì) 象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本 核算對(duì)象。(4) 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)訃概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論 其支岀是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè) 房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)U服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)U成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以 不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)U的成本。3- 3成本核算對(duì)象一般

6、應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成 本核算的準(zhǔn)確性。第四章成本費(fèi)用項(xiàng)LI及核算內(nèi)容4- 1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng) 目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2）前期工程費(fèi)3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4）建筑安裝工程費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi)4-2各成本項(xiàng)忖的開(kāi)支范圍如下:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容:(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng) 遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳,分別沖 減有關(guān)成本。(3) 市政配套費(fèi):指向政府部門交納的大市政

7、配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓?司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4) 其他:如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)H開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研 究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項(xiàng)U整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)LI報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅 基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):項(xiàng)U立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支

8、付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬 圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),方案評(píng)審費(fèi)。(3) 勘測(cè)丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、 撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平”費(fèi):接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖 鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)訃、建 造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi):工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租費(fèi)， 以及沿紅線周圉設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)訃、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè) 施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視

9、機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā) 生的費(fèi)用。(7) 其他:包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)U開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)U之外的道 路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi) 用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交 納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi):變(配)電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供(配)電貼 費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi),交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來(lái)水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線 鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi):煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展 基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi):暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話 增容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的