WK集團房地產(chǎn)成本核算指導

1、WK集團房地產(chǎn)成本核算指導錄第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對象的確定第四章成本費用項LI及核算內(nèi)容第五章會計科LI與帳簿設(shè)置第六章成本費用的歸集與分配第七章成本報表第八章附則WK企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導（討論稿）編制單位:財務(wù)管理部第一章總則1-1為了加強成本管理,規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn) 品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份有限公司會計制度一會訃科和會 計報表及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定”與我國具體會計準則等有關(guān) 規(guī)定，以及集團財務(wù)管理規(guī)則和會計管理規(guī)則的要求，制定本指導。1-2集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是:建立

2、和完善成本核算基礎(chǔ)工作， 嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本訃算對象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求 降低成本的途徑。1-3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改 進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作， 并自覺接受集團的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步:根據(jù)成本核算對象的確定原則和項L1特點,確定成本核算對象。第二步:按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本 核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步:按受益原則和配比原則

3、，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間 的分配方法、標準。第四步:將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進 行分配。第五步:編制項U開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步:正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn) 品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步:正確劃分可售面積、不可售面積（山主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī) 定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正 確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步:編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的 成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1

4、成本核算對象的確定原則:應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件,結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周 期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等 當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項山一般以每一獨立編制設(shè)汁概算或施工圖預(yù)算所列的單項開 發(fā)工程為成本核算對象。(2) 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施 工或總包的群體開發(fā)項LI,可以合并為一個成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項口，可以結(jié)合項LI特點和成本管理 的需要，按開發(fā)項目

5、的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區(qū))開發(fā)的項U,可以以各期(區(qū))為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對 象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本 核算對象。(4) 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)訃概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論 其支岀是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個 房屋等開發(fā)項U服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項U成本且造價較低的配套設(shè)施，可以 不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項U的成本。3- 3成本核算對象一般

6、應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成 本核算的準確性。第四章成本費用項LI及核算內(nèi)容4- 1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項 目。成本項目一般包括下列六項：1）土地征用及拆遷補償費2）前期工程費3）基礎(chǔ)設(shè)施費4）建筑安裝工程費5）配套設(shè)施費4-2各成本項忖的開支范圍如下:土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容:(2) 拆遷補償費:有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動 遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳,分別沖 減有關(guān)成本。(3) 市政配套費:指向政府部門交納的大市政

7、配套費，征用生地向當?shù)厥姓?司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。(4) 其他:如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項H開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研 究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項U整體性批報建費:項LI報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅 基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費:項U立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支

8、付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬 圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費,方案評審費。(3) 勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、 撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖 鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)訃、建 造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設(shè)施費:工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費,臨時借用空地租費， 以及沿紅線周圉設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)訃、建造、裝飾等費用。臨時設(shè) 施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視

9、機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6) 預(yù)算編、審費:支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā) 生的費用。(7) 其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。基礎(chǔ)設(shè)施費指項U開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項U之外的道 路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費 用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交 納的費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。(2) 供電工程費:變(配)電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供(配)電貼 費、電源建設(shè)費,交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線 鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 煤氣工程費:煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展 基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費:暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話 增容費等。(7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的