房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案設(shè)計(jì)

1、實(shí)用文檔 第一部分稅收籌劃的含義 在市場經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響， 謀取最輕稅負(fù)始終 是納稅人孜孜以求的目標(biāo)。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅 人通過對投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能 地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟(jì)利益的管理活動， 它同納稅人追求企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)一致； 稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管 理水平和會計(jì)核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于節(jié)約稅收成本。 稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵(lì)稅收籌劃。注冊稅務(wù)師 管理暫行辦法明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務(wù)師的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一”，從規(guī)章

2、 的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃 將進(jìn)一步提升法律級次，更加有法可依。 房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運(yùn)營方式： 一是通過國土局掛牌交易；二是合作 建房；三是收購一塊土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從 企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、最為重要的兩個(gè)稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分 別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。 第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃 國家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)， 企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足 于國家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。 在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值 稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以

3、節(jié)省較多稅 金支出。 土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的 優(yōu)惠政策： 1、 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20% 2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需 要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。 3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的， 轉(zhuǎn)讓到所投資、 聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。 4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。 5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土 地

4、增值稅。 根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案： （一）“臨界點(diǎn)”籌劃方案： 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土 地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到 房價(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題， 這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”。 “臨界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入 減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地 增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里 的“ 20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。 基本思

5、路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策， 控制增值額，從而 適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從 30唸V 60%增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增 值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。 控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個(gè)扣除項(xiàng)目入手： 取得土地使用權(quán)所支付 的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部 規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用 權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的 20%。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企 業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅

6、法的規(guī)定為準(zhǔn)。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金 額的20%免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地 產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其 建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行 其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異， 這取決于兩種住宅的銷 售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額 控制在扣除項(xiàng)目金額的20鳩內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%已經(jīng)超過20%仍須繳納土地增值稅。因此， 必須通過進(jìn)一步籌

7、劃，適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%內(nèi)， 從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價(jià)（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等） 的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點(diǎn)改動， 然后 來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。 3、進(jìn)一步籌劃后分開核算應(yīng)繳納土地增值稅： 進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在 20%有以下兩種方法： （1）增加可扣除項(xiàng)目金額 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普 通住宅的增值率限制在20%那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000-y）-yX 100% =20%等式中可計(jì)算出，y= 8333萬元。此時(shí)，普通住宅免稅、豪華住

8、宅應(yīng)繳納 650萬元，實(shí)際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的 333萬 元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多， 比如增加房地 產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。 但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定， 開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金 額總和的10%而各省市在10沱內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可 以應(yīng)用第二種方法。 （2）降低房屋價(jià)格 降低房屋銷售價(jià)格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下， 增值率自然會降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售

9、收入和控制增 值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目 金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%則銷售收入從（X 8000-8000 X 100%= 20%中可求出，X = 9600萬元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為 650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了 200萬元，比 第一種方法少節(jié)省17萬元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除， 對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析） （二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案： 土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā) 土地是首要條件

10、，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作 建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使 用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的 價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng) 按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合 股，成立合營企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建房， 合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤 分配方式：一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、

11、利益共享，稅后分成的分配方式；二是 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的 土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財(cái)稅字（1995） 48號和國家稅務(wù)總局營業(yè)稅 稅目注釋第九條第二款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二 種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè) 房屋分配后銷售時(shí)各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。 在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時(shí)間條件的限制， 可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實(shí)現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)， 換取甲企業(yè)一

12、定比例的股權(quán)來實(shí)現(xiàn)。 （三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案： 假設(shè)A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價(jià)面值為 1000萬元，B 公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-100萬元，收購價(jià)500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)）， 合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補(bǔ)期限）。企業(yè)合 并過程中的非股權(quán)支付額為低于 20%預(yù)計(jì)合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為 100萬元。 根據(jù)國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理 方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于 20%所以B公司可不 確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的 A公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與 B 公司凈資產(chǎn)相

13、關(guān)的所得彌補(bǔ)，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以B公 司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。 方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付比例低于 20%寸，國稅發(fā)2000119號文 件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此 A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司 可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅， B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的 A公司彌補(bǔ)，A公司接受B公司的有 關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。 在企業(yè)收購過程中，按公允價(jià)面值考慮到對資產(chǎn)（房地產(chǎn)）進(jìn)行評估增值稅務(wù) 處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn) 折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費(fèi)用。

14、 （四）將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案： （五）以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償和合作利益： 如果一個(gè)中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項(xiàng)目公司，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng) 目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目公司 之前基本完成，項(xiàng)目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立 后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集， 項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤。我們在設(shè) 計(jì)這個(gè)概念的時(shí)候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看， 在每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式，籌劃點(diǎn) 以及風(fēng)險(xiǎn)控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式 的約定前期費(fèi)用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公司，通過約定甲

15、 方負(fù)擔(dān)的前期限費(fèi)用的歸屬，將甲方應(yīng)得利潤分為前期限工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益 兩部分，使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開發(fā)成本， 這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅 前扣除。 注意幾下方面： 1、前期補(bǔ)償方式費(fèi)用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定； 2、支付甲方的補(bǔ)償。 第三部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃 （一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點(diǎn)的是所得稅優(yōu)惠政 策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個(gè)方面： 1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年 和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)

16、所得稅。 2、追加投資項(xiàng)目的優(yōu)惠 符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項(xiàng)目取得的所得， 可單 獨(dú)計(jì)算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠： （1 ）追加投資形成的新增注冊資本額達(dá)到或超過 6000萬美元的； （2）追加投資形成的新增注冊資本額達(dá)到或超過 1500萬美元，且達(dá)到或超 過企業(yè)原注冊資本50%勺。 3、外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)的優(yōu)惠 （1）國投資者按照規(guī)定并購境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán)，或者認(rèn)購境內(nèi)企業(yè)增資 使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)立為外商投資企業(yè)。 凡變更設(shè)立企業(yè)的外國投資者的股權(quán)比例 超過25%勺，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項(xiàng)稅收，并 享受各項(xiàng)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。

17、（2）外資并購境內(nèi)企業(yè)后，境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè)，應(yīng)該符合 “新辦企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)2006年1月9 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn) 定標(biāo)準(zhǔn)的通知，新辦企業(yè)的權(quán)益性出資人（股東或其他權(quán)益投資方）實(shí)際出資 中固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊資金的比例 一般不得超過25%，而外資并購過程中，不管是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購，一般 均用現(xiàn)金進(jìn)行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不會對外資并 購后“新辦企業(yè)”認(rèn)定產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。 4、再投資退稅 再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤， 再投 資于中國境內(nèi)企業(yè)時(shí)，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。 按再 投資方式不同，退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法： （1）部分退稅（40% 外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的