房地產會計賬務處理流程

1、一.房地產會計賬務處理流程 先談談會計流程吧。房地產行業(yè)的會計流程與其他行業(yè)的會計流程大同小異。 1、關于費用的報銷。有關的業(yè)務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的 負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。 2、房地產行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進度測 算工程進度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計 的建筑會同采用完工百分比法確定收入。 3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。 4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證

2、審核。 5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。 6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。 7、填制會計報表、稅表。 再談談房地產行業(yè)會計科目的設置。房地產行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、 往來等都用。不同的是： 工業(yè)企業(yè)一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的生產成本”，房地產行業(yè)改 為：“開發(fā)成本”，它下面設 6個二級科目，分別是： 1. 土地出讓及拆遷安置補償費 2. 前期工程費、 3. 基礎設施工程費、 4. 建筑安裝工程費、 5配套設施工程費、 6.開發(fā)間接費。 一般房地產行業(yè)按項目、 開

3、發(fā)期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本， 以建筑面積做為分配混合費用的依據(jù)。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法 分攤較難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為 “開發(fā)產品”；“制造費用”改為“開發(fā)間接費用”。 二再談談有關稅費情況。由于房地產開發(fā)的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是， 國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預收款為稅基計算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說， 當房地產行業(yè)銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業(yè)

4、所得稅、土地增值稅，房地產行業(yè)還應該 繳納土地使用稅。當工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。 1、資產類主要會計科目核算： （1 ）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金 借：庫存現(xiàn)金 貸：銀行存款 支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金 借：其他應收賬一一 XX成本類或材料類科目 貸：庫存現(xiàn)金 （2 ）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接 受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應收賬款 XX公司或個人 貸：主營業(yè)務收入 出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款一一XX公司

5、貸：其他業(yè)務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵 法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5 ）應收票據(jù)：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據(jù)一一XX公司 貸：主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款

6、貸：應收票據(jù)一一XX公司 財務費用 （6 ）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款” 和“預付供應單位款”兩個明細科目。 預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單） 借：預付賬款預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款預付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據(jù)：工程價款結算單） 借：開發(fā)成本 貸：應付賬款應付工程款 同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款應付工程款 貸：預付賬款 預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款一一

7、應付工程款貸：銀行存款 預付給供應商的材料價款 借：預付賬款一一預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款應付購貨款 貸：預付賬款一一預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金, 月終分配的采購保管費和材料成本差異。 （8 ）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品 攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 （9 ）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。 （10 ）庫存

8、材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本 （11 ）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本 購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率 =材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 訂購設備與材料，所發(fā)生

9、的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購設備采購 貸：應付賬款應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款一一應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單） 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：庫存設備 銷售積壓設備（所附單據(jù)：設備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 結轉成本 借：其他業(yè)務支出 貸：庫存設備 （12 ）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種

10、材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料一一XX材料 貸：委托加工材料 （13 ）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14 ）開發(fā)產品：是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作 為商品對外銷售的產品，包括開

11、發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本 對外銷售轉讓的開發(fā)產品，月份終了按時結轉開發(fā)成本 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品 （15 ）分期開發(fā)產品：應根據(jù)分期銷售合同進行結算，可以根據(jù)需要設置“分期收款開發(fā)產品備查賬”。 借：主營業(yè)務成本 貸：分期收款開發(fā)產品 （16 ）出租開發(fā)產品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金 的形式實現(xiàn)的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時 借：出租開發(fā)產品一一出租產品 貸：開發(fā)產品 租金收入： 借：銀行存款或應收賬款 貸：主營業(yè)務

12、收入 （17 ）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房一一在用周轉房 貸：開發(fā)產品一一房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉房一一周轉房攤銷 其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 如果金額較大的 借：待攤費用或長期待攤費用 貸：銀行存款 最后再分次攤入到有關成本費用科目 （18 ）固定資產 購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等） 借：固定資產 貸：銀行存款 購入需要安裝的固定資

13、產 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費用 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產 貸：固定資產購建支出 自制自建的固定資產（所附單據(jù)：移交使用單、工程結算單） 支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 領用材料時 借：固定資產購建支出 貸：庫存材料 分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出 貸：應付職工薪酬 應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產 貸：固定資產購建支出 其他單位 投資轉入的固定資產（所附單據(jù)：投資證明、合同） 借：固定資產 貸：實收資本 累計折舊 改擴建的固定資產（所附單據(jù)：擴建通知單） 借：固定資產一一

14、未使用固定資產 貸：固定資產一一生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結算單） 借：固定資產一一未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時 借：固定資產一一生產用固定資產 貸：固定資產一一未使用固定資產 （19 ）無形資產：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。 2、負債的主要會計科目的核算 （1 ）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發(fā)成本 貸：應付賬款 以預支款抵沖應付

15、款時 借：應付賬款 貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款 貸：銀行存款 （2 ）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款 貸：預收賬款一一預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業(yè)務收入 借：預收賬款一一預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款 （3 ）應付工資 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：庫存現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應付職工薪酬 貸：庫存現(xiàn)金 結轉代扣款項 借：應付職工薪酬 貸：其他應收款一一代扣水電費 代扣房租 月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費

16、用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售用費（銷售機構） 管理費用（行政管理部門） 采購保管費（采購部門） 管理費用一一勞動保險費（長期放假員工） 應付福利費（醫(yī)務人員） （4 ）應付福利費（按工資總額的14%計提） 借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售用費（銷售機構） 管理費用（行政管理部門） 采購保管費（采購部門） 貸：應付福利費 用現(xiàn)金支付福利費時 借：應付福利費 貸：庫存現(xiàn)金 所得稅、 （5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、 房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種） 月末按照實現(xiàn)的經營收入計算應交稅金 借：主營業(yè)務稅金及附加

17、貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅 應交城市維護建設稅 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務支出 貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅 應交城市維護建設稅 月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用 貸：應交稅金房產稅 車船稅 土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅 貸：應交稅金一一應交所得稅 實際交納的稅金 借：應交稅金一一XX稅 貸：銀行存款 （6 ）其他應交款：核算向國家交納的 教育費附加以及其他應交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：其他應交款一一教育費附加 3、成本、費用主要會計科目核算 （1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的， 直接計入“開發(fā)

18、成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費 （土地征用費、 耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）； 基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付 給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公 共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細。可根據(jù)上述六項來設 置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本一一土地開發(fā) 貸：銀行存款 或應付賬款一一XX公司 分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)

19、成本一一土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)。 配套設施開發(fā) 計算公式： 某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本 （或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)產品 支付的配套設施開發(fā)費用 借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā) 貸：銀行存款 同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā) 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單） 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：銀行存款 或應付賬款應付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)