住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析（完整版）（完整版）

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析一、按招標(biāo)書項(xiàng)目分列收入、 支出項(xiàng)目， 編制收支預(yù)算書（一）收入測(cè)算表（見附表 2）（二）支出測(cè)算表1、人工費(fèi)用測(cè)算 （ 見附表 3） 2、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、辦公公 共能耗等管理費(fèi)測(cè)算表 （ 見附表 4）（ 三 ） 收支預(yù)算匯總表1、20072009年度* 小區(qū)收支測(cè)算匯總表 （見附表 5）二、根據(jù)盈虧情況，分列年度持平計(jì)劃，增收節(jié)支計(jì)劃（ 一 ） 分析盈虧情況首先， *小區(qū)作為目前較大型、 現(xiàn)代化社區(qū)， 為高質(zhì)量物 業(yè)服務(wù)提供了條件。 小區(qū)人性化的設(shè)計(jì)定位和生態(tài)型住宅小區(qū) 的建立， 一方面充分滿足了業(yè)主的生活需要， 另一方面也增加 了公共

2、水、 電費(fèi)及共有部位和共用設(shè)施、 設(shè)備的維護(hù)量和維護(hù) 成本，如 : 地下車庫(kù)的照明、設(shè)備設(shè)施用電、文化體育設(shè)施、 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、 防盜設(shè)施、 水景等。 特別是分散型地下車庫(kù) 的設(shè)計(jì)，在解塊停車難問題的同時(shí)，也提高了養(yǎng)護(hù)管理成本， 而且增加了小區(qū)的地坪面積， 間接地增加了清衛(wèi)、 綠化、保安、 設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)等多項(xiàng)物業(yè)管理的費(fèi)用支出。其次， 小區(qū)的 設(shè)計(jì)已經(jīng)超出了對(duì)一般居住條件的追求， 而是按照生態(tài)型的要 求設(shè)計(jì)，客觀上定位了業(yè)主的層次相對(duì)較高， 經(jīng)濟(jì)上較為寬裕， 比較容易接受實(shí)施物業(yè)管理， 為提供其他各類衍生服務(wù)和提高 小區(qū)管理檔次奠定了基礎(chǔ)。 并且使得物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)可以更 加接近市場(chǎng)化運(yùn)

3、作， 服務(wù)與收費(fèi)的矛盾會(huì)相對(duì)較小。 根據(jù)以上 分析， 我們認(rèn)為， * 小區(qū)在提供較高檔次的物業(yè)管理服務(wù)的同 時(shí)，將有穩(wěn)定的盈余。（ 二 ） 收費(fèi)上的欠費(fèi)和拒交對(duì)策我們除了查清原因， 改善服務(wù)， 針對(duì)性地解決問題外， 還 通過上門宣傳， 書面催交等形式， 加強(qiáng)小區(qū)的收費(fèi)工作， 對(duì)于 非物業(yè)管理原因而拒付的， 可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)， 必要時(shí)采 用法律手段解塊。（三 ）分列年度持平計(jì)劃 （見附表 5）（ 四 ） 增收節(jié)支措施（1）增設(shè)業(yè)主歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，作 為物業(yè)經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)充。（2）根據(jù)精干、高效原則，推行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。 在保證人力、財(cái)力、物力的同時(shí)，運(yùn)用一專多能型管理人才，

4、提高工作效率，減少人工費(fèi)用支出。（3）抓好小區(qū)的綜合管理，提倡勤儉節(jié)約，減少管理中 各種浪費(fèi)， 加強(qiáng)資源回收利用， 合理利用小區(qū)各類資源、 場(chǎng)地， 加強(qiáng)巡視監(jiān)督， 杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象， 加強(qiáng)設(shè)施 的維護(hù)和保養(yǎng)， 盡量減少維修費(fèi)用的支出， 從而降低管理成本， 增收節(jié)支。（4）提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，確保物業(yè)管理費(fèi)高 收取率，以達(dá)到自我完善、自我發(fā)展、良性循壞。三、建立收支公開、監(jiān)督制度（ 一 ） 建立健全財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)， 做到財(cái)務(wù)工 作有章可循；（ 二 ） 與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ，業(yè)主委員 會(huì)成立后， 與他們簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同 ，明確收費(fèi)事項(xiàng)。（ 三

5、） 按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 依照物價(jià)部門的樣板在小區(qū)宣 傳欄等處公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)， 按規(guī)定項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)， 接受 物價(jià)檢查部門的檢查監(jiān)督。（ 四 ） 做好日常收費(fèi)、 報(bào)銷和公共能耗合理分?jǐn)偣ぷ鳎?不亂 收費(fèi)，報(bào)銷符合制度規(guī)定和審批手續(xù)。（ 五 ） 以小區(qū)為核算單位設(shè)立帳目， 進(jìn)行會(huì)計(jì)核算， 做到帳 目清楚、帳簿規(guī)范。（ 六 ） 做好財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，為公司經(jīng)營(yíng)做好參謀。（ 七 ） 每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè) 備維修資金、 房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和 相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況。 接受業(yè)主查詢。（ 八 ） 按時(shí)向財(cái)稅部門上交報(bào)表，依法納稅。附表 1

6、物業(yè)公司規(guī)章制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法序號(hào)內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容管理機(jī)制類規(guī)章制度、公眾管理制度公共休閑、文化娛樂場(chǎng)所1住戶手冊(cè)17管理規(guī)定2業(yè)主臨時(shí)公約18出入查驗(yàn)登記制度3精神文明建設(shè)公約19大件物品出小區(qū)登記制度4住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約20水泵房管理制度5裝修管理規(guī)定21給排水管理制度6禁止違章占地違章亂搭建規(guī)定22設(shè)備安全運(yùn)行制度7安全用水、用電用氣管理規(guī)定23空置房管理制度8治安管理規(guī)定24值班制度9出租房屋管理規(guī)定25保安巡邏值班制度10暫住人員管理規(guī)定26刑事案件登記制度11環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定27監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行維修保養(yǎng)制度12商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定28設(shè)備運(yùn)行巡回檢查制度13社區(qū)文化工作制度29給排水

7、系統(tǒng)運(yùn)行與保養(yǎng)制度14消防管理規(guī)定30消防系統(tǒng)運(yùn)行維修保養(yǎng)制度15車輛停放管理規(guī)定31房屋巡回檢查制度16綠化管理規(guī)定32報(bào)修約修制度內(nèi)部運(yùn)作管理制度崗位職責(zé)1管理處辦公制度1管理處主任崗位職責(zé)2管理處工作制度2現(xiàn)場(chǎng)主管崗位職責(zé)3內(nèi)部財(cái)務(wù)工作制度3業(yè)主服務(wù)中心主管崗位職責(zé)4計(jì)算機(jī)管理制度4工程主管崗位職責(zé)5檔案管理制度5物業(yè)主管崗位職責(zé)6員工培訓(xùn)制度6出納兼文員崗位職責(zé)7業(yè)主服務(wù)中心工作制度7維修工程師崗位職責(zé)8物業(yè)部工作制度8水電工崗位職責(zé)9工程部工作制度9萬能工崗位職責(zé)10會(huì)所工作制度10保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)11消防管理制度11保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)12萬能工工作制度12監(jiān)控保安員崗位職責(zé)13水電工

8、作制度13巡邏崗崗位職責(zé)14保安工作制度14形象崗崗位職責(zé)15監(jiān)控中心工作制度15門崗崗位職責(zé)16保潔工工作制度16綠化工崗位職責(zé)17綠化工工作制度17保潔員崗位職責(zé)18綠化養(yǎng)護(hù)工作制度18消防隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)配電房及特種作業(yè)人員安1919義務(wù)消防隊(duì)員崗位職責(zé)全制度20配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定工程流程21低壓配電房操作規(guī)定1物業(yè)驗(yàn)收接管程序22高壓柜操作規(guī)定2辦理入住程序應(yīng)急處理程序3裝修管理程序1小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序4檔案管理程序2煤氣泄漏應(yīng)急處理程序5監(jiān)管工作程序火警應(yīng)急處理程序6住戶投訴處理程序消防設(shè)備人為應(yīng)急損壞處7物料控制程序理程序罪案現(xiàn)場(chǎng)處理程序8報(bào)修約修程序發(fā)生盜竊處理程序9設(shè)備實(shí)施維修

9、養(yǎng)護(hù)程序搶劫事件處理程序10社區(qū)文體活動(dòng)開展程序偷車事件處理程序11治安交通管理程序斗毆事件處理程序12消防應(yīng)急程序投訴事件處理程序13園林綠化管理程序拾貨財(cái)物處理程序14清掃保潔程序345678910111213發(fā)生停電及電力故障處理程序 15維修服務(wù)程序發(fā)生停水應(yīng)急處理程序激勵(lì)機(jī)制類規(guī)章制度四1234六123456反饋制度管理處接待來訪工作制度 管理處定期回訪制度 住戶投訴處理制度 維修回訪制度 考核細(xì)則 員工通用部分考核細(xì)則 管理處主任考核細(xì)則 現(xiàn)場(chǎng)主管考核細(xì)則 業(yè)主服務(wù)中心主管考核細(xì)則 物業(yè)主管考核細(xì)則 工程主管考核細(xì)則員工獎(jiǎng)懲制度2 員工考核制度三 監(jiān)督機(jī)制類規(guī)章制度1 管理處員工語

10、言、行為規(guī)范2 管理處財(cái)務(wù)公開制度3 管理處有償服務(wù)收費(fèi)制度4 管理處對(duì)外服務(wù)服務(wù)工作規(guī)定5 管理處廉潔制度6 管理處員工考勤制度7 管理處員工職業(yè)道德規(guī)范8 管理處員工勞動(dòng)紀(jì)律規(guī)定9 工程人員在公共區(qū)域工作規(guī)范7出納兼文員考核細(xì)則五工作標(biāo)準(zhǔn)8保安隊(duì)長(zhǎng)考核細(xì)則1管理處主任工作標(biāo)準(zhǔn)9保安班長(zhǎng)好和細(xì)則2現(xiàn)場(chǎng)主管工作標(biāo)準(zhǔn)10形象崗考核細(xì)則3業(yè)主服務(wù)中心主管工作標(biāo)準(zhǔn)11監(jiān)控保安員考核細(xì)則4物業(yè)主管工作標(biāo)準(zhǔn)12巡邏崗考核細(xì)則5工程主管工作標(biāo)準(zhǔn)13門崗報(bào)安考核細(xì)則6出納兼文員工作標(biāo)準(zhǔn)14維修工程師考核細(xì)則7保安隊(duì)長(zhǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)15萬能工考核細(xì)則8保安班長(zhǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)16綠化管理員考核細(xì)則9形象崗工作標(biāo)準(zhǔn)17水電工

11、考核細(xì)則10監(jiān)控保安員工作標(biāo)準(zhǔn)18保潔員考核細(xì)則11門崗保安工作標(biāo)準(zhǔn)19消防隊(duì)長(zhǎng)考核細(xì)則12巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)20義務(wù)消防員考核細(xì)則13維修工程師工作標(biāo)準(zhǔn)21綠化工考核細(xì)則14萬能工工作標(biāo)準(zhǔn)七會(huì)所管理15水電工工作標(biāo)準(zhǔn)1圖書室管理規(guī)定16保潔員工作標(biāo)準(zhǔn)2會(huì)所文化設(shè)備管理規(guī)定17綠化工工作標(biāo)準(zhǔn)3會(huì)所活動(dòng)所管理規(guī)定18消防隊(duì)長(zhǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)419義務(wù)消防隊(duì)員工作標(biāo)準(zhǔn)附表 2年收入測(cè)算表一）年收入測(cè)算表單位：元）序號(hào)收入項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)面積收費(fèi)金額住宅管理1服務(wù)費(fèi)0.3元/月53109.43 m1911942商鋪0.6元/月1611.2 m21160 13日常維修費(fèi)70752.19 m21.5元/年m2106

12、128室外停車場(chǎng)（室內(nèi)及架120元/ （車4空層已按物位月84個(gè)車位72576業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）5初期物管費(fèi)7.00 元/ m261895.01 m1299806房屋維修費(fèi)18.00 元/ m261895.01 m1392647綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)100.00 元/13827 m27654m2合計(jì)678397注：1房屋維修費(fèi)按8年使用，139264元/年；2、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)一年后按5年期用，27654元/年。（二）測(cè)算依據(jù)及說明1、依據(jù)建設(shè)部、*市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2、開發(fā)商所提供的物業(yè)管理招標(biāo)書中原始數(shù)據(jù)和有 關(guān)規(guī)定。3、以上測(cè)算均按實(shí)際預(yù)算的100%使用時(shí)將根據(jù)*市建設(shè)委員會(huì)甬建綜2006 450

13、號(hào)文件“關(guān)于印發(fā)貫徹落實(shí) 浙 江省物業(yè)管理?xiàng)l例及甬政發(fā)2005131號(hào)文的實(shí)施意見的通 知”等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研，商鋪和停車場(chǎng)前兩年出租具有一 定的壓力，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：附表3人工費(fèi)用測(cè)算指標(biāo)名稱第一年第二年第三年住宅入住率80%90%100%物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率100%100%100%商鋪出租及收費(fèi)率80%90%100%停車場(chǎng)使用率60%80%100%項(xiàng)目支出費(fèi)用序號(hào)計(jì) 算方 法名稱（元/年）（1800元/人月為人+ 1500元/員工人月2人+ 1200元/人月為人1255600工資+ 1000元/人月為人+ 900元/人月11人）212月2計(jì)提福利費(fèi)255

14、600 元 X14%357843工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)255600 元X3.5%89464養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)255600 元 X34.5%881825住房公積金255600 元 X10%255606員工勞保及誤餐補(bǔ)貼90元/人月X20人X12月216007辦公費(fèi)辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測(cè)算50000小計(jì)485672附表4環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、公共能耗、稅收等管理費(fèi)測(cè)算表（單位：元）、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)1室外道路、場(chǎng)地維護(hù)1000 m2 X5 元/（川年）50002排污排雨管道疏通1500元/次2 2次/年30003化糞池清理維護(hù)1200元/

15、次2 2次/年24004排污排雨檢查井疏通1500元/年15005智能系統(tǒng)維護(hù)500元/月X 12月60006消防系統(tǒng)維護(hù)500元/月X 12月60007共用水電設(shè)施維護(hù)1000元/月X 12月120008維修工具設(shè)備折舊按5000元/年綜合測(cè)算5000二、共用水電費(fèi)10樓內(nèi)共用照明480 盞X0.025KW X24 小時(shí) X 365 天/年X0.815元/度856731照明路燈10 盞X0.04Kw X12 小時(shí)X 365 天/年X14210.815元/度81停車場(chǎng)照明5 盞X0.04KW X24 小時(shí) X 365 天/年 X14220.815元/度81辦公管理用水300元/月X 12月36

16、03電費(fèi)01員工宿舍水電12元/（人月）X20人X12月2884費(fèi)0168小計(jì)198154三、開辦費(fèi)攤銷費(fèi)用77445 元+5 年89四、停車場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)84位X200元/（位年）16800200合計(jì)487五、以收入確定的有關(guān)費(fèi)用2898社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2 2%102134不可預(yù)見費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2 3%2692 物業(yè)管理公司服448營(yíng)業(yè)收入2 10 %3 務(wù)傭金982269營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入2 6%439成本支出合計(jì)294773附表52007 2009年度*小區(qū)收支測(cè)算匯總表（單位：元）收支科目收支項(xiàng)目第一年第二年第三年住宅管理191194191194191194服務(wù)費(fèi)商鋪出租服務(wù)費(fèi)1160 111

17、60 11160 1收日常維修費(fèi)106128106128106128入室外停車場(chǎng)（室內(nèi)及架空層已按物業(yè)標(biāo)7257696768120960準(zhǔn)收費(fèi)）初期物管費(fèi)129980129980173306維修基金139264139264139264綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)02765427654經(jīng)營(yíng)用房、商鋪出1500075000220000租等創(chuàng)收小計(jì)665743747589990107工資255600281160309276計(jì)提福利費(fèi)357843902642929工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)8946984110825養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、支工傷保險(xiǎn)8818297000106700住房公積金255602811630928員工勞保及誤餐袖占