房地產(chǎn)上海鳳凰城企劃

1、房地產(chǎn)上海鳳凰城企劃1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。鳳凰城企劃 -媒體媒體分析表媒 體 分 析 表 促銷 : 開始 ; 成員 :媒體 : 結(jié)束 : 日期 :媒體 花費成本問詢總數(shù) 每次問詢成本訂單總數(shù)每個訂單成本總銷售 銷售成本促銷計劃促銷計劃 促銷 開始 成員媒體 結(jié)束 日期活動 : 日期媒體安排媒體安排 促銷 開始 制作人媒體 結(jié)束 日期媒體 : 日期富仕棋園產(chǎn)品宣傳策略一、入市時機和銷售階段分析商機如戰(zhàn)機 , 關(guān)系著商家的生死成敗。因此準(zhǔn)確分析樓盤的上市時機 , 對于樓盤的銷售成功與否 , 有著至關(guān)重要的意義。這既要分析樓盤的特點 , 又應(yīng)尊重房地產(chǎn)市場的各

2、種規(guī)律。富仕棋園 ( 一期 ) 的銷售工作 , 從上市推廣到銷售完成 , 大致需要一年的時間。這段時間能夠分為以下幾個階段: ( 一 ) 形象推廣和內(nèi)2資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。部認(rèn)購期 ; ( 二) 開盤期 ; ( 三) 強銷期 ; ( 四 ) 續(xù)銷期盤中保溫期;( 五 ) 收盤期盤尾沖刺期。上海房地產(chǎn)市場的變化情況 , 從一年四個季度來看 , 春季的三、四、 五月和秋季的九、 十、 十一、 十二月是房產(chǎn)銷售的黃金季節(jié) , 而夏季的六、 七、 八月和冬季的一、 二月則相對是房產(chǎn)銷售的淡季。根據(jù)上述情況 , 富仕棋園的銷售工作做如下的安排 :1、 今年的七、

3、八月作為該案的形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購時期。2、 九月份為該案的開盤時期,即主題推廣期。3、 十、 十一、 十二月三個月作為該案的強銷期。4、 來年的一、二、 三月為該案的續(xù)銷期, 即盤中保溫期。5、 四、 五、 六月作為尾盤沖刺期。利用春季售房的好時機 , 在保溫期調(diào)整的基礎(chǔ)上 , 作最后沖刺 , 使樓盤的銷售有一個完美的結(jié)局。好鳥 1 月 20 日 12:22二、 營銷推廣費用預(yù)算方案( 一 ) 廣告總金額 :3300 元/M2 * 59578M2 * 1.5%=2949111.00元( 二 ) 資金配比安排根據(jù)銷售的情況, 選擇恰當(dāng)時機投放及投放時間廣告, 達(dá)到最好的效率是我們最終的目的。具體

4、如下:1、全部制作費用占總金額的25%, 共計 737, 277.75 元。 ( 具體包3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。括兩處售樓處的裝修、樣板房制作裝修、樓書制作、模型制作、 邀請函制作、信封、 看板、 精神堡壘、各種效果圖、工地圍墻、 戶外廣告等2、媒體推廣費用占總金額的60%, 共計 1, 769, 466.00 元 ; 主要為平面及 CF。媒體推廣總費用在銷售推廣階段中的比例:1)形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期推廣費用占10%, 計 176946.6 元 ;2)主題推廣期推廣費用占20%, 計353893.2元3)推廣強銷期推廣費用占40%, 計7077864.4

5、元 ;4)推廣保溫期推廣費用占20%, 計353893.2元;5)尾盤沖刺期推廣費用占10%, 計176946.6元。3、 SP 活動及公關(guān)費用占總金額的15%, 共計 442, 366.65 元。針對不同的推廣階段策劃實施不同主題的SP 活動 , 與項目核心主題與銷售進(jìn)程充分結(jié)合, 發(fā)揮整合策略的最大效應(yīng)并協(xié)調(diào)統(tǒng)一。整個銷售推廣過程將舉辦35 個主題 SP活動。好鳥 1 月 20 日 12:23三、 媒體、 SP 活動整和策略方案媒體廣告是消費者了解樓盤的主要途徑, 也是樓盤對外宣傳的主要手段。 SP 活動的開展有利于銷售, 在銷售的不同階段, 開展不同SP 活動 , 能夠拉動人氣 , 起到

6、點綴的作用。媒體廣告和SP 活動的有效結(jié)合 , 則能夠更大的發(fā)揮兩者的效用, 從而利于銷售。( 一 ) 前期項目準(zhǔn)備期4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。7 月 1 日前完成如下工作:A、 現(xiàn)場包裝 ;B、 售樓處裝修 ;C、 環(huán)境施工 ;D、 案前作業(yè) ;E、 企劃設(shè)計 ;F、 項目主題公關(guān)。( 二 ) 啟動形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期1、 七月進(jìn)入項目形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購階段, 具體如下 :時間長度 : 兩個月主題 : 將本案核心概念-和諧生活社區(qū) -及地位迅速建立起來, 制造富仕棋風(fēng)。目的 : 以擴大品牌知名度及信任度, 拉升品牌形象 , 達(dá)到造名造勢的效果爭取第一批沖動

7、型客戶下定簽約。配合 : 舉行第一次主題SP活動 ;注: 在具體實施時我司會有詳盡的方案提出。2、 八月底前完成內(nèi)部認(rèn)購期和形象主題推廣工作, 同時將本案進(jìn)行預(yù)熱 , 以保證強銷期的熱銷。l 媒體策動定位 :1、 圍繞預(yù)售前的SP活動進(jìn)行媒體炒作, 主題定位為 :”富仕棋園 20 萬平方米 -人文社區(qū) -公園社區(qū)”橫空出世2、 品牌資源整合-充分利用”好世櫻園”已有的品牌效應(yīng), 提高5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。富仕棋園知名度和信任度。l 媒體選擇 : 新民晚報二分之一黑白版硬性廣告廣告預(yù)算費用 :7 月 : 新民晚報二分之一黑白版硬性廣告( 8.8 萬元 )8

8、 月 : 新民晚報二分之一黑白版硬性廣告( 8.8 萬元 )廣告費用合計 :17.6 萬l SP 活動建議 :緊扣本期主題和目的, 盛邀日本或上海的圍棋名人及各界人士參加,拉開銷售良好開始。注 : 對媒體的選用進(jìn)行跟蹤 , 為下面的媒體策動做資料 , 為失誤處作及時調(diào)整。( 三 ) 主題推廣期 , 即開盤期1、 九月進(jìn)入全面公開階段, 具體如下 :現(xiàn)場銷售正式開始啟動, 利用媒體宣傳和主題活動優(yōu)勢強攻熱炒。時間長度 : 開盤期期為一個月主題 : 將本案核心概念-和諧生活社區(qū) -及地位提升目的 : 放大品牌知名度及信任度, 提高產(chǎn)品品質(zhì)形象, 爭取更多的沖動型客戶下定簽約。配合 : 推廣中舉行主

9、題SP活動注: 在具體實施時我司會有詳盡的方案提出。2、九月底完成主題推廣期工作, 鮮明主題的確立, 為強銷期項目賣點細(xì)化深入 , 帶動銷售跑量做保證。6資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。媒體策動定位: 開盤期的氣氛應(yīng)該熱烈, 因此開盤期的媒體廣告發(fā)布以版面大、沖擊力強為側(cè)重點, 經(jīng)過大面積系列行報紙廣告來聚集人氣。同時以宣傳項目主題-棋道、 人文、 公園生活 -為主媒體選擇 : 新民晚報硬性廣告、申江服務(wù)導(dǎo)報硬性廣告、 新聞晨報硬性廣告發(fā)布頻率 : 開盤期的氣氛應(yīng)該熱烈, 因此開盤期的媒體廣告發(fā)布密集。目的 : 利用大密度系列性報紙廣告達(dá)到聚人氣。廣告預(yù)算費用 :9月第一周 : 新民晚報整版彩色硬性廣告 ( 20萬元 )9月第二周 : 申江服務(wù)導(dǎo)報整版彩色硬性廣告( 6 萬元 )9月第三周 : 新聞晨報 1/2 彩色硬性廣告 ( 6 萬元 )廣告費用合計 : 32 萬元( 四 ) 持續(xù)推廣強銷期1、 九月初以開盤為起點進(jìn)入強銷跑量階段, 具體如下 :時間長度 : 推廣強銷期為期3