度假村項目建設(shè)與經(jīng)營初步規(guī)劃

1、商河溫泉度假村項目建設(shè)與經(jīng)營初步規(guī)劃項目單位：山東大陸投資有限公司目 錄一、建設(shè)內(nèi)容二、投資總額三、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測四、市場定位與分析五、市場進(jìn)入六、經(jīng)營管理思路七、現(xiàn)行改造方案建設(shè)內(nèi)容商河溫泉休 閑度假項目位于 濟(jì)南市商 河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，濟(jì)樂 高速公路橫穿 境內(nèi)，從濟(jì)南市區(qū)駕車只需三十分鐘就可以直 達(dá)度 假區(qū)。以溫泉 為核心，主要開 發(fā)游樂、餐飲、度假等項目，同時兼 顧面向大眾人 群的溫泉洗浴。本項目規(guī)劃建 設(shè)五大區(qū)域，即：溫 泉游樂區(qū)（室內(nèi)溫泉游泳池、溫泉幼教池、活血通絡(luò)池、健腰固 腎 池、三花養(yǎng)顏池、香薰池、淺水 池、室外溫泉 游泳池等）；美食坊、 運動健身俱 樂部（臺球室、健身房、垂釣、高爾

2、夫、板球房、網(wǎng)球 場、室內(nèi)乒乓 球室、棋牌室等）；文化休閑區(qū)（包括影視廳、名人畫 廊、書吧、電子閱覽室、）和客房（包括四星級賓館、普通客房區(qū)、 酒店、多功能 廳、會議廳、茶座等為一體）別墅:獨立式、并聯(lián)式、賓 館式、莊園式四種類型，突出容易被人們接受的別墅建筑形式，如日 本式、美國田園式。占地約 100畝。建筑密度小 于 20%，容積率不 大于 0.4 ，綠地率大 于 40%。計劃再征用 100畝土地進(jìn)行二期項 目開發(fā)。規(guī)劃自正大 門進(jìn)入，首先看到 的是一個大型草地廣 場，廣場 正對面是行政 樓，兩旁景 觀內(nèi) 容可大體概括為“兩線三點”。 兩線：東行線：廣場另一端連接著一條林蔭小道，道路旁邊是

3、有 40年樹齡的雪山樹，小道中 央有石砌的板凳和圓桌（桌面刻有象 棋圖）。夜晚小道每隔20米就有彩燈照明。小道一直延伸到多 功能廳（二樓層？）和建殳中的室內(nèi)乒乓球館、羽毛球館、茶座這 些娛樂健身設(shè)施。西行線：從行政樓走向賓館，然后再走往東北方向就是運動 場和別墅區(qū)，運動場包含籃球、網(wǎng)球、高爾夫、沙灘排球，休閑項 目包含垂釣、別墅4幢別墅，內(nèi)部生活設(shè)施齊全，適合家庭聚餐） 以及苗圃花卉。三占：八、一點 行政樓（包含2個小型會議室）二點 多功能廳（包含中型會議、小型文藝演出、會議休息室）三點 運動休閑基地 運動基地包含（網(wǎng)球、高P夫、籃球、垂釣）交通水電通訊及生活配套度假村緊靠濟(jì)樂高速公路，交通便

4、利，電力雙線供應(yīng)，一備 一用，容量？ ？ ？ KV自備水處理設(shè)備，每小時生產(chǎn)自來水？ ?噸，通訊設(shè)施齊全，配有電話、寬帶專用光纜。度假村一期工 程建有生化 污水處理系統(tǒng)和廢氣處理系統(tǒng)。表1建設(shè)項目概況服務(wù)設(shè)施數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營方式備注賓館4星標(biāo)準(zhǔn)30個標(biāo)準(zhǔn)房 間10個豪華單人房間酒店招商室外網(wǎng)球場2國際標(biāo)準(zhǔn)沙灘排球國際標(biāo)準(zhǔn)垂釣2個池塘高爾夫球場5-8個擊球臺別墅大型多功能廳1小會議廳2室內(nèi)乒乓球 館國際標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)羽毛球館國際標(biāo)準(zhǔn)休閑茶座二、投資總額總投資？ ？ ？萬元人民幣三、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測預(yù)計到年，年接待游客萬人次，年接待萬人次。每年固定的就是個會議。每年的經(jīng)濟(jì)效益不低于 萬元。四、市場定位與分析對于

5、或靠近濟(jì)南市區(qū)的度假村，主要以洗浴、休閑、娛樂、歌舞、聊天、影視等娛樂活動為中心，活動時間一般在一天內(nèi)， 以其便利優(yōu)勢吸引那些空閑時間不多且又追求輕松與舒適的中 端人士。他們面臨的問題是市區(qū)日益上升的運 營成本和中端人士消費限額的矛盾。我們作為度假休閑代表形態(tài)的度假村，處于城 市北部的商河，遠(yuǎn)離喧囂，環(huán)境幽雅，空氣新鮮，以溫泉 療養(yǎng)、 商務(wù)會議、休閑度假、文化娛樂為核心功能的一一溫泉旅游 度假區(qū)。針對高端度假、商務(wù)會議市場客源為主。主題內(nèi)容包 括旅行、觀光、游樂、運動、食宿等，活動時間相對長，其基本性質(zhì)為自然，其消費群以經(jīng)濟(jì)收入豐厚又有大量 閑暇時間的追求自 然與運動的高端人士為主；就我們“溫

6、泉度假村”而言，市場定位對象主要包括以下四 種人群：1、政府部 門：他們每年有較長的一段休假，尤其 是退休老干部， 十分注重修養(yǎng) 生息，延年益壽；2、企業(yè)家：他們是交際活躍頻繁的商務(wù) 人群代表， 時刻關(guān)注休 閑 時尚，經(jīng)常變化交際場合；3、公眾人物：他們是社會名流與時尚人群，工作 時間自由靈活， 追求高檔次與 體面時尚的休 閑方式；4、文藝工作者：他們最密切關(guān)注時尚動態(tài) ，熱愛大自然，經(jīng)常參 與外出采 風(fēng)活 動，活動地點和 時間相對自由。一般意 義的休閑已無法滿足顧客日益提升的需求，度假概 念正大行其道；一般人又承受不起自備交通工具、高昂的會 員費 的野外度假要 求；如果我們能開通城市 中心、

7、機(jī)場、車站與度假 村的接送 專車，在經(jīng)營 模式、收費方式上多樣化，還可以讓更多 人既享受度假 的概念又只用付出一般休閑的代價，必將大受 追捧五 、市場進(jìn) 入度假村先期面 向機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部消費，隨后 進(jìn)入半市場運營。 對于這一轉(zhuǎn)換過度，結(jié)合度假 村現(xiàn)狀和濟(jì)南及周邊城市業(yè)界態(tài)勢， 我們制定了 為期一年的基本策略：（1）不按牌理出牌，創(chuàng)造新需求在半年的籌 備期，通過自身 創(chuàng)新來創(chuàng)造新的需求，規(guī)避競 爭進(jìn)入無競爭領(lǐng)域。為了將個 性化與普遍性功能相結(jié)合，在保持 普遍迎合大眾、廣受 歡迎項目的同時，引入標(biāo)新立異、個性 突出 的項目，在單一功能上力創(chuàng)濟(jì)南的知名品牌，創(chuàng)造“指名消費” 的效果。為了支持度假 概念

8、，我們必須增加與 “度假城”相匹配的 自然的、戶外的適宜人們可以在此長時間 休閑的、而不是短 暫停 留的內(nèi)容，具 體可包括露天原始餐廳、咖啡書屋、老電影酒吧、啤 酒吧、小說旅館等。其中“小說旅館”可謂有“畫龍點睛”的效 果，開辟數(shù)十 間以金庸、三毛、海明威等國內(nèi) 外知名小說家來命 名的客房，整 體風(fēng)格按作家所處時代或個性來 設(shè)計布置，有關(guān)他 們的作品、VCD DVD等一應(yīng)俱全。不僅能滿足人的好奇心，更符 合長時間徹 底放松休閑的度假概念。（2）先聲奪人，造勢開路，大幅度提升知名度通過事件營銷等超常規(guī)運作手法，來達(dá)到聚焦 眼球萬眾矚目 的效果，從而 使得一炮 打響。所謂“事件 營銷”即企業(yè)通過精

9、心創(chuàng)造和包裝新聞題材，有 計劃地組織一系列有新聞價值的活動和事件，分階段分主 題一環(huán) 套一環(huán)地逐步 投入實施，擬在引起媒介、社 會公眾與消費者廣泛 興趣和持 續(xù)關(guān)注，從而帶來“眼球經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”，能夠低成本 和超 常規(guī) 地達(dá)到推 廣目的。我們可以設(shè)計了以“首屆商河溫泉休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會” 為中心的開 業(yè)活動，借廣播臺 宣傳陣地發(fā)布 “度假 新概念”的 開業(yè)主張，一方面利用免費高效的媒介 報道與民間口碑，極大地 暴露“溫泉休閑度假村”的品牌，迅速提升其 知名度和美譽(yù)度， 同時低成本向 外界推廣經(jīng)營 方案和特色，有力地塑造本 項目與商 河其它度假村 的差異。（3）導(dǎo)入體 驗營銷，通過獨特的參與活動，提

10、高顧客忠誠度，打造 品牌通過營造一種深刻的難以磨滅的消費體驗（或“痛快刺激 ”，或 “溫馨浪漫 ” ，或“輕松舒適 ”），培養(yǎng)一大批長期穩(wěn)固、忠實優(yōu) 秀的客戶群。商業(yè)模式可以采用將封閉式的會 員制與開放型大眾 制相 結(jié)合，不僅僅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等會 員卡，也歡迎個人零星消費，在收費上將一 條龍的全包制與 選擇 性的自助式相 融合。為了體 現(xiàn)度假村的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，在諸多細(xì)節(jié)上 也要極力完美，如沐浴后的免 費水果 、電子感應(yīng)的安全保管 箱、 為貴賓 開辟的 獨立更衣室等等，同時為大眾普通客戶提供寬松和 睦的朋友式零 距離感性服務(wù)。（4）開業(yè)公關(guān)，利用廣電系統(tǒng)優(yōu)勢創(chuàng)造消費潮流并非所

11、有的 顧客都對經(jīng)營同等重要，往往有 一些顧客具有 強(qiáng)烈的影響力，他的消 費行動容易受到其他人 的模仿跟風(fēng)，稱之 為“ 意見領(lǐng) 袖 ” 。整合公關(guān)就 是企業(yè)以“意見領(lǐng)袖”為拉動整體 顧客的突破口，通 過有計劃地 設(shè)計一系列不同層面的活動和事件， 分階段分對象一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實施，意在引起意 見領(lǐng)袖的 主動推薦，利用示范效應(yīng)和樣板效應(yīng)來進(jìn)行整 體提升。在開 業(yè)期間，設(shè)計針對 企業(yè)家與公眾人物的 “三家（企業(yè)家、 藝術(shù) 家、金融家）聯(lián)誼活動”、針對新聞媒介人的“娛記之家” 掛牌活 動和針對政府部門的“* 黃金周，申請免費度假活動” 。通過這一系 列公關(guān)活動首先征服消 費群中的 意見領(lǐng)袖，以點 帶

12、 面引 發(fā)“ 多米 諾骨牌”效應(yīng)，產(chǎn)生效仿跟 風(fēng)行為，創(chuàng)造潮流，引 領(lǐng)時 尚，從而帶動整體消費。同時進(jìn)入市 場后繼續(xù)堅持此道，將低成本高 效率的公關(guān)手 法從短期的 戰(zhàn)術(shù)性行為提升 為長期的 戰(zhàn)略性行動，多元化、多角 度、多主題地長期開展各類公關(guān)活動，不斷擴(kuò)大對意見領(lǐng)袖群的 影響面與影響 力，引發(fā)“滾 雪球”效應(yīng)，贏得滾動式的持 續(xù)穩(wěn)固 發(fā)展。六、經(jīng)營管理思路縱觀中外度假村的模式，拿泰國、日本和中 國的度假村風(fēng) 格、產(chǎn)品、服務(wù)上分析，泰國的度假村以木 結(jié)構(gòu)、園林式 為主。泰 國的服 務(wù)好就好在微笑服務(wù)上。泰國的民族 是有惰性的，但他們 流露出來的微 笑，使游客感 覺很好。日本在 傳統(tǒng)的醫(yī)療性服務(wù)

13、上 很強(qiáng)，活動內(nèi)容 比較豐富。相比較中國的度假 村和商務(wù)酒店幾乎 沒有什么特色，就是在 娛樂上增加了一些內(nèi)容。我們度假村 的今 后方向，應(yīng)該 是向主題度假村發(fā)展。在“度假”時間寬限和非常 體驗上做文章，突出個性避免 雷同，同時注重 度假村的可持續(xù)發(fā) 展。1、經(jīng)營逐步走 向市場化、國際化隨著城市 經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展和國際化趨向，旅游度假村 業(yè)在 濟(jì)南展現(xiàn)出大好前景。我們也可以看到，濟(jì)南周邊類似服務(wù)業(yè)也 發(fā)展迅猛，目前已經(jīng)有齊河溫泉度假村、崮云湖度假村、旅游度 假村。為了度 假村取得長足的發(fā)展和應(yīng)對 日益激烈的競爭，溫泉 休閑度假村將 通過招商、承包、聯(lián)合等多種 形式走市 場化、產(chǎn)業(yè) 化、國際化的道

14、路，以便降低 成本、促進(jìn)銷售、增強(qiáng)實力、創(chuàng)造高 效益。在經(jīng)營上逐步實現(xiàn)企業(yè)自負(fù)盈虧的管理 模式，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 和服 務(wù)質(zhì) 量上 與 國際接軌。2、營銷網(wǎng)絡(luò)化隨著電子信息技術(shù)的發(fā)展，旅游度假村的 經(jīng)營從顧客的預(yù) 定到日常服 務(wù)和經(jīng)營管理將朝網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，包括互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi) 的電 子信息技 術(shù)，在旅游度假村的經(jīng)營活動中將起 到越來越重要的作 用。要使消費者非常方便、快捷地接觸到度 假村，了解 產(chǎn)品和服 務(wù)，進(jìn)而實現(xiàn)即時預(yù)訂，度假村除了在 “互聯(lián)網(wǎng)”上擁有自己的 網(wǎng)址以外，還將在本市、本地區(qū)乃至全國、全世界的知名站、點 （尤其是有關(guān)旅游和酒店及度假村的）上建立自己的網(wǎng)頁，或與之 實現(xiàn)鏈 接，來宣傳自己，并為

15、旅游者提供直 接預(yù)訂服務(wù)。3、組織機(jī)構(gòu)由 金字塔型結(jié)構(gòu)向扁平化、虛擬化方向發(fā)展為了降低 經(jīng)營成本和管理費用，提高溝通和 管理的效 率， 度假村將盡量 減少中間層次，因此，度假村 的組織機(jī)構(gòu)將呈扁平 化趨勢 ，而且計算機(jī)等高科技手段的運用也 為組織機(jī)構(gòu)的扁平化 提供了可能。此外，度假村的 某些職能將被推向社會，以便充分 利用社會分工 所帶來的各種利 益。為此，度假村的組織機(jī)構(gòu)將出 現(xiàn)虛擬化趨勢。度假村必須從全球競爭態(tài)勢出發(fā)，并以 電腦 等最 新技術(shù)為后盾去尋求一種低成本、高效率、重人性、講團(tuán)隊 、精干 靈活機(jī) 動，而又能體現(xiàn)個性服務(wù)的新體制。4、服務(wù)模式從 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)走向個性化、人性化服務(wù)實際

16、生活中，顧客對旅游休閑的需求是千差萬 別的，既有共 性的部分又有 個性化的部分，因此要使服 務(wù)質(zhì) 量上一個臺 階，必 須滿足客人的個性化需求，為客人提供個性 化服務(wù)。在為客人提 供個性化服 務(wù)的同時，還要充分理解和尊重 客人作 為人的各種基 本需求，在服 務(wù)中突出人性化。同時，還要充分理解度假客人要 求返璞 歸真的強(qiáng)烈愿望，創(chuàng)造條件，為客人提供回歸自然的度假 項目和充 滿人 性味的度假服 務(wù)，強(qiáng)調(diào)針對 性、靈活性 ，不排除為 個別客人提供超常服務(wù)、特殊服務(wù)和心理需 求服務(wù)。5、追求可持續(xù)發(fā)展主題社會、經(jīng)濟(jì) 、文化、自然的可持 續(xù)發(fā)展將成為人類追求的永 恒主題。度假村在其規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營管理活 動

17、中將努力貫徹可持 續(xù)發(fā) 展的思想。6、不斷追蹤研 究、策劃和推出 更多更新的特色產(chǎn)品客人有求新、 求奇、求異的需 求心理，而且，隨著社會的發(fā)展， 客人的需求也 是在不斷發(fā)展變化的。為了滿足客人的 需求，適應(yīng) 不斷變化著的 市場競爭態(tài)勢，旅游度假村將 不斷研究市場需求狀 況及其 變化趨勢，生產(chǎn)出能夠滿足度假客人現(xiàn)實需求及其潛在需 求的后 續(xù)產(chǎn) 品。7、度假村員 工將參與 民主決策 ，并得到充分 授權(quán)和素質(zhì)提升度假村服 務(wù)和管理的目標(biāo)是使每一位 度假者滿意，使每一 位度假者都能 獲得美好的度假經(jīng)歷，這是度 假村創(chuàng)造利潤的前提。 度假村將 對員工進(jìn)行充分授權(quán)，以確保使每 一位度假 者滿意。組 織機(jī)構(gòu)

18、的 “網(wǎng)絡(luò)化”、“扁平化 ”，使得基層員工有更多更大 的權(quán)力去處理日常工作中遇到的問題，這就要求提高 員工的素質(zhì)8、適應(yīng)人口老 齡化趨勢，度假村服 務(wù)和經(jīng)營 將走向無障礙化按照聯(lián)合國的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)是老年型 人口的國家， 進(jìn)入老 齡化社會。因此，度假村的建設(shè)、經(jīng)營、管理和服 務(wù)必須考 慮老年人的需 求，除了 為殘疾 人提供無障礙服務(wù)以外，還應(yīng)為老 年人和兒童、 婦女提供無障礙服務(wù)。向他們提供能夠滿足其特殊 需要的專門的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項目，并使他 們能有機(jī)會參與度假 村組織 的多 項活動。9、度假村經(jīng)營者將更加注重度假者的人身安全和健康 問題旅游者日益面 臨著涉及自己人身安全與健康方面的威 脅， 從世界范 圍來看，度假村 經(jīng)營者面臨的任務(wù)是能否保證度假者不 受恐怖主 義者、愛滋病以及各 種新、舊類 型傳 染病的襲擊，能否 為度假者提供 一個安全與健康的環(huán)境，誰能提供，誰 就有生 意可 做。10、分時度假，共管公寓：國際 旅游度假村的 經(jīng)營趨勢分時度假是指 以一定的價格將