最新版養(yǎng)老院建設(shè)項目建議書

1、養(yǎng)老院建設(shè)項目項目建議書第一章 總 論1.1 項目名稱：*養(yǎng)老社區(qū)項目投資單位：*市*投資置業(yè)有限公司項目地點：*市北市區(qū)韓莊鄉(xiāng)盧莊村，占地 46 畝。1.2 項目背景分析及必要性1.2.1 項目背景分析(1)解決老齡化社會問題的需要。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10%以上（60歲以上人口）或 7%（65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國 60 歲以上老年人口已達 1.3 億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?10%以上。到 21 世紀中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28%，即每 4 個人中就有一位老年人；又預(yù)測我國 65 歲以上老

2、年人數(shù)將從 2000 年的0.94 億（占總?cè)丝诘?7.3%）增加到 2050 年的 3.34 億（占總?cè)丝诘?22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360 多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。*和全國一樣老齡化程度為 10% 以上。新建*養(yǎng)老社區(qū)，也是解決老齡化社會問題的需要。(2)構(gòu)建和諧社會的需要黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，*市委、政府也提出建設(shè)“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建*養(yǎng)老社區(qū)項

3、目，將為*弱勢老人、孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然 對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。(3)加快社會養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的需要*養(yǎng)老社區(qū)項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將擴大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，更好地 履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。1.2.2 項目建設(shè)的必要性*市老年人口結(jié)構(gòu)和未來五年發(fā)展趨勢，從年齡結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)分布情況看，* 市老齡人口結(jié)構(gòu)有以下

4、幾個特點：（1）是老年人口比例高。截至 2009 年底，全市人口約 1155.28 萬人，其中 60 周歲以上老年人為155.1 萬人，占全市總?cè)丝诘?13.42%。其中男性 76.63 萬人，女性 78.47 萬人。 高于全國老齡人口 12.5的平均水平，老齡化趨勢十分明顯。（2）是農(nóng)村老年人比重大。截至 2009 年底，市區(qū)60 周歲老年人有 14.51 萬人，占市區(qū)人口的 13.65%，占全市 60 歲以上老年人口的 9.35%；農(nóng)村 60 周歲以上老年人有 140.59 萬人， 占全市農(nóng)村人口的 13.4%，占全市 60 歲以上老年人口的 90.65%。（3）是低齡老人數(shù)量多。全市 6

5、0 周歲以上老年人中，6069 周歲老年人口為 80.66 萬人，7079 周歲老年人口為 49.22 萬人，8089 周歲老年人口為 21.4 萬人，9099周歲老年人口為 3.76 人，100 歲以上老年人口為 268 人。其中 6079 歲的老 年人占老年人口總數(shù)的 83.74%。按照全國老年人口 3.25%的遞增速度（國家公布的平均數(shù)據(jù)）和*市總?cè)丝?7.8的自然增長率為（從市計生委得到的數(shù)據(jù)）測算，我市老年人口比例將持續(xù)提高，到 2015 年，預(yù)計全市老年人口將達到 187.91 萬人，占總?cè)丝诘?15.52%。1.3 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢1.3.1 養(yǎng)老設(shè)施產(chǎn)業(yè)化長期以來，我國的養(yǎng)老產(chǎn)

6、業(yè)一直是民政機構(gòu)社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，和我國老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關(guān)注的新領(lǐng)域。因此，如何借鑒國外先進的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，找出一 條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場經(jīng)濟條件下，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務(wù)。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實行家養(yǎng)老為主，社會機構(gòu)養(yǎng)老為輔的復(fù)合型 養(yǎng)老模式。（1）老年公寓老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要 經(jīng)營模式。a、 自住型老年公寓（independent-living），b、 陪助型老年公寓（assisted-living

7、），c、 特護型老年公寓（acute-care），經(jīng)典案例法國老年公寓特點：酒店式公寓人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題 的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需 要選擇長住或短住。（2）老年住宅社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它 是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)，實現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務(wù)的完美結(jié)合。經(jīng)典案例：臺灣長庚養(yǎng)生文化村：

8、特點：配套齊全，建設(shè)社區(qū)以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺灣最新推出的房地產(chǎn)概念養(yǎng) 生文化村。集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體。1.3.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（1）養(yǎng)老設(shè)施功能全齡復(fù)合化我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老設(shè)施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，老年人對養(yǎng)老設(shè)施的要求也日漸提高，因此，養(yǎng)老設(shè)施的功能也必然向著養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂等復(fù)合功能方向發(fā)展。為老年人提供健康，舒適的社區(qū)大環(huán)境，實現(xiàn)真正意義上的：老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂，老有所醫(yī)。而配套服務(wù)設(shè)施的大量出現(xiàn)，也使 社區(qū)

9、發(fā)展呈現(xiàn)全齡化趨向。經(jīng)典案例：英國老年社區(qū)特點：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過 80 種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住， 商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。（2）養(yǎng)老院與養(yǎng)老社區(qū)一體化將社會福利養(yǎng)老設(shè)施與全齡化老年住宅社區(qū)相結(jié)合，實現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和娛樂設(shè)施的資源共享，一方面可保障養(yǎng)老社區(qū)公共醫(yī)療和文化娛樂的需求, 另一方面 也可維持養(yǎng)老公共設(shè)施的高水平運營。經(jīng)典案例：德國的養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系:內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對

10、老人住房采取補貼措施。 養(yǎng)老院體系:是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。1.4 、項目 swot 分析1.4.1 項目優(yōu)勢與機遇（1）政策和領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢黨的十七大報告提出加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)，老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，民政部、*市各級領(lǐng)導(dǎo)對養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的高度重視也為項目的實施提供了強有力的政策和領(lǐng)導(dǎo)組織保障支持。 （2）區(qū)位優(yōu)勢盧莊村位于我市重點生態(tài)示范區(qū)北部新城中央腹地，西距植物園 700 米，氧源全覆蓋，婦幼保健院（建設(shè)中）、兒童醫(yī)院（建設(shè)中）環(huán)顧西北，項目周邊 配套成熟，宜建宜居，區(qū)位優(yōu)勢明

11、顯，具有得天獨厚的養(yǎng)老優(yōu)勢。1.4.2 劣勢與機會（1）建設(shè)大型養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)的經(jīng)驗不足項目將最終將形成各項功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，完全實現(xiàn)市場運作的養(yǎng)老社區(qū)。如此模式的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)在*市可借鑒經(jīng)驗較少，這是項目開發(fā)者所面臨的 一個嚴峻的挑戰(zhàn)。（2）老年社區(qū)的現(xiàn)狀與問題，給我們創(chuàng)造了機會由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求、老年公寓的布局不盡合理、老年公寓的價位偏高和一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全等這些問題都給了我們可借鑒的經(jīng)驗，給我們的發(fā)展 創(chuàng)造了機會。二、項目總體定位1、項目總體定位*首席養(yǎng)生養(yǎng)老綜合文化社區(qū)彰顯綠色生態(tài)的老年健康社區(qū)在環(huán)北京經(jīng)濟圈發(fā)展的

12、大背景之下，依托*市各級政府的支持，按照全國老齡委、民政部相關(guān)政策，與*市愛心敬老協(xié)會密切合作。發(fā)揮企業(yè)運營優(yōu)勢，聯(lián) 合打造：- 國家級生態(tài)健康老年社區(qū)典范-*市老齡事業(yè)常設(shè)論壇它將是一個多功能，生態(tài)化，充滿活力的全齡化老年社區(qū)。它將擁有：一個城綠交融的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，一個強有力的城市形象，一個多樣 化的社區(qū)空間形態(tài)，一種親切宜人的健康生活環(huán)境。2、 *養(yǎng)老社區(qū)整體規(guī)劃2.1 項目規(guī)劃理念（1） 充分尊重場地原有肌理，利用場地原有自然水、林生態(tài)資源，形成特 色鮮明、優(yōu)美宜人的空間結(jié)構(gòu)；（1） 以護理中心工作流程為指導(dǎo)，合理安排各項生活服務(wù)配套設(shè)施，形成 科學(xué)合理的總體功能布局；（1） 形成人車分流的

13、道路交通體系，形成獨立的步行游覽交通體系，方便老 人休憩、游覽與健身；（2） 充分借鑒中國傳統(tǒng)園林手法，連通水系，構(gòu)建整體生態(tài)綠化景觀休憩系 統(tǒng)；（1） 以老年人生活特點入手，注重規(guī)劃建筑細節(jié)，體現(xiàn)對老人的悉心關(guān)懷。2.2 項目規(guī)劃原則2.2.1 因地制宜原則：緊緊圍繞場地特色，根據(jù)護理中心與養(yǎng)老社區(qū)的不同特點和需求，合理安排項目用地，充分發(fā)揮場地自然優(yōu)勢，形成項目特色；2.2.2 統(tǒng)籌發(fā)展原則：從養(yǎng)老生態(tài)健康城總體出發(fā)，兼顧老年護理中心和養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展要求，最大程度地保證起步區(qū)對整個區(qū)域開發(fā)的帶動和促進作用。2.2.3 生態(tài)優(yōu)先原則：緊扣養(yǎng)老主題，為老年護理中心營造高品質(zhì)的空間環(huán)境。充分尊重場

14、地肌理，保護原有自然生態(tài)環(huán)境，為老年人創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、 生態(tài)的休養(yǎng)、康體、休閑、生活居住條件。2.3 規(guī)劃功能分區(qū)*養(yǎng)老社區(qū)項目是一所集養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂、文化等復(fù)合功能方 向發(fā)展的社會化、開放式的綜合養(yǎng)老模式。建設(shè)內(nèi)容主要包括：1. 接待服務(wù) 6.健康水療館2. 老年健康護理中心 7.文化藝術(shù)坊3. 老齡業(yè)務(wù)培訓(xùn)中心 8.食堂、餐廳、后勤4. 老年醫(yī)護中心 9.員工宿舍5. 營養(yǎng)食療會館 10.戲迷閣（1）老年健康護理中心設(shè)置 500 張床位，為老年人提供環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)健康護理中心。（2）老年護理業(yè)務(wù)培訓(xùn)中心開設(shè)針對老年人專門的醫(yī)護課程，培養(yǎng)專業(yè)的老年醫(yī)護人材。（3）營養(yǎng)食療會館

15、以健康營養(yǎng)為主題的食療會館，均衡的營養(yǎng)搭配，關(guān)愛老年人的飲食健康。 （4）健康水療館溫泉 spa，康體健身，迷你高爾夫，門球場地，等綜合設(shè)施齊備的健康水療 中心。（5）文化藝術(shù)坊邀請老年人參加書畫展覽，文學(xué)作品展等，并提供非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的學(xué)習(xí)機 會，形成濃厚的文化氛圍。（6）戲迷閣弘揚國粹的藝術(shù)精華，為老年人提供聽戲，學(xué)戲，交流的文化園地。2.4 景觀設(shè)計老年人居住環(huán)境的設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)“養(yǎng)老社會化、居住親情化”，真正使老年人“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂”。因而在環(huán)境景觀設(shè)計上，首先要為老年人的人身安全著想，應(yīng)避免大坡度和路面溜滑的設(shè)計。由于老年人愛好釣魚的特點，可設(shè)計一個以大

16、魚塘為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場所，有益于老年人健康長壽，同時還可以增加產(chǎn)品特點。2.5 老年公寓室內(nèi)設(shè)計要求及配套建議電話通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電梯、分戶空調(diào)以及應(yīng)急求救報警系統(tǒng)等設(shè)施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計量的表具。同時在設(shè)計中，從構(gòu)造的角度出發(fā)還 應(yīng)注意以下幾點：（1） 住宅入口處面積要適當增大，門的寬度要適當增加，地面力求平坦，便于 輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預(yù)留；（2） 安裝扶手的埋件；（3） 廚房及衛(wèi)生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；（4） 老人容易失禁，衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并設(shè)長明燈；（5） 開關(guān)、門鈴和門窗把手應(yīng)適當降低安裝位置。（6） 地面和浴池底都應(yīng)防滑,浴

17、池、廁所、樓梯及走廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手,改變方向 和高度的地方應(yīng)用明顯色彩；（7） 提高房間照明度，并抑制眩光，據(jù)日本分析，照明度需提高 2 倍； （8）老人體溫低于常人，采暖地區(qū)應(yīng)考慮提高供暖溫度；（9）廁所宜用推拉門，不用平開門；（10）老人聽力降低，應(yīng)提高報警響，各種設(shè)施上的文字說明應(yīng)加大，以利老 人識別。三、經(jīng)濟測算 序名稱單位數(shù)量號1總建筑面積養(yǎng)老護理用房綜合服務(wù)設(shè)施綜合管理樓綜合服務(wù)設(shè)施康復(fù)保健用房醫(yī)護及體檢用房 其2750025000中營養(yǎng)配餐與食療用房 后勤服務(wù)用房接待服務(wù)用房老年護理業(yè)務(wù)培訓(xùn)用房 配套設(shè)施員工宿舍2500服務(wù)收入234設(shè)備用房規(guī)劃建設(shè)用地面積 綠化率容積率ha%33

18、.9853.6%1.6三、*養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式國內(nèi)目前對于老年產(chǎn)品的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上， 對于市場化的管理老年社區(qū)的模式，還處在起步探索階段。老 年 社 區(qū) 物老年住常宅規(guī)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測業(yè) 管 理 收 入收入結(jié)構(gòu)：3.1 盈利預(yù)測針對老人的 專項服務(wù)收入由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通 社區(qū)。如果經(jīng)營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通社區(qū)會所收入老年社區(qū)會所收入1000 30% 10001000 80% 100030萬元80萬元注：以居住人口為 1000人 的社區(qū)為例，普通住宅的會

19、所使用率為 30% ，老年住宅為80%，會所費用1000 元/ 人年。 由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因 此，經(jīng)營收益將高于普通社區(qū)，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。3.2 老年社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費方式（1）社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年服 務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護理方面醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心體育活動方面適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等； 休閑活動方面如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面老年大學(xué)、圖書館中介資源提供家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 社區(qū)活動的組織如各類表演活動、交友活動、聚會等。（2）收費方式費用收取應(yīng)

20、包含以下方面：日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收取；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收取；配套設(shè)施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。1.4 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容序號工程名稱工程規(guī)模（平方米）備注12345養(yǎng)老社區(qū)（老年公寓） 24700老年健康會議中心 1200老年大學(xué)（會所） 1350度假療養(yǎng)中心 200文化博物館 500六層帶電梯*養(yǎng)老社區(qū)項目主要建設(shè)內(nèi)容一覽表1.5 主要設(shè)計標準及規(guī)范gbjl687 建筑設(shè)計防火規(guī)范 (2001 年版)gbjl3-86 室外給水設(shè)計規(guī)范 (1997 年版)gbjl487 室外排水設(shè)計規(guī)范 (1997 年版)gbjl40-90 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 (1997 年版)

21、gb50052-95 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50054-95 低壓配電設(shè)計規(guī)范gb500116-98 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50057-94 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 (2000 年版)gb30951996 環(huán)境空氣質(zhì)量標準gbl6297-1996 大氣污染物綜合排放標準gbl389791996 污水綜合排放標準jgj4087 療養(yǎng)院建筑設(shè)計規(guī)范（試行）gb5017693 民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標1.6.1 占地面積 31000 平方米（46 畝）。 1.6.2 床位 3800 張。1.6.3 其它指標總建筑面積： 31000 道路面積： 3160 容積率：1.01建筑密度

22、： 12%綠化率： 50%用水量： 20m3/h用電量： 300kw耗熱量： 1327.4kw主要經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注1畝23總用地面積 m2建筑系數(shù) %道路及活動場面積 m231000123160合 464567總建筑面積 m2 31000綠化面積 m2 10801綠地率 % 50容積率 % 1.0 1第二章 總平面布置2.1 選址*市北市區(qū)韓莊鄉(xiāng)盧莊村，西至規(guī)劃道路；南至國有土地；北至盧莊村地。*養(yǎng)老院項目處于交通便利、離縣城中心不遠、環(huán)境靜謐、距公用供（排）水、電等基礎(chǔ)設(shè)施較近的位置，且周邊征地方便，利于擴大規(guī)模。選址所在地土質(zhì)良好，便于建設(shè)園林化的生活環(huán)境。目前該項目最為理想

23、的擬建地址已選定。2.2 總平面布置2.2.1 總平面布置原則（1)結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；（2)根據(jù)福利服務(wù)中心的功能特點，按功能分區(qū)；(3) 滿足工作生活要求，盡量縮短電力、供（排）水管線，降低成本；(4) 滿足消防要求，嚴格執(zhí)行有關(guān)設(shè)計規(guī)范，節(jié)約能源；(5) 合理進行綠化建設(shè)，以達到減少污染、美化壞境的目的；(6) 適當預(yù)留建設(shè)用地，確保福利服務(wù)中心可持續(xù)發(fā)展。2.2.2 總平面布置該項目區(qū)東西長 230 米，南北長 133 米，用地面積 46 畝；北部為附屬區(qū)，布置有鍋爐房、洗衣房、變電所、泵房等；南部為生活區(qū)，布置有公寓樓、康復(fù)中心、活動中心、門診部等。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功能明

24、確，便于管 理。2.3 豎向規(guī)劃2.3.1 豎向布置原則(1) 與總平面布置協(xié)調(diào)，為工程建設(shè)提供合理的高程用地；(2) 滿足道路及管線敷設(shè)對高程的要求；(3) 合理確定工程的豎向標高，使土方工程量最??；(4) 滿足各區(qū)間的便利聯(lián)系；(5) 保護生態(tài)環(huán)境。2.3.2 豎向布置項目區(qū)的場地科學(xué)設(shè)計，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水管網(wǎng)。場地地形控制標高的確定主要取決于自然標高、土方工程量和外側(cè)道路標高要求。注 重加強項目區(qū)環(huán)境美化、綠化。第三章 建筑結(jié)構(gòu)3.1 建筑本工程設(shè)計項目主要有公寓樓、門診部、康復(fù)中心、活動中心、鍋爐房、洗衣房、變配電室、門衛(wèi)等。詳見建筑物一覽表，建筑平面功能分區(qū)合理，符 合

25、國家規(guī)范的要求，立面造型美觀大方。主要建筑物一覽表序號 名稱 耐火等級 層數(shù) 建筑面積（m2） 結(jié)構(gòu) 形式 備注1公寓樓二六 24700磚混帶電梯23門診部食堂二二二 1200二 1350磚混磚混456變配電室 二康復(fù)中心 二活動中心 二1 3502 1200二 1000磚混磚混磚混678910鍋爐房泵房門房洗衣房浴室二23三三一 500一 100一 100一 200一 600磚混磚混磚混磚混磚混合計 310003.2 結(jié)構(gòu)1、 自然條件：本地區(qū)基本風(fēng)壓 0.35knm2，基本雪壓 0.2knm2，地震基 本烈度為 8 度，最大凍土深度 115 厘米，場地類別為類。2、 設(shè)計要求建筑物安全等級

26、均為二級，根據(jù)國家地震局地震烈度區(qū)劃圖及有關(guān) 文件確定為 8 度地震區(qū)，結(jié)構(gòu)均按 8 度抗震設(shè)防。新近堆積黃土狀亞粘土，輕亞粘土為高壓縮性土，本層厚度 4.4 米，具有非 自重濕陷性(級)，允許承載力取 100kpa。黃土狀亞粘土(厚度待定)，具有非自重濕陷性(級)，允許承載力取 180kpa。黃土狀輕亞粘土，厚度 1.32.1 米，具有非自重濕陷性，允許承載力取 195kpa?；A(chǔ)處理及設(shè)計方案待地質(zhì)勘察后再確定。場區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用鋼筋混凝 土條形基礎(chǔ)。3.3 結(jié)構(gòu)選型各建筑物結(jié)構(gòu)選型見下表序號名稱 結(jié)構(gòu) 形式 墻體 樓屋面 基礎(chǔ)1 公寓樓 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面

27、 鋼筋混凝土條形 基礎(chǔ)2 門診部 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條形 基礎(chǔ)3 康復(fù)中心 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條 形基礎(chǔ)4 活動中心 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條 形基礎(chǔ)5 變配電室 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條 形基礎(chǔ)6 食堂 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條形基 礎(chǔ)7 鍋爐房 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條形 基礎(chǔ)8 門房 磚混 采用承重粘土多孔磚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面 鋼筋混凝土條形基 礎(chǔ)第四章 公用工程

28、4.1 給排水4.1.1 設(shè)計依據(jù)(1) 生活飲用水標準(gb5749-85)(2) 室外給水設(shè)計規(guī)范(gbjl3-86)(3) 室外排水設(shè)計規(guī)范(gbjl487)(4) 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范(gbjl5-88)(5) 建筑設(shè)計防火規(guī)范(gbjl6-87)(6) 污水排入城市下水道水質(zhì)標準(cj18-36)(7) 污水綜合排放標準(gb897896)(8) 中華人民共和國環(huán)境保護法4.1.2 給水（1)生產(chǎn)用水根據(jù)公用工程用水指標量確定。（2)生活用水主要為生活用水、綠化等。（3)生產(chǎn)、生活用水量小時最大用水量 20m3/h；全日用水量 232m3/h；用水部位供水壓力 0.35mpa（4)用

29、水水質(zhì)項目區(qū)用水由*市供水管網(wǎng)提供，供水水質(zhì)符合生活飲用水標準。 生產(chǎn)生活用水量表序號 用水種類 小時用水量 m3/h 日用水量最大12生活用水 18 216綠化及其它 2 16按 8 小時計合計 1 20 2324.1.3 給水系統(tǒng)（1)給水管網(wǎng)給水管網(wǎng)接自*市供水管網(wǎng)，接管口徑為 dnl50，進口外設(shè)計量水表。給水系統(tǒng)為生產(chǎn)、生活、消防共用給水系統(tǒng)，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，供水管道可采用枝狀布置，管徑等于或小于 dn75 時，采用鍍鋅鋼管絲接，管徑大于 dn75 時，采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口。（2)消防泵房及水池根據(jù)項目區(qū)消防總水量設(shè)置蓄水池，水池容積 162m3 即能滿足消防要求，完全

30、能滿足工程投入使用后的生活用水和今后發(fā)展用水。工程擬設(shè) 300m3 蓄水池 1 座(地下式鋼筋砼水池)。生產(chǎn)、生活用水由供水管網(wǎng)供給，消防用水由消防泵供給。配套 2 臺消防專用水泵，型號為 kqz80-250(i)b ，n=30kw。 4.2 排水（1)排水系統(tǒng)采用生活、雨水合流排水系統(tǒng)，枝狀布置，埋地敷設(shè)，排水管道選 用鋼筋砼管，水泥砂漿接口。（2)生活污水主要為糞便污水和洗浴廢水，對生活污水采用化糞池處理達標后統(tǒng) 一排出。（3)門診部、康復(fù)中心、活動中心排出污水必須經(jīng)過處理達標后統(tǒng)一排出。（4)雨水經(jīng)道路流入雨水口，匯入雨污合流排水管道后，統(tǒng)一排入縣城排水管網(wǎng)。 4.3 消防、防火等級項目

31、區(qū)防火類別為丙類，設(shè)置消防給水系統(tǒng)，按同時使用水槍數(shù)量 2 支， 每支水槍最小用水量為 101/s，共 202/s，火災(zāi)延續(xù)時間為 10 分鐘。消防采用臨時高壓消防系統(tǒng)，按同一時間內(nèi)，火災(zāi)次數(shù)為 1 次，火災(zāi)延續(xù)時間為 3 小時，一次滅火用水量為 15l/s，3 小時消防用水量為 162m3。室外設(shè)置地下消防栓，室內(nèi)消防除設(shè)置消防栓外，還須配備干粉滅火器等。 相關(guān)建筑物一覽表序號 名稱規(guī)格尺寸數(shù)量備注1消防泵房 69m 1 座高 4.8 米半地下2蓄水池（消防水池） 300m310103.5m 1 座4.4 采暖通風(fēng)4.4.1 室外氣象資料及設(shè)計參數(shù)（1)采暖計算溫度： 15（2)冬季通風(fēng)計算

32、溫度： 9（3)夏季通風(fēng)計算溫度： 27（4)冬季室外平均風(fēng)速： 1.7m/s（5)夏季室外平均風(fēng)速： 1.7m/s（6)冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 偏北風(fēng) 33（7)夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 偏北風(fēng) 33（8)冬季大氣壓力： 895.7mba（9)夏季大氣壓力： 883.5mba（10)日平均溫度5的天數(shù)：149 天資料來源：采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范gbjl9-87 4.4.2 建筑物圍護結(jié)構(gòu)熱工要求（1)外墻：k1.56wm2 k（2)屋面；k0.5wm2 k4.4.3 采暖（1)熱媒的選擇參數(shù)熱媒為 9570熱水，由鍋爐房供熱外網(wǎng)提供。（2）系統(tǒng)形式各建筑物采暖形式為管道明裝上供下回雙管系統(tǒng)。（3)

33、主要設(shè)備選擇散熱器選用鑄鐵四柱 760 型，管道為焊接鋼管，閥門選用 j41t-16 型及 j11t 16 型截止閥。采暖耗熱量表序號 建筑物名稱 建筑面積 m2 熱指標 w/m2 耗熱量 kw 備注1234567899公寓樓 24700 160 768門診部 1200 160 360食堂 1350 100 45康復(fù)中心 1200 160 96活動中心 1000 160 95泵房 100 100 6變電所 350 100 16浴室 600 160 24洗衣房 200 100 20門房 100 160 2.4合計 310004.4.4 熱力外網(wǎng)采用“氰聚塑”直埋供熱管，由鍋爐房引出，以枝狀接至各

34、建 筑物采暖入口。4.4.5 鍋爐房（1)熱負荷確定采暖熱負荷為 1327.4kw，考慮外網(wǎng)損失 15，計算總熱負荷為 1526.51kw。（2)根據(jù)用熱負荷項目區(qū)采用 1 臺 dzl1.495/700c-aii 型熱水爐采暖，采用 一臺 clsd-10.0，額定供熱量：1.4mw，茶浴爐供應(yīng)洗浴、開水。4.4.6 通風(fēng)一般生活建筑采用自然通風(fēng)，門診部、治療室、康復(fù)中心部分用房采用分體式空調(diào)，浴室、洗衣房采用機械通風(fēng)系統(tǒng)，配套排風(fēng)扇 3 臺，風(fēng)機設(shè)置 在外墻上，平時可根據(jù)室內(nèi)空氣狀況進行機械換風(fēng)次數(shù)及頻率。4.5 供電4.5.1 負荷等級及電源（1)負荷等級項目區(qū)負荷等級為三級。（2)電源項目

35、區(qū)位于*市區(qū)內(nèi),可在縣城供電線路“t”接一回架空線路作為供電 電源。4.5.2. 設(shè)計依據(jù)（1)各專業(yè)提供的有關(guān)條件及用電設(shè)備一覽表（2)國家現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范及自治區(qū)現(xiàn)行有關(guān)政策。4.5.3 設(shè)計范圍項目區(qū)的消防、動力、照明設(shè)計、電力外網(wǎng)及戶外照明設(shè)計。4.5.4 用電負荷本工程用電負荷估算為 300kw，變電所選用一臺 320kva 變壓 器可滿足目前及發(fā)展需要。4.5.5 供電系統(tǒng)（1)項目區(qū)內(nèi)設(shè)變電所 1 座，內(nèi)設(shè)變壓器室 1 間，低壓配電室 1 間。（2)電源由縣城 10kv 線路引入，為滿足本次建設(shè)要求，并為今后發(fā)展留余地， 主變選擇一臺 s9-160kva/10/0.4/0.23k

36、v 型變壓器。（3)變電所低壓側(cè)采用集中功率因數(shù)自動補償裝置。（4)項目區(qū)配電電壓場為 380/220。4.5.6 配電（1)動力配電消防泵房配電采用 1kv 電力電纜由低壓配電屏直埋引入泵房動力控制箱，由動力控制箱至消防泵房。其它動力配電采用低壓配電屏引至建筑物內(nèi)配電箱， 采用 bv-500 型導(dǎo)線穿鋼管沿墻暗敷。（2)照明照明電壓為 220v，采用高效熒光燈，照明電源由變電所低壓側(cè)引入建 筑物后，線路采用 bv-500 型導(dǎo)線穿鋼管沿墻暗敷。（3)供電外線及戶外照明配電線路均采用電纜埋地敷設(shè)，本區(qū)道路照明采用柱燈 或路燈。（4)防雷與接地 10/0.4/0.23kv 變電所周圍設(shè)置電氣接地

37、裝置，接地電阻不大于 4 歐，變電所工作接地，防雷接地及保護接地共用該接地裝置，其余建筑物 在電源進線處設(shè)電氣重復(fù)接地裝置，接地電阻不大于 4 歐。主要電氣設(shè)備一覽表序號1名稱型號及規(guī)格變壓器 s9-160kva/10/0.4/0.23kv單位臺2345低壓開關(guān)柜 ggd2-12a 2低壓開關(guān)柜 ggd2-22a 2自動補償電容 ggj2-01a 2動力控制箱 xl（f）-21-06 4照明控制箱 pz30-15/33410 6第五章 消防5.1 設(shè)計依據(jù)1. 建筑設(shè)計防火規(guī)范(gbjl687)(1997)2. 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范(gbjl40-90)3. 其他法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范5.2

38、 建構(gòu)筑物耐火等級公寓樓、門診部、康復(fù)中心、活動中心、鍋爐房、變配電室為二級，其余耐火 等級為三級。5.3 消防車道主要建筑物四周布置與出入口相連的道路，主干道寬 6 米，次要道路寬度 大于 4 米，其凈空 5 米內(nèi)無管架、棧橋等障礙物，滿足消防要求。5.4 建筑層數(shù)、長度、面積、防火間距和安全疏散（1） 總圖及建筑部分：主要建筑物及配套公用系統(tǒng)，其間距滿足建筑設(shè)計防火 規(guī)范的要求。（2） 二款規(guī)定的建筑物耐火等級，經(jīng)復(fù)核，各建筑物的層數(shù)、長度、面積、防火間距、安全疏散通道的設(shè)置，疏散人流路線組織和流量均滿足規(guī)范要求。 5.5 消防給水為了提高消防給水的可靠性，在項目區(qū)內(nèi)建有一 300m3 的

39、地下蓄水池，另外還有由縣城供水管網(wǎng)接入管徑為 dnl50，水壓為 0.350.5mpa 的自來水， 以供消防用。序號名稱用水標準（升/秒） 使用時間用水量（m2）12室外消火栓 20 2h 144 室內(nèi)消火栓 2h5.6 室外消火栓系統(tǒng)沿室外主干道單側(cè)設(shè)置，地下式。間距 110 米，保護半徑 150 米。公寓樓、 門診部、康復(fù)中心、活動中心設(shè)置室內(nèi)消火栓，間距不大于 50 米。5.7 消防水源消防水源取自縣城供水管網(wǎng)。5.8 滅火器配置按規(guī)范要求配置。5.9 電氣公寓樓、門診部、康復(fù)中心、活動中心設(shè)置火災(zāi)事故照明。每棟建筑物的總 進線開關(guān)均選為漏電保護型，預(yù)防電氣火災(zāi)。第六章 環(huán)境保護6.1

40、編制依據(jù)及標準環(huán)保法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范。6.2 主要排放物*養(yǎng)老院產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢水、生活污水、清洗污水，經(jīng)過處理達標后排放。第七章 節(jié)能7.1 設(shè)計依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。7.2 建筑節(jié)能（1)確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。(2) 在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。(3) 選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。(4)合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。7.3 給排水節(jié)能(1) 選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。(2) 經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計，降低管網(wǎng)阻力。(3) 選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。7.4 供熱采暖節(jié)能(1) 熱

41、網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直埋管，降低網(wǎng)路熱損。(2) 選用散熱好、易維護的暖氣片。7.5 電氣節(jié)能(1) 推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電 容補償器、節(jié)能燈等。(2) 正確合理選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。第八章 組織、工作體系和定員*養(yǎng)老院項目設(shè)置床位 3800 張，配備管理人員及醫(yī)護人員 200 人。健全敬老院管理制度和提高供養(yǎng)對象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。一是加強福利服務(wù)中心管理制度建設(shè)，致力建設(shè)精神文明窗口，達到“四個一”：即選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的主任；組織一支適應(yīng)老年人、孤兒服務(wù)的志愿者隊伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個完整的檔案冊。統(tǒng)一制訂一套規(guī)章制度，進一步規(guī)范服務(wù)中心的管理。二是發(fā)揮服務(wù)中心的綜合功能作用，努力提高整體效應(yīng)。努力將其發(fā)展成為集五保供養(yǎng)、托養(yǎng)寄養(yǎng)、健康娛樂、康復(fù)治療為一體的基層社會福利服務(wù)中心，真正發(fā)揮敬老院綜合型、多功能的作 用。第九章 勞動保護與安全衛(wèi)生9.1 編制依據(jù)及標準國家有關(guān)勞動保護與安全衛(wèi)生法律法規(guī)。9.2 項目區(qū)的自然危害因素及主要防范措施(1)地震項目所在地的地震烈度為 8 度，本項目的建筑物均按 8 度設(shè)防考慮主要潛在的不安全因素，主要設(shè)備采用地腳螺栓與基礎(chǔ)固定連接，電氣設(shè)計中電 力變壓器采用加固措施防止地震造成損失。(2) 雷擊項目區(qū)建筑物按規(guī)范采用避