龍崗愛聯(lián)片區(qū)的價值研究報告

1、龍崗愛聯(lián)片區(qū)的價值擁有深圳市最大的舊改項(xiàng)目-中信龍崗龍騰片區(qū)改造項(xiàng)目（占地140萬）擁有一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐：萬科、中信等1）愛聯(lián)蒲排舊改（56萬建筑總量）如意路、寶荷路、規(guī)劃蒲排南路、愛蒲路圍合的龍城街道愛聯(lián)蒲排片區(qū)改造，位于“星河時代”的東北方向800米處，南面與寶龍工業(yè)區(qū)接壤，其專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)深圳規(guī)劃國土委審議并原則通過。愛聯(lián)蒲排片區(qū)建設(shè)范圍11.50萬，本次拆遷面積14.14萬，均為城市建設(shè)用地。愛聯(lián)蒲排舊改共分為4個地塊，除教育科研用地外，項(xiàng)目改造用地性質(zhì)均為二類居住用地（r2）。片區(qū)人口規(guī)模約為1.5萬人。2）中信龍崗龍騰片區(qū)改造項(xiàng)目（深圳最大舊改：占地140萬，中信100億打造）位

2、于深惠路南側(cè)，緊鄰龍崗中心城，項(xiàng)目改造范圍達(dá)140萬平方米，建筑面積將超過500萬平方米，項(xiàng)目改造范圍龐大，涉及工業(yè)區(qū)、城中村等多種用地性質(zhì)，包括27家廠商和崗背、新屯、新西村、老西村、圳蒲嶺五個自然村。中信集團(tuán)表示將高標(biāo)準(zhǔn)傾力打造該改造項(xiàng)目，現(xiàn)聘請了世聯(lián)地產(chǎn)、新加坡cpg集團(tuán)等專業(yè)咨詢公司和知名設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目進(jìn)行前期研究，并準(zhǔn)備投入約100億資金進(jìn)行精心規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃整體立項(xiàng)、整體拆遷，分三大期用地開發(fā)，2011年重點(diǎn)拆遷大一期，計(jì)劃于2011年12月前完成第一大期拆賠工作，計(jì)劃于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回遷房）。目前，業(yè)主改造意愿收集、拆遷賠償方案制定等工作已取得階段性

3、成果。此舊改造項(xiàng)目是繼華潤奪得68.4萬大沖舊改項(xiàng)目深圳最大城中村舊改后，中信集團(tuán)獲得龍崗龍騰片區(qū)一塊舊改項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。因該項(xiàng)目改造范圍達(dá)140萬，繼而成功取代華潤大沖舊改，榮升為目前深圳最大的城市更新改造項(xiàng)目。未來，中信將準(zhǔn)備投入約100億資金進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃整體立項(xiàng)、整體拆遷，分三大期用地開發(fā)，2011年重點(diǎn)拆遷大一期，計(jì)劃于2011年12月前完成第一大期拆賠工作，于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回遷房）。目前，業(yè)主改造意愿收集、拆遷賠償方案制定等工作已取得階段性成果。3）華業(yè)地產(chǎn)：該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)龍翔大道怡翠路交界處，占地面積約26500 平方米，容積率3

4、.8。項(xiàng)目地塊性質(zhì)屬于舊城改造用地，土地用途為商住用地。4）深圳市龍崗區(qū)深惠路沿線部分舊改項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：龍城愛聯(lián)石火片區(qū)改造本項(xiàng)目拆遷用地面積15.41萬平方米，專項(xiàng)規(guī)劃已獲政府批準(zhǔn)，正在測繪評估工作，目前項(xiàng)目完成部分拆遷。項(xiàng)目名稱：龍城愛聯(lián)的屯片區(qū)改造本項(xiàng)目拆遷用地面積8萬平方米，專項(xiàng)規(guī)劃編制審批中，正在測繪評估工作。拆遷工作尚未全部完成。(目前資料不詳，晚點(diǎn)更新)項(xiàng)目名稱：龍城愛聯(lián)社區(qū)a區(qū)改造本項(xiàng)目拆遷用地面積7.66萬平方米，專項(xiàng)規(guī)劃編制已完成，正在測繪評估工作。項(xiàng)目完成拆遷比例9%。愛聯(lián)a區(qū)位于龍崗中心組團(tuán)南部，地塊緊鄰深惠路，鴻榮源公園大地西南側(cè)600米處，愛聯(lián)a區(qū)位于由深惠路、

5、如意路、愛華路和金龍街圍合而成，涉及占地79894、建設(shè)用地52146。愛聯(lián)a區(qū)將整體拆除、整體改造。而規(guī)劃規(guī)劃土地利用性質(zhì)為四大類：一是商業(yè)、商業(yè)性辦公混合用地2.46萬、占規(guī)劃用地比例30.79%；二是商住混合用地1.45萬、占規(guī)劃用地比例18.15%；三是居住用地1.31萬、占規(guī)劃用地比例16.39%；四是道路用地2.77萬、占規(guī)劃用地比例34.67%。 5）深圳市保利上城(龍崗區(qū)愛聯(lián)崗貝村舊改)工程愛聯(lián)崗貝村改造項(xiàng)目 將建成復(fù)合型高尚商住小區(qū)項(xiàng)目檔案 推廣名：保利上城地址：龍崗區(qū)怡翠路與深惠大道交會處總占地面積69992平方米，總建筑面積353940平方米，計(jì)容積率建筑面積269522

6、平方米，未來將建成復(fù)合型高尚商住小區(qū)，并將提供保障性住房約12985平方米，幼兒園3200平方米以及4270平方米的配套。 擬定住宅量：246527平方米（其中住宅209608平方米，商務(wù)公寓36919平方米）項(xiàng)目容積率3 .85，重要配套：商業(yè)、幼兒園等計(jì)劃面市時間：一期2011年銷售該項(xiàng)目已于2010年8月25日正式動工，開發(fā)商保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將建成具有完善配套設(shè)施和良好城市景觀的復(fù)合型高尚商住小區(qū)。規(guī)劃中還包括15525平方米商業(yè)，2250個停車位，3200平方米幼兒園等。地處龍崗中心城黃金地段，毗鄰2011年世界大學(xué)生運(yùn)動會主會場，鄰近深惠公路和地鐵3號線愛聯(lián)站，距離龍翔大

7、道也僅有2-3分鐘的車程，未來交通條件非常優(yōu)越。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)隨著大運(yùn)會的臨近及各種交通配套完善，未來項(xiàng)目售價會在2萬元/平方米以上。該負(fù)責(zé)人還透露，該項(xiàng)目推廣名為保利上城，一期有望于2011年開盤銷售，2012年入伙。6）新老西改造項(xiàng)目（即萬科新都市）- 百萬m2大盤完善龍崗cbd城市功能 推廣名：萬科愛聯(lián)新老西城中村改造項(xiàng)目地址：龍翔大道以南，深惠路以北，龍城廣場以西總建筑面積：101萬平方米新老西村舊改項(xiàng)目建設(shè)用地235232平方米，總建筑面積1018025平方米。這是一個百萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目，包括寫字樓、商業(yè)和住宅。萬科方面介紹，項(xiàng)目首批開工部分規(guī)劃的集中商業(yè)就達(dá)10萬多平方米，一

8、期住宅7 .7萬平方米。項(xiàng)目落成之后將彌補(bǔ)龍崗中心城目前的空白，提供購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，輻射中心城區(qū)居民達(dá)40萬人，對于完善龍崗c b d片區(qū)城市功能、提升整體片區(qū)價值都將大有裨益。當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，萬科該項(xiàng)目所處的位置，已經(jīng)十分成熟，也有大型商業(yè)和商圈，但是萬科此次大規(guī)模的開發(fā)，無疑對于提升區(qū)域的價格有極好的作用，在龍崗，還沒有一個真正上檔次的集中式商業(yè)，也許萬科可以改變這一局面，他同時還認(rèn)為萬科的寫字樓會對該區(qū)域起到極好的填補(bǔ)空白作用，而且寫字樓目前的效果圖很震撼，未來肯定是龍崗的新坐標(biāo)。7）龍城愛聯(lián)片區(qū)-前進(jìn)村及建新村舊改擬改造項(xiàng)目位于龍崗區(qū)愛聯(lián)社區(qū)，由現(xiàn)狀龍翔大道、黃閣

9、南路、如意路以及規(guī)劃的前進(jìn)路圍合而成，扣除西側(cè)沿黃閣路的空地和部分現(xiàn)狀工業(yè)用地、東側(cè)現(xiàn)狀新建的小區(qū)和雄力酒店用地外，面積為17.02公頃。規(guī)劃范圍為龍翔大道、黃閣南路、如意路、前進(jìn)路四條道路中心線圍合的區(qū)域，面積為36.13公頃?？山ㄔO(shè)用地為規(guī)劃范圍內(nèi)扣除市政道路和現(xiàn)狀保留用地外的剩余用地。 項(xiàng)目靠近鴻榮源公園大地項(xiàng)目，本項(xiàng)目的改造上馬，就意味著項(xiàng)目進(jìn)入特區(qū)的主干道沿線將越來越干凈。改造項(xiàng)目基本情況1、地塊現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊內(nèi)主要由前進(jìn)村、建新村的建成區(qū)，改造范圍內(nèi)共有人口約21000人，其中戶籍人口約為160戶，原居民約為760人，外來人口約為20240人，原村民收入水平較低，一般以集體物業(yè)租金

10、分紅及自有房屋出租收入為主。建成區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀為住宅用地、商業(yè)為主，少量工業(yè)用地。其建筑多建于80-90年代，新舊建筑交雜，布局零亂，交通道路狹窄，部分房屋年久失修；因地下管網(wǎng)年久破損嚴(yán)重，布局雜亂無規(guī)劃，雨天積水較多；部分住宅與工業(yè)混雜，市政配套設(shè)施嚴(yán)重不足。2、現(xiàn)狀性質(zhì)項(xiàng)目改造范圍內(nèi)主要為居住用地，參雜著部分商業(yè)用地?，F(xiàn)狀以四類居住用地和二類工業(yè)用地為主，占總用地的84.7%，商業(yè)用地、道路用地及其他用地共占總用地的12.6%。四類居住用地包括前進(jìn)村、建新村和長輝實(shí)業(yè)公司住宅用地。3、權(quán)屬情況根據(jù)深圳市城中村(舊村)改造暫行辦法深府2004177號文以及關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村(舊村)改造工作

11、的若干意見深府2006257號文的有關(guān)規(guī)定，在上層次規(guī)劃指引下，拆遷范圍用地沖抵后，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各類用地比例如下表：前進(jìn)村、建新村片區(qū)項(xiàng)目拆遷范圍17萬平方米內(nèi)有非農(nóng)建設(shè)用地面積約1.36萬平方米；根據(jù)龍城街道辦(龍城函2008227號)現(xiàn)狀老屋村、居住用地面積約10.2萬平方米；兩類用地總和超過總用地范圍12.74萬平方米的90%，且均是建成區(qū)，符合深府2006257號文的有關(guān)規(guī)定。4、總平面規(guī)劃示意及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為361327.6平方米。改造用地面積為170215.9平方米。其中 本項(xiàng)目建設(shè)用地：127569.4平方米，平均容積率為4.5、九年一貫制學(xué)校(27班)用地：20200平方米總建筑面積：495600平方米(含學(xué)校)，其中 住宅建筑面積：370000平方米、商業(yè)建筑面積：50000平方米、辦公建筑面積：55600平