江西省泰和縣友誼廣場房地產開發(fā)項目可行性研究報告

1、江西省泰和縣友誼廣場房地產開發(fā)項目可行性研究報告某某省設計院二oo八年七月目 錄第一章 總 論（1）第二章 項目建設必要性與可行性（4）第三章 項目市場調查分析（10）第四章 場址主要建設條件（32）第五章 工程設計方案（34）第六章 節(jié)能與節(jié)水（47）第七章 環(huán)境影響評價（49）第八章 組織機構與人力資源配置（53）第九章 質量保證體系及工程招投標方案（56）第十章 項目實施進度（59）第十一章 投資估算與資金籌措（60）第十二章 財務評價（63）第十三章 社會評價（68）第十四章 風險分析（70）第十五章 可行性研究結論（74）附件及附圖第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：泰和縣友

2、誼廣場房地產開發(fā)項目二、建設單位：江西某某實業(yè)有限公司三、法人代表：劉某某江西某某實業(yè)有限公司注冊資金200萬美元，具有房地產開發(fā)二級資質，是江西省最具實力的臺資投資企業(yè)之一，主要從事房地產的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務，2002年被評為“江西省先進房地產開發(fā)企業(yè)”。四、建設地址：泰和縣工農兵大道五、建設性質：新建六、建設規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：住宅共364戶38902.90m2、商業(yè)建筑面積19636.05m2、地下車庫建筑面積4686.85m2、架空層建筑面積3553.9m2（其中：會所及物業(yè)辦公建筑面積645.17m2）。七、建設期限：2008年10月2010年10月

3、八、主要技術經濟指標1、總用地面積：8068.12m22、總建筑面積：66780m23、容積率：7.26 4、綠地率：35.12%5、估算投資總額為9644.49萬元，其中其中開發(fā)建設投資8538.97萬元，期間費用1105.52萬元。6、資金來源：資本金自籌3700萬元，占38.36；申請銀行貸款4000萬元，占41.47；其余為售房收入1944.49萬元，占20.16。7、銷售凈收入：14076.81萬元 8、利潤總額：3779.88萬元 9、總投資利稅率：39.19%10、所得稅：1247.36萬元11、凈利潤：2532.52萬元 12、總投資利潤率：26.26% 13、資本金收益率：6

4、8.4514、盈虧平衡點：68.51%15、財務內部收益率：51.10 %ic=15%16、財務凈現(xiàn)值：1451.29萬元0（ic=15%時） 17、投資回收期：2.09年18、貸款償還期：2年19、償債備付率：2.81第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見（建住房2006165號）2、泰和縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、中華人民共和國城市規(guī)劃法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb5018093）5、江西省城市規(guī)劃管理技術導則6、泰和縣縣城總體規(guī)劃設計方案（19992020）7、江西某某友誼廣場建筑規(guī)劃設計方案8、國家計委頒布的建設項目評價方

5、法與參數(shù)9、國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范10、建設單位提供的有關資料二、可行性研究范圍通過調查項目所在地的社會經濟狀況、房地產現(xiàn)狀、市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產市場分析預測，研究項目建設的必要性、可行性，研究該項目建設規(guī)模和內容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結論。三、可行性研究的結論開發(fā)建設泰和縣友誼廣場項目可以達到下述目的：1、符合泰和縣縣城總體規(guī)劃（19992020），有利于泰和縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。2、本項目將建成泰和縣的商業(yè)航母，為泰和縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。3、

6、盤活閑置土地資產，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕洕l(fā)展和有利社會穩(wěn)定。該項目財務上具有一定的抗風險能力，既有可觀的經濟效益，又有較好的社會效益的項目，應盡早組織實施。第二章 項目建設必要性與可行性第一節(jié) 項目背景一、泰和縣概況泰和縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽，并以“地產嘉禾，和氣所生”而得縣名。泰和縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國20綜合改革試點縣之一，也是江西省唯一的縣域經濟改革與發(fā)展試點縣。泰和縣共有16個建制鎮(zhèn)6個鄉(xiāng)，全縣2005年年末總人口51.66萬人，2005年末縣城人口11.28萬人，

7、其中非農業(yè)人口9.75萬人；縣城涵蓋3個建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。泰和縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。地理座標：北緯26272659，東徑1141711520。東西最長處105km，南北最寬處57km，縣域面積2665.41km2?？h境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、105國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路某某接口為起點直通井岡山，井岡山機場位于泰和縣禾水鎮(zhèn)，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱?？h城所在地澄江鎮(zhèn)位

8、于縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經濟、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會南昌市260km，至吉安市42km。二、某某國民經濟概況生產總值：全縣生產總值由2000年的21.56億元增加到2005年的37.11億元，增長72.1%，年均增長11.47%，三次產業(yè)結構由2000年的43.1:30.2:26.7調整到32.79:38.16:29.05，工業(yè)成為推動經濟快速增長的主導力量。財政總收入：由2000年的1.114億元增加到2.307億元，增長107.1%，年均增長15.05%；地方財政收入由2000年的9205萬元增加到1.717億元，增長86.5%，年均增長13

9、.28%。規(guī)模工業(yè)增加值：全縣轄區(qū)內2005年規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值3.53億元、利稅總額5799萬元，分別是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增長分別為19.2%、15.4%。利用外（內）資：2005年實際利用外資2319萬美元，比2000年增加1711萬美元，年均增長30.7%；實際利用內資12.6億元，比2000年增加11.8億元，年均增長74.2%。固定資產投資：“十五”期間，累計完成固定資產投資50.53億元，比“九五”期間增加36.07億元，增長249.4%，年均增長49.88%。人均可支配收入：2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達7271.5元，農民人均純收入達3748元

10、，分別比2000年增加2612元和1213元，年均增長8.1%和12.2%。人均住房面積：城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達到21平方米和24平方米，五年分別增加9平方米和7.5平方米，年均增長分別為15%、9.1%。城市化建設：“十五”期間新增城市道路350.5萬平方米，新增園林綠地面積141.4萬平方米。2005年全縣城市化率達31.5%，比2000年提高4個百分點，年均增長2.91%。由此可見，作為吉安市中南部的人口、經濟大縣，泰和縣隨著城鎮(zhèn)功能增強，縣城規(guī)模擴張，經濟輻射能力加強，促使縣城建設步伐加快，品位不斷提高，為房地產開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎；加之近幾年來泰和縣經濟快速發(fā)展，居民

11、可支配收入不斷增加，住宅消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié) 項目建設的必要性一、是拉動內需、落實吉安市委一屆十次全會提出的“一年一個新變化，三年邁上新臺階，五年實現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標的需要。泰和縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的經濟增長目標如下：生產總值：到2010年，全縣生產總值達65.4億元，年均增長12%，經濟結構進一步優(yōu)化，三次產業(yè)結構2005年的32.79:38.16:29.05調整到22.1

12、7:47.46:30.37。財政總收入：到2010年，財政總收入由2005年的2.307億元增加到5.059億元，地方財政收入由2005年的1.717億元增加到3.379億元，年均增長17%和14.5%。利用外資：到2010年，實際利用外資由2005年的2319萬美元增加到4870萬美元，年均增長16%。固定資產投資：力爭到2010年，固定資產投資由2005年的13.1億元增加到32.35億元，年均增長20%。人均可支配收入：到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增長10%。農民人均純收入：到2010年，農民人均純收入由由2005年的3748元增加到5

13、380元，年均增長7.5%。房地產是一個非常本地化的行業(yè)，房地產的價格跟一個地方的經濟增長一定是掛鉤的，兩個是沒有辦法分開發(fā)展的。泰和縣作為吉安市中南部的相對發(fā)達縣市，這為房地產開發(fā)商創(chuàng)造很多的機會?！笆晃濉逼陂g，gdp年均增長11%以上，房地產項目的建設可以直接和間接帶動建筑、建材、裝飾等20余個相關行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費。按經驗估算，每投資1億元，可以使國內生產總值增長1.11.2億元，能有效地促進泰和縣的經濟發(fā)展，同時還可以增加就業(yè)機會。本項目的建設，將會帶動泰和縣一大批相關產業(yè)的發(fā)展，如商貿、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項目成為一些相關產業(yè)的助動器。二、是配合舊城改造，全面建設小康社會的

14、需要。小康住宅是全面建設小康社會關鍵的組成部分，泰和縣的經濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產消費的追求。友誼廣場項目引進新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升泰和縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷，使得居住更舒適安全；同時，一至三層的商業(yè)將成為泰和縣的商業(yè)航母，對集聚工農兵大道乃至整個泰和縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利于周邊土地的升值，推動泰和縣房地產開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項目為泰和縣的

15、第一棟高層建筑，對提高縣城的城市面貌起著重要的作用。三、泰和縣房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質量、上水平的需要?！熬盼濉?、“十五”期間，泰和縣房地產開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為泰和縣域經濟的支柱產業(yè)之一?？墒桥c吉安市中心城區(qū)及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前泰和縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當、上檔次的花園式多層住宅只有兩個樓盤，而高層、小高層住宅尚屬空白；縣內的房地產開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。泰和縣友誼廣場開發(fā)建設項目，通過引進先進的開發(fā)理念和先進的樓盤規(guī)劃設計思想，同時大幅度提高物業(yè)管理水平，建設一流的花園式高層

16、住宅樓，將推動縣城房地產行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質量、上水平。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要泰和縣共有16個建制鎮(zhèn)6個鄉(xiāng)，全縣2005年年末總人口51.66萬人，2005年末縣城人口11.28萬人，其中非農業(yè)人口9.75萬人；到2010年，泰和縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總人口達到15.55萬人，全縣城鎮(zhèn)化率由2005年的31.5%提高到38%，年均增長4.12%。本項目的建設，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎條件。第三節(jié) 項目建設的可行性一、經濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。1、縣域經濟快速發(fā)展，為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的經濟基礎；2、從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（

17、打工、就業(yè)、務商人員）的進入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產市場提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。由此判斷，未來泰和縣城三五年的房地產業(yè)發(fā)展應該是積極向上的。3、產業(yè)結構日趨完善，第三產業(yè)所占比重不斷增長，服務業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會。4、人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產消費提供強大支撐。5、房地產市場發(fā)展具有良好基礎，供需兩旺?！笆濉逼陂g固定資產投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產投資年均增長43.82%，說明宏觀調控并未嚴重影響泰和縣房地產市場。預測未來泰和縣城三五年的房地

18、產業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。二、政府調控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。近年以來，國家出臺一系列有關土地、房地產市場調控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關房地產市場調控的系列政策。以上各項政策對泰和縣房地產市場未來發(fā)展均有一定程度影響。國八條、國六條發(fā)布對房地產業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負面影響較小。泰和縣由于房地產需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應變能力較強、自我調控的空間較大，只要積極應對以上政策變化

19、，反而可以促進房地產市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應當增加自住、自用房產的供應比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。三、某某友誼廣場項目已經具備開發(fā)的條件，前景較好。本項目的建筑規(guī)劃設計已經泰和縣建筑行政主管部門和縣政府批復，土地手續(xù)已經辦理完畢，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設提供了法律和政策的保障。項目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設計上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動空間。本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。這些就是項目建設的社會和經濟基

20、礎，是最重要的可行性。因此，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的泰和縣友誼廣場房地產開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結果，也是泰和縣房地產開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設，還是適應住房消費的需要，本項目的建設是可行的。第三章 項目市場調查分析第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析一、項目地理位置分析本項目位于泰和縣工農兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某某人民廣場、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某某花園、美食街、河畔小吃城，北達汽車總站、火車站，是城市的政治、經濟、文化中心。友誼廣場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。周邊的實驗

21、學校、中心醫(yī)院，集貿市場等配套設施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。二、項目周邊配套設施現(xiàn)狀1、醫(yī)療配套設施：泰和縣人民醫(yī)院、泰和縣中醫(yī)院距本項目均在400m路程以內。2、學校、教育：泰和縣中、試驗小學位于東面工農兵大道上，距本項目約300m。3、自然景觀、人文景觀：本項目往東面約50m為泰和縣的中心廣場，泰和縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機關都聚集在此地段。因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設施完善的地域，是具有高品質現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。第二節(jié) 市場供需分析一、泰

22、和縣房地產發(fā)展情況分析（一）泰和縣房地產發(fā)展概況隨著泰和縣社會經濟逐步發(fā)展，為使某某崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來泰和縣加大了城市建設和房地產開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質量。受各種因素、尤其是全國房地產市場價格普遍上漲過快大環(huán)境的影響，泰和縣城區(qū)的房價也逐年上升。2000年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在600元/以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產主管部門統(tǒng)計（均價），2000年商品住房為550元/ ，2001年為620元/

23、，2002年為650元/ ，2003年為780元/ ，2004年為920元/ ，2005年上半年為1100元/ ，下半年達到1200元/ ；2006年6月底均價達到1235元/ ，今年7月底均價達到1270元/ ,在吉安市的縣城中價格最高；部分“黃金”地段的均價達到了1300元/ 。至2006年6月，多層最高價格1530元/ ，實際成交價1468元/ ；至2006年7月，多層最高價格1580元/ ，實際成交價1498元/ 。20012005年泰和縣房地產開發(fā)指標統(tǒng)計調整表年份投資（萬元）開工（萬m2）竣工（萬m2）銷售面積（萬m2）2000年15503.23.12.12001年17605.12

24、3.24.52002年30728.35.127.42003年539511.478.311.42004年802911.4111.47142005年855811.2811.4114.3合計（不含2000年）2681447.5839.551.6資料來源：泰和縣房管局1、房地產業(yè)投資額穩(wěn)步增長“十五”期間泰和縣房地產累計投資達到26814萬元，五年增長率分別為13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%，投資規(guī)模年平均增長率43.82%。房地產業(yè)在國家宏觀調控政策的引導下，2005年投資規(guī)模增幅較2004年有所放緩，但投資總量仍增加了529萬元。全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產投資

25、額的比重仍保持上升趨勢，房地產業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素?！笆濉逼陂g房地產投資增長率2、需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健“十五”期間泰和縣商品房銷售面積累計51.6萬平方米，商品房開工面積累計47.58萬平方米，商品房竣工面積累計39.5萬平方米。 “十五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表（二）20012005年泰和縣商品房審批統(tǒng)計泰和縣2001年度商品房審批統(tǒng)計表序號建設項目建設單位建設地點審批時間層次面積（m2）1恒藝花園某某恒基建設實業(yè)有限公司山谷路元、5八層6260.00 2某某商城騰達房地產開發(fā)有限公司縣城農貿市場元、16七層23000.00 3天弘商貿市場e棟江西天

26、弘實業(yè)發(fā)展有限公司工農兵大道2、8八層8489.91 4天弘商貿市場d棟江西天弘實業(yè)發(fā)展有限公司2、8六層2990.66 5天弘商場a、b棟江西天弘實業(yè)發(fā)展有限公司2、8五層3000.00 6門面商住樓江西南昌實業(yè)有限公司泰和縣糧油副食品公司下解放路4、11六層2400.00 7綜合樓泰興公司中山路4、30五層886.00 8南天大廈深圳春庚公司某某分公司解放路5、25六層4100.00 9廣場大廈西昌實業(yè)發(fā)展有限公司工農兵大道8、16六層1600.00 10勝利大廈江西國泰房地產開發(fā)公司某某分公司勝利路10、9六層1800.00 11泰豪商城福建省福清市宏信房地產開發(fā)公司某某分公司工農兵大道

27、11、7六層19800.00 12農資大廈豐城九九房地產開發(fā)公司某某分公司中山路11、12六層4560.00 13昌盛大樓江西西昌實業(yè)有限公司下解放路12、20 六層4200.00 合 計83086.57 泰和縣2002年度商品房審批統(tǒng)計表序號建設單位項目名稱批準時間建筑面積（m2）總造價 (萬元)1華建置業(yè)有限公司華勝樓2002.1.101152302西昌實業(yè)發(fā)展有限公司華盛大廈2002.1.221900683江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場a22002.1.302592974江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場a10、a11、a122002.1.302592975江西億泰置業(yè)有限公司a1棟2002

28、.1.3053812026江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場a92002.1.3035911357江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場a4a82002.1.302517958江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場a13a152002.1.30136851.59某某實業(yè)有限公司某某花園新城2002.1.301214043810南昌榮昌商品房開發(fā)公司榮泰福邸2002.2.626009011江西勝康置業(yè)有限公司升泰花園2002.5.24408013812江西豐澤房地產開發(fā)有限公司新華大廈2002.5.30900032013江西新華房地產有限責任公司農貿市場a棟2002.6.1732008014江西國泰房地產開發(fā)有限公

29、司南方大廈2002.7.2210071.615江西某某實業(yè)有限公司某某花園別墅（38棟）2002.7.301080038016江西新都置業(yè)有限公司江南大市場a3a、a3b2002.9.23561721017某某金龍房地產有限公司佳寶花園2002.10.8480018018江西優(yōu)氏實業(yè)有限公司某某分公司農機市場2002.12.3400016019某某新紀元實業(yè)有限公司廣場花園2002.12.20410017020江西欣誠實業(yè)有限公司某某愛國房地產開發(fā)公司城東市場b棟、c1棟2002.12.236100244合 計896303257.1泰和縣2003年度商品房審批統(tǒng)計表序號建設單位項目名稱層次建筑

30、面積（m2）總造價 (萬元)批準時間1華建置業(yè)有限公司澄江企業(yè)大樓六34001302003.元.242江西某某實業(yè)有限公司澄江河改造飲食街三143894802003.4.283江西欣誠實業(yè)有限公司某某愛國房地產開發(fā)公司城東市場a棟六60002182003.4.284江西富瑞房地產開發(fā)公司富瑞花園六5300020002003.7.265騰達房地產開發(fā)有限公司摩托車城二期五4000175.22003.10.106泰和縣房管局西昌樓七4310169.22003.11.37吉水文水房地產開發(fā)有限公司工行東風分理處商住樓六137054.42003.11.108吉水文水房地產開發(fā)有限公司工行澄江儲蓄所商住

31、樓六800322003.11.10合 計872693258.8泰和縣2004年度商品房審批統(tǒng)計表序號建設單位工程名稱層次/結構建筑面積（m2）工程造價（萬元）審批日期1江西萬豐房地產開發(fā)公司某某商貿城a、b、c、d六層/框混48148.2519002004.012江西萬豐房地產開發(fā)公司某某商貿城e、f六層/框混31875.8412752004.013泰和縣人民武裝部商住樓六層/框混28001202004.024華建置業(yè)有限公司云天公寓六層/磚混2480942004.035某某房地產開發(fā)公司昌泰安置大樓六層/磚混2324882004.066泰和縣房改辦君悅花園六層/磚混75002852004.0

32、77吉安泰然汽運公司住宅樓六層/框混73683002004.078吉安廬陵房地產開發(fā)公司建筑公司安置樓七層/磚混39141602004.089吉安廬陵房地產開發(fā)公司煙草公司安置樓七層/磚混27421102004.0810愛國房地產開發(fā)公司文苑公寓六層/框混228890.222004.1111江西玉泰房地產開發(fā)公司靜雅花園六層/磚混75002852004.12合 計118940.094707.22泰和縣2005年度商品房審批統(tǒng)計表序號建設單位工程名稱層次/結構建筑面積（m2）工程造價（萬元）審批日期1榮昌開發(fā)公司榮昌二期六層/磚混37001402005.12江西粵泰房地產開發(fā)公司粵泰園1#樓六層

33、/框混66502662005.23江西粵泰房地產開發(fā)公司粵泰園2#樓六層/框混66502662005.24江西粵泰房地產開發(fā)公司粵泰園3#樓六層/框混38701552005.25吉安廬陵房地產開發(fā)公司安置樓a棟四層/磚混1453612005.46江西富瑞房地產開發(fā)公司富瑞花園二期六層/框混8154036692005.57某某大自然供銷有限責任公司供銷大樓七層/框混83004022005.88南門村委會云天花園六層/磚混7945317.82005.99江西某某實業(yè)有限公司某某花園二期七層/磚混8927401.722005.10 合 計1290355678.52（三）審批統(tǒng)計表分析（以2000年為

34、基數(shù)）審批統(tǒng)計表分析結論：從審批建筑面積來看，20012005年審批建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9、12.9萬平方米，2003年稍有下降，降幅為2.0%，20032005年審批建筑面積逐年增加。2003年審批建筑面積下降的原因是因為2003年是國家土地政策宏觀調控年，各級政府清理整頓土地市場。（四）土地供應分析泰和縣城經營性土地實際供應量：2003年132.65畝、2004年248.59畝、2005年491.90畝，2006年計劃供應260畝。存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計）供應量：澄江大道項目約200畝、原文田開發(fā)區(qū)約180畝、其它存量土地200畝以內。泰和縣城人口眾多，進城人口

35、每年約1.21.5萬人，購房需求比較旺盛。近幾年泰和縣城土地供應相對較少、基本處于準饑餓狀態(tài)，泰和縣土地儲備中心并未儲備大量土地。因此今后三年內泰和縣城經營性土地過量供應的可能性極小；只要商品房售價不出現(xiàn)過快、異常上漲，即便再增加300500畝土地供應也完全可以消化。二、2005年2006年上半年泰和縣房地產市場分析2005年是某某房地產市場的一個較快發(fā)展時期，房地產開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產價格都有較大提升；2005年國家一系列宏觀調控政策的出臺對某某房地產市場并未產生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強外，消

36、費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。從泰和縣在建（在售）商品房調查統(tǒng)計表的調查和了解情況來看： 1、住宅方面存在著相當數(shù)量的目標客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、外出務工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。2、商鋪方面存在一定數(shù)量的目標客戶群和相當數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主。泰和縣在建（在售）商品房調查統(tǒng)計表 06年7月20日樓盤名稱地 址開工時間占地規(guī)模（畝）總建筑面積(萬m2)總套數(shù)（套）售價（元/m2）銷售情況（%）工程進度（%）主要房型付款方式優(yōu)惠政策物業(yè)管理樓盤特

37、點：立面風格特點、房型特點、總平面特點、環(huán)境特點（有無水景）住宅店面車庫自管聘請品牌某某商貿城工農兵大道1292號03.124581000（店鋪600，住宅400）11004500未定店鋪16住宅95現(xiàn)房2/2、2/3、2/4一次性96折、按揭98折0.2元/ m2框架結構、5.4m超大層高、有室外觀光自動扶梯、內設購物步行街、全通透式無框玻璃門。新財富花園工農兵大道171號06.121.63.4（商鋪0.4、住宅3）276（商鋪42、住宅234）14581160500013388007.7交房2/3、2/2、復式一次性96折、分期97折按揭98折0.3元/ m2一般粵泰園工農兵大道228號0

38、5.21.7169（商鋪59、住宅110）1238988300095現(xiàn)房2/2、2/3、2/4沒有優(yōu)惠0.2元/ m2南門花苑中山路南段某某花園南側06.42.20.76013981318未定50301/1、2/2、2/3一次性98折3棟連排、立面一般富瑞城市花園2期澄江大道05.5688.1564012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折0.3元/ m2超大陽光陽臺、凸窗、落地窗、管道井設計管線不外露、兩進式雙衛(wèi)生間、綠地率39%、小區(qū)配套設施好。云天花園解放路05.90.791200120050802/3、2/2、2/4、復式一次性97折0.2元/ m

39、21、價格水平2005年末泰和縣商品房銷售均價1200元/平方米，同比上漲30%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調整泰和縣住宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達高潮。2、投資規(guī)模2005年投資規(guī)模8558萬元，增幅較2004年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。3、熱點戶型通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關部門的調查了解，得出在泰和縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的75%，另外四房也占有一定的比例8%，別墅及其它房型占17%

40、（見下表）。目前市場上對小戶型的需求也較大，而且比例相對較高，兩房的需求比例占28%。經過調研與客戶深度調研發(fā)現(xiàn)，目前某某市場對80130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，因為市場的變化動量是非常大的。4、消費群體通過調查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結構（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場富人、高收入者 別墅、高檔公寓稍高收入者 商品房中、低收入者 經濟適用房二手房最低收入者 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費結構示意圖）5、分析結論（1）整體市場處于較快增長過程中，房地產仍將保持良好

41、的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口及外出勞務人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。（2）2005年是宏觀調控的重要一年，但在政策調控中，泰和縣并未受到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明泰和縣房地產發(fā)展具備堅實基礎。（3）泰和縣房地產市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。（4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經濟發(fā)展，商品房價格

42、仍有較大的上漲空間。（5）近三年市場需求基本平衡，2005年房產出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā)策略調整以提高樓盤品質滿足消費者需求，使房產市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。（6）近幾年土地供應處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內經營性土地供應過量的可能性極小，對房地產市場總體利好。（7）目前泰和縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構成威脅；未來經濟適用房和廉租房供應總量較小，私房建設將嚴格限制；市場銷售情況對房地產市場趨好。三、市場需求分析建設小康某某，逐步使泰和縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市

43、，是今后一段時間該縣經濟建設的主要奮斗目標。未來五年，隨著縣城建成面積的擴展，2010年初步形成15.55萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給泰和縣房地產業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，泰和縣城區(qū)現(xiàn)有人口11.28萬（含外來務工人口），總戶數(shù)3.22萬戶，現(xiàn)有存量住房129.72萬m2，人均居住面積11.5 m2、建筑面積約17.69 m2，其中有近2.8萬戶購買了房改房（含集資房、安置房）、有2000戶建有私房。如果按人均建筑面積25m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積82.46萬m2。2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況2001年至2004年，泰和縣縣城累計拆遷房屋面積30.22萬

44、m2（2001年2.97萬m2，2002年5.60萬m2，2003年8.71萬m2，2004年12.94萬m2），累計完成拆遷住戶2300余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。2004年泰和縣續(xù)建面積27.91萬m2，新開工面積16.5萬m2，拆遷面積12.94萬m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70 m2計算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積16.1萬m2。3、城區(qū)新增人口住房需求據(jù)初步分析，泰和縣城區(qū)5年時間要達到15.55萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加4.27萬人，按小康居住水平“戶均一套

45、，人均一室，設施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積25 m2計算，需增加住房面積約106.75萬m2。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。未來五年，泰和縣城區(qū)住房需求總量約205.31萬m2，平均每年需求41萬m2，全面啟動住房消費，住宅建設即將進入黃金期。4、分析結論從上述分析看，泰和縣規(guī)劃審批開工項目建設規(guī)模與每年平均需求41萬m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產市場前景廣闊，未來五年泰和縣城區(qū)的房地產市場仍然處于活躍期，房地產開發(fā)的市場前景廣闊。從長期角度看，泰和縣城區(qū)

46、房價的上升將保持較長時期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。根據(jù)泰和縣國民經濟與社會發(fā)展第十個五年計劃執(zhí)行情況和“十一五”計劃（草案）提出的城市化進程加快的目標，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達到15.55萬人左右，到2010年城鎮(zhèn)化水平達到38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到30m2的目標（小康標準），而目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足18m2，因此，將導致需求強勁、持久地推動房價的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變泰和縣城區(qū)房價總趨勢的長期上升。對于泰和縣城區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進行平抑，以保障房地產

47、行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調整供應結構，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應的壓力。三是多角度實施對房價的調控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的四、五年中，泰和縣城區(qū)商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結構優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。 “十五”期間，泰和縣城區(qū)商品房價格年漲幅在10左右。到“十一五”期間末即2010年，可能會繼續(xù)上漲，但

48、仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結構會更趨合理，主要理由如下： 第一實現(xiàn)小康目標，泰和縣城區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足18m2。人均居住面積要達到30m2的小康目標，還要走相當長一段路程。第二城市化的進程也直接拉動房地產開發(fā)。泰和縣2005年的城市化水平僅為21.12，2010年要達到38。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設的不斷加快。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進一步擴張。如此浩大的城市化建設，將給房地產開發(fā)帶來巨大商機。第三隨著經濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會進一步增強。 第四市場化、商品化已經是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經過

49、十幾年的改革，已經改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，泰和縣城區(qū)商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因為大多數(shù)擁有住房所有權的居民，還是能夠從中直接受益。第三節(jié) 項目的swot分析一、競爭項目分析1、某某商貿城物業(yè)名稱某某商貿城位置泰和縣工農兵大道1292號開發(fā)商江西省萬豐房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理自管占地面積3萬m2建筑面積8萬m2開工時間03年12月容積率2.67入伙時間現(xiàn)房銷售總戶數(shù)1000戶主打戶型2/2、2/3、2/4物業(yè)管理費0.2元/月總套數(shù)總1000、其中店鋪600、住宅400銷售狀況住宅95%、商鋪1

50、6%住宅均價1100（元/m2）商鋪均價4500（元/m2）自身配套15m超寬景觀街面、1600主題噴泉廣場、集娛樂、購物、休閑一體的大型商業(yè)街客戶群體私營業(yè)主、外地來泰經商人士及周邊商業(yè)業(yè)主等2、富瑞城市花園二期物業(yè)名稱富瑞城市花園二期位置泰和縣澄江大道開發(fā)商江西富瑞房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管占地面積4.53萬建筑面積8.15萬開盤時間2005年10月容積率1.80入伙時間2006年9月總戶數(shù)640戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費0.4元/月面積（）99.00、130-140銷售周期10個月銷售狀況銷售達90%銷售均價1250元/自身配套1、小區(qū)紅外線防越系統(tǒng) 2、單元可視對講門 3、背景音樂系統(tǒng) 4、小區(qū)電子監(jiān)控攝像系統(tǒng)客戶群體公務員、一般職工、建材市場業(yè)主等3、新財富花園物業(yè)名稱新財富花園位置泰和縣工農兵大道171號發(fā)展商江西某某新財富房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理聘請（管理公司未定）占地面積1.44萬建筑面積3.4萬開盤時間2006年1月容積率2.3入伙時間2007年7月總戶數(shù)234戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費0.3元/月面積（）99-105、130-140銷售周期18個月銷售均價1300元/銷售狀況已銷售80%客戶群體主要為私企業(yè)主、個體商戶、行政事業(yè)單位員工等三、本項目優(yōu)劣勢分析（一